Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.074.534/01
Zaak-/rolnummer rechtbank: 942333\CV EXPL 10-2042
arrest d.d. 20 december 2011
inzake
DE LEEUW MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Rijnsburg, gemeente Katwijk,
appellante,
hierna te noemen: De Leeuw,
advocaat: mr. F.M.J. Dekkers te Noordwijk,
tegen
EKA VASTGOED B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Eka,
advocaat: mr. R. van Kessel te ’s-Gravenhage.
Het verdere verloop van het geding
Voor het verloop van het geding tot dan toe, verwijst het hof naar het tussenarrest van 30 augustus 2011, waarbij een comparitie van partijen ter plaatse werd gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden en er is proces-verbaal van opgemaakt. Partijen hebben arrest gevraagd.
De verdere beoordeling van het hoger beroep
1. Ook hier verwijst het hof naar het tussenarrest van 30 augustus 2011, bij de inhoud waarvan het hof blijft.
2. De eerste drie grieven hebben betrekking op een probleem met de riolering (stankoverlast en rioolmuggen) en met muizen- en rattenoverlast. Met de vierde grief klaagt De Leeuw over de verwaarloosde staat waarin het winkelcentrum volgens haar verkeert. De vijfde grief betreft het (impliciete) oordeel van de kantonrechter dat huurkorting of schadevergoeding niet toewijsbaar is, omdat de gebreken geen ontbinding rechtvaardigen. De zesde grief gaat over leegstand.
3. Bij gelegenheid van de comparitie ter plaatse heeft De Leeuw de klachten omtrent ratten ingetrokken.
Bij diezelfde gelegenheid heeft de raadsheercommissaris geconstateerd dat het gehuurde makelaarskantoor enigszins muf rook, dat er een dode muis op de werkvloer lag en in de vensterbanken vele tientallen dode rioolmuggen. Op twee van de muren was een gele streep te zien, lopend vanaf het plafond, die volgens De Leeuw door de ongediertebestrijdingdienst zijn aangemerkt als urinesporen van muizen. Bij één van die sporen (vlak onder het plafond) waren zwarte voorwerpjes te zien, aan te merken als muizenkeutels.
De Leeuw heeft voorts ter comparitie als volgt verklaard (zakelijk weergegeven):.
“De klachten van het personeel over muizen hebben de directeur bereikt in oktober 2009. Ten tijde van de procedure in eerste aanleg zijn die klachten minder geworden. De riolering van het naburige pand werd toen verbeterd.”
4. Naar het oordeel van het hof is de enigszins muffe geur niet zonder meer terug te voeren op stankoverlast ten gevolge van een gebrekkige riolering. De Leeuw heeft immers ook ter comparitie verklaard dat het pand al enige maanden niet is schoongemaakt, hetgeen de geur in het pand niet ten goede zal zijn gekomen. Doordat al langere tijd niet is schoongemaakt, is ook niet goed vast te stellen uit welke periode de urinesporen en muizenkeutels dateren. Datzelfde geldt voor de dode muis en de rioolmuggen. Dat neemt niet weg dat de uitwerpselen van muizen te zien zijn, en dat er een dode muis en vele rioolmuggen lagen.
Dat sprake is van rioolmuggen is door Eka tegenover de stelling van De Leeuw dat deze muggen door de ongediertebestrijdingsdienst zo zijn benoemd, onvoldoende bestreden. Aangezien zij voor het eerst, zo begrijpt het hof uit de stellingen van De Leeuw, zijn verschenen ten tijde van de stankoverlast die veroorzaakt werd door de gebrekkige riolering van het naburige pand, neemt het hof aan dat hun aanwezigheid door die gebrekkige riolering is veroorzaakt.
5. Op grond van het voorgaande acht het hof aannemelijk dat De Leeuw overlast heeft ondervonden van muizen, stank en rioolmuggen en eveneens dat de overlast van muizen en rioolmuggen nog steeds, zij het in geringere mate bestaat.
