Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummers BK-10/00645, BK-10/00646, BK-10/00647, BK-10/00648 en BK-10/00649
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 23 augustus 2011
op het hoger beroep van de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid
[X1] B.V., [X2] B.V., [X3] B.V. en [X4] B.V., alle gevestigd te [Z], tegen de uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 12 augustus 2010, nummers AWB 08/2651 WOZ-T2, AWB 08/2652 WOZ-T2, AWB 08/2653 WOZ-T2, AWB 08/2654 WOZ-T2 en AWB 08/2655 WOZ-T2, betreffende na te noemen beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaren en geding in eerste aanleg
1.1. Aan belanghebbenden is door de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam (hierna: de Inspecteur) bij beschikking op de voet van artikel 24 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde bekendgemaakt van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1], [a-straat 2], [a-straat 3-4], [a-straat 5-6] en [a-straat 7-8] te [P] (hierna: de distributieloodsen), naar waardepeildatum 1 januari 2005 en toestandsdatum 1 januari 2007 en geldend voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2007 en eindigt op 31 december 2007 ten bedrage van respectievelijk € 7.094.000, € 7.303.000, € 11.825.000. € 16.927.000, en € 20.034.000. Bij hetzelfde geschrift heeft de Inspecteur de daaraan gerelateerde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2007 bekendgemaakt.
Distributieloodsen Waarde Bedrag aanslag Belanghebbende Rolnummer
Adres € € Hof Rechtbank
[a-straat 1] 7.094.000 17.731,25 [X4] B.V. 10/00648 08/2654
[a-straat 2] 7.303.000 18.256,25 [X4] B.V. 10/00649 08/2655
[a-straat 3-4] 16.927.000 42.312,50 [X3] B.V. 10/00646 08/2652
[a-straat 5-6] 11.825.000 29.562,50 [X2] B.V. 10/00647 08/2653
[a-straat 7-8] 20.034.000 50.081,25 [X1] B.V. 10/00645 08/2651
1.2. Belanghebbenden hebben tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.3. Tegen de uitspraken op bezwaar hebben belanghebbenden beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij de in de aanhef vermelde uitspraken heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbenden zijn van de uitspraken van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. Naar aanleiding van het verweerschrift hebben belanghebbenden, gedagtekend 14 juni 2011 en 29 juni 2011, nadere stukken ingediend. Van deze stukken is telkens een afschrift verstrekt aan de wederpartij. Het Hof rekent die stukken tot de gedingstukken.
2.4. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 juli 2011, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Ter zitting is tevens behandeld het hoger beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [A] BV, met de kenmerken BK-10/00650 ([a-straat 9]) en BK-10/00651 ([a-straat 10]). Voor zover in deze zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden deze stukken geacht ook in de onderhavige procedures te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaken voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaken. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Verordening
3. De Raad van de gemeente Rotterdam heeft in zijn openbare vergadering van 9 november 2006 vastgesteld de ”Verordening onroerende-zaakbelastingen 2007” (hierna: de Verordening). De Verordening is op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt door publicatie in het Gemeenteblad 2005, nummer 158, van 22 november 2006 en doordat de Verordening ter inzage is gelegd bij het Bestuurlijk informatie- en documentatiecentrum van de Bestuursdienst van de gemeente Rotterdam.
Vaststaande feiten
In hoger beroep is op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan.
4.1. De distributieloodsen maken deel uit van [B] te [P]. Belanghebbenden zijn gebruikers en genothebbenden krachtens eigendom van de aan hen gerelateerde distributieloodsen. De percelen grond zijn in eigendom van de gemeente Rotterdam, die ten behoeve van belanghebbenden rechten van erfpacht heeft gevestigd.
4.2. De distributieloodsen zijn vervaardigd in de periode van april 2005 tot en met februari 2007 en waren op de toestandsdatum - 1 januari 2007 - gereed voor gebruik.
