Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 200.050.054/01
Rolnummer rechtbank: 322374 /HA ZA 08-3461
arrest van de eerste civiele kamer d.d. 26 april 2011
inzake
Amstelhuys N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
hierna te noemen: Amstelhuys,
advocaat: mr. P. van der Mersch te Rotterdam,
tegen
1. [A],
wonende te [plaats],
2. [A] & Partners Makelaars B.V.,
gevestigd te [plaats],
geïntimeerden,
hierna respectievelijk te noemen: [A] en [A] BV, gezamenlijk ook [A] c.s.,
advocaat: mr. A.G.A. van Rappard te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 18 november 2009 is [A] c.s. in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector civiel recht, van 4 november 2009. Bij memorie van grieven heeft Amstelhuys tien grieven opgeworpen tegen het vonnis waarvan beroep. Bij memorie van antwoord heeft [A] c.s. de grieven bestreden. Bij brief van 9 maart 2011 heeft Amstelhuys nadere producties aan het hof en [A] c.s. toegezonden. Ter zitting van 14 maart 2011 hebben partijen de zaak door hun advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de feiten die de rechtbank in rechtsoverwegingen 2 en 3 van het bestreden vonnis als vaststaand heeft aangemerkt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1 [A] BV heeft op 2 mei 2005 in opdracht van mevrouw [B] (verder: [B]) de woning aan de [adres] te [plaats](verder: de woning) getaxeerd. De taxatie is uitgevoerd door [A], beëdigd taxateur en lid van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (verder: NVM).
1.2 In haar rapport van 19 mei 2005 heeft [A] de woning getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 190.000,-
- een executiewaarde vrij van huur en gebruik: € 171.000,-
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing: € 201.000,-
- een executiewaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing: € 181.000,-
1.3 [A] had de woning reeds eerder, op 6 februari 2004, getaxeerd in opdracht van de heer [C]. In haar rapport van 9 februari 2004 taxeerde [A] de woning als volgt:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 145.000,-
- een executiewaarde vrij van huur en gebruik: € 130.000,-
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing: € 169.000,-
- een executiewaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing: € 152.000,-
1.4 Mede op basis van het taxatierapport van 19 mei 2005 van [A] heeft Amstelhuys aan [B] een hypothecaire lening verstrekt van € 220.283,-, waarvan € 15.000,- in een bouwdepot is gestort ten behoeve van de verbouwing van de keuken.
1.5 [B] is op enig moment tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de geldleningsovereenkomst, waarop Amstelhuys de gehele geldlening heeft opgeëist en tot executie van haar recht van hypotheek op de woning is overgegaan. De woning is ter openbare veiling op 12 december 2006 executoriaal verkocht voor een bedrag van € 111.000,-. Amstelhuys heeft na de executieverkoop een restvordering op [B] van € 118.313,79, waaronder begrepen een bedrag van € 7.132,35 aan betalingsachterstand per 12 december 2006 en € 2.177,23 aan kosten voor het inroepen van het huurbeding.
1.6 Voorafgaande aan de openbare executieveiling heeft Amstelhuys een geveltaxatie doen uitvoeren door Makelaars Korporaal & Bertels B.V., die de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op 30 oktober 2006 taxeerde op € 125.000,- en de executiewaarde bij eigen gebruik op € 112.500,-.
1.7 Uit nader onderzoek van de bank is gebleken dat [B] bij de hypotheekaanvraag heeft gefraudeerd, onder meer door een valse werkgeversverklaring over te leggen.
1.8 Bij brief van 30 mei 2007 heeft Amstelhuys een klacht tegen [A] ingediend bij de Raad van Toezicht 's-Gravenhage van de NVM (verder: RvT) over de taxatie van de woning in 2005. Amstelhuys verwijt [A] in het klaagschrift, kort gezegd, dat zij de waardestijging van de woning ten opzichte van haar eerdere taxatie ten onrechte rechtvaardigt door te wijzen op renovatie, alsmede dat zij in het taxatierapport onjuiste (namelijk onvergelijkbare) referentiepanden heeft gebruikt om tot een waardering te komen. De RvT heeft de klacht in haar uitspraak van 16 juli 2008 gegrond verklaard. De RvT overweegt daarbij onder meer en voor zover hier van belang:
"7. (…) De door beklaagde afgegeven taxatiewaarde is zodanig te afwijkend (30 tot 50 procent) dat een deskundig en redelijk handelend makelaar/taxateur naar het oordeel van de Raad niet tot een dergelijke waarde had kunnen komen. Beklaagde heeft bovendien aangegeven dat zij niet of nauwelijks bekend was in Den Haag-Loosduinen en dat zij zich bij het opstellen van het taxatierapport (mede) heeft laten leiden door de door haar opdrachtgever met de verkoper (beweerdelijk) overeengekomen koopsom en dus wenselijke uitkomst van de taxatie.
