Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 105.005.956/01
Rolnummer (oud) : 2007/91
Rolnummer rechtbank: 550364/06-202
arrest d.d. 10 mei 2011
inzake
[appellant],
wonende te Zoetermeer,
appellant in het principaal appel,
verweerder in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. A. Vijftigschild te Leidschendam, gemeente Leidschendam-Voorburg,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te 's-Gravenhage,
geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A.H. Westendorp te ’s-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 13 december 2006 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 18 september 2006, dat door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, tussen partijen is gewezen. Bij memorie van grieven d.d. 20 december 2007 heeft [appellant] vier grieven tegen dat vonnis opgeworpen, die door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord, houdende incidenteel appel (met producties), d.d. 19 mei 2009, zijn bestreden. [geïntimeerde] heeft harerzijds vier grieven opgeworpen in het incidentele appel, welke grieven [appellant] heeft bestreden bij memorie van antwoord in incidenteel appel d.d. 14 september 2010. Hierna hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak in het kort om het volgende.
1.1. [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 juli 2004 voor de duur van minimaal één jaar de woning aan de [adres] verhuurd aan [appellant] tegen een maandelijkse huur van € 950 en € 100 aan voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten. [appellant] heeft de woning onderverhuurd aan een derde die er een hennepkwekerij in heeft aangelegd, ten gevolge waarvan schade aan de woning is ontstaan. [geïntimeerde] heeft bij brief van 14 februari 2005 de huurovereenkomst opgezegd per die datum.
1.2. Na vermeerdering van eis heeft [geïntimeerde] bij de kantonrechter (uiteindelijk) gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van
a) € 16.231,34 ter zake van verbouwingskosten;
b) € 10.427,50 ter zake van vervanging en reparaties van meubels, gordijnen en vitrage;
c) € 5.800,- ter zake van achterstallige huurpenningen;
d) € 10.800,44 ter zake van boete volgens de algemene bepalingen van de huurovereenkomst;
e) € 2.520, ter zake van verbeurde boete wegens te laat betaalde huurpenningen;
f) € 1.121,61 ter zake van extra stookkosten ;
g) € 1.666 terzake van een nieuwe c.v.-ketel;
h) € 5.250 vanwege het feit dat de woning vijf maanden lang niet verhuurbaar was,
zijnde totaal € 53.816,89.
In reconventie vorderde [appellant] een bedrag van € 33.933,10.
1.3. Na verweer van partijen heeft de kantonrechter in het bestreden eindvonnis van 18 september 2006 de conventionele vordering toegewezen voor een bedrag van € 14.500,44, zijnde de contractuele boete ad € 10.800,44 (het onder d vermelde bedrag) en een bedrag van € 3.700 aan achterstallige huurpenningen (een deel van het onder c vermelde bedrag. Voor het overige is de conventionele vordering afgewezen, terwijl de reconventionele vordering integraal is afgewezen.
2. In het principaal appel komt [appellant] met zijn grieven op tegen de toewijzing van de boete en de achterstallige huurpenningen, terwijl [geïntimeerde] met haar incidentele appel opkomt tegen de afwijzing van de verbouwingskosten en de vervanging en reparatie van meubels, gordijnen, vitrage en c.v.-ketel (de onder a, b en g vermelde bedragen; grief 1) de afwijzing van de boete wegens te laat betaalde huurpenningen (het onder e vermelde bedrag; grief 2), de afwijzing van de schadevergoeding voor het niet verhuurbaar zijn van de woning (het onder h vermelde bedrag; grief 3) en de afwijzing van de extra stookkosten (het onder f vermelde bedrag; grief 4).
de eerste principale grief
3. 1. Met zijn eerste principale grief komt [appellant] allereerst op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de algemene bepalingen van de huurovereenkomst van toepassing zijn. [appellant] betoogt dat de bepalingen niet bij de overeenkomst waren gevoegd. Hij heeft ook niet getekend voor ontvangst van de voorwaarden.
