Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.053.293/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 740729 / 08-6477
arrest d.d. 15 november 2011
inzake
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt – Oude Centrum Den Haag C.V.,
rechtsopvolgster van Woningbeheer N.V.
gevestigd te ’s-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: Wijkontwikkelingsmaatschappij,
advocaat: mr. M. Spaa te Voorburg,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te ’s-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
niet verschenen.
Het geding
Bij exploot van 21 december 2009 is Wijkontwikkelingsmaatschappij in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 18 november 2008 en 22 september 2009, welke vonnissen de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage (hierna: de kantonrechter) tussen Woningbeheer N.V., de rechtsvoorgangster van Wijkontwikkelingsmaatschappij, en [geïntimeerde] heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Wijkontwikkelingsmaatschappij twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend.
Ten slotte heeft Wijkontwikkelingsmatschappij de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1. [geïntimeerde] huurt met ingang van 1 juli 1997 van (voorheen Woningbeheer N.V. en thans van haar rechtsopvolgster) Wijkontwikkelingsmaatschappij een woning aan [adres] te ’s-Gravenhage (hierna ook: het gehuurde).
1.2. [geïntimeerde] is op 22 september 2004 failliet verklaard. Het faillissement is op 16 augustus 2007 opgeheven. De slotuitdelingslijst in het faillissement had alleen betrekking op preferente schuldeisers.
2. In eerste aanleg vorderde Woningbeheer – toen nog eigenares/verhuurster – na tweemaal haar vordering te hebben verminderd, de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming, alsmede tot betaling van een bedrag van € 11.386,47 ter zake van huurachterstand tot 1 maart 2008 (inclusief kosten en rente) en van een bedrag van € 667,70 per maand vanaf 1 maart 2008 tot aan het moment van ontruiming, ter zake van huur dan wel schadevergoeding.
3. Bij tussenvonnis van 18 november 2008 heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat uit een akte van Woningbeheer volgt dat met uitzondering van de maand oktober 2007 de huur vanaf augustus 2004 elke maand is betaald (met dien verstande dat in augustus 2005 drie betalingen zijn gedaan), dat vanaf september 2004 tot en met juni 2008 een bedrag van € 2.893,63 te veel is betaald en dat de huurtermijnen over juli tot en met september 2008 alle zijn voldaan. De kantonrechter concludeerde uit een en ander dat Woningbeheer kennelijk alleen nog aanspraak maakte op betaling van de oude huur over de periode van 29 augustus 2002 tot en met augustus 2004, te weten in totaal een bedrag van € 10.864,90 plus gereserveerde rente, incassokosten en “overige kosten”. De kantonrechter was van oordeel dat nu Woningbeheer in 2004 of 2005 reeds ontbinding had kunnen vragen, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat Woningbeheer in de onderhavige procedure alsnog ontbinding en ontruiming vorderde. De kantonrechter heeft de zaak ten slotte naar de rol verwezen om Woningbeheer in de gelegenheid te stellen aan te geven hoeveel de rente bedraagt over de tot september 2004 opgebouwde huurschuld, dit onder aftrek van hetgeen [geïntimeerde] na september 2004 boven de verschuldigde huur heeft betaald.
4. Na aktewisseling heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 7 april 2009 geconcludeerd dat Woningbeheer bij akte heeft volstaan met de stelling dat de oude schuld is beperkt tot € 10.000,- en dat de daarover tot en met december 2008 gevorderde rente wordt beperkt tot een bedrag van € 2.000,-. De kantonrechter heeft geconstateerd dat de in het eerdere tussenvonnis gevraagde aftrek (te weten van het na september 2004 te veel betaalde) niet is toegepast. Omdat [geïntimeerde] bij antwoordakte een beroep op verjaring had gedaan, heeft de kantonrechter de zaak wederom naar de rol verwezen om Woningbeheer in de gelegenheid te stellen om zich uit te laten over dat beroep op verjaring, dat volgens de kantonrechter alleen kon zien op de huur van vóór maart 2003 nu de dagvaarding van 6 maart 2008 dateert. De kantonrechter heeft Woningbeheer tevens in de gelegenheid gesteld bij akte uit te leggen waarom zij de rentevordering van € 2.000,- handhaaft terwijl over augustus 2004 tot en met juni 2008 een bedrag van € 2.893,63 te veel is betaald.
5. Bij eindvonnis van 22 september 2009 heeft de kantonrechter de vorderingen van Woningbeheer afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. Hij overwoog daartoe dat Woningbeheer, ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, bij akte niet heeft gereageerd op het beroep op verjaring, de huurschuld niet heeft aangepast en geen rekening heeft gehouden met het over de periode van september 2004 tot en met juni 2008 te veel betaalde bedrag van € 2.893,63. Woningbeheer had volstaan met het overleggen van een renteberekening met ingang van 3 mei 2005 over € 9.617,92 tot 1 juli 2008 over € 19.432,15. De kantonrechter constateerde dat, nu van stuiting niet was gebleken, in verband met de verjaring slechts een huurschuld resteerde over de periode van 6 maart 2003 tot en met augustus 2004, te vermeerderen met de over die periode opgebouwde rente en te verminderen met hetgeen na september 2004 teveel is betaald. Naar het oordeel van de kantonrechter had Woningbeheer haar vordering onvoldoende onderbouwd.