4.3. De distributieloodsen zijn in opdracht van de Inspecteur getaxeerd door taxateur [C]. [C] heeft de waarde in het economische verkeer van de distributieloodsen als volgt bepaald:
Distributieloodsen Waarde
Adres €
[a-straat 1] 7.307.000
[a-straat 2] 7.319.000
[a-straat 3-4] 17.772.000
[a-straat 5-6] 11.998.000
[a-straat 7-8] 20.238.000.
4.4. Van deze taxaties is een taxatierapport opgemaakt. Voor de waardering is de huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd, waarbij de gehanteerde huurwaarden zijn afgeleid van de voor de distributieloodsen gerealiseerde huren en de huurwaardekapitalisatiefactoren aan de hand van vier methoden zijn bepaald. Voorts bevat het taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van vergelijkingsobjecten.
4.5. Blijkens het rapport is de waarde van de distributieloodsen, na vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkbare objecten, mede gelet op de op 31 augustus 2006 voor de loodsen [a-straat 9-10] gerealiseerde verkoopprijs van € 9.549.750 en rekening houdend met verschillen tussen de gehanteerde vergelijkingsobjecten en de distributieloodsen per waardepeildatum 1 januari 2005 en toestandsdatum 1 januari 2007, inclusief omzetbelasting vastgesteld.
4.6. De distributieloodsen zijn in opdracht van belanghebbenden, specifiek ten behoeve van de ingestelde beroepen, getaxeerd door mr. [D] RT.
Mr. [D] heeft de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken als volgt bepaald:
Distributieloodsen Waarde
Adres €
[a-straat 1] 4.583.000
[a-straat 2] 4.590.000
[a-straat 3-4] 11.063.000
[a-straat 5-6] 7.525.000
[a-straat 7-8] 12.758.000.
4.7. Voor de door mr. [D] ten behoeve van de waardebepaling gehanteerde uitgangspunten, waarderingsmethode en overige gegevens verwijst het Hof naar diens taxatierapport. Blijkens het rapport en een brief van belanghebbenden van 18 juni 2009 bestaat tussen belanghebbenden en de Inspecteur geen verschil van inzicht met betrekking tot de te hanteren huurwaarden.
4.8. Belanghebbenden zijn ondernemer voor de toepassing van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB 1968). De distributieloodsen zijn door belanghebbenden verworven overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel a, in verbinding met artikel 15 van Pro de Wet OB 1968 met toepassing van het recht op aftrek van voorbelasting, zodat geen omzetbelasting op de koopprijs drukt. Belanghebbenden gebruiken de distributieloodsen voor belaste prestaties in de zin van de Wet OB 1968. Voor zover de distributieloodsen worden verhuurd, geschiedt zulks overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel b, ten 5°, van de Wet OB 1968 in de belaste sfeer, zodat de ter zake van de koopprijs afgetrokken voorbelasting onaangetast blijft en niet alsnog omzetbelasting op de koopprijs drukt.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1. In geschil is of de Inspecteur de waarden van de distributieloodsen te hoog heeft vastgesteld, welke vraag door belanghebbenden bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord, en of de Inspecteur de omzetbelasting in de waarde heeft mogen betrekken, welke vraag door belanghebbenden ontkennend en door de Inspecteur bevestigend wordt beantwoord.
5.2. Het hoger beroep van belanghebbenden strekt tot vaststelling van de waarden van de distributieloodsen op de stichtingskosten exclusief omzetbelasting. Subsidiair stellen belanghebbenden zich op het standpunt dat de waarde moet worden bepaald op de stichtingskosten met inbegrip van omzetbelasting. Meer subsidiair stellen belanghebbenden zich op het standpunt dat de waarde van de distributieloodsen moet worden vastgesteld op de waarden waartoe in de door belanghebbenden overgelegde taxatierapporten wordt geconcludeerd.