3.2. Dit verweer van [appellant] wordt verworpen. De door [appellant] ondertekende huurovereenkomst vermeldt op pagina 3, welke pagina door beide partijen is ondertekend, dat de algemene bepalingen aan partijen bekend zijn en dat [appellant] hiervan een exemplaar heeft ontvangen en op de eveneens door partijen ondertekende pagina 4, dat de algemene bepalingen van toepassing zijn en dat [appellant] met de ondertekening van het contract akkoord gaat met de inhoud ervan. Aldus heeft [appellant] de gelding van die voorwaarden aanvaard. Zijn eveneens onder grief I ingenomen stelling, dat [geïntimeerde] het [appellant] niet moeilijk wilde maken en dat partijen zijn overeengekomen dat de algemene bepalingen buiten toepassing bleven, staat hier haaks op, wordt op geen enkele wijze onderbouwd en evenmin gespecificeerd te bewijzen aangeboden, zodat het hof deze stelling passeert.
3.3. [appellant] betoogt met deze eerste grief voorts dat [geïntimeerde] wist van de onderhuur en tegen [appellant] heeft verklaard dat zij geen juridische stappen tegen hem zou ondernemen. [geïntimeerde] bestrijdt deze stellingen.
3.4. Het hof begrijpt dat [appellant] zich er met deze stellingen op beroept dat [geïntimeerde] afstand heeft gedaan van haar recht om de boete te vorderen. Van afstand van recht kan pas sprake zijn, indien daarvan ondubbelzinnig blijkt. De stellingen van [appellant] zijn onvoldoende om die conclusie te trekken en [appellant] heeft ze niet concreet onderbouwd, zodat aan bewijsvoering niet wordt toegekomen. Dat [geïntimeerde] eerst bij haar vermeerdering van eis de boete wegens verboden onderhuur heeft ingeroepen, geldt niet als voldoende concrete onderbouwing en kan de stellingen van [appellant] niet steunen. Dit betoog werpt dus geen vruchten af.
3.5. Tot slot brengt [appellant] met deze grief naar voren, dat het gevorderde boetebedrag jegens hem onredelijk bezwarend is en hij verzoekt het hof de voorwaarden buiten effect te stellen althans te matigen. [appellant] acht het beding, zo vat het hof zijn stelling op, onredelijk bezwarend vanwege de financiële gevolgen die het voor hem heeft.
3.6. Het boetebeding valt niet onder de omschrijving van de bedingen voorkomend op de zogenaamde zwarte en grijze lijst als bedoeld in artikel 6:236 BW Pro en 6:237 BW. Voorzover het moet worden beschouwd als een beding, als genoemd onder punt e van de indicatieve lijst, gehecht aan de EG-richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, omdat het beding tot doel heeft de huurder die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen, geldt allereerst dat bij de beoordeling van de vraag of het beding onredelijk bezwarend is, rekening moet worden gehouden met de rechterlijke matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 BW Pro en voorts met alle omstandigheden van het geval en met de aard en strekking van de overeenkomst.
3.7. Het gaat hier om een maandelijkse huurprijs van € 950 en vergoeding van € 100 voor andere goederen, dus totaal € 1.050 per maand. De boete voor ongeoorloofde onderhuur van € 45,38 per dag komt neer op een boete van circa € 1.350 per maand. In verhouding tot de maandelijkse huurprijs acht het hof deze gevolgen van het boetebeding op zichzelf niet onredelijk bezwarend. Ook met dit onderdeel van zijn grief heeft [appellant] geen succes.
de tweede principale grief
4. Met zijn tweede grief brengt [appellant] naar voren dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met zijn verweer dat [geïntimeerde] instemde met de onderhuur. In het hiervoor onder 3.4 overwogene heeft het hof dit verweer behandeld en verworpen. Deze grief faalt dus eveneens.
de derde principale grief
5.1. Met zijn derde grief bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat matiging van een contractuele boete alleen mogelijk is indien de billijkheid dat klaarblijkelijk eist.
