ECLI:NL:RBOBR:2016:6253 - Rechtbank Oost-Brabant - Vaststelling WOZ-waarden vier winkelpanden in Vught na be...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummers: SHE 15/2970 en SHE 16/950 tot en met SHE 16/952

uitspraak van de meervoudige kamer van 14 november 2016 in de zaken tussen

[eiseres] , te [plaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. R.J.G. Ensink),

de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, verweerder

(gemachtigde: R.N. Koeman).

Procesverloop

Bij afzonderlijke beschikkingen van 31 juli 2015, vervat in een op die datum gedagtekend en gecombineerd aanslagbiljet (aanslagnummer 284433), heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de hierna volgende onroerende zaken, alle gelegen te Vught (hierna: de bedrijfsobjecten), per waardepeildatum 1 januari 2014, naar de toestand op 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 234.000 voor [bedrijfsobject 1] , € 375.000 voor [bedrijfsobject 2]

, € 300.000 voor [bedrijfsobject 3] en € 459.000 voor [bedrijfsobject 4] . In dit geschrift zijn tevens voor deze vier objecten de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 25 augustus 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de bedrijfsobjecten en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en taxatierapporten ingediend.

De rechtbank heeft de zaken behandeld op de zitting van 29 september 2016, gelijktijdig met de zaken met de zaaknummers SHE 15/2969 en SHE 16/944 tot en met SHE 16/949. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2] , bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.F. Sijben RT, taxateur.

Overwegingen

Feiten

Eiseres, een besloten vennootschap, heeft in mei 2014 en in augustus 2014 een winkelcomplex aangekocht. Dit complex, genaamd “Vughtse Hart”, gelegen in het centrum van Vught, bestaat uit elf winkels, waaronder de vier hierboven genoemde bedrijfsobjecten, met een parkeergarage.

Van het winkelcomplex maken ook deel uit de winkels gelegen aan de [adressen] te Vught. Verweerder heeft de waarden van deze zeven winkels bij afzonderlijke beschikkingen van 31 mei 2015 vastgesteld. Bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 25 augustus 2015 heeft verweerder het bezwaar tegen deze beschikkingen niet-ontvankelijk verklaard. Het daartegen ingestelde beroep is bij de rechtbank inschreven onder de zaaknummers SHE 15/2969 en SHE 16/944 tot en met SHE 16/949. Bij uitspraak van heden heeft de rechtbank uitspraak gedaan in deze zaken.

De parkeergarage is gelegen aan de [adres] . Bij beschikking van 30 juni 2015 heeft verweerder de waarde van [adres] vastgesteld. Bij afzonderlijke uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2015 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van deze onroerende zaak verlaagd naar € 2.245.000 en de aanslag OZB gebruiker gehandhaafd op naam van eiseres, onder toekenning van proceskostenvergoeding van € 244. Het daartegen ingestelde beroep is bij de rechtbank inschreven onder zaaknummer SHE 15/2971. In deze zaak heeft de rechtbank nog geen uitspraak gedaan.

Het geschil in deze zaken betreft de waarde van vier winkels, die zijn gebouwd in 2014 en zijn gelegen op de begane grond.
Het bedrijfsobject [bedrijfsobject 1] is als casco-unit op 1 augustus 2014 verhuurd aan [bedrijf A] . Het bruto verhuurbaar vloeroppervlakte (BVO) van dit bedrijfsobject bedraagt 95 m².
Het bedrijfsobject [bedrijfsobject 2] is als casco-unit op 1 oktober 2015 verhuurd aan [bedrijf B] . Het BVO van dit bedrijfsobject bedraagt 152 m².
Het bedrijfsobject [bedrijfsobject 3] was op 1 januari 2015 verhuurd aan een zonnestudio, maar staat thans leeg. Het BVO van dit bedrijfsobject bedraagt 136 m².
Het bedrijfsobject [bedrijfsobject 4] staat sinds de oplevering in 2014 leeg. Het BVO van dit bedrijfsobject bedraagt 208 m².

Geschil en beoordeling

1. Eiseres heeft allereerst aangevoerd dat zij in beroep is gegaan tegen drie uitspraken op bezwaar, maar dat deze uitspraken op bezwaar betrekking hebben op in totaal twaalf objecten die in eigendom zijn van eiseres. Ook zijn de gronden van beroep (en bezwaar) voor alle objecten nagenoeg gelijk. Om die reden had volgens eiseres op grond van artikel 8:41, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) (de rechtbank begrijpt: het huidige artikel 8:41, derde lid, van de Awb) slechts éénmaal griffierecht ter hoogte van

€ 331 bij eiseres in rekening moeten worden gebracht. Ter zitting heeft zij deze grond in zoverre genuanceerd dat zij heeft erkend dat in de zaken SHE 15/2969 en SHE 16/944 tot en met SHE 16/949 wel terecht apart griffierecht is geheven. Eiseres handhaaft haar grond echter voor de onderhavige zaken en zaak SHE 15/2971.