8. Beklaagde heeft tuchtrechtelijk dan ook (zeer) onjuist gehandeld, zodat beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt treft. De Raad is van oordeel dat beklaagde zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen en nalatigheden die in strijd zijn met artikel 14 van Pro de statuten van de Vereniging en het vertrouwen in de makelaardij ondermijnen."
1.9 De RvT heeft [A] een berisping opgelegd en haar veroordeeld tot betaling van een boete van € 10.000,-. [A] is in hoger beroep gekomen van de uitspraak van de RvT bij de Centrale Raad van Toezicht van de NVM (verder: CRvT). De CRvT heeft de uitspraak van de RvT bij uitspraak van 10 juni 2009 bekrachtigd.
1.10 In de periode tussen 1 november 2004 en 15 september 2006 is een drietal met de onderhavige woning vergelijkbare woningen aan de [adres] verkocht voor € 130.500,-, € 135.00,- en € 131.125,-.
2. Amstelhuys vordert in deze procedure dat [A] en [A] BV hoofdelijk worden veroordeeld om aan Amstelhuys een bedrag van € 118.313,79 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 december 2006, alsmede de proceskosten inclusief nasalaris. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank kort gezegd overwogen dat bij taxaties van onroerende zaken, waarbij allerlei uiteenlopende factoren een rol spelen, in het algemeen een bandbreedte van 25% van de getaxeerde waarden wordt toegestaan. Alhoewel het verschil tussen de getaxeerde executiewaarde en de executieopbrengst in het onderhavige geval buiten die bandbreedte valt, kan deze afwijking naar het oordeel van de rechtbank worden verklaard door de –door Amstelhuys niet weersproken – omstandigheden dat de woning 1,5 jaar na de taxatie is geveild, dat de woning in die periode is "uitgewoond" door buitenlandse arbeidskrachten die de woning huurden en dat de marktomstandigheden in die periode zijn gewijzigd.
3. Het hof ziet aanleiding om eerst grieven II en VI gezamenlijk te behandelen. Beide grieven zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat voor aansprakelijkheid van [A] in privé jegens Amstelhuys sprake moet zijn van opzet, bewuste roekeloosheid of een ander ernstig persoonlijk verwijt aan de zijde van [A]. De grieven slagen. Amstelhuys verwijt [A] dat zij onrechtmatig jegens Amstelhuys heeft gehandeld in de uitoefening van haar beroep als taxateur. Naar vaste jurisprudentie dient voor beantwoording van de vraag of een beroepsbeoefenaar onrechtmatig heeft gehandeld beoordeeld te worden of hij of zij de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Die maatstaf is niet anders indien de beroepsbeoefenaar handelt in de hoedanigheid van werknemer of bestuurder van een vennootschap.
4. Met grief I komt Amstelhuys op tegen de overweging van de rechtbank dat in de praktijk van de taxatieleer de toegestane bandbreedte in algemene zin meestal wordt gesteld op ongeveer 25% van de getaxeerde waarde in een taxatierapport. De grief is terecht voorgesteld, nu geen van partijen dit in eerste aanleg met zoveel woorden heeft gesteld of tot uitgangspunt heeft genomen. Evenmin is het een algemene ervaringsregel als bedoeld in artikel 149 lid 2 Rv Pro. Voor zover partijen de toegestane bandbreedte in hoger beroep wel tot onderdeel van het debat hebben gemaakt, overweegt het hof dat in het midden kan blijven welk percentage daarvoor in de praktijk in het algemeen of in het onderhavige geval in het bijzonder dient te worden gehanteerd. Bij de beoordeling van de vraag of [A] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld jegens Amstelhuys komt het immers niet (enkel) aan op de mate waarin de getaxeerde waarde afwijkt van de daadwerkelijke waarde van de woning, maar op de vraag of [A] bij de totstandkoming van het taxatierapport en bij de uitgangspunten die zij daarbij heeft gehanteerd de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.
