Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.047.591/01
Zaaknummer rechtbank : 823682 VZ 07-3820
beschikking d.d. 21 juli 2011
inzake
Coöperatieve Werkgemeenschap Utopia U.A.,
gevestigd te Rotterdam,
verzoekster in hoger beroep,
hierna te noemen: Utopia,
advocaat: mr. E. Grabandt te 's-Gravenhage,
tegen
de Gemeente Rotterdam (Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam),
gevestigd te Rotterdam,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. F. Sepmeijer 's-Gravenhage.
Het geding
Bij een op 19 oktober 2009 ter griffie van dit hof ingekomen beroepschrift (met producties) is Utopia in hoger beroep gekomen van de door de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter) tussen de Gemeente als verzoekster en Utopia als verweerster gegeven beschikkingen van 23 september 2008 (de tussenbeschikking) en 24 augustus 2009 (de eindbeschikking). Daarbij heeft Utopia drie grieven aangevoerd.
De Gemeente heeft een verweerschrift (met producties) ingediend.
Ter zitting van dit hof van 5 maart 2010 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten nader doen toelichten, Utopia door mr. R. Sekeris te Rotterdam, de Gemeente door voormelde advocaat, ieder aan de hand van pleitnotities die zij hebben overgelegd.
De zaak is vervolgens op verzoek van partijen een aantal keren aangehouden in verband met overleg over een minnelijke regeling.
Begin 2011 hebben partijen het hof bericht dat geen minnelijke regeling tot stand is gekomen en is om een beschikking gevraagd.
In aansluiting op hetgeen bij de mondelinge behandeling was besproken, is Utopia in de gelegenheid gesteld om de in de brief van het hof van 14 februari 2011 vermelde producties in het geding te brengen, van welke mogelijkheid Utopia gebruik heeft gemaakt bij de brief (met bijlagen) d.d. 25 februari 2011, bij het hof binnengekomen op 28 februari 2011.
De Gemeente heeft gebruik gemaakt van de geboden gelegenheid om op voormelde stukken te reageren door middel van haar brief (met bijlagen) van 9 maart 2011, bij het hof binnengekomen op 10 maart 2011.
Utopia heeft daarop gereageerd per brief (met bijlage) van 19 april 2011, bij het hof ontvangen op 20 april 2011.
Tot slot is beschikking bepaald op heden.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Tegen de door de kantonrechter in de tussenbeschikking sub 2.1. t/m 2.9. vastgestelde feiten is niet opgekomen zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak - kort gezegd en voor zover in hoger beroep nog van belang - om het volgende.
2.1. Utopia huurt sedert 1 januari 1985 van de Gemeente, inmiddels voor onbepaalde tijd, het voormalige D.W.L.-gebouwencomplex, gelegen aan de Watertorenweg 160-180 te Rotterdam. Het verhuurde omvat een aantal gebouwen, nader aangeduid als het laboratoriumgebouw, het proefsnelfiltergebouw, de watertoren (met uitzondering van de lekzolder en het waterreservoir) en een vijftal hallen.
2.2. Het gehuurde was en is ingevolge artikel 3 van Pro de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als werk- en woonruimte ten behoeve van leden van Utopia.
2.3. In de verschillende gebouwen is (sedertdien) zowel woonruimte als ook bedrijfsruimte - zowel 290- als 230a-bedrijfsruimte - gerealiseerd.
2.4. In hal 0 is een voor het publiek toegankelijk cafébedrijf "Tom Tom" gevestigd.
In het watertorengebouw is op de begane grond een voor het publiek toegankelijk restaurant gevestigd.
Blijkens de overgelegde uittreksels uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel is dit een en ander het geval sedert respectievelijk 8 april 1986 en 29 juli 1997.
2.5. De huurprijs bedroeg in augustus 2007, als gevolg van de jaarlijks sedert 1 juli 1986 toegepaste contractuele indexering, € 15.125,29 per jaar exclusief BTW.
2.6. In voormelde huurprijs is (nog) niet begrepen de in de huurovereenkomst voorziene huurverhoging op het moment waarop de overeengekomen, door de Gemeente te realiseren, restauratiewerkzaamheden geheel zijn afgerond.