2. De rechtbank is van oordeel dat de in artikel 8:41, derde lid, van de Awb opgenomen uitzondering voor een beroepschrift tegen twee of meer samenhangende besluiten zich hier niet voor doet. Weliswaar kan eiseres op grond van artikel 26b, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen tegen meerdere uitspraken op bezwaar volstaan met één beroepschrift, maar, anders dan eiseres meent, is er in dit geval geen sprake van een beroepschrift tegen samenhangende besluiten. Het enkele feit dat alle objecten deel uitmaken van hetzelfde winkelcomplex is daarvoor onvoldoende. De objecten waar het om gaat – in deze zaken winkels, die zijn gewaardeerd op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie (hierna: HWK-methode), in zaak SHE 15/2971 een parkeergarage, die is gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde – zijn onvergelijkbaar. De rechtbank wijst er bovendien op dat eiseres in haar beroepschrift een duidelijk onderscheid maakt tussen de gronden die zien op de onderhavige zaken en de gronden die betrekking hebben op zaak SHE 15/2971. Er is derhalve terecht door de griffier van de rechtbank voor de behandeling van het beroepschrift tegen elk van de drie (gecombineerde) uitspraken op bezwaar afzonderlijk griffierecht geheven.

3. De rechtbank stelt vast dat de nieuwbouw van het woonwinkelcentrum Het Vughtse Hart is gestart in het najaar van 2013. De vier bedrijfsobjecten maken daarvan deel uit. De bedrijfsobjecten zijn opgeleverd in april 2014. Dit betekent dat bij de waardering niet dient te worden uitgegaan van de waarden die de bedrijfsobjecten op de waardepeildatum 1 januari 2014 hadden, maar dat vaststelling van de waarden plaatsvindt naar de staat van de bedrijfsobjecten op de toestandsdatum, te weten 1 januari 2015, naar het waardeniveau op de waardepeildatum 1 januari 2014.

4. Ten aanzien van de waarden van [bedrijfsobject 1] , [bedrijfsobject 2]

, [bedrijfsobject 3] en [bedrijfsobject 4] op de waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld naar de toestand op 1 januari 2015, overweegt de rechtbank als volgt.

5. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden (€ 234.000 voor [bedrijfsobject 1] , € 375.000 voor [bedrijfsobject 2] , € 300.000 voor [bedrijfsobject 3] en € 459.000 voor [bedrijfsobject 4] ) naar de getaxeerde waarden, zoals die zijn opgenomen in de taxatierapporten die op 18 april 2016 zijn opgesteld door taxateur

P.F. Sijben RT. In deze rapporten zijn de waarden getaxeerd op € 258.000 voor [bedrijfsobject 1] , € 412.000 voor [bedrijfsobject 2] , € 332.000 voor [bedrijfsobject 3] en € 459.000 voor [bedrijfsobject 4] .

6. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

7. Voor zover eiseres aanvoert dat moet worden uitgegaan van de totale aankoopprijs van het gehele complex (elf winkelruimtes en een parkeergarage), waaruit vervolgens de afzonderlijke waarden per bedrijfsobject moeten worden afgeleid, slaagt deze beroepsgrond niet. In het kader van de Wet WOZ bestaat dit winkelcomplex met parkeergarage niet als (één) object. De op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ afgebakende onroerende zaken – waarvan de objectafbakening niet in geschil is – dienen als zodanig van een afzonderlijke WOZ-waarde te worden voorzien. De som van de waarden van de afzonderlijke bedrijfsobjecten zal veelal hoger zal liggen dan de waarde van het geheel. De totale waarde van het complex acht de rechtbank daarom geen goed uitgangspunt voor de berekening van de waarden van de afzonderlijke bedrijfsobjecten.

8. Eiseres voert aan dat verweerder ten onrechte getaxeerd heeft inclusief omzetbelasting. Bij de aankoop van het complex heeft eiseres slechts omzetbelasting willen betalen in de wetenschap dat deze belasting op haar niet drukt. De prijs exclusief omzetbelasting is derhalve de waarde in het economisch verkeer.

