Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00117
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 9 november 2011
in het geding tussen:
[X], te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank
’s-Gravenhage van 26 januari 2011, nr. AWB 10/5402 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 27 februari 2010 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 226.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
1.2. Belanghebbende heeft bij bezwaarschrift van 26 maart 2010 tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 23 juni 2010, heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft bij brief van 30 juli 2010 tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. Bij uitspraak van 26 januari 2011, nummer AWB 10/5402 WOZ, heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de Inspecteur vernietigd, de beschikking gewijzigd zodat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 200.000, de aanslag onroerendezaakbelasting verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 200.000, bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit en de Inspecteur gelast het griffierecht van € 41 aan belanghebbende te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De Inspecteur heeft bij brief van 15 september 2011 een reactie op het verweerschrift ingediend. Ook heeft de Inspecteur brieven ingezonden gedagtekend 19 september 2011 en 27 september 2011. Een afschrift van deze stukken is aan belanghebbende gezonden.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
28 september 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning (bouwjaar 1972) is een huis met berging in een rij met tuin aan de achterzijde. De totale inhoud bedraagt ongeveer 360 m3 en het perceelsoppervlak ongeveer 146 m².
3.2. Bij brief van 19 december 2009 heeft het college van Burgemeester en Wethouders aan de bewoners in het gebied rondom het bedrijf [A] te [Z] bekendgemaakt dat dit bedrijf jarenlang een veel grotere hoeveelheid van de kankerverwekkende stof ethyleenoxide heeft uitgestoten dan volgens de vergunning was toegestaan.
3.3. Ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft de Inspecteur transactiecijfers overgelegd van de volgende vergelijkingsobjecten:
- [a-straat 2], verkocht op 17 september 2007 voor € 225.000;
- [b-straat 1], verkocht op 2 december 2008 voor € 236.600,
- [a-straat 3], verkocht op 8 juni 2009 voor € 250.000,
- [c-straat 1], verkocht op 16 februari 2010 voor € 238.800 en
- [a-straat 4], verkocht op 22 december 2010 voor € 212.000.
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft met betrekking tot het beroep van belanghebbende onder meer het volgende overwogen:
“(. . .)
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin, met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet geslaagd. Bij dit neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
10. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Vaststaat dat op waardepeildatum een in de nabijheid van de woning gelegen bedrijf voor luchtvervuiling zorgde. Met deze op de waardepeildatum aanwezige luchtvervuiling moet rekening worden gehouden, ook al was zij toen nog niet bekend.
11. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning de verkoopprijzen van de objecten [a-straat 2], [a-straat 3] en [b-straat 1] aangevoerd. Deze verkoopprijzen zijn overeengekomen voordat de luchtvervuiling bekend werd. Derhalve is aannemelijk dat de aanwezigheid van de luchtvervuiling niet in de verkoopprijzen is verdisconteerd. Daarmee had verweerder bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit deze verkoopcijfers rekening moeten houden. Nu hij dit niet heeft gedaan, schieten de verkoopcijfers reeds om die reden als onderbouwing van de vastgestelde waarde tekort.
12. Verweerder heeft voorts ter adstructie van de vastgestelde waarde na het bekend worden van de luchtvervuiling behaalde verkoopprijzen van andere woningen aangevoerd. Deze kunnen niet dienen als onderbouwing van waarde die de woning op waardepeildatum heeft. Met alleen de verkoopprijzen en de WOZ-waarde van de betreffende woningen maakt verweerder niet aannemelijk dat die woningen vergelijkbaar zijn met de woning en dat met eventuele verschillen rekening is gehouden. [d-straat 1] ligt bovendien op grotere afstand van het bedrijf dan de woning. Verder is niet duidelijk of [c-straat 1] en [d-straat 1] binnen het specifieke gebied liggen. [a-straat 5] is pas verkocht op 4 oktober 2010 en is daarom minder geschikt als vergelijking.
13. Voor het geval dat verweerder het standpunt heeft willen innemen dat de woning als gevolg van de aankondiging op 19 december 2009 van maatregelen om de luchtvervuiling aan te pakken een verandering van waarde heeft ondergaan, in die zin dat vanaf dat moment geen rekening meer hoefde te worden gehouden met het waardedrukkende effect van de luchtvervuiling, en dat waarde van de woning in verband daarmee op de voet van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ moet worden bepaald naar de toestand op 1 januari 2010, overweegt de rechtbank het volgende. Zo de aankondiging op 19 december 2009 van maatregelen om de luchtvervuiling aan te pakken al als een omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de
Wet WOZ heeft te gelden - de rechtbank laat dit in het midden -, brengt deze omstandigheid niet mee dat de negatieve invloed die de aanwezigheid van luchtvervuiling op de waarde van de woning heeft, daarmee teniet is gedaan. Het is integendeel aannemelijk dat, totdat komt vast te staan dat het probleem van de luchtvervuiling definitief en volledig is opgelost, de waarde van de woning in neerwaartse zin door de luchtvervuiling zal worden beïnvloed. Uit de vaststaande feiten kan niet worden afgeleid dat op 1 januari 2010 de zo-even bedoelde definitieve en volledige oplossing reeds was gevonden en aan de onder 8. genoemde meestbiedende koper bekend kon zijn.
14. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde niet met verkoopgegevens onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt.
15. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 200.000. Hierbij houdt de rechtbank rekening met het waardedrukkende effect van de luchtvervuiling.
(. . .)”
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Meer in het bijzonder is in geschil of bij het vaststellen van de waarde in voldoende mate rekening is gehouden met de op de peildatum mogelijk aanwezige luchtvervuiling.
5.2. De Inspecteur stelt dat de waarde van de woning terecht is vastgesteld op € 226.000. Hij stelt daartoe dat de luchtvervuiling geen invloed heeft op de waarde van de woning.
5.3. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning – naar het Hof begrijpt – € 200.000 bedraagt. Zij stelt daartoe dat er bij de waardebepaling geen rekening is gehouden met de luchtvervuiling waarvan een sterk waardedrukkend effect uitgaat.
5.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
6.1. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot ongegrond verklaring van het beroep.
6.2. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
7.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur [B], die de woning in opdracht van de Inspecteur op 30 september 2010 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 228.000. Bij die taxatie is geen rekening gehouden met een waardedruk die uit kan gaan van de aanwezigheid van een fabriek in de omgeving van de woning die een grotere hoeveelheid van een kankerverwekkende stof uitstootte dan volgens de vergunning was toegestaan.
7.3. Het Hof acht aannemelijk dat potentiële kopers van de woning rekening zullen houden met de aanwezigheid van zo’n fabriek als negatieve liggingsfactor en die in de door hen te betalen prijs zullen verdisconteren. Het is evenzeer aannemelijk dat reeds de enkele aanwezigheid van die fabriek zorgt voor een waardedrukkend effect, ongeacht of de concentratie van de uitgestoten kankerverwekkende stof op de plaats van de woning daadwerkelijk bedreigend is voor de volksgezondheid.
7.4.1. Op de transactiedata van de door de Inspecteur opgevoerde vergelijkingsobjecten, [a-straat 3], [a-straat 2], [c-straat 2] en [e-straat 1], was niet bekend dat de fabriek een te hoge concentratie van een kankerverwekkende stof uitstootte. De transactieprijzen voor deze objecten reflecteren dan ook niet de waardedruk die van de negatieve liggingsfactor uitgaat. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur met de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten de waarde van de woning op de waardepeildatum dan ook niet aannemelijk gemaakt. De aanwezigheid van de fabriek met de te hoge uitstoot van schadelijke stoffen was immers een objectieve liggingsfactor op de waardepeildatum en een gebrek aan wetenschap hieromtrent van potentiële kopers neemt niet weg dat zij als ze het wel geweten hadden, hiermee rekening hadden gehouden.
7.4.2. Evenmin heeft de Inspecteur de waarde van de woning aannemelijk gemaakt met de transactiecijfers van de vergelijkingobjecten [c-straat 1] en [a-straat 4]. Deze transactiecijfers zijn te ver gelegen van de waardepeildatum. Het Hof merkt hierbij op dat het transactiecijfer van [a-straat 4] beduidend lager is dan de voor de woning vastgestelde woz-waarde, wat erop kan duiden dat de aanwezigheid van de fabriek een rol speelde in de prijsvorming. Verder heeft het vergelijkingsobject [c-straat 1], gelet op de foto’s in het taxatierapport, een geheel andere uitstraling dan de woning. Ook betreft het hier een hoekwoning, terwijl de woning van belanghebbende een tussenwoning is. Het object is dan ook ter vergelijking met de woning ongeschikt.
7.5. De rechtbank heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 200.000. Gelet op de aard van de berichtgeving omtrent de luchtvervuiling en de mogelijke gevolgen hiervan voor de volksgezondheid, acht het Hof een waardedruk van de omvang als door de rechtbank is vastgesteld aannemelijk.
7.6. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank,
- bepaalt dat van de Inspecteur een bedrag van € 454 aan griffierecht wordt geheven.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier C.D.N. van Vugt. De beslissing is op 9 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.