Exclusief hal 4 (die door de Gemeente rechtstreeks aan een derde wordt gefactureerd) zou die verhoogde huur - volgens een brief van de Gemeente van 7 juni 1988 waarin de op 30 mei 1988 (onweersproken) tussen partijen gemaakte afspraken worden bevestigd - op dat moment, dus exclusief nadien toepasselijke indexeringen - ƒ 65.000,= ofwel afgerond € 29.496,= per jaar gaan bedragen.
2.7. Van het gehuurde is feitelijk 57,2% in gebruik als woonruimte, 29,2% als 230a-bedrijfsruimte en 5% (de hierboven sub 2.4. en 2.5. bedoelde ruimtes) als 290-bedrijfsruimte.
2.8. Volgens een in opdracht van de Gemeente op 25 mei 2005 uitgevoerde taxatie "ten behoeve van een huurprijsonderhandeling" zou de economische huurprijs voor het gehuurde - omschreven als "de prijs, die bij aanbieding ten verhuur, op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze en na beste voorbereiding, door de meest biedende zou zijn besteed" - neerkomen op een bedrag van € 135.000,= per jaar. Het rapport vermeldt voorts onder meer:
"De getaxeerde huurwaarde is opgebouwd door ieder te onderscheiden object te beschouwen als zelfstandig te verhuren eenheid. Bij complexmatige verhuur aan coöperatieve vereniging is op de beheerskosten en het risico van leegstand een voordeel te behalen, die als huurkorting aan de huurder kan worden teruggegeven."
2.9. In de brief van de Gemeente (OntwikkelingsBedrijf Rotterdam) aan Utopia van 3 april 2006 geeft de Gemeente aan de huurovereenkomst te willen splitsen teneinde (onder meer) duidelijkheid te verkrijgen met betrekking tot het toepasselijke huurregiem en biedt daartoe twee mogelijkheden:
- de Gemeente gaat rechtstreeks met de afzonderlijke gebruikers huurovereenkomsten aan, in welk geval de rol van Utopia wordt beperkt tot die van een huurdersvereniging met een voordrachtsrecht voor nieuwe huurders ingeval leegstand ontstaat, of
- de Gemeente gaat met Utopia minimaal drie nieuwe huurovereenkomsten aan, één voor de woningen, één voor de horeca en/of winkelruimtes en één voor de kantoren en/of overige bedrijfsruimtes.
In de brief wordt voorts aangegeven dat de Gemeente de huur wil optrekken naar een marktconform niveau.
2.10. Partijen zijn met betrekking tot de in voormelde brief vermelde onderwerpen niet tot overeenstemming gekomen.
2.11. De Gemeente heeft bij op 17 augustus 2007 bij de griffie van de kantonrechter ingekomen verzoekschrift verzocht om op grond van artikel 7:304 lid 2 BW Pro een deskundige te benoemen, aangezien zij van oordeel was dat de huur voor (onder meer) de hierboven sub 2.4. bedoelde als 290-bedrijfsruimtes in gebruik zijnde gedeeltes van het gehuurde niet meer aansloot bij het geldende huurniveau ter plaatse en veel te laag was (na verweer door Utopia heeft de Gemeente haar standpunt dat er nog andere gedeeltes van het gehuurde als 290-bedrijfsruimten in gebruik waren, laten varen).
2.12. De kantonrechter heeft in de bestreden eindbeschikking geoordeeld dat het verzoek op de voet van voormeld wetartikel toewijsbaar is en heeft de Bedrijfshuuradviescommissie, verbonden aan de Kamer van Koophandel te Rotterdam, benoemd tot deskundige.
3. De grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat art. 7:304 lid 2 BW Pro hier van toepassing is. Volgens Utopia is dat niet het geval en dient de Gemeente in haar verzoek niet-ontvankelijk ter worden verklaard. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4. Het gaat in deze zaak om één huurovereenkomst waarbij het uit dien hoofde door Utopia gehuurde meerdere (onderdelen van) gebouwen omvat waarvan de ruimtes feitelijk (zie hierboven sub 2.3.) worden gebruikt als woonruimte, 230a- en 290-bedrijfsruimte.
