Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00198
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 28 december 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boskoop, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht (de rechtbank) van 4 maart 2011, nummer AWB 10/135, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft met toepassing van artikel 26 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2009 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 594.000. Op één biljet verenigd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het belastingjaar 2009 opgelegd naar de in de beschikking vastgestelde waarde.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde van de woning is verlaagd naar € 475.000 en heeft hij de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.4. Belanghebbende heeft beroep bij de rechtbank ingesteld. Deze heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in dier voege dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 405.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 november 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast.
3.2. De onroerende zaak betreft een vrijstaande bedrijfswoning van bouwjaar 1938 met carport, gelegen in het buitengebied van de gemeente Boskoop. De inhoud van de woning bedraagt 431 m³. Het perceelsoppervlak is 1060 m², waarvan 310 m² mede dient ter ontsluiting van achterliggend grasland naar de openbare weg (recht van overpad). Laatstbedoeld grasland is eveneens eigendom van belanghebbende en is verhuurd aan een derde.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van € 330.000. Hij heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. De woning is vergeleken met referentieobjecten die op circa drie tot zes kilometer afstand van de woning zijn gelegen in een landelijk, verkeersluw gebied waartegenover de woning is gelegen aan de drukste verkeersweg van [Z]. Voorts voert belanghebbende aan dat de Inspecteur aan een riante en veel grotere woning gelegen aan dezelfde straat als die van belanghebbende en waarop geen recht van overpad rust, een lagere waarde heeft toegekend dan aan de woning van belanghebbende. De Inspecteur maakt niet inzichtelijk hoe hij aan de waarde is gekomen en of bij het vaststellen van de waarde recht is gedaan aan de staat waarin de woning verkeert en aan de verschillen in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat het hoger beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij verwezen naar het verweerschrift in beroep waarbij een matrix is overgelegd waarin waardegegevens van de woning en van een aantal vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. De waarde van de woning is in de matrix gesteld op € 405.000.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Inspecteur, wijziging van de waardebeschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 330.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.1. De rechtbank heeft in zijn uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij voor eiseres en verweerder gelezen dient te worden respectievelijk belanghebbende en Inspecteur.
“2.4. Oordeel van de rechtbank
2.4.1. Bij verweerschrift van 16 maart 2010 heeft verweerder, naar aanleiding van het voormelde taxatierapport van ir. [A], geconcludeerd tot een verlaging van de voor de woning vastgestelde waarde tot een bedrag van € 405.000,-. Gelet hierop heeft verweerder de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.
Het beroep is gegrond en het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking.
De rechtbank dient verder te beoordelen of de waarde van de woning verder moet worden verlaagd en overweegt daartoe als volgt.
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de in het verweerschrift vermelde waarde een taxatierapport in het geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiseres gelegen, referentieobjecten:
[b-straat 1], [b-straat 2], [b-straat 3], [b-straat 4], [c-straat 1] en [d-straat 1].
Uit het taxatierapport volgt dat de waarde is bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. In weerwil van hetgeen eiser stelt acht de rechtbank dit, gelet op het wettelijk kader zoals weergegeven onder 2.1., de juiste methode om de WOZ-waarde van de woning van eiser te bepalen. De taxateur is bij de woning van eiser geweest en de rechtbank acht het in dit geval niet noodzakelijk dat de taxateur een inpandige opname verricht.
Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto’s van de woning van eiser en van de referentieobjecten, van een kadastrale kaart en een matrix. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referntieobjecten, gelet onder meer op het type woning, de ligging, perceeloppervlakte en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiser.
Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en de taxatieopbouw, alsmede de daarop ter zitting door verweerder gegeven toelichting is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit en bouwjaar in voldoende mate heeft rekening gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Daarnaast heeft verweerder, door drie vergelijkingsobjecten in de waardering te betrekken die ook aan een recht van overpad zijn onderworpen, voldoende rekening gehouden met het recht van overpad bij de woning van eiser. Bovendien heeft verweerder het gedeelte van het perceel van eiser waarvoor het recht van overpad geldt niet als perceeloppervlakte in de waardering meegenomen.
Omtrent de stelling van eiser dat de waarde van zijn woning in vergelijking met de WOZ-waarde van het object [a-straat 2] te hoog is vastgesteld, overweegt de rechtbank dat het bij de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ gaat om een vergelijking door middel van verkoopcijfers. Aan een vergelijking met een WOZ-waarde van een ander object kan geen betekenis toekomen. Voor zover eiser met zijn verwijzing naar dit object heeft willen betogen dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel, kan deze stelling geen doel treffen. Voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel is op grond van de meerderheidsregel slechts aanleiding wanneer een juiste wetstoepassing als gevolg van een niet-incidenteel gemaakte fout in de meerderheid van de met het geval van eiser vergelijkbare gevallen achterwege is gebleven (vergelijk: Hoge Raad 8 juli 2005, 39 953, LJN: AT8945). Eiser, op wie in dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts gewezen op één object. Reeds hierom kan niet gezegd worden dat, voor zover daar sprake van is, de fout is gemaakt in een meerderheid van de met eisers geval vergelijkbare gevallen.
Eisers betoog dat de waardevaststelling ten opzicht van de WOZ-waarde in het vorige tijdvak met 59 % is gestegen, kan niet leiden tot een verlaging van de vastgestelde waarde. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij kan geen gewicht worden toegekend aan een stijgingspercentage. Meer in het algemeen kan een herleiding van de waarde op de waardepeildatum, welke uitgaat van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd.
