Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Sector civiel recht
zaaknummer MHD 200.078.349
arrest van de vierde kamer van 22 november 2011
in de zaak van
1. [X.],
2. [Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. A.I. Cambier,
tegen:
[Z.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. B.J. van de Wijnckel,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 1 februari 2011in het hoger beroep van het door de rechtbank Middelburg onder nummer 71126/HA ZA 10-4 gewezen vonnis van 10 november 2010.
5. Het tussenarrest van 1 februari 2011
Bij genoemd arrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast en is iedere verdere beslissing aangehouden.
6. Het verdere verloop van de procedure
6.1. De comparitie is gehouden op 4 maart 2011. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
6.2. Bij memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis heeft [X.] één grief aangevoerd, zijn eis gewijzigd, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, primair tot veroordeling van [Z.] om aan [X.] te betalen een bedrag van € 41.527, 32 met rente, subsidiair tot veroordeling van [Z.] om aan [X.] te betalen een zodanig bedrag als het hof in goede justitie vaststelt en tot veroordeling van [Z.] in de kosten rechtens.
6.3. Bij memorie van antwoord heeft [Z.] de grief bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het vonnis van 10 november 2010, tot afwijzing van de vorderingen van [X.] en tot veroordeling van [X.] in de kosten van deze procedure.
6.4. Vervolgens hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
7. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grief wordt verwezen naar bovengenoemde memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis.
8. De verdere beoordeling
Het gaat in deze zaak om het volgende.
8.1.1. [Z.] heeft op 5 augustus 2008 van [X.] de woning staande en gelegen aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam] gekocht voor € 130.000,00 k.k. In de koopovereenkomst is de ontbindende voorwaarde van artikel 13 lid 1 onder Pro b, welke inhoudt dat de koopovereenkomst ontbonden zal worden indien de koper binnen een bepaalde termijn geen financiering heeft verkregen, niet van toepassing verklaard. Partijen zijn (na uitstel) de leverdatum van 1 juni 2009 overeengekomen. Op die datum is de woning niet door [Z.] afgenomen. [Z.] is vervolgens, conform de koopovereenkomst, namens [X.] in gebreke gesteld en aan haar is tot 11 juni 2009 de gelegenheid gegeven de woning alsnog af te nemen. [Z.] heeft dit niet gedaan.
8.1.2. Op 23 juni 2009 is [Z.] gesommeerd tot nakoming alsmede tot betaling van de boete ad € 390,00 per dag zoals bepaald in artikel 12 lid 4 van Pro de koopovereenkomst, ingaande op 20 juni 2009. Op grond van dit artikel (12 lid 4 van de koopovereenkomst) dient deze boete te worden betaald tot 16 september 2010, zijnde de dag waarop [X.] de overeenkomst alsnog buitengerechtelijk heeft ontbonden.
8.1.3. Bij arrest van 26 januari 2010 heeft het gerechtshof te ‘s-Gravenhage het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Middelburg op 12 oktober 2009 tussen [X.] en [Z.] gewezen vonnis in kort geding vernietigd voor zover daarbij de gevorderde dwangsom is afgewezen en [Z.], indien zij niet binnen drie weken na 26 januari 2010 meewerkt aan de levering van de woning, veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 100,00 per dag of gedeelte van een dag dat [Z.] na de genoemde termijn niet meewerkt. Het hof heeft daarbij bepaald dat boven de som van € 12.500,00 geen dwangsom meer wordt verbeurd.
8.1.4. [X.] heeft een nota van afrekening van notarissen [A.] ontvangen. De afrekening is gedateerd op 28 januari 2011 en betreft [perceel 2.] te [plaatsnaam]. Als koopsom registergoed is vermeld € 75.000,00. Volgens deze afrekening ontvangt [X.] na aftrek van lasten en kosten, van dit bedrag € 72.266,11.
