Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.071.618/01
Zaaknummer rechtbank : 286131 / HAZA 07-1550
Arrest d.d. 1 november 2011
inzake
[naam],
wonende te [plaats],
[naam],
wonende te [plaats],
appellanten,
hierna te noemen: [appellant] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. D.J.R.M. Braakenburg te Rotterdam,
tegen
[naam],
wonende te [plaats] (gemeente […]),
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. G. van der Wende te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 6 april 2010 is [appellant] in hoger beroep gekomen van twee door de rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen vonnissen van 27 mei 2009 en 6 januari 2010. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zeventien grieven aangevoerd, die door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Daarna heeft [appellant] bij akte nog een productie in het geding gebracht. Vervolgens hebben partijen op 19 september 2011 de zaak door hun advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 [geïntimeerde], geboren op 9 april 1959, heeft vanaf ongeveer 1970 gewoond in de woning, gelegen [adres] te [plaats] (verder: de woning). Zij heeft de woning met toebehoren (verder: het perceel) op 30 augustus 1999 aan [appellant] verkocht voor ƒ 1.200.000,- (€ 544.536,25). De koopovereenkomst luidt, voor zover nog van belang:
“5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).
(...)
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis.
(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn (…).
5.4.1 Aan verkoper is niet bekend, dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.”
2.2 Het perceel is op 15 maart 2000 aan [appellant] in eigendom overgedragen. De notariële akte bevat geen bepalingen die naar inhoud afwijken van die welke in rechtsoverweging 2.1 zijn weergegeven.
2.3 Met het oog op de voorgenomen aanvraag van een bouwvergunning voor de vervanging van de woning door een nieuwe heeft [appellant] door Milieukundig en geotechnisch adviesbureau Arnicon B.V. (verder: Arnicon) begin 2005 een verkennend bodemonderzoek en een nader bodemonderzoek op het perceel laten verrichten. Arnicon heeft van het nader bodemonderzoek in februari 2005 verslag uitgebracht. In het rapport wordt als resultaat vermeld dat circa 900 m³ bovengrond matig tot sterk verontreinigd is met zink, en wordt geconcludeerd dat op die basis sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Arnicon heeft vervolgens in april 2005 een saneringsplan ingediend. [appellant] heeft [geïntimeerde] daarvan in kennis gesteld. [appellant] heeft het perceel vervolgens laten saneren. In het door Arnicon daarover gemaakte evaluatierapport van januari 2007 is vermeld dat er extreem veel puin is aangetroffen, dat de verontreiniging met zink is veroorzaakt door het ophogen met puinhoudende grond en dat plaatselijk puin zodanig excessief aanwezig was dat van storten gesproken mocht worden.
3. [appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang en zakelijk weergegeven, dat deze [geïntimeerde] zal veroordelen de saneringskosten ad € 351.179,97 te betalen, op de gronden dat het perceel niet beantwoordde aan de koopovereenkomst en dat [geïntimeerde], op de hoogte van de puinstort op het perceel en van zijn voornemen de op het perceel aanwezige woning te slopen en aldaar een nieuwe woning te bouwen, in strijd met haar mededelingsplicht deze puinstort niet aan hem heeft gemeld. De rechtbank heeft de vordering afgewezen.
4. De eerste veertien grieven hebben alle betrekking op de overwegingen van de rechtbank over de beweerde schending door [geïntimeerde] van haar mededelingsplicht, al dan niet in relatie tot de onderzoeksplicht en de klachtplicht van [appellant] en de vraag of aan [geïntimeerde] de nieuwbouwplannen van [appellant] bekend waren, alsmede over de toepassing van de regels van bewijsrecht hierbij. Zij kunnen niet slagen op grond van het volgende.