5. Nu elk van de sub 4. bedoelde huurvormen onder een bijzondere door de wet geregelde overeenkomst valt, is het bepaalde in art. 6:215 BW Pro op de huurovereenkomst tussen de Gemeente en Utopia van toepassing. Echter, cumulatie van de verschillende toepasselijke, veelal dwingendrechtelijke, bepalingen van de afzonderlijke huurregimes is niet goed mogelijk, zodat voormeld artikel hier geen uitkomst biedt.
6. Beoordeeld moet derhalve worden of, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes - meer in het bijzonder die waarin het restaurant c.q. café thans zijn gevestigd - mogelijk is. Het hof is van oordeel dat dit hier niet het geval is en overweegt daartoe als volgt.
a. In de considerans van de huurovereenkomst is vermeld (kort gezegd) dat Utopia de voormalige D.W.L.-gebouwen destijds in gebruik heeft gekregen als woon- werkobject, dat Utopia met een lening van de Gemeente de afgelopen jaren werkzaamheden heeft verricht om die gebouwen - aan zowel de binnen- als de buitenzijde - geschikt te maken voor het wonen en werken van de leden van Utopia, alsmede dat partijen hebben besloten om hun onderlinge verhouding te wijzigen in een huurrelatie waartegenover de Gemeente de aan Utopia verstrekte lening kwijtscheldt als betaling voor de door Utopia verrichte werkzaamheden tot behoud en verbetering van de gebouwen.
b. Zoals ook in art. 3. van de huurovereenkomst is vermeld, had Utopia het gehuurde destijds in meer of mindere sloopstaat aanvaard. In art. 12. van de huurovereenkomst is vermeld dat partijen hun wederzijdse vorderingen - te weten het door Utopia van de Gemeente geleende bedrag om het gehuurde geschikt te maken voor woon en werk, enerzijds, en de tegenvordering van Utopia in verband met het gepleegde buitenonderhoud en de verbeteringen, anderzijds - daarbij hebben gecompenseerd.
c. Bij voormelde considerans/bepalingen van de huurovereenkomst is geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van de in gebruik cq. in huur gegeven gebouwen. Het betreffende complex werd daarbij aldus door partijen steeds als één geheel beschouwd.
d. In art. 3 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat Utopia het gehuurde uitsluitend mag gebruiken als werk- en woonruimte ten behoeve van haar leden. Ook daar wordt geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gehuurde en wordt het gehuurde aldus door partijen als één geheel beschouwd.
e. Ook bij de bepaling van de huurprijs wordt in art. 2 van Pro de huurovereenkomst geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gehuurde: er wordt één huurprijs voorzien. Ook bij de huurprijs zoals die definitief zal worden vastgesteld na afronding van de restauratiewerkzaamheden door de Gemeente wordt uitgegaan van één bedrag. Met betrekking tot de vaststelling van dat bedrag is aangegeven dat daarbij rekening zal worden gehouden met een "bandbreedte" voor de "woonlasten per lid van Utopia", waarbij onder "woonlasten" wordt verstaan "huur voor werk- en woonruimte, gebruikerslasten, binnenonderhoud, energieverbruik voor verlichting, ruimteverwarming, huishoudelijk gebruik en warm water", derhalve een bedrag dat niet wordt gesplitst tussen een woon- en een werkdeel. Voorts is daarbij bepaald dat voor de huurberekening wordt uitgegaan van 15 leden, derhalve ongeacht de feitelijke situatie. Blijkens de hierboven sub 2.6. bedoelde brief van de Gemeente is toen ook daadwerkelijk één huurprijs voor het geheel vastgesteld.
f. De Gemeente heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat het gebruik dat Utopia (via haar leden) van het gehuurde maakt als zodanig uit hoofde van de huurovereenkomst niet is toegestaan, zodat het hof er van uit gaat dat dit gebruik binnen de in de huurovereenkomst aangegeven grenzen valt.
g, Onweersproken is dat binnen het complex als geheel sommige bedrijfsruimtes onderling verbonden zijn en (ook) via elkaar bereikbaar zijn, en ook dat in enkele gevallen de sanitaire voorzieningen onderling worden gedeeld.
h. Voorts staat vast dat er voor het complex één energie-aansluiting en één wateraansluiting is, alsmede dat de verwarming plaatsvindt met één gemeenschappelijke ketel.