5.2. De kantonrechter heeft terecht overwogen, dat voor matiging van een contractuele boete slechts plaats is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit is de in art. 6:94 BW Pro. opgenomen maatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
5.3. Volgens [appellant] eist de billijkheid in dit geval dat de boete wordt gematigd, ten eerste omdat [geïntimeerde] geen aantoonbare schade heeft geleden door de overtreding van het verbod en ten tweede, omdat ook [appellant] niet wist dat de onderhuurder een hennepkwekerij in het gehuurde had aangelegd.
5.4. Tegen dit laatste [geïntimeerde] brengt terecht in dat de vraag of [appellant] al dan niet op de hoogte was van de aanleg van de hennepkwekerij niet ter zake doet. De aanleg van de hennepkwekerij en de daardoor aan de woning toegebrachte schade komen voor risico en rekening van [appellant] die de onderhuurder heeft aanvaard.
5.5. De stelling dat [geïntimeerde] geen aantoonbare schade heeft geleden, baseert [appellant], zo begrijpt het hof, op de stelling dat hij de woning in oude staat heeft teruggebracht en zelfs heeft verbeterd. Het hof leidt hieruit af dat [appellant] erkent dat schade is toegebracht.
Uit het bestreden vonnis (rechtsoverweging 14) volgt dat volgens [appellant] zelf de toegebrachte schade in elk geval € 9.000 bedroeg.
[appellant] stelt voorts dat hij die schade afdoende heeft hersteld. De kantonrechter heeft daaromtrent overwogen dat dit geheel niet valt af te leiden uit de door partijen overgelegde foto's gemaakt na de renovatie en dat [appellant] zijn stelling op geen enkele wijze heeft bewezen. In hoger beroep heeft [appellant] zijn stelling dat de schade afdoende is hersteld in het geheel niet nader onderbouwd, zodat aan bewijsvoering niet wordt toegekomen, nog daargelaten dat [appellant] ook zijn bewijsaanbod in het geheel niet heeft gespecificeerd.
5.6. Ervan uitgaande dat in elk geval schade is toegebracht ter hoogte van € 9.000, waarvan niet is komen vast te staan dat zij is hersteld, is een boete van € 10.800,44 niet disproportioneel. De billijkheid eist dan ook geenszins dat de boete wordt gematigd. Ook de derde grief strandt.
de vierde principale grief
6.1. De vierde grief betreft de hoogte van de achterstallige huurpenningen. [appellant] wijst erop dat de huur (met de brief van 14 februari 2005) per 1 juli 2005 is beëindigd, hetgeen er volgens hem toe leidt dat hij geen huur verschuldigd is over juli en augustus 2005. Volgens hem staat geen € 3.700 aan huur open, maar € 1.600 .
6.2. Op zich is juist dat partijen de huurovereenkomst per 1 juli 2005 hebben beëindigd, zodat [appellant] geen huur meer is verschuldigd na 1 juli 2005.
Het hof vat de vordering tot betaling van huur over de maanden juli en augustus 2005 echter op als een vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding van gelijke hoogte als de huur en de vergoeding voor de andere goederen.
[appellant] heeft ook in hoger beroep de stelling van [geïntimeerde] dat hij de woning pas in augustus 2005 feitelijk heeft verlaten onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter heeft dan ook terecht de vergoeding over die beide maanden ad € 2.100 (tweemaal € 1.050) toegewezen. Ook de laatste grief van [appellant] lijdt schipbreuk.
de eerste incidentele grief
7. 1. Met betrekking tot de eerste incidentele grief van [geïntimeerde], die de schade ter zake van verbouwingskosten en reparatie en vervanging van meubels, gordijnen, vitrage en c.v.-ketel betreft, overweegt het hof als volgt.
7.2. De kantonrechter overwoog dat hetgeen verschuldigd is ingevolge een boetebeding in de plaats treedt van schadevergoeding.
Tegen dit uitgangspunt heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt, zodat het hof hiervan dient uit te gaan.
