Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00733
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 11 oktober 2011
in het geding tussen:
[X], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwijndrecht, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 17 februari 2010, nummer AWB 09/421, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 2] te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 426.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2008. Met de beschikking is in één geschrift, de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 bekendgemaakt en verenigd.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is tegen de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 30 augustus 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de ander niet dan wel onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met tuin en aangebouwde garage met voorgelegen oprit. De inhoud van de woning is ongeveer 445 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 400 m².
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 juni 2010 door [A], WOZ-taxateur. In dit rapport heeft de taxateur de waarde van de woning op de peildatum geschat op € 426.000.
3.3. In het taxatierapport is met betrekking tot de ligging van de woning het volgende vermeld:
Ligging (micro) Binnen de bebouwde kom.
Gelegen aan een rustige straat.
Achterzijde een doorgaande weg
Achterzijde: tuin grenzend aan een sloot
Ligging (macro) T.o.v. openbaar vervoer: Goed
(…)
T.o.v. uitvalswegen: Goed
(…)
T.o.v. voorzieningen: Goed
(…)
Toelichting De woning is gelegen in een rustige straat met een (klein) winkelcentrum op loopafstand.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is of de Inspecteur de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2007 van € 426.000 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
4.2. Het hoger beroep van belanghebbende strekt, naar het Hof begrijpt, tot vaststelling van de waarde van de woning op € 380.000.
4.3. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
* de Inspecteur heeft bij de waardevaststelling geen rekening gehouden met de ten opzichte van de referentiepanden minder gunstige omgevingsfactoren van de woning, waaronder de ligging;
* bij de waardevaststelling dient ook de verkoopprijs ten bedrage van € 375.000 van het pand [a-straat 3] te worden betrokken;
* voor de identieke panden [a-straat 1] tot en met [a-straat 11] is een hogere verkoopprijs dan € 398.000 nimmer gerealiseerd;
* de WOZ-waarde van de woning is ten opzichte van de jaren 2005 en 2006 met 16,1 percent gestegen.
4.4. De Inspecteur is van mening dat de waarde van € 426.000 niet te hoog is vastgesteld.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vermindering van de waarde tot € 380.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2.1. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe het in 3.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Bij de waardebepaling van de woning zijn de volgende verkopen betrokken:
Woning Inhoud/m³ Oppervlakte/m² Verkoopdatum Verkoopprijs
[a-straat 12] 410 228 16-04-2008 € 394.500
[b-straat 1] 410 213 26-03-2007 € 362.500
[c-straat 1] 485 428 02-03-2005 € 455.000
6.2.2. De waarde van de woning is vastgesteld met toepassing van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de verkoopprijzen die behaald zijn met de vergelijkingspanden rekeninghoudend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
6.2.3. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur bij de waardebepaling betrokken panden [a-straat 12] en [b-straat 1] kunnen dienen als vergelijkingspanden. Deze panden zijn weliswaar twee onder een kap woningen, maar zijn qua grootte, onderhoudstoestand en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. Dientengevolge kunnen de verkoopprijzen van deze twee panden dienen als onderbouwing van de vastgestelde waarde. Dit geldt echter niet voor het pand [c-straat 1], aangezien de verkoopdatum van dit pand te ver verwijderd is van de waardepeildatum.
6.2.4. De Inspecteur heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in aard en ligging tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten..
6.3.1. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat het pand [a-straat 3], na twee jaar te koop te hebben gestaan, in 2010 is verkocht voor
€ 367.000. Het Hof is van oordeel dat met deze omstandigheid geen rekening kan worden gehouden, omdat het waardeverloop en verkooptijdstip ter ver verwijderd zijn van de waardepeildatum.
6.3.2. Ook de - blote - stelling van belanghebbende dat in de [a-straat] nimmer een pand voor een hoger bedrag dan € 398.000 is verkocht, leidt, wat hiervan ook zij, niet tot oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
6.3.3. Belanghebbende stelt dat een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging van de woning aan een doorgaande weg met aan de achterzijde uitzicht op een drukke ontsluitingsweg, weinig parkeermogelijkheden en geen stoep aan de voorzijde. Het Hof is van oordeel dat deze omstandigheden ook tot uitdrukking komen bij het in de vergelijking betrokken pand [a-straat 12] en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheid bij de woning een groter waardedrukkend effect heeft dan bij genoemd vergelijkingspand.
6.3.4. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de vastgestelde waarde excessief is gestegen ten opzichte van het vorige WOZ-tijdvak is het Hof van oordeel dat voor de bepaling van de WOZ-waarde geen zelfstandige betekenis toekomt aan de verhouding tussen de vastgestelde waarden voor opeenvolgende tijdvakken. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald.
6.4. Het vorenstaande voert tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. Beslist dient te worden als hierna vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 11 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.