5. Naar het hof begrijpt beogen de grieven III, IV, V en VII, in onderlinge samenhang bezien, het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de (on)rechtmatigheid van het handelen van [A] c.s. aan de orde te stellen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
[A]
5.1 Naar het oordeel van het hof heeft [A] onrechtmatig jegens Amstelhuys gehandeld. Daartoe overweegt het hof het volgende.
5.2 Tussen partijen is niet in geschil dat voor een hypothecair financier als Amstelhuys een taxatierapport door een gecertificeerd taxateur een belangrijke schakel vormt bij de beslissing of een aanvraag voor een hypothecaire geldlening wel of niet gehonoreerd kan worden. Evenmin is in geschil dat [A] ervan op de hoogte was dat de taxatie, hoewel de opdracht daartoe afkomstig was van [B], was bedoeld om inzicht in de waarde van de woning te verstrekken in verband met de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening (taxatierapport sub C).
5.3 [A] heeft de woning tweemaal getaxeerd in een periode van ruim een jaar, te weten op 5 februari 2004 en op 2 mei 2005. Daarbij heeft [A] de executiewaarde van de woning (vrij van huur en gebruik) getaxeerd op € 130.000,- respectievelijk € 171.000,-. Volgens [A] is de onderhandse verkoopwaarde in die periode gestegen van € 145.000,- naar 190.000,-. Naar het oordeel van het hof heeft [A] deze aanzienlijke waardestijging (van circa 31%) niet kunnen verklaren, terwijl dit gelet op het daartussen bestaande korte tijdsbestek wel van haar mag worden verwacht. [A] erkent dat er in de periode tussen de taxaties geen sprake is geweest van een aanzienlijke renovatie van de woning. Wel wijst zij er op dat de woning ten tijde van de tweede taxatie in 2005 recent was gemoderniseerd, in die zin dat de badkamer was vernieuwd en het schilderwerk aan de binnen- en buitenzijde recent was uitgevoerd. Naar het oordeel van het hof valt evenwel zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien hoe deze werkzaamheden een stijging van de onderhandse verkoopwaarde van de woning met € 45.000,- kunnen rechtvaardigen.
5.4 [A] stelt voorts dat zij de getaxeerde waarden in het rapport van 19 mei 2005 mede heeft bepaald aan de hand van referentiepanden, waaronder de appartementen in het appartementencomplex "[naam]" aan de [adres] (bouwjaar 2000), die een oppervlakte beslaan van 100 m2 in een complex met lift (de getaxeerde woning op de eerste verdieping heeft een oppervlakte van 85 m2, een bouwjaar tussen 1930 en 1944 en is voorzien van een trapopgang) en die eind 2003 een vraagprijs hadden van € 249.500,- en € 226.500,-. [A] erkent dat zij - achteraf gezien - met deze vergelijking een onjuiste inschatting heeft gemaakt, maar meent dat dit slechts een schoonheidsfout betreft. Het hof is met de CRvT van oordeel dat hier van een schoonheidsfout geen sprake is, maar dat [A] ernstig is tekortgeschoten in haar taak als beëdigd taxateur.
5.5 Bij pleidooi heeft [A] bij monde van haar advocaat verklaard dat de waardering in het taxatierapport van 19 mei 2005 met een doelredenering tot stand is gekomen. [A] was op de hoogte van het bedrag waarvoor de woning was verkocht, en heeft met dat bedrag in haar achterhoofd naar omstandigheden gezocht om tot een bij de verkoopprijs aansluitende waardering te komen. [A] meent dat - achteraf gezien - kan worden geconstateerd dat zij bij de waardering niet de juiste uitgangspunten heeft gehanteerd, maar dat er geen sprake is van opzet, bewuste roekeloosheid of een ernstig verwijt. Zoals het hof evenwel hiervoor heeft overwogen, is dat niet de juiste maatstaf om te beoordelen of [A] onrechtmatig heeft gehandeld jegens Amstelhuys. Naar het oordeel van het hof heeft [A], door de woning te taxeren aan de hand van de sub 5.3 en 5.4 beschreven uitgangspunten om zo tot een waardering te komen die aansluit bij de bij haar bekende verkoopprijs, terwijl zij wist dat de verstrekker van de hypothecaire geldlening (mede) op die taxatie zou afgaan, jegens Amstelhuys niet de zorgvuldigheid betracht die van haar als beëdigd taxateur had mogen worden verwacht.