5.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt, dat de door hem vastgestelde waarden van de distributieloodsen juist zijn.
5.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe in de van hen afkomstige stukken en ter zitting hebben aangevoerd.
Conclusies van partijen
6.1. Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank, van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de beschikkingen en de aanslagen en tot veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten.
6.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.
Het oordeel van de rechtbank
7. De rechtbank heeft, voor zover hier van belang, omtrent het geschil het navolgende overwogen, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als ’eiseressen’ en de Inspecteur als ’verweerder’:
”4.3 Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem in de gedingen gebrachte taxatierapport, een drietal matrixen en de overige door hem ingebrachte stukken en zijn tijdens de mondelinge behandelingen gegeven toelichtingen, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseressen, aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de onderhavige onroerende zaken vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
4.4 Bij de vorming van dit oordeel is mede het volgende in aanmerking genomen.
4.4.1 Verweerder heeft voor de onroerende zaken huurwaardekapitalisatiefactoren berekend die variëren van 13 tot 13,5. Deze factoren heeft hij ontleend aan gerealiseerde verkoop- en huurtransacties, aan toepassing van de Bruto Aanvangsrendement-methode en de Netto Aanvangsrendement-methode, aan toepassing van de vergelijkingsmethode en aan toepas-sing van de Discounted Cash Flow-methode.
4.4.2 Wat de eerstgenoemde methode betreft, heeft verweerder verwezen naar de loods [a-straat 9-10] te [P], waarin twee afzonderlijke gebouwdelen kunnen worden onderscheiden en welke loods op 31 augustus 2006 voor de helft (nr. [10]) met een marktconform huurcontract in verhuurde en voor de andere helft (nr. [9]) in onverhuurde staat is verkocht. De rechtbank acht door verweerder aannemelijk gemaakt dat deze twee in de loods gelegen onroerende zaken voor de onderhavige onroerende zaken de meest gerede vergelijkingsobjecten zijn.
4.4.3 De door verweerder voor de onderhavige onroerende zaken vastgestelde waarden liggen, rekening houdend met onderlinge verschillen in de belangrijkste waardebepalende elementen als perceeloppervlakte en bruto vloeroppervlakte, in lijn met de zojuist genoemde transactie(s).
4.4.4 In het licht van het voorgaande, is de rechtbank van oordeel dat aan de omstandigheden, dat de bruto vloeroppervlakten van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] te [Q] en [c-straat 1] te [R] aanmerkelijk groter zijn dan die van de onderhavige onroerende zaken en ook de perceeloppervlakten grote verschillen vertonen, terwijl de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten circa vijftien maanden na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, minder betekenis toekomt.
4.4.5 Gelet op hetgeen eiseressen tijdens de mondelinge behandeling van 8 mei 2009 ter zake hebben verklaard, alsmede gelet op eerdergenoemde tot de gedingstukken behorende brief van hen van 18 juni 2009, die als bijlage een cijfermatige weergave van de standpunten van partijen bevat, en voorts gelet op de tijdens de mondelinge behandeling van 12 mei 2010 voorgedragen en overgelegde pleitnota van eiseressen, zijn ook zij van oordeel dat de waarde in het economische verkeer exclusief omzetbelasting in de onderhavige gevallen hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief omzetbelasting. Aan toepassing van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt dan ook niet toegekomen. De door eiseressen ingenomen primaire en subsidiaire standpunten worden verworpen.
4.5 Aan de verwijzing door eiseressen naar logistieke hotspots komt niet de betekenis toe die zij daaraan hechten, reeds omdat die hotspots andere bouwjaren kennen dan de onroerende zaken en, met uitzondering van die in [S] , zijn gelegen in gemeenten op grote afstand van de onderhavige onroerende zaken en niet althans onvoldoende inzichtelijk is gemaakt in welke mate de hotspots met de onderhavige onroerende zaken kunnen worden vergeleken alsmede hoe en in hoeverre met onderlinge verschillen rekening is gehouden. Het door eiseressen ingenomen meer subsidiaire standpunt wordt eveneens verworpen.
