Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.061.478/01
Rolnummer rechtbank : 704549 CV EXPL 07-8229
arrest d.d. 19 juli 2011
inzake
Vishandel Anmaro B.V.,
gevestigd te Volendam,
appellante,
hierna te noemen: Anmaro,
advocaat: mr. S.L. Schram te Amsterdam,
tegen
Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer B.V.,
gevestigd te Zoetermeer,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Stadscentrum Zoetermeer,
advocaat: mr. E.M. Kostense te Amsterdam.
Het geding
Bij exploot van 2 maart 2010 is Anmaro in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft tussen partijen gewezen vonnis van 3 december 2009. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Anmaro negen grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord tevens incidenteel appel (met productie) heeft Stadscentrum de grieven bestreden en op haar beurt een incidentele grief aangevoerd. Deze is door Anmaro bestreden bij memorie van antwoord in het incidenteel appel.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het deelvonnis van 14 februari 2008 vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 Krachtens een overeenkomst tot indeplaatstelling is Anmaro met ingang van 1 januari 2000 huurder geworden van de bedrijfsruimte, gelegen in de passage, unit 87f in het winkelcentrum aan het Theaterplein 29 te Zoetermeer (verder: het gehuurde). Anmaro exploiteerde in het gehuurde een vishandel. Het gehuurde had een oppervlakte van 55 m2 en was een zogenoemde versland-unit, dat wil zeggen een winkelunit die lag aan de rand van het zogenoemde versplein. Het gehuurde betrof alleen de ruimte die in beslag werd genomen door de koeltoonbank en de ruimte daarachter. De ruimte voor de koeltoonbank waar klanten pleegden te wachten, behoorde niet tot het gehuurde, maar tot het versplein. Voor de andere versland-units gold hetzelfde. Op het versplein stonden stoelen en tafels waar de klanten de gekochte versproducten konden nuttigen.
2.2 De oorspronkelijke huurovereenkomst dateert van 31 januari 1995 en is aangegaan door huurder De Kuul B.V. en (de rechtsvoorgangster van) Stadscentrum Zoetermeer voor een periode van vijf jaar. Na het verstrijken van die termijn is de overeenkomt eerst voor een periode van vijf jaar en daarna voor onbepaalde tijd verlengd.
2.3 Bij brief van 28 september 2007 heeft Stadcentrum Zoetermeer de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar opgezegd tegen 1 oktober 2008 op grond van primair dringend eigen gebruik gelegen in de ingrijpende renovatie van het gehuurde in het kader van de herontwikkeling van het winkelcentrum en subsidiair op grond van een algemene belangenafweging. Daarbij is de (voortijdige) ontruiming (uiterlijk per 1 april 2008) van het gehuurde aangezegd.
2.4 Anmaro heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
2.5 In eerste aanleg vorderde Stadcentrum Zoetermeer de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 oktober 2008 en de veroordeling van Anmaro het gehuurde uiterlijk op 1 april 2008 te ontruimen en ter beschikking te stellen aan Stadscentrum Zoetermeer; voor het geval de kantonrechter geen eindvonnis zou kunnen wijzen inzake de ontruiming vóór of uiterlijk op 1 april 2008, vorderde Stadscentrum Zoetermeer de vordering tot ontruiming uit te spreken bij wijze van voorlopige voorziening.
2.6 Bij deelvonnis van 14 februari 2008 heeft de kantonrechter - kort samengevat - in de bodemprocedure het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal eindigen en het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vastgesteld op 1 oktober 2008 en heeft partijen gevraagd zich uit te laten omtrent de door Stadcentrum Zoetermeer aan Anmaro te betalen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. In de voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv Pro heeft de kantonrechter Anmaro veroordeeld het gehuurde uiterlijk op 15 mei 2008 te ontruimen onder de voorwaarden dat 1) Stadscentrum Zoetermeer aan Anmaro vóór 1 mei 2008 een bankgarantie zal hebben gesteld van € 150.000,-- voor de schade die Anmaro zal lijden door de voortijdige beëindiging en 2) Stadscentrum Zoetermeer een bouwvergunning zal hebben verkregen en ook zal mogen gebruiken.
2.7 Anmaro heeft hoger beroep ingesteld tegen dit deelvonnis voor zover het de voorlopige voorziening betreft. Bij arrest van 26 juni 2008 (LJN: BD5567) heeft dit hof het bestreden deelvonnis, voor zover aan zijn oordeel onderworpen, bekrachtigd.