7.3. De kantonrechter heeft vervolgens de verbouwingskosten en de vervanging en reparatie van meubels, gordijnen, vitrage en c.v.-ketel afgewezen, omdat zij niet bewezen achtte dat de door [geïntimeerde] geleden schade uitgaat boven het boetebedrag.
7.4. Voor wat betreft de vervanging van meubels gordijnen en vitrage, waarvan [geïntimeerde] de waarde op € 10.427,50 heeft begroot, geldt het volgende.
7.5. Het hof zal ten gunste van [geïntimeerde] aannemen dat [appellant] de woning gestoffeerd en gemeubileerd heeft gehuurd ([appellant] betwist dat laatste). Ten bewijze van de schade aan de meubels, gordijnen en vitrage heeft [geïntimeerde] drie facturen overgelegd, één ongedateerde factuur met betrekking tot een bed, één met betrekking tot een meubel uit 1995 en één van Panjo, waarop een datum ontbreekt/niet leesbaar is. Dit is onvoldoende om vast te stellen dat vervanging van meubels, gordijnen en vitrage in 2005 noodzakelijk was en [geïntimeerde] deswege schade heeft geleden.
7.6. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] is op deze punten onvoldoende gespecificeerd, zodat het hof daaraan voorbijgaat. Ten aanzien van de meubels, gordijnen en vitrage wordt daarom ervan uitgegaan dat geen schade is geleden.
7.7. Voor wat betreft de verbouwingskosten ad in totaal € 16.231,34 geldt het volgende.
[geïntimeerde] heeft een opsomming van een aantal kosten gegeven en daarbij een aantal facturen en kassabonnen overgelegd.
Ten aanzien van de factuur van Ed. Alter ad € 1.588,27, waarin een c.v-ketel is opgenomen, waarvan [geïntimeerde] stelt dat dit de betreffende ketel is, geldt dat deze op naam staat van De Meij. [geïntimeerde] stelt nu dat zij via De Meij heeft gekocht omdat deze korting kreeg en dat zijzelf de factuur heeft betaald, maar zij legt daarvan geen betalingsbewijs over, terwijl dat in dit stadium van het geding wel van haar had mogen worden verwacht.
Van de gestelde gemaakte arbeidskosten ad circa € 11.450 heeft [geïntimeerde] in het geheel geen facturen overgelegd noch betalingsbewijzen.
7.9. Ten gunste van [geïntimeerde] aangenomen dat zij ook enige arbeidskosten heeft moeten maken, komt het hof tot het oordeel, dat [geïntimeerde] niet heeft aangetoond dat haar totale schade uitkomt boven het boetebedrag. Haar bewijsaanbod is onvoldoende gespecificeerd en wordt gepasseerd.
7.10. De eerste incidentele grief wordt dan ook verworpen.
de tweede incidentele grief
8.1. De tweede incidentele grief heeft betrekking op de afwijzing van de boete wegens te laat betaalde huurpenningen (een bedrag van € 2.520). De kantonrechter achtte de vordering onvoldoende gespecificeerd, terwijl bovendien niet bleek dat [appellant] is aangemaand tot betaling. [geïntimeerde] heeft de vordering in dit hoger beroep nader onderbouwd en bestrijdt dat aanmaning nodig was.
8.2. In het huurcontract is bepaald dat de huur verschuldigd is op of voor de eerste dag van de betaalperiode. Voorts is bepaald dat de huurder wegens te late huurbetaling € 10 per week of gedeelte van een week verschuldigd is. Aangezien het boetebeding op betaling na het overeengekomen tijdstip is gesteld, moet worden aangenomen dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de huurder met het verstrijken van het overeengekomen tijdstip zonder meer in verzuim zal zijn.
8.3. Vaststaat dat [appellant] de huur over mei en juni 2005 per datum van de akte in eerste aanleg van 15 mei 2006 nog niet had voldaan. Ter zake van boete voor de te late betaling van de huur over mei 2005 heeft [geïntimeerde] 52 x € 10 = € 520 gevorderd en voor de te late betaling van de huur over juni 48 x € 10 = € 480. Deze bedragen (samen € 1.000) zijn voor toewijzing vatbaar. In zoverre slaagt de grief.