6. Voor wat betreft de muizenoverlast geldt, dat Eka daartegen, na de klachten van De Leeuw, maatregelen heeft genomen. Volgens Eka wordt de overlast betreffende de muizen veroorzaakt door het gedrag van andere huurders in het complex. De Leeuw heeft dat niet of onvoldoende weersproken, zodat het hof ook daarvan uitgaat. Eka heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij maatregelen heeft genomen en neemt tegen de (door het gedrag van andere huurders ontstane) muizenoverlast. Uit het aantreffen van de dode muis in het pand blijkt weliswaar dat die maatregelen nog niet afdoende zijn, maar dat die maatregelen nog steeds niet tot afdoende resultaat hebben geleid, betekent niet dat nog meer maatregelen moeten worden genomen. Voor wat betreft de muizenoverlast komt het hof daarom tot de slotsom dat die geen gebrek aan het gehuurde oplevert, zodat van ontbinding of huurprijsvermindering op die grond geen sprake kan zijn.
7. De (ernstige) stank ten gevolge van de gebrekkige riolering van het buurpand is verdwenen, nadat die riolering is vervangen. In zoverre is Eka adequaat opgetreden tegen de stankoverlast. Een gebrek aan het gehuurde levert dit niet op.
8. De rioolmuggen zijn zich gaan vertonen toen de riolering van het buurpand aan een gebrek leed. De rioolmuggen zijn echter niet geheel verdwenen nadat de riolering is hersteld, want, hoewel niet opgenomen in het proces-verbaal, heeft de raadsheercommissaris er bij het bezoek aan het pand één zien vliegen, zodat niet gezegd kan worden dat de muggen in de vensterbank lagen, omdat eer sedert het herstel van de riolering niet meer was schoongemaakt. De aanwezigheid van de rioolmuggen is het gevolg van een aan de verhuurder toe te rekenen gebrek aan de riolering van het buurpand.
9. In verband met de gestelde verwaarloosde staat van het complex heeft de raadsheercommissaris bij gelegenheid van de comparitie ter plaatse met partijen een ronde door het centrum gemaakt en daarbij aan de voorzijde verveloze plekken gezien. Aan de achterzijde ontbraken in de galerij alle ruiten. Eén van de staanders was gedeeltelijk verrot; er lagen enkele brokstukken van het hout op straat.
10. Eka heeft bij gelegenheid van de comparitie vermeld dat zij bezig is om vergunningen te krijgen om het winkelcentrum op te knappen, maar dat de gemeente niet erg snel en behulpzaam is en dat op korte termijn schilderwerkzaamheden aan het gebouw zullen worden verricht. Aan het framewerk aan de achterzijde van het complex waarin voorheen ruiten aanwezig waren, zal voorlopig niets gebeuren. Het framewerk is verbonden aan de balkons van de woningen boven de winkels. Het verwijderen van het framewerk, aldus nog steeds Eka, zal structurele schade aan de balkons toebrengen en een ander soort vergunning vereisen. In de loop van 2007 is besloten de ruiten, die telkens werd ingegooid, niet meer te vervangen.
11. Het hof oordeelt als volgt.
Volgens Eka is in het voorjaar van 2011 het betonwerk aangepakt en zullen binnenkort schilderwerkzaamheden aan het gebouw worden verricht. In de offerte van Elko Geveltechniek (productie 3 bij memorie van antwoord) maakt de aannemer die eind november 2010 het winkelcentrum heeft gereinigd er gewag van, dat bij het reinigen onder hoge druk het schilderwerk op betonnen onderdelen afbladdert. De verveloze plekken die de raadsheercommissaris heeft gezien, kunnen door de voorafgaande reiniging zijn veroorzaakt. In zoverre treft de verhuurder geen verwijt, temeer waar hij heeft vermeld dat binnenkort schilderwerkzaamheden zullen worden verricht.
12. Naar het oordeel van het hof heeft De Leeuw echter het gelijk aan haar zijde waar zij klaagt over de verpauperde toestand aan de achterzijde van het winkelcentrum. De keuze van Eka om kapotte ruiten in de galerij niet (meer) te vervangen heeft tot gevolg dat het winkelcentrum aan de achterzijde een armoedige uitstraling heeft, wat ten tijde van de bezichtiging nog werd verergerd door de rotte staander. Hierdoor vertoont het gehuurde een gebrek dat als tekortkoming aan de verhuurder is toe te rekenen. Daaraan doet niet af dat het geen “nieuw winkelcentrum” betreft of dat het, zoals Eka heeft gesteld, “in een moeilijke buurt” ligt.
13. Bij de ronde langs het winkelcentrum heeft de raadsheercommissaris ook geconstateerd dat sprake was van enige leegstand. Er zijn, nu verhuur mede afhankelijk is van de economische ontwikkeling, onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat deze leegstand te maken heeft met de verpaupering van de galerij aan de achterzijde en in zoverre is die leegstand niet aan de verhuurder toe te rekenen. De zesde grief faalt dus.