De door eiser geuite twijfel aan de integriteit van verweerder en zijn taxateur is geenszins gespecificeerd of nader onderbouwd, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet het beroep op dit punt gegrond te achten. Evenmin zijn andere concrete en objectiveerbare feiten en omstandigheden gesteld of gebleken die aanleiding geven voor het oordeel dat verweerder niet van de taxatie mocht uitgaan.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die kunnen leiden tot een verdere verlaging van de waarde dan waartoe in het verweerschrift is geconcludeerd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van € 405.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder is ten aanzien van deze waarde dan ook in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
2.4.4. Gelet op het onder 2.4.1. overwogene ziet de rechtbank aanleiding om met toepassing van artikel 8:74, vierde lid, aanhef en onder c, van de Awb te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de te vernietigen uitspraak.
Gezien het vorenstaande is het beroep gegrond.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe een taxatierapport overgelegd opgemaakt door ir. [A], gediplomeerd WOZ-taxateur. Bij de waardebepaling van de woning heeft de taxateur de volgende verkopen betrokken waarvan een drietal percelen betreft waarop een recht van overpad (rvo) rust:
Woning Oppervlakte/m2 Inhoud/m3 Verkoopdatum Verkoopprijs WOZ-waarde per 01-01-2008
[b-straat 1] 1890 (650 water) 820 07-01-2008 € 580.000 € 580.000
[b-straat 2] 820 (180 water) 310 02-06-2008 € 365.000 € 364.000
[b-straat 3] 745 (160 water) 575 06-11-2008 € 465.000 € 465.000
[b-straat 4] 965 (….rvo) 495 07-01-2008 € 479.000 € 479.000
[c-straat 1] 1980 (….rvo) 550 02-12-2008 € 558.000 € 558.000
[d-straat 1] 1265 (….rvo) 343 31-08-2007 € 455.000 € 450.000
Belanghebbende 1060 (310 rvo) 431 nvt € 405.000
De taxateur komt tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 420.000.
7.3. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het hiervoor vermelde taxatierapport niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De Inspecteur heeft onvoldoende onderbouwing gegeven voor de waarde die aan de onroerende zaak is toegekend. Noch het taxatierapport noch de daarop ter zitting gegeven toelichting biedt inzicht in de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoopopbrengsten van de vergelijkings-objecten. Ook valt niet op te maken in hoeverre rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat klemt temeer, gelet op het gemotiveerd door belanghebbende gestelde omtrent de ligging van het object en de last van het recht van overpad. Weliswaar berusten in het geval van belanghebbende het heersende en het dienende erf in een hand, dit laat – nu het heersende erf is verhuurd en gelet op het bepaalde in artikel 83, boek 5 van het Burgerlijk Wetboek – onverlet dat op het perceel van belanghebbende een recht van overpad rust dat een waardeverminderend effect heeft ten opzichte van percelen waarop zo’n recht niet rust. Het Hof concludeert dan ook dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.4.1. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat met de vanwege verkeersoverlast ongunstigere ligging van de woning ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten geen dan wel onvoldoende is rekening gehouden. De Inspecteur heeft hieromtrent verklaard dat de vergelijkingsobjecten aan het [b-straat] zonder uitzondering te maken hebben met zwaar verkeer vanwege omliggende bedrijven zodat deze objecten niet slechter zijn gelegen dan de woning van belanghebbende.
7.4.2. Het Hof acht de verklaring van de Inspecteur onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de woning van belanghebbende vanwege verkeersoverlast niet ongunstiger is gelegen dan de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur bij het vaststellen van de waarde dan ook onvoldoende acht geslagen op de verschillen die zijn te onderkennen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
7.5. Belanghebbende heeft in hoger beroep zijn standpunt gehandhaafd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld bezien in het licht van de WOZ-waarde per waardepeildatum die is vastgesteld voor een nabij gelegen grotere, rianter gelegen en niet met een recht van overpad belast zijnde woning. De rechtbank heeft hieromtrent het volgende overwogen:
“Omtrent de stelling van eiser dat de waarde van zijn woning in vergelijking met de WOZ-waarde van het object [a-straat 2] te hoog is vastgesteld, overweegt de rechtbank dat het bij de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ gaat om een vergelijking door middel van verkoopcijfers. Aan een vergelijking met een WOZ-waarde van een ander object kan geen betekenis toekomen. Voor zover eiser met zijn verwijzing naar dit object heeft willen betogen dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel, kan deze stelling geen doel treffen. Voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel is op grond van de meerderheidsregel slechts aanleiding wanneer een juiste wetstoepassing als gevolg van een niet-incidenteel gemaakte fout in de meerderheid van de met het geval van eiser vergelijkbare gevallen achterwege is gebleven (vergelijk: Hoge Raad 8 juli 2005, 39 953, LJN: AT8945). Eiser, op wie in dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts gewezen op één object. Reeds hierom kan niet gezegd worden dat, voor zover daar sprake van is, de fout is gemaakt in een meerderheid van de met eisers geval vergelijkbare gevallen.”
Het Hof acht deze overweging juist en maakt deze tot de zijne.
7.6. Belanghebbende heeft naast de in 7.4 vermelde verkeersoverlast en het recht van overpad geen waardeverminderende feiten en omstandigheden aangevoerd. Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende gestelde feiten en omstandigheden niet een zodanige waardedruk meebrengen dat de door belanghebbende bepleite waarde van € 330.000 gerechtvaardigd is.
7.7. Nu de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gestelde waarde niet te hoog is en de door belanghebbende bepleite waarde niet aannemelijk is, stelt het Hof met in achtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 360.000. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 12,40 wegens reiskosten. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 360.000,
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 12,40,
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 112 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, B. van Walderveen en H.J. van den Steenhoven, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op
28 december 2011 in het openbaar uitgesproken. De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.