8.4. De gevorderde boete voor te late betaling van de huur over de maanden juli tot en met oktober 2005 wordt afgewezen. De huurovereenkomst is geëindigd per 1 juli 2005. Daarmee is ook het boetebeding vervallen. Het hof heeft weliswaar aangenomen dat [appellant] voor de maanden juli en augustus 2005 een gebruiksvergoeding verschuldigd was, maar dat brengt niet zonder meer mee, dat alle bepalingen van de huurovereenkomst na 1 juli 2005 op de rechtsverhouding tussen partijen van toepassing zijn.
In zoverre faalt de grief.
de derde incidentele grief
9.1. Met de derde incidentele grief ageert [geïntimeerde] tegen de afwijzing van de schadevergoeding voor het niet verhuurbaar zijn van de woning gedurende vijf maanden.
9.2. Al aangenomen dat de woning in de gestelde abominabele staat verkeerde, dan heeft [geïntimeerde], tegenover de gemotiveerde betwisting van [appellant], onvoldoende onderbouwd waarom met herstel van de schade vijf maanden gemoeid zouden moeten zijn. Ook deze vordering is terecht door de kantonrechter afgewezen. De grief strandt.
de vierde incidentele grief
10.1. De vierde incidentele grief gaat over extra stookkosten, die [geïntimeerde] stelt gemaakt te hebben omdat de woning door de kweek van de hennep veel vochtplekken vertoonde en, zo begrijpt het hof, droog gestookt moest worden. [geïntimeerde] heeft ten bewijze van het gevorderde bedrag van € 1.121,61 een nota overgelegd van de Eneco die dit bedrag vermeldt.
10.2. [appellant] betwist niet dat de nota betrekking heeft op de door hem gehuurde woning. Hij wijst er op, dat de nota betrekking heeft op een periode (de nota vermeldt dat het te betalen bedrag in april 2006 zal worden afgeschreven) waarin hij de woning niet meer bewoonde (bedoeld zal zijn onderverhuurde) en dat de nota ook ziet op rioolrechten en afvalstoffenheffing voor een meerpersoonshuishouden. Hij betwist bij gebrek aan wetenschap in het algemeen dat een hennepkwekerij tot vochtoverlast leidt.
10.3. Tegenover deze gemotiveerde betwisting van [appellant] heeft [geïntimeerde] haar stellingen onvoldoende onderbouwd. Aan bewijsvoering op dit punt wordt dan ook niet toegekomen. Ook deze grief strandt.
slotsom
11. De slotsom is dat de grieven in het principale appel falen, zodat in dat appel het vonnis zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. Van de incidentele grieven slaagt alleen de tweede grief gedeeltelijk. Dit brengt mee, dat in het incidentele appel het vonnis, voorzover in conventie gewezen, zal worden vernietigd en dat aan [geïntimeerde] alsnog ook het bedrag van € 1.000 ter zake van de te late betaling van de huurpenningen zal worden toegewezen, zodat een totaal bedrag van € 15.500,44 wordt toegewezen. Het hof ziet aanleiding de proceskosten van het incidentele appel, waarin beide partijen in het ongelijk zijn gesteld, te compenseren.
Deze uitslag heeft naar het oordeel van het hof geen gevolgen voor de proceskosten in eerste aanleg, die zijn gecompenseerd.
Beslissing
Het hof:
in het principaal appel
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in het principaal appel, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] bepaald op € 251 aan griffierecht en op € 894 aan salaris voor de advocaat;
in het incidenteel appel
- vernietigt het bestreden vonnis voorzover [appellant] daarbij in conventie werd veroordeeld tot betaling van € 14.500,44,
en in zoverre opnieuw rechtdoende
- veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 15.500,44, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 december 2005 tot aan de dag der voldoening;
- bekrachtigt het vonnis voor het overige;
- compenseert de kosten van de procedure in het incidenteel appel in die zin, dat elke partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan- de Sonnaville en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 mei 2011 in aanwezigheid van de griffier.