5. Het betoog van [appellant] is gebaseerd op het uitgangspunt dat [geïntimeerde] heeft geweten of redelijkerwijs had moeten weten van de aanwezigheid van gestort puin onder het oppervlak van het perceel. Daartoe stelt hij dat de aanvoer van het puin heeft plaatsgevonden vanaf ca. 1970 en dat [geïntimeerde], aangezien zij sinds haar elfde jaar in de woning op het perceel heeft gewoond, de puinstort moet hebben gezien. [geïntimeerde] heeft daartegenover gesteld dat in de periode waarin zij het perceel heeft bewoond, vanaf 1970, van ophoging met puin, vuilstort of andere verontreinigende activiteiten geen sprake is geweest. Zij meent dan ook dat de ophoging moet hebben plaats gevonden vóórdat zij op het perceel kwam wonen. [appellant], op wie de bewijslast van deze stellingen rust omdat hij wenst dat daaraan rechtsgevolg wordt verbonden, is vervolgens door de rechtbank in de gelegenheid gesteld zijn stellingen te onderbouwen. Ter zake van de vraag of [geïntimeerde] wist van de puinstort, heeft hij in eerste aanleg niet méér naar voren gebracht dan dat hij in de gelegenheid moet worden gesteld zijn stellingen te bewijzen. Feiten en omstandigheden ter onderbouwing van zijn stelling dat het puin vanaf 1970 is gestort en dat [geïntimeerde] daarvan wist of redelijkerwijs had moeten weten, heeft [appellant] in eerste aanleg niet naar voren gebracht. Hoewel, gelet op de afwijzing van zijn vordering en de daarvoor door de rechtbank gegeven reden, het op zijn weg had gelegen dat in hoger beroep alsnog te doen, heeft het hof in de memorie van grieven zodanige feiten en omstandigheden niet aangetroffen; ten pleidooie zijn deze evenmin naar voren gebracht. De omstandigheid dat in het door Arnicon uitgebrachte, in eerste aanleg door [appellant] als productie 11 overgelegde saneringsplan is vermeld “Het bestaande woonhuis is einde jaren ’60 gebouwd. De verontreinigingen zijn ontstaan vanaf die periode tot aan einde jaren ’90, als gevolg van ophogingen met puin. Derhalve kan worden gesteld dat de bodemverontreiniging grotendeels is ontstaan in de periode voor 1987”, maakt dit zonder toelichting, welke zowel in de zijdens [appellant] ingediende processtukken ontbreekt en ook tijdens het pleidooi niet is gegeven, niet anders. Nu het hof ervan uit gaat dat [geïntimeerde] niet van de puinstort wist en daarvan ook redelijkerwijs niet had moeten weten, behoeft het hof niet in te gaan op de verhouding tussen de onderzoeksplicht van [appellant] en de meldingsplicht van [geïntimeerde].
6. Wel valt nog te oordelen over de vraag of het perceel de eigenschappen bezit die [appellant] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Of dat zo is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarbij weegt voor het hof zwaar dat blijkens de koopovereenkomst [appellant] het perceel met woning heeft gekocht om de woning te bewonen en dat ook de notariële akte daarvan uitgaat. Daartegenover weegt de – in het kader van prijsonderhandelingen over de totale aankoop gedane – mededeling van [appellant] aan de makelaar van [geïntimeerde] dat de waarde van de woning op nul moest worden gesteld, omdat hij nieuwbouwplannen had, niet zwaar genoeg, mede gezien de omstandigheid dat [appellant] tevens heeft verklaard dat hij in verband met de aankoop geen behoefte had aan bodemonderzoek, terwijl kennis van de aanwezigheid van bodemverontreiniging in geval van voorgenomen sloop en nieuwbouw cruciaal is. Daarbij komt dat [appellant] de woning na aankoop heeft betrokken en daar vervolgens vijf jaar heeft gewoond. Het hof zal er daarom van uitgaan dat het perceel is gekocht om de woning te bewonen. Aan de bewoning van de gekochte woning staat de geconstateerde bodemverontreiniging niet in de weg. [appellant] voert niet aan dat hij de sanering ook had moeten uitvoeren als hij niet tot nieuwbouw zou overgaan; uit de beschikking van de gemeente Rotterdam blijkt dat de sanering niet urgent is.
