Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
Zaaknummer : 200.062.175/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 800702 / RL EXPL 08-26674
arrest d.d. 26 juli 2011
inzake
[Naam],
wonende te [Woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. E.J.W.F. Deen te 's-Gravenhage,
[Naam],
wonende te [Woonplaats,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M. Hoekman te 's-Gravenhage.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 22 maart 2010 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van 22 april 2009 en het eindvonnis van 27 januari 2010, welke vonnissen de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellante] vier grieven tegen de vonnissen aangevoerd. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord de grieven van [appellante] bestreden. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de feiten die de kantonrechter in het tussenvonnis van 22 april 2009 als vaststaand heeft aangemerkt (met dien verstande dat de geldigheid van de hierna te noemen huurovereenkomst wel wordt bestreden; hierop zal nog worden teruggekomen). Ook het hof gaat derhalve van die feiten uit.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 11 september 2007 heeft [appellante] van [geïntimeerde] bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro gehuurd, bestaande uit de benedenverdieping van het pand […] te […] (hierna: de bedrijfsruimte). De bovenverdieping van dit pand is of was als woonruimte in gebruik bij de zoon van [geïntimeerde].
2.2. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande op 1 oktober 2007 en eindigende op 1 oktober 2010. Bij aanvang bedroeg de huurprijs € 850,- per maand.
2.3. [appellante] oefende in de bedrijfsruimte een detailhandelsbedrijf in kleding uit onder de naam […].
2.4. Het pand […] heeft op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan de bestemming van werkwoning, hetgeen inhoudt dat de benedenverdieping door de hoofdbewoner mag worden gebruikt voor het uitoefenen van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, indien wordt voldaan aan de daarvoor door de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Gemeente) vastgestelde criteria.
2.5. Begin 2008 heeft de Gemeente schriftelijk aan [geïntimeerde] medegedeeld dat het gebruik van de benedenverdieping van het pand voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf in kleding op grond van het geldende bestemmingsplan niet is toegestaan en in strijd is met de Huisvestingswet. Tevens heeft de Gemeente daarbij aan [geïntimeerde] medegedeeld voornemens te zijn tot het uitoefenen van bestuursdwang op grond van artikel 125 van Pro de Gemeentewet teneinde het illegale gebruik van de benedenverdieping van het pand als bedrijfsruimte te beëindigen.
2.6. Naar aanleiding hiervan heeft [geïntimeerde] bij brief van 6 maart 2008 aan [appellante] de huurovereenkomst opgezegd per 6 maart 2009.
2.7. Per 31 december 2008 heeft [appellante] de bedrijfsuitoefening in de bedrijfsruimte gestaakt en het gehuurde ontruimd.
2.8. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] - na eiswijziging - in conventie gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zakelijk weergegeven:
- [appellante] veroordeelt tot betaling van € 9.578,90 inclusief BTW, wegens achterstallige huur, berekend vanaf april 2008 tot en met de maand december 2008, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot die der voldoening;
- [appellante] veroordeelt tot betaling van een boete van € 250,- voor elke dag dat zij vanaf 4 oktober 2008 met betaling van de huur in verzuim is;
- [appellante] veroordeelt in de proceskosten.
[appellante] heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 16.000,-, dit in verband met het verloren gaan van gedane investeringen en het niet kunnen voortzetten van haar bedrijf.
2.9. Bij tussenvonnis van 22 april 2009 heeft de kantonrechter de reconventionele vordering van [appellante] afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] in reconventie. In conventie heeft de kantonrechter [geïntimeerde] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat hij in februari of maart 2008 met ene [X] heeft afgesproken dat [appellante] over de huur met terugwerkende kracht vanaf de aanvang van de huurovereenkomst BTW verschuldigd zou zijn, alsmede dat deze [X] bevoegd was om [appellante] bij het maken van die afspraak te vertegenwoordigen.
2.10. Hierna heeft een getuigenverhoor plaatsgevonden. Bij (onbestreden) tussenvonnis van 12 augustus 2009 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde] niet is geslaagd in het leveren van het hem opgedragen bewijs en dat er dus van moet worden uitgegaan dat [appellante] geen BTW verschuldigd was over de huur. De kantonrechter heeft de zaak vervolgens verwezen naar de rol om partijen in de gelegenheid te stellen hun stellingen omtrent de omvang van de door [appellante] gedane betalingen nader toe te lichten en te onderbouwen. Partijen hebben ieder een nadere conclusie genomen.
2.11. Bij het bestreden eindvonnis van 27 januari 2010 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] het door [geïntimeerde] bij nadere conclusie overgelegde gespecificeerde betalingsoverzicht onvoldoende heeft weersproken zodat van de juistheid van dat overzicht moet worden uitgegaan. De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 8.301,75 wegens achterstallige huur en een bedrag van € 2.500,- ter zake van verschuldigde contractuele boetes, in totaal derhalve een bedrag van € 10.801,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 8.301,75 vanaf de dag der dagvaarding. [appellante] is in de proceskosten veroordeeld.
3. Kern van de grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, is dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van de geldigheid van de huurovereenkomst. Kort samengevat betoogt [appellante] dat de huurovereenkomst op grond van artikel 3:40 BW Pro als nietig moet worden beschouwd omdat de inhoud in strijd is met de openbare orde, nu deze een prestatie betreft die door de Huisvestingswet en het bestemmingsplan is verboden. Volgens [appellante] is de overeenkomst in elk geval vernietigbaar, omdat [appellante] bij het aangaan van de overeenkomst door [geïntimeerde] bewust is misleid.
4. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] primair bestreden dat van nietigheid of vernietigbaarheid sprake is en subsidiair betoogd dat zelfs indien [appellante] een beroep zou toekomen op nietigheid/vernietigbaarheid van de huurovereenkomst, [appellante] gehouden is tot betaling van de in eerste aanleg toegewezen hoofdsom, vermeerderd met wettelijke rente, omdat zij tot 31 december 2008 gebruik heeft gemaakt van de door [geïntimeerde] ter beschikking gestelde ruimte. Volgens [geïntimeerde] is daarvoor redelijkerwijs een gebruiksvergoeding verschuldigd, die gelijk is aan de overeengekomen huursom (zie memorie van antwoord onder 12). [appellante] heeft nog niet op deze stelling kunnen reageren en zal in de gelegenheid worden gesteld dit alsnog bij akte te doen. Het hof zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen.
5. Het hof houdt iedere nadere beslissing aan.
Beslissing
Het hof:
- verwijst de zaak naar de rol van 23 augustus 2011 voor akte aan de zijde van [appellante] zoals overwogen in rechtsoverweging 5;
- houdt iedere nadere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.E.H.M. Pinckaers en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juli 2011 in aanwezigheid van de griffier.