9. Deze beroepsgrond slaagt evenmin. Uit de zich in het dossier bevindende nota’s van afrekening blijkt dat aan eiseres bij de koop van het complex omzetbelasting in rekening is gebracht. Deze omzetbelasting maakt deel uit van de prijs die de koper bereid is gebleken te betalen ter verkrijging van de onroerende zaak. Volgens vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT2506) dient de waardering naar de waarde in het economische verkeer van de bedrijfsobjecten in de eerste twee jaar na ingebruikname plaats te vinden inclusief omzetbelasting. De rechtbank ziet geen reden van deze vaste jurisprudentie af te wijken, aangezien, gelet op de ratio van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer, zijnde een objectieve waarde. De omstandigheid dat de koper de aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen, leidt er niet toe dat deze omzetbelasting geen deel uitmaakt van de prijs, nu de aftrekbaarheid van de omzetbelasting een die koper persoonlijk betreffende omstandigheid is (zie het arrest van de Hoge Raad (HR) van 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

10. Eiseres voert voorts aan dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd en dat die uitspraak daarom niet in stand kan blijven. Volgens vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld het arrest van de HR van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) hoeft het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet te leiden tot vernietiging van die aanslag. Eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Deze beroepsgrond slaagt niet.

11. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de vier bedrijfsobjecten dienen te worden bepaald met behulp van de HWK-methode. Evenmin is in geschil dat verweerder bij het bepalen van de waarden van de bedrijfsobjecten is uitgegaan van de juiste objectkenmerken waaronder het aantal m² aan BVO van elk bedrijfsobject. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling dan ook van uit.

12. Eiseres voert aan dat verweerder van een te hoge huurwaarde en kapitalisatiefactor is uitgegaan. Zij heeft de vier bedrijfsobjecten gezamenlijk verhuurd aan een ondernemer die, op zijn beurt, de bedrijfsobjecten afzonderlijk heeft onderverhuurd. Uit de totale huurprijs die eiseres zelf in rekening brengt, volgt een huurprijs per m² van € 157. Voor het bepalen van de huurwaarde van de afzonderlijke bedrijfsobjecten moet van die huurprijs per m² worden uitgegaan. Voorts is de door verweerder berekende kapitalisatiefactor gebaseerd op slechts één transactiecijfer. Het betreffende object, [winkelpand] , is echter niet vergelijkbaar met de onderhavige bedrijfsobjecten.

Eiseres heeft in haar beroepschrift en ter zitting niet zelf een waarde voor de verschillende bedrijfsobjecten bepleit. Ter zitting heeft zij aangegeven te hebben willen volstaan met het naar voren brengen van redenen waarom de door verweerder bepleite waarden te hoog zijn.

13. De rechtbank acht het onjuist om voor het bepalen van de huurwaarde van de verschillende bedrijfsobjecten uit te gaan van de huurwaarde van de vier bedrijfsobjecten tezamen en de op basis daarvan berekende huurprijs per m². Zoals hierboven reeds is overwogen, zal de som van de waarden van de afzonderlijke bedrijfsobjecten veelal hoger liggen dan de waarde van het geheel. Datzelfde geldt voor de huurwaarden. Verweerder heeft terecht ten aanzien van [bedrijfsobject 1] en [bedrijfsobject 2] de gerealiseerde huurtransactiecijfers, die tot stand zijn gekomen tussen de huurder van eiseres en de onderscheiden onderhuurders en die betrekking hebben op de verhuur als casco-unit, als uitgangspunt genomen. Verweerder heeft zo een casco- huurprijs van € 191, respectievelijk € 209 per m² berekend. De stelling van eiseres ter zitting dat haar huurder bepaalde incentives aan de onderhuurders heeft toegekend en dat de gerealiseerde huur daarom geen goede afspiegeling vormt van de huurwaarde, is op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij.

Voor [bedrijfsobject 3] heeft verweerder aansluiting gezocht bij gerealiseerde casco- huurtransactiecijfers van de bedrijfsobjecten [bedrijfsobject 1] en [bedrijfsobject 2] , maar daarop vanwege de mindere ligging van dit bedrijfsobject een korting toegepast en een huurprijs van € 170 per m² als uitgangspunt genomen.

De aldus berekende casco-huurprijzen heeft verweerder verhoogd met € 18 per m² in verband met gebruikelijke investeringen in een casco-object. Eiseres heeft deze ophoging ter zitting niet weersproken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder op basis van het voorgaande de huurwaarden van de bedrijfsobjecten [bedrijfsobject 1] , [bedrijfsobject 2] en [bedrijfsobject 3] voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

14. De rechtbank oordeelt anders over de huurwaarde van [bedrijfsobject 4] . Het BVO van dit bedrijfsobject is beduidend groter dan het BVO van de [bedrijfsobject 3] . Niettemin is verweerder bij beide bedrijfsobjecten uitgegaan van een casco-huurprijs per m² van € 170. Daarmee strookt niet verweerders stelling ter zitting dat met het grotere BVO van [bedrijfsobject 4] rekening is gehouden door de casco-huurprijs per m² van [bedrijfsobject 1] en [bedrijfsobject 2] als uitgangspunt te nemen en daarop een korting toe te passen. [bedrijfsobject 3] en [bedrijfsobject 4] hebben immers dezelfde mindere ligging en aangenomen moet worden dat met de lagere casco-huurprijs van € 170 per m² in beide gevallen alleen die ligging is verdisconteerd. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat verweerder voor [bedrijfsobject 4] van een te hoge huurwaarde is uitgegaan.