6. Rechtsopvolgster Wijkontwikkelingsmaatschappij is in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van 18 november 2008 en van het eindvonnis van 22 september 2009; tegen het tussenvonnis van 7 april 2009 is geen appel ingesteld noch een grief gericht. Ofschoon het petitum van de appeldagvaarding nog mede de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming omvatte, wordt in de memorie van grieven daarover niet meer gesproken. Dit is in lijn met het feit dat géén grief is gericht tegen het oordeel in het bestreden tussenvonnis van 18 november 2008 dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is thans nog ontbinding en ontruiming te vorderen (zie hierboven onder 3.), de juistheid van welk oordeel dus in rechte vaststaat. Wijkontwikkelingsmaatschappij vordert thans alleen nog de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de volgens haar achterstallige huur van € 8.227,06, te vermeerderen met rente (primair vanaf de dag van verzuim, te weten de eerste van de maand dat de huur bij vooruitbetaling betaald had moeten zijn en subsidiair vanaf de dag der dagvaarding) en buitengerechtelijke kosten ad € 768,- conform het rapport VoorWerk II, eveneens te vermeerderen met rente.
7. Grief 1 heeft betrekking op het beroep op de verjaring en klaagt dat de kantonrechter in het eindvonnis van 22 september 2009 ten onrechte heeft overwogen dat geen sprake is geweest van stuiting en dat dus slechts een huurschuld resteert over 6 maart 2003 tot en met augustus 2004 (zie hierboven onder 5.). Deze grief slaagt. Uit de door Wijkontwikkelingsmaatschappij in hoger beroep overgelegde stukken en hetgeen daaromtrent door Wijkontwikkelingsmaatschappij is gesteld, blijkt afdoende dat de verjaring tijdig is gestuit en dat dus ook de vóór maart 2003 niet betaalde huur nog invorderbaar is.
8. Grief 2 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter in het eindvonnis van 22 september 2009 dat de vordering onvoldoende is onderbouwd. Het hof begrijpt uit de toelichting op deze grief dat Wijkontwikkelingsmaatschappij haar in eerste aanleg gemaakte fouten wenst te herstellen en het geschil over de hoogte van het door [geïntimeerde] verschuldigde bedrag aan huur in volle omvang aan het hof wil voorleggen. Uit de stellingen van Wijkontwikkelingsmaatschappij bij memorie van grieven en uit de daarbij als productie 8 gevoegde specificatie blijkt dat het door Wijkontwikkelingsmaatschappij gevorderde bedrag van € 8.227,06 als volgt is opgebouwd:
a) € 10.241,41 ter zake van huurachterstand over de periode van september 2002 tot augustus 2004,
b) plus 2 x € 623,49 ter zake van verschuldigde huur over augustus en september 2004,
c) minus € 3.380,- ter zake van in augustus 2004 gedane betalingen (te weten 2 x € 1.690,-),
d) plus een bedrag van € 118,- ter zake van te weinig betaalde huur over september 2004 tot augustus 2006.
De berekende huurschuld over september 2002 tot en met augustus 2004 komt daarmee op (€ 10.241,41 + € 623,49 =) € 10.864,90, hetgeen overeenkomt met het bedrag dat de kantonrechter – onbestreden – in het tussenvonnis van 18 november 2008 heeft genoemd (zie hierboven onder 3.). Daar komen bij de huur over september 2004 ad € 623,49 (zie onder b), alsmede het volgens Wijkontwikkelingsmaatschappij over september 2004 tot en met augustus 2006 te weinig betaalde bedrag ad € 118,- (zie onder d), terwijl in mindering moeten worden gebracht de in augustus 2004 gedane betalingen van totaal € 3.380,-. Naar het oordeel van het hof heeft Wijkontwikkelingsmaatschappij het gevorderde bedrag thans voldoende onderbouwd. Met alle in eerste aanleg door [geïntimeerde] aangetoonde betalingen is rekening gehouden.
9. Aldus staat vast dat [geïntimeerde] aan huur verschuldigd is voormeld bedrag van € 8.227,06. Uitgangspunt is weliswaar dat over de vervallen huurtermijnen steeds rente is verschuldigd met ingang van de uiterste betaaldatum, maar het hof ziet aanleiding om in dit geval een uitzondering te maken. Ten gevolge van het faillissement van [geïntimeerde] was sprake van een onduidelijke situatie en van een professionele verhuurder als Wijkontwikkelingsmaatschappij mag worden verwacht dat zij in een situatie als de onderhavige door middel van een deugdelijke specificatie aan haar huurder duidelijk maakt welk bedrag nog is verschuldigd en per wanneer. Aangezien niet eerder dan in hoger beroep is gebleken van een dergelijke specificatie, is het hof van oordeel dat in dit geval eerst wettelijke rente is verschuldigd per datum van dit arrest. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 768,- zal voorts worden afgewezen, nu Wijkontwikkelingsmaatschappij deze kosten tegenover de betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd.
10. De conclusie luidt dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Het hof zal opnieuw rechtdoende [geïntimeerde] veroordelen tot betaling aan Wijkontwikkelingsmaatschappij van voormeld bedrag van € 8.227,06, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum arrest. Conform het verzoek van Wijkontwikkelingsmaatschappij zal deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen. In het feit dat het uiteindelijk toegewezen bedrag substantieel minder is dan het aanvankelijk in eerste aanleg gevorderde bedrag, alsmede in het feit dat de kosten van Wijkontwikkelingsmaatschappij in elk geval deels nodeloos zijn gemaakt doordat zij haar vordering niet eerder deugdelijk heeft gespecificeerd, ziet het hof aanleiding de proceskosten in eerste aanleg te compenseren en de proceskosten in appel voor eigen rekening van Wijkontwikkelingsmaatschappij te laten.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis;
en, opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Wijkontwikkelingsmaatschappij van een bedrag van € 8.227,06, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dit arrest;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
- compenseert de proceskosten in eerste aanleg, met dien verstande dat elke partij de eigen kosten draagt en bepaalt dat de proceskosten in appel voor rekening van Wijkontwikkelingsmaatschappij blijven.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, J.E.H.M. Pinckaers en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 november 2011 in aanwezigheid van de griffier.