Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00273
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 7 maart 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 9 mei 2011, nr. AWB 10/7191 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2010 wegens het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), met dagtekening 28 februari 2010 een aanslag in de onroerende-zaakbelasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 200.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), geldend voor het jaar 2010, met waardepeildatum 1 januari 2009.
1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Belanghebbende heeft bij brief van 23 december 2011, bij het Hof ingekomen op 27 december 2011, een nader stuk ingediend, waarvan door tussenkomst van de griffier een afschrift is gezonden aan de Inspecteur.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 januari 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De bruto vloeroppervlakte van de onroerende zaak is ongeveer 261 m2 waarin begrepen 77 m2 van de kelder. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 216 m2.
3.2. De onroerende zaak is verhuurd aan een bedrijf dat weddenschappen op paardenkoersen organiseert. De huur bedraagt € 2.883 per maand ofwel € 34.596 per jaar. De lopende huurperiode is aangevangen in 2008 en eindigt medio 2013.
3.3. De kelder behoort niet tot het verhuurde, maar wordt aan de huurder krachtens de huurovereenkomst om niet ter beschikking gesteld. De kelder staat vanwege een lekkage onder water.
3.4. De Inspecteur heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de onroerende zaak is berekend op € 200.320 met behulp van de zogeheten gekapitaliseerde huurwaarde-methode naar de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.5. Belanghebbende heeft een taxatieverslag overgelegd, opgesteld door [A] van [B-makelaars], waarin de waarde van de onroerende zaak is berekend op € 140.000, eveneens met behulp van de gekapitaliseerde huurwaardemethode, naar de waardepeildatum 1 januari 2010.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij voert daartoe onder meer aan dat de Inspecteur bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde ten onrechte is uitgegaan van de verhuurbaarheid van de kelder, zich onvoldoende rekenschap heeft gegeven van de ongunstige ontwikkelingen in de markt en de slechte ligging van de onroerende zaak die het uitermate onzeker maakt dat bij vertrek van de huidige huurder op redelijk korte termijn een nieuwe huurder kan worden gevonden. Voor de door de Inspecteur in aanmerking genomen genormaliseerde huur ad € 89 per m2 kan geen steun worden ontleend aan de huur die belanghebbende ontvangt voor het naastgelegen pand aan de [b-straat 1]. De hogere huur die belanghebbende voor dat pand ontvangt (€ 118 per m2) vindt zijn oorzaak in specifieke aanpassingen die belanghebbende ten behoeve van de huurder heeft moeten aanbrengen en waarvan de kosten worden doorberekend in de huur.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 130.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij voor „eiser” respectievelijk „verweerder” dient te worden gelezen belanghebbende onderscheidenlijk de Inspecteur:
“ 2.5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In afwijking van het tweede lid wordt krachtens het derde lid die waarde bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde zou leiden.
2.6 De onroerende zaak is blijkens de door verweerder overgelegde stukken gewaardeerd aan de hand van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De rechtbank is van oordeel dat deze methode geschikt is om de waarde als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ te bepalen.
2.7 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd.
Verweerder heeft in de stukken aangevoerd dat bij berekening van de WOZ-waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van een jaarlijkse huurwaarde van € 18.378 en van een kapitalisatiefactor van 10,9. Bij onderzoek door de taxateur is aan het licht dat gekomen dat de aan eiser betaalde huur € 2.883 per maand bedraagt, wat neerkomt op een jaarlijkse huurwaarde van € 34.596. Van de zijde van eiser is zojuist genoemd bedrag aan jaarhuur (bij gebrek aan wetenschap) niet weersproken. Het standpunt van verweerder dat indien het daadwerkelijke huurbedrag eerder bekend zou zijn geweest de WOZ-waarde van de onroerende zaak aanzienlijk hoger zou zijn uitgevallen, ligt alleszins in de rede.
2.8 Ten betoge dat het leegstandsrisico door verweerder wordt onderschat, verwijst eiser naar een al zes jaar leegstaand hoekpand op 50 meter afstand van de onroerende zaak.
Gelet op het verhandelde ter zitting moet het er voor worden gehouden, dat eiser met zijn stelling doelt op een pand dat niet op 50 maar op 100 meter afstand ligt. Ten aanzien van dat pand heeft verweerder – onweersproken – opgemerkt dat dit een dichtgetimmerd gebouw betreft dat niet te huur staat en niet als verhuurbaar te achterhalen valt.
