Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00598
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 29 december 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z],
belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage (de rechtbank) van 11 juni 2009, nummer AWB 06/2313 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslagen.
1. Waardebeschikking, aanslagen en bezwaar
Aan belanghebbende zijn voor het jaar 2005 wegens het gebruik en het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (de woning), met dagtekening 28 februari 2005 aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 437.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken, geldend voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot 1 januari 2007, met waardepeildatum 1 januari 2003.
2. Loop van het geding
2.1. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Boskoop (de Inspecteur) de waarde van de woning verminderd tot € 321.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
2.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank
ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de beschikking gewijzigd door de vastgestelde waarde te verminderen tot € 200.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
2.3. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Beide partijen zijn verschenen ter zitting van het Hof van 17 november 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast.
3.2. De vrijstaande woning van bouwjaar 1973, gelegen in het agrarische buitengebied van de gemeente, is van het zogenoemde [A] kaswoningtype met vijf kappen, heeft als constructie houtskeletbouw en is voorzien van bitumineuze dakbedekking. Het hoofdgebouw heeft als inhoud 470m³ en de berging 30m³. Het perceelsoppervlak is 3675m², waarvan 725m² oppervlaktewater.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1.1. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 132.503 bedraagt, terwijl de Inspecteur stelt dat die waarde, in overeenstemming met de uitspraak van de rechtbank, op € 200.000 dient te worden gesteld.
4.1.2. Voorts stelt belanghebbende dat zij ten onrechte geen vergoeding heeft gehad voor de door haar gemaakte kosten wegens juridische bijstand en bouwkundige rapportage door [B] B.V. De Inspecteur stelt daarentegen dat de rechtbank voor laatstgenoemde kosten vergoeding heeft toegekend en dat de overige kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.
4.2.1. Belanghebbende stelt zich ten slotte op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte enige bewijslast op haar heeft gelegd, waar de bewijslast rust op de Inspecteur. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat en op welke punten de woning verschilt van de vergelijkingsobjecten en dat de Inspecteur met die verschillen geen rekening heeft gehouden. Zij heeft de door haar bepleite waarde uitputtend en in detail aangegeven. Uitgaande van een onjuiste bewijslastverdeling heeft de rechtbank ongemotiveerd, want in goede justitie, de waarde van de woning op € 200.000 gesteld.
4.2.2. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de door de rechtbank in goede justitie bepaalde waarde ad € 200.000 in stand moet blijven.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Inspecteur, wijziging van de waardebeschikking in een naar een waarde van € 132.503 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen. Zulks onder vergoeding van de door belanghebbende gemaakte kosten wegens juridische bijstand en bouwkundige rapportage.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1. De rechtbank heeft in zijn uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij voor eiseres en verweerder gelezen dient te worden respectievelijk belanghebbende en Inspecteur.
“3.6 Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 juni 2006 door [C], Gediplomeerd WOZ-taxateur te [P]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 321.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
3.7. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.8 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft gebracht, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Uit het taxatierapport wordt echter niet duidelijk op welke wijze de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen zijn herleid tot de aan de woning toegekende waarde. Weliswaar blijkt, gelet op het vermelde in de in het taxatierapport opgenomen matrix, dat de aan de vergelijkingsobjecten toegerekende prijzen voor het perceel per m² hoger zijn dan de aan de woning toegerekende m²-prijs, doch verweerder heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name met de andere bouwaard en met de omstandigheid dat, zoals eiseres niet dan wel onvoldoende weersproken door verweerder heeft gesteld en de rechtbank aannemelijk acht, het perceel van de woning voor een niet gering deel uit water bestaat, voldoende rekening is gehouden. Eiseres heeft voorts aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand van de woning slecht is en dat er sprake is van waardedrukkende omgevingsfactoren. Weliswaar heeft verweerder gesteld dat met de waardedrukkende invloed daarvan voldoende rekening is gehouden door voor de woning een lager prijs per m³ te hanteren, doch naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met het hanteren van een prijs van € 275 per m³ voor de woning, waar die voor de vergelijkingsobjecten gemiddeld € 363 per m³ is, niet aannemelijk gemaakt dat (voldoende) rekening is gehouden met deze en de van eerder genoemde andere bouwwijze uitgaande waardedrukkende invloed. Derhalve maakt verweerder niet aannemelijk dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, in het taxatierapport in voldoende mate rekening is gehouden. Aldus kan niet worden geoordeeld dat de in beroep toegekende waarde aan de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.”
6.2. Het Hof neemt voormelde rechtsoverwegingen over en maakt ze tot de zijne.
6.3. Nu de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt, zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
6.4. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld dat de waarde van de opstal € 58.006,60 bedraagt. Gegeven hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de bouwkundige staat van de woning, komt deze waarde het Hof aannemelijk voor.