2.8 Bij tussenvonnis van 31 juli 2008 heeft de kantonrechter (onder 6) onder meer overwogen:
"(...) indien de exploitatie van de onderneming van Anmaro binnen een termijn van maximaal 3 jaar na het stoppen van de exploitatie in de eerdere bedrijfsruimte, in een andere bedrijfsruimte wordt voortgezet, dit in casu (...) in redelijkheid moet worden aangemerkt als een verhuizing waarop artikel 7:297 lid 1 BW Pro van toepassing is. In dat geval kan Anmaro derhalve aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Er moet dan wel sprake zijn van een verhuizing van de "oude" onderneming en van (her)inrichting en niet van het opstarten van een (geheel) nieuwe onderneming."
2.9 Bij tussenvonnis van 30 oktober 2008 heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat Anmaro voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij van plan is haar onderneming voort te zetten, indien en zodra zij daarvoor geschikte bedrijfsruimte zal hebben gevonden.
2.10 Bij tussenvonnis van 23 april 2009 heeft de kantonrechter K. Remmelink van Culi-Nova te Barendrecht als deskundige benoemd.
2.11 Bij eindvonnis van 3 december 2009 heeft de kantonrechter in de bodemprocedure - kort samengevat - Stadscentrum Zoetermeer veroordeeld aan Anmaro een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen van € 37.210,40 onder de bepaling dat dit bedrag niet eerder aan Anmaro behoeft te worden betaald, dan nadat Anmaro een koop- of huurovereenkomst voor de betreffende bedrijfsruimte zal hebben overgelegd en zij daarin binnen drie jaar na de ontruiming van de oude bedrijfsruimte haar onderneming zal hebben voortgezet. De kantonrechter is bij de begroting van dit bedrag uitgegaan van het door de deskundige getaxeerde bedrag aan inrichtingskosten voor een winkel van 55 m2, daarop heeft hij een aantal posten in mindering gebracht die volgens de deskundige kosteloos of tegen de reviseringskosten door Anmaro kunnen worden meegenomen, en de posten die de deskundige heeft begroot, maar die niet zijn aan te merken als inrichtingskosten. De kantonrechter heeft toekenning van 30% van het aldus berekende bedrag redelijk geoordeeld.
3.1 In het principaal hoger beroep vordert Anmaro de vernietiging van het bestreden vonnis voor wat betreft de hoogte van het toegekende bedrag en opnieuw recht doende de tegemoetkoming vast te stellen op een bedrag van € 70.662,16. In het incidenteel hoger beroep vordert Stadscentrum eveneens de vernietiging van het bestreden vonnis voor wat betreft de hoogte van het toegekende bedrag en opnieuw recht doende de tegemoetkoming vast te stellen op een bedrag van € 26.206,94.
3.2 De grieven in zowel het principaal als het incidenteel appel zijn gericht tegen overwegingen van de kantonrechter die hem hebben gebracht tot de toekenning van een bedrag van € 37.210,40 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, nu het hof de grieven aldus begrijpt dat partijen wensen dat het hof een oordeel uitspreekt over de hoogte van het toegekende bedrag.
3.3 Het hof stelt voorop dat artikel 7:297, lid 1 BW de rechter die een beëindigingvordering toewijst de mogelijkheid geeft een bedrag vast te stellen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Deze bepaling dwingt niet tot het geven van een volledige schadevergoeding en geeft de rechter de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. Dit betekent dat - anders dan het vonnis van de kantonrechter doet vermoeden - van "exacte wetenschap", in die zin dat tot op de cent nauwkeurig kan worden berekend welke kosten wel en welke kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen en zo ja tot welk percentage, geen sprake is.
3.4 Dit neemt niet weg dat voor de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming dienstig is, dat de rechter een beeld heeft van de in redelijkheid door de huurder te maken verhuis- en inrichtingskosten. In dat kader zal het hof de diverse door partijen bestreden uitgangspunten van de kantonrechter bespreken.
3.5 Partijen zijn het er over eens dat tot de kosten die voor vergoeding in aanmerking komen in ieder geval behoren een bedrag van € 2.000 aan verhuiskosten en een bedrag van € 5.000 aan advertentiekosten. Het geschil spitst zich toe op de inrichtingskosten.
3.6 Anmaro is van mening dat bij de bepaling van de hoogte van de herinrichtingskosten als uitgangspunt moet worden genomen de kosten behorende bij een winkel met een oppervlakte van ca 90 m2, omdat - zoals ook door de deskundige geoordeeld - een winkel van deze omvang dezelfde functionaliteit biedt als de oppervlakte van het gehuurde. Het is niet reëel om te verwachten dat het Anmaro zal lukken een vervangende winkel te vinden aan een versplein, zodat zij de daaraan verbonden voordelen wederom zal kunnen genieten. Om binnen de termijn van drie jaar haar onderneming te kunnen voortzetten, zal Anmaro aangewezen zijn op de huur van een bestaande leegkomende winkel in een gewone winkelstraat, aldus Anmaro. Stadcentrum Zoetermeer daarentegen is van mening dat voor de berekening van de verhuis- en inrichtingskosten uitgegaan moet worden van de situatie waarin de huurder in het gehuurde verkeerde.
