Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.087.460/01
Rolnummer rechtbank : 967938 \ CV EXPL 10-5767
arrest van 16 oktober 2012
inzake
[Appellant],
wonende te Delft,
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. R. Scheltes te Rotterdam,
tegen
Stichting DUWO,
gevestigd te Delft,
geïntimeerde,
hierna te noemen: DUWO,
advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.
Het geding
Bij exploot van 12 mei 2011 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011. Bij memorie van grieven heeft [appellant] 13 grieven opgeworpen tegen het vonnis waarvan hoger beroep. Bij memorie van antwoord heeft DUWO de grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1 [appellant] huurt van DUWO sinds 17 juni 2005 de zelfstandige woonruimte aan de [a-straat 1] te Delft. [appellant] stond op dat moment als student ingeschreven bij de Technische Universiteit Delft (TU Delft). Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [appellant] onder meer een kopie van zijn bewijs van inschrijving bij de TU Delft aan DUWO verstrekt.
1.2 DUWO, een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van Pro de Woningwet waarvan het woningbestand voor het merendeel uit studentenwoningen bestaat, voert ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds 2007 sluit DUWO met studenten nog slechts zogenoemde campuscontracten af, dat wil zeggen huurovereenkomsten die voldoen aan de vereisten van artikel 7:274 lid 4 BW Pro en daarmee na het einde van de studie van de huurder wegens dringend eigen gebruik opgezegd kunnen worden. DUWO wenst ook doorstroming te bevorderen van woningen die vóór 2007 aan studenten zijn verhuurd, waarbij de huurovereenkomst niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:274 lid 4 BW Pro. Aan die betreffende huurders legt DUWO kort samengevat de keuze voor om ofwel alsnog een campuscontract te accepteren, of, indien de huurder inmiddels niet langer student is, de huurovereenkomst te beëindigen. Aangezien DUWO niet de capaciteit heeft om het nieuwe doorstromingsbeleid op haar gehele woningvoorraad toe te passen, heeft zij ervoor gekozen op een beperkte schaal ervaring op te doen, te weten bij vier studentencomplexen in Delft en Amstelveen, waaronder het complex waar [appellant] een woning huurt.
1.3 DUWO heeft (onder meer) [appellant] bij brief van 12 januari 2010 de hiervoor bedoelde keuze voorgelegd, waarbij DUWO heeft aangegeven dat zij de huurovereenkomst per 1 januari 2011 wenste te beëindigen in het geval dat [appellant] geen student meer was. Bij brief van 15 februari 2010 heeft DUWO voor het geval [appellant] geen student meer was de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd wegens dringend eigen gebruik, te weten kort gezegd de verhuur van de woning aan een student.
1.4 [appellant], die op dat moment niet meer als student stond ingeschreven bij de TU Delft, heeft bij brief van 10 maart 2010 aan DUWO laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging.
2. DUWO vordert in deze procedure vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst met [appellant] eindigt en waarop [appellant] het gehuurde dient te ontruimen.
2.1 Kort weergegeven legt DUWO aan haar vordering ten grondslag dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten het verhuren van de woning aan een student. DUWO stelt dat in Delft, evenals in de overige grote studentensteden, een dringende behoefte aan studentenhuisvesting bestaat. Het enkele door [appellant] gestelde belang dat hij zelf wil bepalen op welk moment hij de woning verlaat, weegt volgens DUWO niet op tegen het belang van DUWO bij een goede doorstroming bij studentenwoningen, waarmee zij tevens een algemeen maatschappelijk belang dient. DUWO stelt voorts dat zij heeft aangeboden [appellant] te helpen bij het zoeken naar andere passende woonruimte, maar dat [appellant] van dit aanbod geen gebruik heeft gemaakt.
2.2 De kantonrechter heeft het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en het tijdstip van ontruiming vastgesteld op 1 juni 2011.
3. [appellant] legt met zijn grieven het geschil in hoger beroep in volle omvang voor. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.
3.1 Tussen partijen is niet in geschil dat DUWO de huurovereenkomst bij aangetekende brief heeft opgezegd onder vermelding van de reden van de opzegging, zodat aan de formaliteiten van artikel 7:271 BW Pro is voldaan. Daaraan doet niet af dat DUWO de juiste opzeggingsbrief eerst bij memorie van antwoord in het geding heeft gebracht. Tussen partijen is evenmin in geschil dat zij een reguliere huurovereenkomst (geen zogenoemd campuscontract) hebben gesloten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte. De enkele omstandigheid dat de kantonrechter bij de feiten (kennelijk abusievelijk) heeft vastgesteld dat het een onzelfstandige woonruimte betreft kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.