15. In geschil is verder de door verweerder voor alle bedrijfsobjecten gehanteerde kapitalisatiefactor van 13.

16. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat de door hem berekende

kapitalisatiefactor 13 enerzijds is gestoeld op de transactie op 3 maart 2014 van het winkelpand [winkelpand] te Vught en anderzijds op een zogeheten bottom-up berekening.

17. Verweerder heeft het transactiecijfer van het winkelpand [winkelpand] , namelijk

€ 730.000 gedeeld door de totaalhuurprijs van dit pand, te weten € 56.280. Dit geeft een bruto kapitalisatiefactor van afgerond 13. Ter zitting is gebleken dat het betreffende winkelpand in verhuurde staat is verkocht. Verweerder heeft ter zitting erkend dat met dit feit op geen enkele wijze rekening is gehouden bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor. Onder verwijzing naar het arrest van de HR van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982) is de rechtbank van oordeel dat dit in strijd is met de objectivering die met de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is beoogd. Voor de bepaling van de WOZ-waarde kan niet worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren, dan zouden de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel is verhuurd en het andere leeg staat, aldus de HR in het genoemde arrest. De transactie van het winkelpand [winkelpand] kan, zonder toelichting van verweerder op welke wijze rekening is gehouden met de hiervoor genoemde waarderingsficties, derhalve niet dienen als onderbouwing van de door verweerder bepleite kapitalisatiefactor 13.

18. Verweerder heeft, naar het oordeel van de rechtbank, de kapitalisatiefactor 13 evenmin aannemelijk gemaakt door middel van de bottom-up methode. In zijn berekening is verweerder uitgegaan van een leegstandsrisico van 5%, dat wil zeggen een leegstandsrisico van zes maanden in tien jaar. Ter zitting is gebleken dat verweerders taxateur het leegstandsrisico heeft bepaald door op de dag van de taxatie het aantal leegstaande winkelpanden te tellen. Nog daargelaten dat verweerder geen inzicht heeft verschaft op welke wijze deze telling heeft geleid tot het door hem aangenomen leegstandsrisico, acht de rechtbank een dergelijke methode ook onvoldoende geschikt om het leegstandsrisico te bepalen. Daarbij gaat het immers niet om de feitelijke leegstand op een bepaald moment, maar om de duur van de leegstand van vergelijkbare, in de omgeving van de bedrijfsobjecten, leegstaande winkelpanden. Ter zitting heeft verweerder evenmin inzichtelijk gemaakt waarom hij voor de kosten van beheer is uitgegaan van 1%. Gelet op paragraaf 3.3.3 van de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2014 lijkt dat percentage aan de hoge kant.

19. Voor zover verweerder heeft verwezen naar vraaghuur- en vraagtransactieprijzen van enkele winkels, die bovendien ten dele in andere gemeenten zijn gelegen, zijn deze niet bruikbaar voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Voor de toepassing van de Wet WOZ zijn gerealiseerde transactie- en huurcijfers van belang. Dit betekent dat vraagprijzen/vraaghuurprijzen niet gebruikt kunnen worden ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor of de WOZ-waarde.
De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder de door hem verdedigde kapitalisatiefactor onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.

20. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus de waarden van de bedrijfsobjecten onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder is dan ook niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.

21. Omdat verweerder de door hem verdedigde waarden niet aannemelijk heeft gemaakt en eiseres – voor de vier afzonderlijk te waarderen bedrijfsobjecten – geen waarden heeft bepleit, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarden schattenderwijs als volgt vast:

[bedrijfsobject 1] € 218.000

[bedrijfsobject 2] € 349.000

[bedrijfsobject 3] € 281.000

[bedrijfsobject 4] € 375.000.

22. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

23. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2016, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1238 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1).
Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;

stelt de waarde van het bedrijfsobject [bedrijfsobject 1] te Vught per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 218.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig;
stelt de waarde van het bedrijfsobject [bedrijfsobject 2] te Vught per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 349.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig;
stelt de waarde van het bedrijfsobject [bedrijfsobject 3] te Vught per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 281.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig;
stelt de waarde van het bedrijfsobject [bedrijfsobject 4] te Vught per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 375.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1238.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.S. Klerk, voorzitter, en mr. L. Soeteman en

mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 november 2016.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.