[A] BV
5.6 Tussen partijen is niet in geschil dat de taxatie door [A] is uitgevoerd namens [A] BV, ter uitvoering van een tussen [A] BV en [B] gesloten overeenkomst van opdracht. Naar het oordeel van het hof kan het (onrechtmatig) handelen van [A], die, naar onweersproken is gesteld, de directeur en enig aandeelhouder is van [A] BV, tevens beschouwd worden als een handeling van [A] BV, zodat die vennootschap naast [A] hoofdelijk aansprakelijk is voor de daardoor door Amstelhuys geleden schade.
6. Met grief VIII beoogt Amstelhuys de overige tussen partijen bestaande geschilpunten aan het hof voor te leggen. Het betreft het causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van [A] c.s. en de door Amstelhuys gestelde schade (zowel ten aanzien van het conditio sine qua non-verband als ten aanzien van de toerekenbaarheid) en het door [A] c.s. gedane beroep op eigen schuld aan de zijde van Amstelhuys.
Causaal verband
6.1 [A] c.s. heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat er conditio sine qua non-verband bestaat tussen haar onrechtmatig handelen en de schade die Amstelhuys stelt te hebben geleden. [A] c.s. betwist immers niet dat Amstelhuys tot maximaal 125% van de executiewaarde pleegt te financieren, noch dat Amstelhuys de executiewaarde vaststelt aan de hand van een door een gecertificeerd taxateur als [A] opgesteld taxatierapport. Indien [A] c.s. de woning had getaxeerd op de werkelijke (lagere) waarde, waarvan mag worden aangenomen dat die in het gunstigste geval in de buurt lag van de sub 1.10 vermelde verkoopprijzen en in het minst gunstige geval in de buurt van de door Korporaal & Bertels getaxeerde waarde, staat daarmee vast dat Amstelhuys de aangevraagde geldlening niet tot het bedrag van € 220.283,- (overeenkomende met 122% van de door [A] vastgestelde executiewaarde) zou hebben toegekend en dus in dat geval geen financiering aan [B] zou hebben verstrekt.
6.2 Naar het oordeel van het hof kunnen de door Amstelhuys gevorderde schadeposten ook aan [A] c.s. worden toegerekend als een gevolg van haar onrechtmatig handelen. Daartoe overweegt het dat geen sprake is van kwalitatieve aansprakelijkheid, maar van ernstige verwijtbaarheid aan de zijde van [A] c.s., zodat ook schade die in een verder verwijderd verband van het onrechtmatig handelen staat, in beginsel aan [A] c.s. kan worden toegerekend. Daarbij komt dat de vermogensschade die Amstelhuys heeft geleden, inclusief de schade als gevolg van de fraude bij het opnemen van het in bouwdepot gestorte bedrag, de kosten voor het inroepen van het huurbeding en de ontstane betalingsachterstand, geen onvoorzienbaar gevolg is van het onrechtmatig handelen van [A] c.s.. [A] c.s. heeft niet betwist dat hypotheekfraude reeds in 2005 voorkwam, en had de mogelijkheid kunnen voorzien dat met een onzorgvuldig opgemaakt taxatierapport fraude zou worden gepleegd.
Eigen schuld
6.3 [A] c.s. meent dat de door Amstelhuys geleden schade mede het gevolg is van omstandigheden die aan Amstelhuys kunnen worden toegerekend. Zij stelt in dat verband - kort samengevat - dat (i) Amstelhuys zich onvoldoende heeft ingespannen om de ontstane restschuld op [B] te verhalen, alsmede dat (ii) Amstelhuys is tekortgeschoten in haar verplichting om bij het aanvragen van de geldlening gedegen onderzoek te doen naar de financiële positie van [B].
6.4 Het hof stelt voorop dat het bij de beoordeling van eigen schuld als bedoeld in artikel 6:101 BW Pro aan [A] c.s. is om feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, die aan Amstelhuys kunnen worden toegerekend en die mede tot de schade hebben geleid.
