Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 4, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 10/5402 WOZ
Uitspraakdatum: 26 januari 2011
Proces-verbaal van de mondelinge UITSPRAAK ingevolge artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 23 juni 2010 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
I ZITTING
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2011.
Eiseres is daar in persoon verschenen, samen met [A]. Namens verweerder zijn verschenen [B] en [C].
II BESLISSING
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 200.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 200.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 aan haar vergoedt.
III OVERWEGINGEN
1. Verweerder heeft bij beschikking van 27 februari 2010 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 226.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
3. Eiseres is gebruikster en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 360 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 146 m².
4. Bij brief van 19 december 2009 heeft het college van Burgemeester en Wethouders (hierna: het college) aan de bewoners in het gebied rondom het bedrijf [bedrijf] te [plaats] (hierna: het bedrijf) bekendgemaakt dat het bedrijf jarenlang een veel grotere hoeveelheid van de kankerverwekkende stof ethyleenoxide heeft uitgestoten dan volgens de vergunning was toegestaan (hierna: de luchtvervuiling). De gemeente heeft maatregelen getroffen om luchtvervuiling voor de toekomst te voorkomen.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. Eiseres bepleit een waarde van € 180.000, gelijk aan de WOZ-waarde voor 2005. Eiseres voert hierbij aan dat de woning in chemisch vervuild gebied ligt en dat de luchtvervuiling nog steeds doorgaat. Vergelijkbare woningen in de omgeving zijn hierdoor onverkoopbaar. De door verweerder gehanteerde verkoopcijfers kunnen niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, nu de vergelijkingsobjecten zijn verkocht vóór de bekendmaking van de luchtvervuiling.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 oktober 2010 door [C], WOZ-taxateur te [plaats]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 228.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Op 19 december 2009 lagen de problemen van de luchtvervuiling in het verleden. De luchtvervuiling heeft geen waardedrukkend effect.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin, met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet geslaagd. Bij dit neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
10. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Vaststaat dat op waardepeildatum een in de nabijheid van de woning gelegen bedrijf voor luchtvervuiling zorgde. Met deze op de waardepeildatum aanwezige luchtvervuiling moet rekening worden gehouden, ook al was zij toen nog niet bekend.
11. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning de verkoopprijzen van de objecten [adres1], [adres2] en [adres3] aangevoerd. Deze verkoopprijzen zijn overeengekomen voordat de luchtvervuiling bekend werd. Derhalve is aannemelijk dat de aanwezigheid van de luchtvervuiling niet in de verkoopprijzen is verdisconteerd. Daarmee had verweerder bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit deze verkoopcijfers rekening moeten houden. Nu hij dit niet heeft gedaan, schieten de verkoopcijfers reeds om die reden als onderbouwing van de vastgestelde waarde tekort.
12. Verweerder heeft voorts ter adstructie van de vastgestelde waarde na het bekend worden van de luchtvervuiling behaalde verkoopprijzen van andere woningen aangevoerd. Deze kunnen niet dienen als onderbouwing van waarde die de woning op waardepeildatum heeft. Met alleen de verkoopprijzen en de WOZ-waarde van de betreffende woningen maakt verweerder niet aannemelijk dat die woningen vergelijkbaar zijn met de woning en dat met eventuele verschillen rekening is gehouden. [adres4] ligt bovendien op grotere afstand van het bedrijf dan de woning. Verder is niet duidelijk of [adres5] en [adres4] binnen het specifieke gebied liggen. [adres6] is pas verkocht op 4 oktober 2010 en is daarom minder geschikt als vergelijking.
13. Voor het geval dat verweerder het standpunt heeft willen innemen dat de woning als gevolg van de aankondiging op 19 december 2009 van maatregelen om de luchtvervuiling aan te pakken een verandering van waarde heeft ondergaan, in die zin dat vanaf dat moment geen rekening meer hoefde te worden gehouden met het waardedrukkende effect van de luchtvervuiling, en dat waarde van de woning in verband daarmee op de voet van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ moet worden bepaald naar de toestand op 1 januari 2010, overweegt de rechtbank het volgende. Zo de aankondiging op 19 december 2009 van maatregelen om de luchtvervuiling aan te pakken al als een omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ heeft te gelden - de rechtbank laat dit in het midden -, brengt deze omstandigheid niet mee dat de negatieve invloed die de aanwezigheid van luchtvervuiling op de waarde van de woning heeft, daarmee teniet is gedaan. Het is integendeel aannemelijk dat, totdat komt vast te staan dat het probleem van de luchtvervuiling definitief en volledig is opgelost, de waarde van de woning in neerwaartse zin door de luchtvervuiling zal worden beïnvloed. Uit de vaststaande feiten kan niet worden afgeleid dat op 1 januari 2010 de zo-even bedoelde definitieve en volledige oplossing reeds was gevonden en aan de onder 8. genoemde meestbiedende koper bekend kon zijn.
14. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde niet met verkoopgegevens onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt.
15. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 200.000. Hierbij houdt de rechtbank rekening met het waardedrukkende effect van de luchtvervuiling.
16. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Aldus vastgesteld door mr. E.G. van Roest, in tegenwoordigheid van de griffier S. Kedar.
Uitgesproken in het openbaar op 26 januari 2011.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.