4.6 Nu de levering van de onroerende zaken vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden, dient de waarde, anders dan eiseressen menen, gelet op het bepaalde in artikel 11, eerste lid, aanhef en onderdeel a, ten eerste, van de Wet omzetbelasting 1968 in het economische verkeer inclusief omzetbelasting te worden bepaald (verg. HR 30 oktober 1991, LJN: ZC4755, en HR 30 oktober 1991, LJN: ZC4752). De stellingen van eiseressen, die erop neerkomen dat dit voor hen tot onwenselijke resultaten leidt, worden verworpen. In de omstandigheid dat, zoals eiseressen stellen, de door de Hoge Raad gewezen jurisprudentie in de literatuur niet onverdeeld gunstig is ontvangen, ziet de rechtbank geen aanleiding om van die jurisprudentie af te wijken nu de Hoge Raad niet nadien expliciet van een andere rechtsopvatting heeft blijk gegeven.
4.7 De stelling van eiseressen, dat de per de waardepeildatum voor de onroerende zaken in totaal vastgestelde waarde ten opzichte van de per de waardepeildatum 1 januari 2006 totaal vastgestelde waarde tot een te hoge waardestijging leidt van 73,7%, kan hen niet baten. De waarde per de waardepeildatum moet zelfstandig worden bepaald. Daarbij is de per een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde irrelevant.”
Beoordeling van het hoger beroep
8.1. Partijen zijn het erover eens dat waardering van de distributieloodsen met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode exclusief omzetbelasting (artikel 17, derde lid, Wet WOZ) uitkomt op een lagere waarde dan waardering naar de waarde in het economische verkeer inclusief omzetbelasting (artikel 17, tweede lid, Wet WOZ), zodat aan toepassing van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ niet wordt toegekomen. Nu niet blijkt dat hieraan een onjuiste rechtsopvatting ten grondslag ligt en uit de stukken van het geding het tegendeel niet blijkt, zal het Hof partijen daarin volgen.
8.2. Voor de toepassing van de Wet OB 1968 zijn belanghebbenden en de huurders van de distributieloodsen ondernemers die met omzetbelasting belaste prestaties verrichten. Dit betekent dat geen omzetbelasting op de koopprijzen of op de huurprijzen drukt. Bij de aankoop van de distributieloodsen maakt de aan belanghebbenden in rekening gebrachte omzetbelasting deel uit van de prijzen, die belanghebbenden ter verkrijging van de distributieloodsen slechts bereid zijn gebleken te betalen in de wetenschap dat op haar met gebruikmaking van haar recht op aftrek van voorbelasting die omzetbelasting niet drukt. Aannemelijk is dat ook andere marktpartijen die de distributieloodsen zouden willen verwerven dezelfde terughoudendheid in die bereidheid zouden tonen. De ratio van het stelsel van de omzetbelasting is, dat op de bedrijfsvoering van ondernemers geen omzetbelasting drukt voor zover zij belaste prestaties verrichten. Voor deze ondernemers gelden prijzen exclusief omzetbelasting als waarde in het economisch verkeer. Uit de arresten van de Hoge Raad van 30 oktober 1991, nr. 26.544, BNB 1992/3, en van 30 oktober 1991, nr. 27.164, BNB 1992/4, bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 8 augustus 2003, nr. 38.085, LJN AI0924, BNB 2003/347, volgt echter, dat de waardering naar de waarde in het economische verkeer van de distributieloodsen in de eerste twee jaar na ingebruikname dient plaats te vinden inclusief omzetbelasting. Het Hof ziet, anders dan belanghebbenden betogen, geen reden van deze vaste jurisprudentie af te wijken, aangezien, gelet op de ratio van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer, zijnde een objectieve waarde.