6.5. De grondwaarde berekent belanghebbende gemotiveerd op € 61.700. Zij baseert zich daarbij op een schriftelijke uitlating van de heffingsambtenaar van de gemeente in het kader van een bezwaarprocedure tegen de WOZ-waarde van de woning op de peildatum 1 januari 1999. De ambtenaar schrijft, zoals geciteerd door belanghebbende:
“Voor de waarde van de grond kan in zijn algemeenheid gesteld worden dat wanneer het perceel een bepaalde grootte overschrijdt, er een zogenaamde grondstaffel wordt toegepast op basis waarvan de grondwaarde wordt bepaald. De knikpunten zijn als volgt vastgesteld:
1e knikpunt tot en met 100 m² 317,65 (f.700, -) per m²; 2e knikpunt is 1000 m² € 9,08
(f.20,-). Daarbij geldt tevens dat er een vaste waarde van f 45.000,- is bepaald voor grond met een minder aantal m² dan het eerste knikpunt”.
6.6. Naar ’s Hofs oordeel geeft de heffingsambtenaar in de geciteerde passage in het algemeen de werking van de staffelmethode aan en hanteert hij daarbij m² prijzen die, zo al specifiek van toepassing op de woning, niet de grondprijzen op de onderhavige waardepeildatum representeren.
6.7. Belanghebbende heeft de door haar gestelde waarde van de woning derhalve niet aannemelijk gemaakt.
6.8. Het Hof zal voor de waardering van de grond uitgaan van de bij de brief van de Gemeente Boskoop met dagtekening 25 mei 2007, aan de rechtbank gezonden bezwaarkaart woningen met daarbij gevoegd een overzicht van de grondprijzen vrijstaande woningen [Z] waardepeildatum 01-01-2003. Deze prijzen zijn naar mededeling van de Inspecteur ontleend aan omstreeks die datum verrichte transacties waaruit de grondwaarden zijn herleid. In de m²-prijzen is wateroppervlakte begrepen, nu in [Z] elk perceel van een vrijgelegen woning wateroppervlakte heeft. Het Hof acht het gestelde als voormeld aannemelijk. De Inspecteur stelt voorts dat voor de waardering van de grond van belanghebbende uit het overzicht de categorie m²- prijs bij mindere ligging moet worden gehanteerd.
6.9. Belanghebbende stelt te dien aanzien dat de grondwaarde negatief wordt beïnvloed door de pap-achtige kwaliteit van de bodem, door de omstandigheid dat het perceel ingeklemd ligt tussen kwekerijen/groothandelsbedrijven met de daarbij behorende overlast van (verkeers)geluid en stank en door de aanwezigheid van een overlast veroorzakende buurman.
In het licht van het door belanghebbende gestelde acht het Hof een waardering uitgaande van de in voormeld overzicht voorkomende laagste categorie, m²-prijs bij slechte ligging, aangewezen.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat het wateroppervlak op haar perceel het gemiddelde wateroppervlak dat is meegenomen in de grondprijzen in meervermeld overzicht, overstijgt.
Het Hof acht dit aannemelijk en zal in goede justitie de helft van het wateroppervlak op het perceel van belanghebbende niet in de waardering betrekken tegen de in het overzicht opgenomen m²-prijs.
6.10. Een en ander leidt het Hof tot de volgende berekening. Op de totale oppervlakte van 3675 m² komt in mindering het oppervlaktewater voor de helft van 725 m², derhalve afgerond 363 m². De resterende 3.312 m² heeft dan volgens het overzicht een waarde van
€ 185.850 (3295 m² ad € 184.915 te vermeerderen met 17 m² x € 55= € 935). Deze waarde, waarin het excedent wateroppervlak in het geheel niet is meegenomen, acht het Hof aannemelijk.
6.9. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de rechtbank, in goede justitie recht doende, de waarde van de woning met € 200.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
6.10. De rechtbank heeft belanghebbende voor de uitgebrachte bouwkundige rapportage een vergoeding toegekend, zodat de klacht van belanghebbend in zoverre feitelijke grondslag mist. De kosten van het ingewonnen juridische advies komen niet voor vergoeding op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking. Dit advies heeft kennelijk niet geleid tot een door de adviseur verrichte, in de bijlage bij voormeld besluit beschreven, proceshandeling die voor vergoeding in aanmerking komt, zoals het opstellen van een beroepschrift.
6.11. Een en ander leidt tot de conclusie dat het hoger beroep ongegrond is, zodat moet worden beslist als volgt.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Hof bevestigt de bestreden uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 29 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.