7. Van dwaling in de zin der wet is naar het oordeel van het hof evenmin sprake. Uit hetgeen in rechtsoverweging 5 is overwogen, volgt dat [geïntimeerde] geen onjuiste mededelingen over de bodemgesteldheid aan [appellant] heeft gedaan en evenmin op dat punt iets heeft verzwegen. Ook van wederzijdse dwaling is geen sprake. Als er al van moet worden uitgegaan dat [appellant] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in de veronderstelling leefde dat het perceel niet verontreinigd was, dan valt uit hetgeen naar voren is gebracht, niet af te leiden dat dat ook voor [geïntimeerde] geldt. Zij heeft blijkens de koopovereenkomst slechts verklaard dat haar van bodemverontreiniging niets bekend is en harerzijds is (blijkens het antwoord van [appellant] op een door de makelaar aan hem gedaan voorstel; zie productie 1 bij de akte zijdens [appellant] na tussenvonnis van de rechtbank) gewezen op de mogelijkheid van bodemonderzoek in het kader van de koop.
8. Hetgeen [appellant] in zijn vijftiende en zestiende grief naar voren brengt, bevat geen klacht over het vonnis van de rechtbank. [appellant] beoogt daarmee kennelijk om aan zijn vordering tevens ten grondslag te leggen dat [geïntimeerde] door de gang van zaken na de levering van het perceel ongerechtvaardigd is verrijkt. Hij vordert betaling van het door hem aan de bodemsanering uitgegeven bedrag bij wege van herstelmaatregel.
9. [geïntimeerde] heeft zich tegen deze nieuwe rechtsgrond verzet. Zij meent dat zij hierdoor in haar proceseconomische belangen wordt geschaad, aangezien zij deze rechtsgrond slechts in één instantie kan betwisten. Bovendien is volgens haar intussen zoveel tijd verstreken dat het niet meer mogelijk lijkt om waarden en bedragen nog te verifiëren. Het hof deelt deze opvattingen niet. [geïntimeerde] miskent dat het hoger beroep mede dient om de in eerste aanleg in het ongelijk gestelde partij de mogelijkheid te bieden “de zaak opnieuw op te zetten”, d.w.z. zijn stellingen te heroverwegen en zijn vordering of verweer opnieuw te funderen. Hetgeen [appellant] in hoger beroep onder deze grieven naar voren heeft gebracht, is ook niet in strijd met een goede procesorde. [geïntimeerde] was immers in de gelegenheid tegen de nieuwe grondslag verweer te voeren en heeft dat ook gedaan. De verificatie van waarden en bedragen zou zo nodig kunnen plaatsvinden door inschakeling van een door de rechtbank te benoemen deskundige.
10. De grieven slagen echter evenmin. Uit niets blijkt dat [appellant], de bodemverontreiniging weggedacht, aan [geïntimeerde] een hogere dan marktconforme prijs voor het perceel heeft betaald. Van een ongerechtvaardigde verrijking door de koopovereenkomst zelf blijkt dan ook niet. Dat [appellant] de kosten van de bodemsanering moet dragen, wordt gerechtvaardigd door de koopovereenkomst.. Hij heeft immers in de overeenkomst het risico van bodemverontreiniging (gelet op de overgelegde correspondentie bewust) van [geïntimeerde] overgenomen. Onder deze omstandigheden kan een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking er niet toe dienen dat risico, indien het zich verwezenlijkt, alsnog terug te leggen bij [geïntimeerde].
11. De zeventiende grief bouwt op de eerdere grieven voort en moet het lot daarvan delen.
12. Aangezien alle grieven falen, zal het hof de vonnissen waarvan beroep bekrachtigen. Daarbij past een veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Rotterdam van 27 mei 2009 en 6 januari 2010;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden vastgesteld op € 2.663,- aan griffierecht en € 11.685,- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, A.E.A.M. van Waesberghe en H. C. Grootveld en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 november 2011 in aanwezigheid van de griffier.