Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.038.671/01
Zaak-/rolnummer rechtbank: 812433\ CV EXPL 08-9095
arrest d.d. 16 augustus 2011
inzake
NZN HORECA C.V.,
gevestigd te Dordrecht,
appellante,
hierna te noemen: NZN,
advocaat: mr. L. ten Velden te 's-Gravenhage,
tegen
[Naam],
(in de stukken ook wel […] genoemd),
wonende te [Woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A. Ramsoedh te Delft.
Het geding
Bij exploot van 14 juli 2009 is NZN in hoger beroep gekomen van het vonnis van 29 april 2009, dat door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, tussen partijen is gewezen. Bij memorie van grieven (van 30 november 2010) met producties heeft NZN drie grieven tegen dat vonnis opgeworpen, die door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord (van 22 februari 2011) zijn bestreden. Hierna hebben partijen de stukken overgelegd (per 3 mei 2011) en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De rechtbank heeft onder het kopje "Feiten" een aantal feiten vastgesteld, waartegen niet is opgekomen. Ook het hof gaat van die feiten uit. Met inachtneming daarvan en van hetgeen overigens uit de stukken naar voren is gekomen gaat het in deze zaak, voor zover in hoger beroep nog van belang, en in het kort, om het volgende.
1.1. [geïntimeerde] huurt sedert 2001 van NZN de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats], bestemd tot gebruik als Chinees restaurant. Boven het restaurant op de begane grond bevindt zich een ruimte, die [geïntimeerde] vanaf 1999 als bovenwoning in gebruik heeft gehad.
1.2. In 2005 heeft [geïntimeerde] die woning verlaten vanwege de slechte staat ervan. De gemeente heeft het gebruik van de woning beëindigd omdat deze niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. NZN heeft ervan afgezien de woning te herstellen en geschikt te maken voor bewoning.
1.3. Sedert 2005 zijn partijen met elkaar in discussie over de huurprijs van het gehuurde, die volgens [geïntimeerde] te hoog is. Uiteindelijk zijn partijen het in 2008 eens geworden over de benoeming van één deskundige ter bepaling van de huurprijs. Deze deskundige, Tjoelker (van makelaarskantoor het Makelaarshuys Hofzicht), heeft de huurwaarde van de bedrijfsruimte op de begane grond (het restaurant) per 26 augustus 2008 gewaardeerd op € 14.700 per jaar en de bedrijfsruimte op de begane grond in combinatie met de onbenoemde ruimte op de eerste en tweede verdieping, die via een trap op de begane grond bereikbaar zijn, op € 16.500 per jaar.
1.4. [geïntimeerde] heeft, voor zover in dit hoger beroep nog van belang, vaststelling van de huurprijs gevorderd op een bedrag van € 14.700 exclusief BTW per jaar, althans op een zodanig bedrag als de kantonrechter billijk acht. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter die vordering toegewezen.
2. De eerste grief klaagt over de overweging van de kantonrechter dat, zakelijk weergegeven, partijen zijn overeengekomen het huurobject te beperken tot de bedrijfsruimte op de begane grond. De tweede grief bestrijdt de overweging dat het standpunt van NZN dat [geïntimeerde] het hele pand als bedrijfsruimte huurde niet strookt met de tekst van de huurovereenkomst en met de feitelijke situatie bij de aanvang van de huur, te weten dat de bovenwoning door de vorige huurder en exploitant van het restaurant, maar op dat moment ook al enkele jaren door [geïntimeerde] zelf, in feite werd bewoond.
3. NZN voert aan, dat het verhuurde object volgens de huurovereenkomst bestaat uit hele perceel aan de [adres] en dat dit door [geïntimeerde] uitsluitend gebruikt zou moeten worden voor de uitoefening van het restaurantbedrijf. Er is geen sprake van dat een bedrijfsruimte en een afzonderlijke woning zijn gehuurd. Dat [geïntimeerde] bij het aangaan van de overeenkomst het bovenste gedeelte van het object als woning in gebruik had, legt op NZN niet de verplichting die ruimte als woning te bestemmen. [geïntimeerde] heeft nog steeds, als enige, toegang tot dat gedeelte van het gehuurde en heeft dat ook nog steeds in gebruik, thans als opslagruimte.
Het hof begrijpt, dat NZN hiermee ook bestrijdt dat partijen zijn overeengekomen om de bovenverdieping af te scheiden van de benedenverdieping en het huurobject te beperken tot de begane grond.
4. Deze twee grieven worden gezamenlijk behandeld. Het hof oordeelt als volgt.
5. Het verhuurde object bestaat volgens de huurovereenkomst uit het perceel aan de [adres] te [plaats], hetwelk wordt aangewend ter uitoefening van een Chinees restaurantbedrijf, een en ander partijen genoegzaam bekend. Een bovenruimte wordt in het contract niet genoemd, maar maakt wel deel uit van het perceel en [geïntimeerde] heeft sinds het sluiten van de overeenkomst ook steeds de beschikking over de bovenruimte gehad. Naar het oordeel van het hof behoort de bovenruimte dan ook tot het verhuurde object krachtens de overeenkomst.