14. De verpauperde toestand aan de achterzijde van het winkelcentrum en de langdurige aanwezigheid van rioolmuggen zijn eigenschappen van de zaak waardoor deze aan de huurder niet het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Deze tekortkomingen zijn tezamen ook van dien aard dat deze ontbinding van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen. Wil de overeenkomst ontbonden kunnen worden, dan dient sprake te zijn van verzuim. Over de rioolmuggen heeft De Leeuw geklaagd bij fax van 26 oktober 2009. Gesteld noch gebleken is echter dat De Leeuw voorafgaand aan deze procedure over het ontbreken van ruiten heeft geklaagd of Eka ter zake daarvan in gebreke heeft gesteld. Door de inleidende dagvaarding was Eka er echter wel van op de hoogte dat De Leeuw haar het ontbreken van alle ruiten in de galerij als tekortkoming aanrekende. Eka heeft inmiddels tijd genoeg gehad haar beleid om kapotte ruiten niet te vervangen aan te passen en het gebrek te herstellen dan wel andere bouwkundige maatregelen te treffen om de verpauperde toestand van de achterzijde van het winkelcentrum op te heffen, maar zij is daartoe niet overgegaan, zodat zij in elk geval thans – ook zonder ingebrekestelling (art. 6:83c BW) – in verzuim verkeert. De gevorderde ontbinding met ingang van twee maanden na dit arrest is dan ook voor toewijzing vatbaar.
15. De Leeuw vordert onder A van zijn vordering naast de ontbinding een schadevergoeding van € 10.000 als voorschot op de verhuiskosten en voor het overige nader op te maken bij staat. Eka betwist de schade. De Leeuw heeft haar vordering voor wat betreft de hoogte van het voorschot op geen enkele wijze onderbouwd. Op zich is wel aannemelijk dat De Leeuw schade ondervindt doordat zij, ten gevolge van de tekortkoming van Eka, het pand moet ontruimen. Het hof begroot die schade voorshands ex aequo et bono op € 1.500, zodat dit bedrag als voorschot toewijsbaar is. Voor het overige zal de schadevergoeding dienen te worden opgemaakt bij staat.
16. Daarnaast acht het hof een huurprijsvermindering van 25% op zijn plaats met ingang van 1 november 2009. Eka heeft niet betwist dat zij bij fax van 26 oktober 2009 van de gebreken betreffende de muggen op de hoogte is gesteld. Van het ontbreken van ruiten was zij toen zelf reeds op de hoogte. Bij het bepalen van de hoogte van de vermindering kent het hof het meeste gewicht toe aan de verwaarloosde toestand aan de achterzijde van het winkelcentrum.
17. Slotsom
De grieven I tot en met III slagen gedeeltelijk en grief IV slaagt. Dit brengt mee dat het vonnis zal worden vernietigd. De huurovereenkomst zal worden ontbonden met bepaling van een lagere huurprijs vanaf 1 november 2009. Eka wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.500 en voor het overige een schadevergoeding nader op te maken bij staat. Daardoor behoeft de vijfde grief geen behandeling meer. De overige vorderingen worden afgewezen. Bij herstel van de gebreken heeft De Leeuw geen belang meer. Eka zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel van het hoger beroep als van de eerste aanleg.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw recht doende:
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende [adres] te [plaats] met ingang van twee maanden na dit arrest;
- veroordeelt Eka tot betaling van een bedrag van € 1.500 als voorschot op schadevergoeding en betaling van schadevergoeding op te maken bij staat;
- bepaalt dat de door De Leeuw aan Eka verschuldigde huurprijs voor de bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats] zal worden verminderd met 25% met ingang van 1 november 2009;
- veroordeelt Eka in de kosten van de procedure, in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Leeuw bepaald op € 721,39 aan verschotten (zijnde € 81,39 aan explootkosten en € 640 griffierecht) en op € 1.788 aan salaris voor de advocaat en in eerste aanleg bepaald op € 281,89 aan verschotten (zijnde € 73,89 aan explootkosten en op € 208 aan griffierecht) en op € 300 aan salaris voor de gemachtigde;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, R.C. Schlingemann en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 december 2011 in aanwezigheid van de griffier.