8.2.1. [X.] heeft [Z.] gedagvaard bij exploot van 28 december 2009 en, kort gezegd, gevorderd [Z.] te veroordelen tot betaling van: primair een bedrag van € 390,00 per dag ingaande 20 juni 2009 tot de dag dat [Z.] de koopovereenkomst is nagekomen, dan wel de koopovereenkomst is ontbonden; subsidiair alle door [X.] als gevolg van het verzuim van [Z.] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, met rente; meer subsidiair een bedrag van € 13.000,00 welk bedrag is gestort onder de desbetreffende notaris, met rente; nog meer subsidiair een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie vaststelt, met rente en alles met veroordeling van [Z.] in de kosten.
8.2.2. In haar vonnis van 10 november 2010 oordeelt de rechtbank dat [Z.] per 12 juni 2009 in verzuim is en dat zij op grond van artikel 12 lid 4 van Pro de koopovereenkomst over de periode van 20 juni 2009 tot 16 september 2010, zijnde 453 dagen, in beginsel een boete van 453 x € 390,00 = € 176.670,00 verbeurt. De rechtbank oordeelt vervolgens dat de rechter een boetebeding ingevolge artikel 6:94 BW Pro op verlangen van de schuldenaar kan matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist en dat onder de omstandigheden van het geval, waaronder dat de hoogte van de boete in geen verhouding staat tot de werkelijke vermoedelijke schade en de rechtbank het ervoor houdt dat [X.] vooralsnog geen schade heeft geleden ten gevolge van de niet-nakoming door [Z.], de boete buitensporig is in verhouding tot de koopsom en dat matiging van de boete op grond van de redelijkheid noodzakelijk is. De rechtbank overweegt dat een contractuele boete bij niet-nakoming ter hoogte van 10% van de koopsom tussen particulieren zeer gebruikelijk is bij de verkoop van onroerend goed en dat ook [X.] en [Z.] onder artikel 12 lid 3 van Pro hun koopovereenkomst, kort gezegd, zijn overeengekomen dat de nalatige partij zonder rechterlijke tussenkomst een opeisbare boete zal verbeuren ter hoogte van tien procent van de totale koopprijs. Bij deze keuze van partijen zoekt de rechtbank aansluiting en zij bepaalt de boete op € 13.000,00. De rechtbank ziet geen aanleiding om eventueel verbeurde dwangsommen daarop nog in mindering te brengen.
8.3. In hoger beroep heeft [X.] zijn eis gewijzigd en vordert hij uitsluitend schadevergoeding wegens wanprestatie door [Z.], welke wanprestatie niet is betwist, en niet meer de boete. Gelet daarop behoeft grief 1 geen bespreking. [Z.] heeft het causaal verband tussen de door [X.] geleden schade en de door [Z.] gepleegde wanprestatie betwist. [Z.] heeft daartoe gesteld dat verwacht mocht worden dat [X.] het pand voor een vergelijkbare prijs aan een derde kon verkopen omdat de onderhandse verkoopwaarde van het pand in april 2009 is getaxeerd op € 145.00,00
8.4.1. Nu wanprestatie van [Z.] vaststaat, komt het hof toe aan de beoordeling van de vraag of sprake is van causaal verband tussen de door [Z.] gepleegde wanprestatie en de door [X.] geleden schade. [X.] heeft tijdens de comparitie van partijen gehouden op 1 juni 2010 verklaard dat het pand in juli/augustus 2009 weer in de verkoop is gezet voor €130.000,00, dat er lange tijd geen beweging is geweest, maar er nu een kijker is geweest. In de memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis voert [X.] aan de onroerende zaak inmiddels voor de prijs van € 75.000,00 k.k. te hebben verkocht, hetgeen in het licht van de nota van afrekening van notarissen [A.], welke afrekening door [Z.] niet is betwist, door [Z.] onvoldoende, namelijk slechts bij gebrek aan wetenschap, wordt bestreden. [X.] heeft het causaal verband dus voldoende aangetoond en de verweren van [Z.] daartegen zijn onvoldoende onderbouwd en worden om die reden verworpen.