3.2 [appellant] stelt dat DUWO geen beroep op dringend eigen gebruik toekomt op de grond dat zij de woning aan studenten wenst te verhuren, aangezien de regeling van artikel 7:274 lid 4 BW Pro niet van toepassing is op lopende huurovereenkomsten die, zoals de onderhavige huurovereenkomst, ten tijde van de inwerkintreding van dat artikel op 15 juli 2006 niet aan de in genoemd lid gestelde eisen voldeden. Blijkens de parlementaire geschiedenis kunnen die lopende contracten volgens de Minister door verhuurders onder de nieuwe regeling worden gebracht door het doen van een redelijk aanbod aan de (studerende) huurder. [appellant] meent dat hieruit volgt dat bij ex-studenten, aan wie een aanbod tot het aangaan van een campuscontract zelden redelijk zal zijn, een beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik uitgesloten is.
3.3 Naar het oordeel van het hof gaat dit betoog niet op. De wetgever heeft – ter bevordering van de doorstroming bij studentenwoningen – met de introductie van artikel 7:274 lid 4 BW Pro de mogelijkheid tot opzegging van studentenhuisvesting na beëindiging van de studie willen simplificeren, maar uit de wettekst noch uit de parlementaire geschiedenis is af te leiden dat de wetgever daarmee voor huisvesting van studenten een beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik heeft willen uitsluiten.
3.4 Het hof komt dan ook toe aan de vraag of DUWO een beroep op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro toekomt. DUWO dient daartoe aannemelijk te maken dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst doorloopt.
Dringend eigen gebruik
3.5 Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd weersproken dat DUWO de verhuurde woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daartoe overweegt het hof het volgende.
[appellant] heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat het aantal studenten in Delft, mede als gevolg van het groeiend aantal buitenlandse studenten, de afgelopen jaren steeds is toegenomen, terwijl het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen voor die doelgroep om verschillende redenen is achtergebleven bij de verwachting. Evenmin heeft [appellant] betwist dat in Delft noodoplossingen zijn gezocht voor studentenhuisvesting, zoals de huur van bejaardentehuizen voor gebruik door studenten en plaatsing van studenten in slooppanden en tijdelijke containerwoningen.
Voorts staat naar het oordeel van het hof voldoende vast dat DUWO een woningcorporatie is die zich in het bijzonder toelegt op de huisvesting van studenten. Daaraan doet niet af dat een deel van het woningbestand van DUWO uit niet-studentenwoningen bestaat. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat DUWO in redelijkheid beleid kan voeren dat is gericht op beëindiging van huurovereenkomsten met huurders die, zoals [appellant], hun woning als student hebben gehuurd en die inmiddels niet langer studeren. Er is dan ook sprake van eigen gebruik dat, gelet op de onvoldoende weersproken woningnood onder studenten in Delft, dringend is.
Belangenafweging
3.6 Met betrekking tot de belangenafweging, die dient te worden gemaakt ter beantwoording van de vraag of het beoogde eigen gebruik zo dringend is dat verlenging van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd, overweegt het hof het volgende. Op zichzelf is het door [appellant] gestelde belang om zelf het moment te kiezen wanneer hij zijn woning dient te verlaten zwaarwegend. Daartegenover staat het hiervoor beschreven belang van DUWO om doorstroming op de woningmarkt voor studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te ledigen. Dit laatste belang moet naar het oordeel van het hof wijken voor het belang van [appellant]. Daarbij weegt het hof in het bijzonder mee dat [appellant], gelet op de omstandigheid dat hij de woning in zijn hoedanigheid als student toegewezen heeft gekregen, er rekening mee had kunnen en moeten houden dat zijn woning binnen een redelijke termijn na het einde van zijn studie weer beschikbaar zou moeten komen voor een student. Dat DUWO dit niet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst heeft opgenomen, kan – anders dan [appellant] kennelijk meent – niet worden gekwalificeerd als eigen falend beleid van DUWO, dat thans in de belangenafweging een rol dient te spelen. [appellant] heeft wel betwist dat hij de woning toegewezen heeft gekregen omdat hij student was, maar het hof acht deze betwisting onvoldoende gemotiveerd. Zo heeft DUWO onweersproken gesteld dat voor studenten en reguliere woningzoekenden verschillende criteria worden toegepast bij de toewijzing van woningen en dat voor reguliere woningzoekenden doorgaans een langere wachttijd geldt dan voor studenten. [appellant] heeft de woning toegewezen gekregen op het moment dat hij aan de TU Delft studeerde, terwijl gesteld noch gebleken is dat hij toen enige andere (economische) binding met de gemeente Delft had. Gelet op het plaatsingsbeleid van DUWO, dat op zichzelf niet door [appellant] is weersproken, is op zijn minst onwaarschijnlijk dat [appellant] eerder voor een reguliere woning in aanmerking zou komen dan voor een studentenwoning. De woning is voorts gelegen in een complex dat voor het voornaamste deel uit studentenwoningen bestaat. Bovendien is bij het sluiten van de huurovereenkomst daaraan een kopie van zijn inschrijvingsbewijs bij de universiteit gehecht. Gelet op die omstandigheden had het op de weg van [appellant] gelegen om concrete feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van zijn stelling dat hij de woning ook had kunnen huren indien hij zijn economische binding met Delft op een andere wijze dan door het inschrijvingsbewijs had aangetoond. [appellant] heeft zulks nagelaten, zodat het hof ervan uitgaat dat hij de woning slechts heeft kunnen huren in zijn hoedanigheid van student aan de TU Delft.