6.5 Ten aanzien van de sub (i) genoemde omstandigheid overweegt het hof dat Amstelhuys heeft aangevoerd dat zij door een incassobureau een verhaalsonderzoek heeft laten uitvoeren. Uit dat verhaalsonderzoek bleken geen bronnen van inkomsten bij UWV, en geen voertuigen of onroerende goederen op naam van [B]. Evenmin is gebleken van een inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Na deze gemotiveerde betwisting van Amstelhuys heeft [A] c.s. haar stelling niet nader geconcretiseerd, zodat [A] c.s. naar het oordeel van het hof op dit punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan.
6.6 Ook ten aanzien van de sub (ii) genoemde omstandigheid heeft [A] c.s. naar het oordeel van het hof onvoldoende gesteld. Het feit dat op het aanvraagformulier enkele inkomensgegevens met de hand waren aangevuld is onvoldoende, nu Amstelhuys onweersproken heeft gesteld dat het bij een aanvraag via een tussenpersoon niet ongewoon is dat er op het aanvraagformulier al geschatte inkomensgegevens worden ingevuld, die later aan de hand van concrete gegevens zoals loonstrookjes en werkgeversverklaringen worden aangevuld. Ook de omstandigheid dat uit de overgelegde salarisspecificatie blijkt dat het fiscaal jaarloon van [B] uit 2004 aanzienlijk minder bedroeg dan zij op grond van haar toenmalige maandsalaris in 2005 zou verdienen, betreft naar het oordeel van het hof geen fraude-indicator die tot nader onderzoek aanleiding had moeten geven. Op die loonstrook, alsook op de eveneens overgelegde werkgeversverklaring staat immers vermeld dat [B] pas op 1 september 2004 in dienst was getreden.
7. Grief IX is gericht tegen het passeren van het bewijsaanbod van Amstelhuys door de rechtbank. Nu de vorderingen van Amstelhuys naar het oordeel van het hof, gelet op het vooroverwogene, zonder nadere bewijsvoering voor toewijzing gereed liggen, behoeft deze grief geen nadere bespreking.
8. Met Grief X komt Amstelhuys, gelet op de uitkomst in hoger beroep, terecht op tegen de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling.
9. De slotsom is dat de grieven slagen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Amstelhuys alsnog toewijzen. Met betrekking tot de gevorderde wettelijke rente overweegt het hof dat [A] c.s. in eerste aanleg terecht heeft gesteld dat het door Amstelhuys geformuleerde petitum (wettelijke rente vanaf 6 december 2006) niet aansluit bij haar stellingen in het lichaam van de dagvaarding (wettelijk rente vanaf 12 december 2006). Het hof zal de wettelijke rente toewijzen vanaf 12 december 2006.
10. In hoger beroep vordert Amstelhuys terugbetaling van de reeds door haar betaalde proceskosten in eerste aanleg ten bedrage van in totaal € 5.578,-. [A] c.s. heeft deze vordering niet bestreden, zodat het hof haar zal toewijzen.
11. [A] c.s. moet als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in eerste aanleg, de beslagkosten daaronder begrepen, en in hoger beroep. Onder de veroordeling zijn begrepen de (nog te maken) nakosten, waarvoor dit arrest een executoriale titel geeft (HR 19 maart 2010, overweging 3.5; LJN: BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv. blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.
12. Het hof zal het arrest, zoals door Amstelhuys is gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector civiel recht, van 4 november 2009;
en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk om aan Amstelhuys te voldoen:
a) in hoofdsom € 118.313,79;
b) de wettelijke rente over € 118.313,79 met ingang van 12 december 2006;
c) hetgeen betaald is uit hoofde van de proceskostenveroordeling in eerste aanleg ad € 5.578,- te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 7 december 2009;
- veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten in eerste aanleg, de kosten van beslaglegging daaronder begrepen, tot en met 4 november 2009 aan de zijde van Amstelhuys begroot op € 85,44 voor de dagvaarding, € 2.506,- aan griffierecht, € 99,- aan beslagkosten, € 293,75 aan deurwaarderskosten voor de beslaglegging en € 2.842,- aan salaris advocaat;
- veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Amstelhuys begroot op € 72,25 voor de dagvaarding in hoger beroep, € 3.550,- aan griffierecht en € 7.896,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.A. Boele, J. Kramer en A.E.A.M. van Waesberghe en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 april 2011 in aanwezigheid van de griffier.