8.4.2. [Z.] stelt voorts nog dat de daling van de verkoopprijs het gevolg is van een omstandigheid, de economische crisis en de bankencrisis, welke niet slechts aan haar kan worden toegerekend en dat de als gevolg van bedoelde crisis ontstane schade ten tijde van de tekortkoming in de nakoming door [Z.], niet voorzienbaar was. Dienaangaande merkt het hof op dat, naar verkeersopvattingen, dalingen in onroerendgoedprijzen na sluiting van een koopovereenkomst in beginsel voor rekening van de koper komen en dat het een feit van algemene bekendheid is dat de economie en de onroerendgoedmarkt aan schommelingen onderhevig zijn.
Gezien het voorgaande dient de schade bestaande uit de prijsdaling van de woning, welke schade [X.] niet zou hebben geleden indien [Z.] zou zijn nagekomen, naar redelijkheid aan [Z.] te worden toegerekend. Van omstandigheden die dit anders maken is niet gebleken.
Bij memorie van antwoord heeft [Z.] nog aangevoerd dat [X.] de overeenkomst met [Z.] eerder had moeten ontbinden, zodat [X.] het pand in 2009 wellicht voor een hogere prijs had kunnen verkopen. [Z.] heeft echter niet gemotiveerd betwist wat [X.] daarover bij comparitie van partijen heeft gezegd, namelijk dat het pand in juli/augustus 2009 weer te koop is gezet. Dit is gelet op de hele gang van zaken niet te laat. Het verweer van [Z.] wordt daarom verworpen.
8.4.3. [X.] heeft zijn schade aldus begroot: € 130.000,00 – € 75.000,00 = € 55.000,00. Op dit bedrag van € 55.000,00 brengt [X.] een bedrag, dat door [Z.] niet is betwist, in mindering van € 13.472,68, zijnde de door de notaris aan [X.] met rente uitgekeerde waarborgsom.
Het door [X.] gevorderde en toewijsbare bedrag aan schadevergoeding is aldus € 41.527,32. [X.] vordert voorts wettelijke rente met ingang van 12 juni 2009. De wettelijke rente is echter eerst aangezegd bij dagvaarding van 28 december 2009, zodat deze pas vanaf laatstgenoemde datum toewijsbaar is.
8.4.4. Tot slot stelt [Z.] dat bij de berekening van door [Z.] te vergoeden schade rekening dient te worden gehouden met de door het gerechtshof bij arrest van 26 januari 2010 opgelegde dwangsom van € 100,00 per dag tot een maximum van € 12.500,00. Dit gezichtspunt is niet juist, bij de berekening van schadevergoeding worden dwangsommen buiten beschouwing gelaten. Het arrest van het gerechtshof van 26 januari 2010 waarbij bovengenoemde dwangsom is opgelegd geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. Het hof laat nog daar dat [Z.] niet heeft gesteld dat zij deze dwangsommen daadwerkelijk heeft betaald.
8.4.5. [Z.] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties.
9. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Middelburg, van 10 november 2010,
en opnieuw rechtdoende, tevens rechtdoende op de gewijzigde eis:
veroordeelt [Z.] om aan [X.] te betalen een schadevergoeding van € 41.527,32 met wettelijke rente daarover vanaf 28 december 2009;
veroordeelt [Z.] in de kosten in eerste aanleg, aan de zijde van [X.] tot aan deze uitspraak begroot op € 401,99 aan verschotten en € 1788,00 aan salaris advocaat;
veroordeelt [Z.] in de kosten in hoger beroep, aan de zijde van [X.] tot aan deze uitspraak begroot op € 736,26 aan verschotten en € 3262,00 aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, P.M.A. de Groot-van Dijken en Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 november 2011.