3.7 Het hof is van oordeel, dat uitgangspunt moet zijn een gelijkwaardige inrichting, als die waarover Anmaro in het gehuurde beschikte. Niet goed valt in te zien, dat tot de in aanmerking te nemen inrichtingskosten ook behoren de kosten van zaken die Anmaro in het gehuurde niet had. Anderzijds is de omstandigheid dat Anmaro waarschijnlijk is aangewezen op een grotere ruimte dan het gehuurde, omdat het haar naar verwachting niet zou lukken (tijdig) vervangende bedrijfsruimte te vinden aan een zogenoemd versplein, wel een omstandigheid die mee kan wegen bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming.
3.8 Op basis van een oppervlakte van 55m2 heeft de deskundige de totale inrichtingskosten berekend op een kleine € 290.000. De kantonrechter heeft geoordeeld dat hierop in mindering strekken de kosten die volgens de deskundige kosteloos of tegen de reviseringskosten naar de nieuwe bedrijfsruimte kunnen worden meegenomen en heeft dat bedrag becijfert op ca. € 50.000. Tegen dit oordeel is niet gegriefd. De inrichtingskosten komen daarmee op een bedrag van ca. € 240.000,--.
3.9 De kantonrechter heeft vervolgens op laatstgenoemd bedrag een bedrag van ca. € 53.000 in mindering gebracht ter zake van bouwkundige voorzieningen, omdat deze naar zijn oordeel niet kunnen worden aangemerkt als inrichtingskosten in de zin van artikel 7:297 BW Pro. Anmaro bestrijdt dit oordeel, stellende dat bij een viswinkel een groot deel van de winkelinrichting nu eenmaal bestaat uit aard- en nagelvaste voorzieningen, zoals ventilatie en klimaatregeling, koeling, afvoer smeltwater, schrobput, betegeling etc. Dit zijn allemaal voorzieningen die in het algemeen aan het einde van de huur weer moeten worden verwijderd. Van andersoortige bouwkundige voorzieningen, zoals het aanbrengen van een nieuwe pui, wijziging van de indeling, versteviging van de vloeren is in de begroting van de deskundige geen sprake, aldus Anmaro.
3.10 Het hof is van oordeel dat indien voor de inrichting van een winkel specifieke bouwkundige voorzieningen nodig zijn, zoals in casu voor een viswinkel, niet valt in te zien dat hiermee bij de vaststelling van de tegemoetkoming geen rekening zou mogen worden gehouden. Dit ligt anders voor "algemene" bouwkundige voorzieningen of verbeteringen. De teller blijft wat de inrichtingskosten daarom staan op circa € 240.000.
3.11 Partijen twisten voorts nog over enkele kleinere door de deskundige in zijn begroting meegenomen, maar door de kantonrechter in mindering gebrachte, posten. Het hof zal deze echter onbesproken laten, omdat het een voldoende duidelijk beeld heeft van de orde van grootte van de door Anmaro te maken verhuis- (r.o. 3.5) en inrichtingskosten (r.o. 3.6 t/m 3.11) om een redelijke tegemoetkoming vast te stellen.
3.12 Het hof stelt de tegemoetkoming, rekening houdende met de specifieke omstandigheden van dit geval (een viswinkel aan een versplein, huurovereenkomst die ruim 17 jaar heeft geduurd, de relatief lange afschrijvingstermijn voor de specifieke bouwkundige voorzieningen van een viswinkel) op een bedrag van € 65.000,--.
3.13 Nu het hof het bedrag van de tegemoetkoming aldus ex aequo et bono heeft bepaald, is niet van belang welk percentage van de daadwerkelijke kosten hiermee is gedekt.
3.14 De slotsom is dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven voor wat betreft de hoogte van de toegekende tegemoetkoming. Stadscentrum Zoetermeer zal als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep in zowel het principaal appel als in het incidenteel appel.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen in de bodemzaak gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 3 december 2009 voor zover daarbij aan Anmaro een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is toegekend van € 37.210,40,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- kent aan Anmaro een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe van € 65.000,--;
- veroordeelt Stadscentrum Zoetermeer in de kosten van het geding in het principaal hoger beroep, aan de zijde van Anmaro tot op heden begroot op € 73,89 aan explootkosten, € 1.120,-- aan griffierecht en € 1.631,-- aan salaris advocaat;
- veroordeelt Stadscentrum Zoetermeer in de kosten van het geding in het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Anmaro tot op heden begroot op € 815,50 aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juli 2011 in aanwezigheid van de griffier.