Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00042
Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer d.d. 6 september 2011
in het geding tussen:
[X], te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Albrandswaard, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van rechtbank
Dordrecht van 26 november 2010, AWB 09/1400 betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 337.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2009. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur in de uitspraak op bezwaar deze waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de waarde verminderd tot € 330.000 en de aanslag diensovereenkomstig verminderd.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank tijdig in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Belanghebbende heeft met dagtekening van 25 juli 2011 een nader stuk ingediend. Deze is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
2.3. De Inspecteur heeft met dagtekening van 27 juli 2011 een nader stuk ingediend. Deze is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
2.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 2 augustus 2011, gehouden te Den Haag. Ter zitting is de Inspecteur wel, doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende heeft schriftelijk bericht niet ter zitting aanwezig te zullen zijn en heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht. Van het verhandelde is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt dat tezamen met de uitspraak aan partijen wordt toegezonden.
Vaststaande feiten
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een twee onder een kap woning gelegen in de nieuwbouwwijk [P] van [Z]. Het bouwjaar is 1997. De inhoud van de woning is ongeveer 440 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 237 m².
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 oktober 2009 door ir. [A], gediplomeerd WOZ-taxateur. Volgens dit taxatierapport heeft de taxateur de waarde van de woning getaxeerd op € 330.000. Bij brief van 27 juli 2011 heeft de Inspecteur een gecorrigeerde matrix behorende bij het taxatierapport overgelegd.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of (i) de waarde van de woning met € 330.000 te hoog is vastgesteld en of (ii) aan belanghebbende proceskostenvergoeding en schadevergoeding dient te worden toegekend. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde moet worden bepaald op € 290.000 - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
- de rechtbank heeft bepaald dat de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden [b-straat 1], [c-straat 1] en [d-straat 1] niet gehanteerd kunnen worden, zodat de waarde van de woning slechts met de verkoopprijs van het vergelijkingspand, de [e-straat 1] wordt onderbouwd. Laatstvermeld vergelijkingspand is echter van een veel later bouwjaar dan de woning en ook zijn tussen de twee panden grote verschillen in staat van onderhoud;
- de gerealiseerde verkoopprijzen over de afgelopen jaren van identieke woningen in de [a-straat] vertonen een dalende trend en ook is geen enkele woning in die straat voor een prijs van € 330.000 verkocht;
- bij vergelijking van de WOZ-waarde van de woning en de WOZ-waarde van [a-straat 2] blijkt dat eerstgenoemde waarde te hoog is vastgesteld.
4.3. De Inspecteur is van mening dat de vastgestelde waarde van € 330.000 ten minste de waarde in het economische verkeer van de woning is.
4.4. Voor de overige standpunten van partijen en de gronden waarop zij doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep en tot vaststelling van de waarde op € 290.000.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2.1. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe het in 3.2 genoemde taxatierapport en de aldaar genoemde matrix overgelegd. Bij de waardebepaling van de woning zijn de volgende verkopen betrokken:
Woning Inhoud/m³ Oppervlakte/m² Verkoopdatum Verkoopprijs
[b-straat 1] 548 200 29-02-2008 € 385.000
[c-straat 1] 330 116 03-03-2008 € 235.000
[d-straat 1] 330 116 03-01-2008 € 226.000
[a-straat 2] 440 237 19-09-2005 € 280.000
[a-straat 3] 445 237 02-05-2005 € 305.000
[e-straat 1] 496 236 17-12-2007 € 390.000
6.2.2. De waarde van de woning is vastgesteld door, rekening houdend met verschillen qua grootte, kwaliteit en ligging, de met de vergelijkingspanden behaalde verkoopresultaten te herleiden tot die waarde.
6.2.3. Het Hof is van oordeel dat de verkoopresultaten van de panden [a-straat 2] en [a-straat 3] niet kunnen dienen voor de waardebepaling, aangezien de verkoopdata te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum.
6.2.4. Het Hof is voorts oordeel dat de vergelijkingspanden [b-straat 1], [c-straat 1], [d-straat 1] en [e-straat 1] wel als zodanig kunnen dienen, ook in aanmerking genomen de tussen die panden en het pand van belanghebbende bestaande verschillen. Hieraan doet niet af dat de eerstgenoemde drie panden geen twee onder een kap woningen zijn. Ook acht het Hof de stelling van de Inspecteur dat in de in beroep overgelegde matrix bij het taxatierapport per abuis de verschillen in inhoud van de woningen gecorrigeerd zijn tegen een prijs van € 300 terwijl dit € 400 had moeten zijn, aannemelijk.
6.2.5. Belanghebbende stelt dat het vergelijkingspand [e-straat 1] van een later bouwjaar is en een betere staat van onderhoud heeft. Gelet op het verschil tussen de vastgestelde waarde van de woning en de verkoopprijs van genoemd vergelijkingspand (ruim € 60.000), is het oordeel van het Hof dat met deze twee factoren in de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden.
6.2.6. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende met betrekking tot de trendmatige daling van verkoopprijzen in de [a-straat] overweegt het Hof dat, wat er verder zij van deze stelling, de door belanghebbende veronderstelde trend is gebaseerd op verkoopdata welke te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum om van invloed te zijn op de waardebepaling van de woning.
6.2.7. Het Hof is gelet op het vorenstaande van oordeel dat de Inspecteur met het taxatierapport en de daarin opgenomen matrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.3. Ten aanzien van de proceskostenvergoeding is het Hof van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Hierbij neemt het Hof nog het volgende in aanmerking. De posten waarop de proceskostenvergoeding betrekking kan hebben, zijn uitputtend geregeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in samenhang met het Besluit proceskosten bestuursrecht. De kosten waarvoor belanghebbende in de beroepsfase een vergoeding heeft verzocht, zijn geen kosten waarvoor blijkens de genoemde regelingen een vergoeding mogelijk is.
6.4.1. Belanghebbende heeft vergoeding verzocht van de immateriële schade die hij heeft geleden. Zo heeft hij aangevoerd dat hij emotioneel is geraakt door het moeten voeren van de bezwaar- en gerechtelijke procedures. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en neemt nog het volgende in aanmerking. Het is denkbaar dat belanghebbende bij het voeren van de procedures zekere gevoelens van onvrede en onbehagen ervaart, doch deze gevoelens leiden niet tot het oordeel dat van aantasting van zijn persoon in de zin van artikel 6:106 Burgerlijk Pro Wetboek sprake is, zodat voor vergoeding van immateriële schadevergoeding geen grond is.
6.4.2. Voor zover belanghebbende heeft verzocht om schadevergoeding wegens spanning en frustratie overweegt het Hof dat hiervoor geen plaats is nu de rechtbank uitspraak heeft gedaan binnen de redelijke termijn van twee jaar nadat het bezwaarschrift door de Inspecteur is ontvangen en het Hof eveneens binnen voormelde termijn uitspraak zal doen.
6.5. De Inspecteur heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep onbetwist gesteld dat het griffierecht met betrekking tot het geding in eerste aanleg en de rente over het bedrag van de vermindering van de aanslagen zijn vergoed aan belanghebbende zodat deze punten geen bespreking behoeven.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 6 september 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.