8.3. Het beroep van belanghebbenden op het vertrouwensbeginsel faalt. De omstandigheid dat een medewerker van de Rotterdamse gemeentelijke belastingdienst een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van de taxatiewijzer van de VNG, kan niet worden opgevat als een bewuste standpuntbepaling in de onderhavige procedures van belanghebbenden. Gesteld noch gebleken is dat deze medewerker van de Rotterdamse gemeentelijke belastingdienst, zo hij daartoe al bevoegd was, anderszins in rechte te beschermen vertrouwen bij belanghebbenden heeft gewekt.
8.4. Belanghebbenden hebben, met een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 1995, nr. 29.224, BNB 1995/228, voorts betoogd, dat de waarde in het economische verkeer van commercieel gebezigd onroerend goed in beginsel gelijk zou moeten zijn aan de gecorrigeerde vervangingswaarde, hetgeen voor het onderhavige geschil betekent dat de stichtingskosten vermeerderd met de gekapitaliseerde erfpachtcanon als maatstaf zou moeten gelden. De Inspecteur heeft voldoende weersproken dat dit uitgangspunt in het onderhavige geval geen opgeld doet, omdat de distributieloodsen zijn gelegen op een toplocatie, een logistieke hotspot, met ligging aan vaarwater tussen de twee belangrijkste Rotterdamse containerterminals […], in de directe nabijheid van autosnelweg A15 en met een gunstige verhouding tussen gebouwd en ongebouwd. Op het terrein van de distributieloodsen is een barge-terminal aanwezig met eigen depotfaciliteit. Tezamen met de beperkte onderhoudskosten van de distributieloodsen - het Hof verwijst naar de raming van de onderhoudslasten in de Raamovereenkomst, bijlage 2, blz. 7, § 4.1 - en met de geringe aanvang- en mutatieleegstand – de objecten laten op basis van de datum van het gereed zijn van de bouw en de datum van het afsluiten van de huurcontracten concreet een gemiddelde leegstand zien van 12 maanden, verklaren deze omstandigheden het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde.
8.5. Uit de vergelijking van de verschillende taxaties blijkt, dat de onderscheiden taxateurs bij de berekening van de waarden van de distributieloodsen verschillende uitgangspunten hebben gehanteerd ten aanzien van het aanvangsrendement, de exploitatielasten en het leegstandsrisico. Dit geheel overziend en met al hetgeen de Inspecteur met betrekking tot de waardering van de distributieloodsen heeft aangevoerd en aan stukken, in het bijzonder het materiaal dat ter onderbouwing van de waardevaststelling gebruikte taxatiegegevens heeft ingebracht, is de Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, alleszins erin geslaagd feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die de conclusie rechtvaardigen, dat de aan de distributieloodsen toegekende waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
8.6. Belanghebbenden hebben betoogd dat de door de Inspecteur overgelegde, aan diens pleitnota gehechte bijlage ”indicatie mutiatieleegstand” tardief is. De Inspecteur heeft zulks gemotiveerd weersproken. Niettemin volgt het Hof belanghebbenden in hun standpunt. Het Hof acht echter geen redenen aanwezig om tot schriftelijke nabehandeling van het stuk over te gaan, omdat uit de voorhanden zijnde gedingstukken voldoende blijkt dat de Inspecteur aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
8.7. Aan het door belanghebbenden gedane aanbod nader bewijs te leveren gaat het Hof voorbij, omdat dat aanbod niet is gespecificeerd. Niet is uiteengezet welke feiten en omstandigheden getuigen in het voordeel van belanghebbenden zouden kunnen toevoegen aan de inhoud van de reeds voorhanden gedingstukken, alsmede het ter zitting verklaarde, en die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat Inspecteur de door hem voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.
8.8. Uit het vorenstaande volgt dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, P.J.J. Vonk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema - van der Koogh. De beslissing is op 23 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbenden als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kunnen binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.