3.7 In het kader van de belangenafweging heeft [appellant] voorts gesteld dat hij niet over andere passende woonruimte beschikt en nog niet lang genoeg staat ingeschreven om voor een huurwoning in de regio Haaglanden in aanmerking te komen. Dit belang heeft betrekking op de vraag of van andere passende woonruimte als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro is gebleken, waarbij het hof verwijst naar hetgeen hierover wordt overwogen in rechtsoverweging 3.8. Ook het door [appellant] gestelde belang dat hij zijn directe sociale omgeving in Delft heeft, leidt niet tot een ander oordeel, nu niet valt in te zien waarom hij daarmee vanuit elders in de regio Haaglanden geen contact meer zou kunnen houden.
Andere passende woonruimte
3.8 Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst niet wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7:274 lid 4 BW Pro ten aanzien van campuscontracten, geldt - onverkort - de eis van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro dat moet blijken dat [appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen. DUWO stelt met verschillende wooncorporaties in Den Haag en Rotterdam afspraken te hebben gemaakt waarbij aan ex-studenten voorrang wordt verleend bij het verkrijgen van een woning. Voorts is DUWO doende met brancheorganisatie SVH af te spreken dat ex-studenten hun woonduur kunnen behouden bij het reflecteren op aanbiedingen, waardoor hun slaagkans wordt vergroot. Het bestaan van deze afspraken wordt door [appellant] niet betwist, maar hij twijfelt eraan of deze afspraken er in de praktijk ook toe zullen leiden dat hij met voorrang een andere passende woonruimte zal krijgen. Van vergeefse pogingen van [appellant] om andere woonruimte te verkrijgen is niet gebleken. Aangezien [appellant] deze twijfel ook niet anderszins concretiseert, acht het hof het voldoende aannemelijk dat passende woonruimte – eventueel met hulp van DUWO – voor [appellant] beschikbaar is. Daarbij overweegt het hof dat [appellant] niet heeft onderbouwd waarom hij, na afronding van zijn studie, aan de gemeente Delft gebonden is, zodat ook woonruimte in Den Haag of Rotterdam passend moet worden geacht. Voorts neemt het hof in aanmerking dat [appellant] geen inkomensgegevens heeft overgelegd, zodat niet uitgesloten is dat hij ook in de vrije sector een woning kan vinden.
De vraag of DUWO [appellant] al of niet hulp heeft aangeboden bij het vinden van andere passende woonruimte kan in het midden blijven, nu een dergelijk aanbod op zichzelf niet van DUWO verwacht hoeft te worden. Volstaan kan worden met de constatering dat voldoende aannemelijk is geworden dat passende woonruimte voor [appellant] beschikbaar is.
Verhuiskosten
3.9 Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de vordering tot het toekennen van een verhuisvergoeding moet worden afgewezen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen lag het op het moment dat [appellant] als student de woning huurde in de lijn der verwachting dat hij zijn woning binnen redelijke termijn na beëindiging van de studie zou moeten verlaten. Niet valt in te zien waarom, nu deze verwachting zich verwerkelijkt, DUWO de kosten van de verhuizing zou moeten dragen.
4. De conclusie is dat geen van de opgeworpen grieven slaagt. [appellant] heeft geen concreet bewijs aangeboden van feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, zodat het hof aan het door [appellant] gedane bewijsaanbod voorbij gaat. Het hof zal het vonnis waarvan hoger beroep bekrachtigen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011;
- stelt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning ontruimd dient te zijn vast op 1 januari 2013;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van DUWO begroot op € 649,00 aan griffierecht en € 894,00 aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 oktober 2012 in aanwezigheid van de griffier.