i. Tot de statutaire doelstelling van Utopia behoort blijkens haar statuten - zowel destijds als na de wijziging daarvan in 2006 - het verlenen van faciliteiten voor het ontwikkelen van activiteiten op het raakvlak van techniek en kunst en wil zij dat doel onder meer bereiken door het beheren van het onderhavige complex waarin haar leden kunnen wonen en werken.
j. Evenmin is weersproken dat er van tijd tot tijd binnen het complex door enkele leden in hun ruimtes gezamenlijk aan projecten is gewerkt en dat Utopia dergelijke activiteiten ook stimuleert.
k. Alles bij elkaar genomen is er naar het oordeel van het hof sprake van een situatie waarin splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregiem van toepassing is, te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen gelet op de inrichting en hetgeen partijen - mede gelet op het zgn. Haviltexcriterium - destijds voor ogen stond, namelijk het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van Utopia voor haar leden. Immers, een dergelijke splitsing zou onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige onderdelen wel en andere niet door de Gemeente zouden kunnen worden opgezegd en ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor Utopia om het gehuurde te gebruiken in vorenbedoelde zin naar het oordeel van het hof te zeer zou inperken en dat zou de (continuïteit van de) positie van Utopia jegens de Gemeente ook te zeer afhankelijk maken van het feitelijk gebruik dat de afzonderlijke leden van tijd tot tijd van het complex maken, terwijl een vereniging als de onderhavige per definitie een wisselend ledenbestand kan vertonen.
l. Het bovenstaande wordt niet anders - en leidt ook niet tot het oordeel dat het als één geheel blijven beschouwen (lees: niet splitsen in vorenbedoelde zin) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is - wanneer mede in aanmerking wordt genomen de aard van de bedrijfsactiviteiten (café c.q. restaurant) enerzijds en het feit dat de exploitanten van het café resp. (één van de) vennoten van de v.o.f. die het restaurant exploiteren niet ook op het complex wonen anderzijds. Weliswaar is het verband tussen de doelstelling van Utopia ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst (zie hierboven sub 6. onder i.) en de aard van deze bedrijfactiviteiten op zijn zachtst gezegd wat dun geworden. Echter, de statuten zoals deze inmiddels luiden maken een wat ruimer gebruik mogelijk dan alleen op het raakvlak van techniek en kunst, mits met instemming van de algemene vergadering van Utopia. Verder voorzien de statuten inmiddels in werk-leden, woonleden en woon-werkleden, waarbij de eerste twee ieder één stem hebben en de laatste twee. Het gaat echter nog steeds om leden van Utopia en - heel belangrijk - het café en het restaurant gebruiken tezamen onweersproken niet meer dan 5% van de beschikbare ruimte in het complex. Tot slot weegt ook hetgeen hierboven sub 6. onder f. is overwogen mee.
7. De Gemeente heeft - naar het oordeel van het hof: terecht - niet aangevoerd dat in de situatie waarin het complex als één geheel moet worden beschouwd (lees: waarin moet worden uitgegaan van niet-splitsen in hierboven bedoelde zin) sprake is van een huurovereenkomst waarop de bepalingen van art. 7:290 e.v. moeten worden toegepast.
8. Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat de bestreden beschikkingen niet in stand kunnen blijven en zullen worden vernietigd, alsmede dat de Gemeente in haar op (uitsluitend) de toepasselijkheid van het huurregiem voor 290-huur gebaseerde verzoek niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
9. Bij voormelde uitkomst past het om de Gemeente te veroordelen in de kosten van beide instanties en om die veroordeling, zoals verzocht, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de beschikkingen van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 23 september 2008 en 24 augustus 2009, gegeven tussen partijen;
en opnieuw recht doende:
- verklaart de Gemeente niet-ontvankelijk;
- veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot op 24 augustus 2009 aan de zijde van Utopia begroot op nihil aan verschotten en € 400,= aan salaris voor de gemachtigde;
- veroordeelt de Gemeente in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van Utopia bepaald op € 313,= aan verschotten en op € 1.788,= aan salaris voor de advocaat;
- verklaart voormelde kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.H. van Coeverden, T.L. Tan en P.S. Kamminga en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juli 2011 in aanwezigheid van de griffier.