6. Anders dan de kantonrechter overwoog, is het hof van oordeel, dat van een overeenkomst tussen partijen om af te wijken van de schriftelijke overeenkomst en thans een deel van het gehuurde af te scheiden en het gehuurde te beperken tot de ruimte op de begane grond geen sprake is. Daarbij neemt het hof het volgende in aanmerking.
7. De kantonrechter baseerde zijn oordeel over die nadere overeenkomst tussen partijen op de mededeling van NZN in 2005, dat zij besloten had de bovenwoning niet langer te verhuren en de mededeling van [geïntimeerde] ter comparitie in 2009 dat zij ook zelf alleen nog maar de bedrijfsruimte op de begane grond wil huren. Het hof heeft die mededeling, waarop de kantonrechter kennelijk doelde en waarover in de gewisselde processtukken niets is terug te vinden, kunnen herleiden tot de mededeling in de overgelegde brief van 28 september 2005, waarin (de gemachtigde van) NZN aan (de gemachtigde van) [geïntimeerde] laat weten dat NZN heeft besloten de bovenverdieping niet geschikt te maken voor bewoning. Daarmee reageerde NZN op een brief van (de gemachtigde [D] van) [geïntimeerde], aan welke brief de kantonrechter in dit verband refereert, waarin [D] voorstelde om ofwel de bovenverdieping in orde te maken ofwel, indien de bovenverdieping niet voor bewoning geschikt werd gemaakt, een lagere huurprijs af te spreken.
8. Uit het enkele feit dat NZN in de discussie over de vraag of de bovenverdieping al of niet als woning in orde zou worden gemaakt, te kennen gaf daartoe niet bereid te zijn en evenmin bereid te zijn de huurprijs te verlagen, heeft [geïntimeerde] redelijkerwijs niet mogen opmaken dat NZN hiermee te kennen gaf een deel van het gehuurde te willen afscheiden en het verhuurde te willen beperken tot de begane grond, wat zij zelf wilde.
9. Naar het oordeel van het hof maakt de bovenruimte nog steeds deel uit van het gehuurde. Ten overvloede merkt het hof op, dat [geïntimeerde] ook niet voldoende gemotiveerd heeft bestreden dat zij die ruimte thans nog als opslagruimte gebruikt (of kan gebruiken).
10. Dit leidt tot de conclusie dat de door de kantonrechter vastgestelde prijs, die gebaseerd is op de huur van enkel de begane grond, te laag is.
11. De deskundige Tjoelker, op wiens rapport de kantonrechter zijn oordeel baseerde, heeft in dat rapport ook de huurprijs gewaardeerd van de begane grond in combinatie met de "onbenoemde ruimte" op de eerste en tweede verdieping. Hij heeft die waarde per 26 augustus 2008 geschat op € 16.500. Anders dan NZN stelt, is dit een waardering van het hele verhuurde object.
12. Volgens NZN moet de huurprijs van het hele pand (per februari 2009) op € 19.950 worden gewaardeerd. Dit is de waardering van de later door NZN ingeschakelde taxateur Van den Heuvel.
13. Het hof zal echter de waardering van de door beide partijen aangezochte deskundige Tjoelker volgen. Die waardering is gebaseerd op zijn ervaring en kennis als makelaar. Inherent aan taxaties is, dat daarop variaties mogelijk zijn. Dat een andere (door een partij ingeschakelde) taxateur een half jaar later tot een hogere waardering (€ 19.950) komt, doet daarom aan de op ervaring en kennis gebaseerde waardering van Tjoelker niet af. Het hof merkt daarbij op, dat een andere (door de andere partij) ingeschakelde taxateur, Kok, een jaar eerder de totale ruimte op € 16.500 waardeerde.
14. De slotsom is dat de grieven in zoverre slagen dat de huurprijs op € 16.500 per jaar moet worden vastgesteld, dat wil zeggen € 1.375 per maand. Het vonnis zal op dat punt vernietigd worden. Deze prijs is een lagere prijs dan [geïntimeerde] betaalde en niet de prijs die NZN voor ogen stond. Er is dan ook geen aanleiding om de compensatie van de proceskosten uit de eerste aanleg ongedaan te maken. Voorts ziet het hof hierin aanleiding ook de proceskosten van het hoger beroep te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen en voor zover daarbij de huurprijs van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand [adres] te [plaats] met ingang van 4 juli 2008 op € 1.225 exclusief BTW per maand werd gesteld;
en opnieuw rechtdoende:
- bepaalt de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] op € 16.500 exclusief BTW per jaar, te voldoen in maandelijkse termijnen van € 1.375 exclusief BTW, maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen;
- bekrachtigt het vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, voor het overige;
- compenseert de proceskosten in die zin, dat elke partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.E.H.M. Pinckaers en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 augustus 2011 in aanwezigheid van de griffier.