Zijn stelling dat wel degelijk en in voldoende mate met het verhoogde leegstandsrisico rekening is gehouden, heeft verweerder toegelicht met de opmerking dat hij rekening heeft gehouden met een leegstandsrisico van 10 % in vijf jaar, wat het dubbele is van het voor winkels in heel [Z] gehanteerde percentage van 5.
De rechtbank overweegt dat – wat hier verder van zij – niet aannemelijk is dat dit onderdeel van eisers betoog tot verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak zou leiden, in aanmerking genomen dat bij die vaststelling (in het voordeel van eiser) is uitgegaan van een veel te lage huurwaarde van de zaak.
2.9 De stelling van eiser dat de WOZ-waarde niet correct kan zijn omdat deze niet in een juiste verhouding staat tot de WOZ-waarde die in het vorige heffingsjaar gold, kan geen doel treffen. De strekking van de Wet WOZ is immers dat de waardevaststelling voor elk tijdvak opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen zonder om te zien naar het beeld dat de onroerendgoedmarkt op een eerdere waardepeildatum te zien gaf en waarop de WOZ-waarde toen was gebaseerd.
2.10 Eiser heeft voorts aangestipt dat er enige schietincidenten voor de deur hebben plaatsgevonden. Ook heeft hij – zij het eerst ter zitting – gewag gemaakt van de omstandigheid dat thans de kelder onder water zou staan. Dat eerst genoemde omstandigheid, gelet op de overige omstandigheden van dit geval, tot een (nog) lagere WOZ-waarde zou nopen, ligt naar het oordeel van de rechtbank niet voor de hand. De als tweede genoemde omstandigheid, waarvan overigens niet duidelijk is vanaf wanneer deze zich voordoet en of deze op de toestandsdatum (1 januari 2010) nog voortduurde, is door eiser niet eerder dan ter zitting naar voren gebracht, zodat aan dit aspect alleen om die reden al moet worden voorbijgegaan.
2.11 Eisers verwijzing naar niet met name genoemde panden in de [c-straat] en de [d-straat] kan hem niet baten, reeds omdat verweerder onweersproken heeft gesteld dat dit om objecten gaat met een aanzienlijk kleinere bruto vloeroppervlakte dan de onroerende zaak in geding.
2.12 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet wordt aan een onroerende zaak
een waarde toegekend, welke waarde volgens het tweede lid van dat artikel dient te worden bepaald op de aldaar omschreven waarde in het economische verkeer. Volgens artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) kan de waarde van een onroerende zaak, die niet tot woning dient, worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur. De door partijen in de door hen overgelegde taxatieverslagen gevolgde methode van waardebepaling is dan ook aanvaardbaar.
7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur hierin geslaagd. Het Hof overweegt daartoe het volgende.
7.3.1. Het Hof merkt op dat het door de Inspecteur overgelegde taxatieverslag de vastgestelde waarde ondersteunt met een inzichtelijke berekening. Dat daarbij geen rekening is gehouden met het feit dat de kelder ten gevolge van een lekkage voor gebruik door de huurder ongeschikt is laat onverlet dat de kelder – na reparatie – wel door de huurder kan worden gebruikt en dat aan de kelder een zekere waarde is toe te kennen.
7.3.2. Voorts heeft de Inspecteur gewezen op de huuropbrengst die belanghebbende ontvangt voor de onroerende zaak en die bij het vaststellen van de waarde bij de Inspecteur niet bekend was. Naar het oordeel van het Hof rechtvaardigt de feitelijke huuropbrengst gerekend naar de toestand op 1 januari 2009, op een moment derhalve dat van de huurperiode van vijf jaar eerst zes maanden zijn verstreken, alleszins een hogere waarde van de onroerende zaak (inclusief een onbruikbare kelder) dan de waarde die door de Inspecteur is vastgesteld.
7.4. Het door belanghebbende overgelegde taxatieverslag kan naar het oordeel van het Hof geen inzicht bieden in de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2009 omdat de taxatie is verricht naar de waardepeildatum 1 januari 2010, een datum die mede gelet op de niet te miskennen ontwikkelingen in de markt te ver verwijderd is van de in aanmerking te nemen waardepeildatum.
7.5. Het vorenoverwogene leidt het Hof tot de conclusie dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. Beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, B. van Walderveen en J.V. van Noorle Jansen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 7 maart 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.