Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/03010
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, eerste meervoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-STRAAT 1 te Q (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij voormelde beschikking d.d. 20 juni 1997 is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op een bedrag van f 5.869.000,--, welke beschikking, na daartegen op 10 juli 1997 gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de ambtenaar, welke is verzonden op 7 mei 1998, is gehandhaafd.
Belanghebbende is van die uitspraak op 10 juni 1998 in beroep gekomen bij het Gerechtshof te
’s-Hertogenbosch (hierna: het Hof).
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 januari 2001 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn verschenen en gehoord A en B, beiden verbonden aan C, als gemachtigden van belanghebbende, alsmede, namens de ambtenaar, D en, tot bijstand, E verbonden aan F
Partijen hebben ter zitting pleitnota's voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota's moet als hier ingelast worden aangemerkt.
Zonder bezwaar van de wederpartij hebben zowel belanghebbende als de ambtenaar de bij elk van de pleitnota’s gevoegde bijlagen overgelegd.
2. Vaststaande feiten
Blijkens de gedingstukken en de verklaringen van partijen ter zitting staat tussen partijen het volgende vast.
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de bovengenoemde onroerende zaak, die geheel in gebruik is als G filiaal. De onroerende zaak is gelegen aan het A-STRAAT te Q. Aan de achterzijde heeft het pand een uitgang aan de B-STRAAT.
2.2. De ambtenaar heeft, na taxatie van F, de onroerende zaak gewaardeerd met behulp van de methode van kapitalisatie van de bruto huur van vergelijkbare objecten. De gebruikte referentie-objecten zijn winkelpanden die eveneens aan het A-STRAAT zijn gelegen.
Op basis van huurprijzen van drie referentie-objecten gelegen aan het A-STRAAT concludeert de ambtenaar dat voor de huurwaarde van de op de begane grond gelegen verkoopruimte van de aan dit plein gelegen winkels mag worden uitgegaan van een bedrag van f 500,-- per m².
Voor wat betreft de onroerende zaak wordt om die reden de aan de pleinzijde gelegen 500 m² winkeloppervlakte (tot een diepte van 10 meter, genaamd zone A) gewaardeerd op f 500,-- per m².
De B-STRAAT, waar de achteruitgang van de onroerende zaak ligt, is geen winkelstraat. Aan deze straat ligt een aantal bedrijfspanden waarin, blijkens de bij de pleitnota van belanghebbende gevoegde overzichtskaart, onder meer uitzendbureaus zijn gevestigd. Op basis van de huurprijzen van deze panden concludeert de ambtenaar dat voor de huurwaarde van de 500 m² aan de zijde van de B-STRAAT gelegen winkelruimte van de onroerende zaak (genaamd zone B) en van de aan die zijde gelegen koffiecorner en toiletten (94 m²) kan worden uitgegaan van een waarde van f 250,-- per m².
Aan de resterende winkeloppervlakte van A-STRAAT 1 (489 m²) kent de ambtenaar een huurwaarde van f 125,-- per m² toe (zone C).
De totale huurwaarde van de onroerende zaak bepaalt de ambtenaar op:
500 m² x f 500,-- = f 250.000,-- (zone A)
500 m² x f 250,-- = f 125.000,-- (zone B)
489 m² x f 125,= f 61.125,-- (zone C)
94 m² x f 250,-- = f 23.500,-- (koffiecorner en toiletten)
167 m² x f 100,-- = f 16.700,-- (magazijn en dienstruimte)
1750 m² x f 75,-- = f 131.250,-- (magazijn, bakkerij en overige ruimte eerste verdieping)
--------------
f 607.575,--
De kapitalisatiefactor wordt berekend als volgt:
basisrendement 6,60%
opslagrisico 1,25%
leegstandsrisico 1,25%
vergoedingen:
onderhoudskosten 0,65%
verzekeringen 0,20%
belastingen 0,20%
beheerskosten 0,10%
---------
10,25%
Kapitalisatiefactor: 100/10,25% = 9,7.
De ambtenaar stelt de waarde van de onroerende zaak, gelet op het vorenstaande, op een bedrag van
f 605.000,-- x 9.7 (kapitalisatiefactor) = f 5.868.500,--, afgerond op f 5.869.000,--.
2.3. In opdracht van belanghebbende is in september 1997 door H een taxatierapport opgesteld. Op bladzijde 1 van dit taxatierapport is vermeld dat aan de onroerende zaak op de peildatum een waarde in het economisch verkeer kan worden toegekend van f 3.800.000,--, welke is berekend als volgt:
De totale huurwaarde van de onroerende zaak is bepaald op:
300 m² x f 500,-- = f 150.000,-- (zone A)
300 m² x f 250,-- = f 75.000,-- (zone B)
889 m² x f 125,-- = f 111.125,-- (zone C)
69 m² x f 250,-- = f 17.250,-- (koffieshop)
192 m² x f 75,-- = f 14.400,-- (magazijn en dienstruimte)
780 m² x f 60,-- = f 46.800,-- (magazijn op eerste verdieping)
745 m² x f 50,-- = f 37.250,-- (bakkerij eerste verdieping)
259 m² x f 100,-- = f 25.900,-- (dienstruimte eerste verdieping)
-------------
f 477.725,--
Belanghebbende stelt de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak, gelet op het vorenstaande, op een bedrag van f 477.725,-- x 8 (kapitalisatiefactor) = f 3.800.000,-- (afgerond).
Ter zitting heeft belanghebbende aanvankelijk het standpunt ingenomen dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op f 4.673.102,-- moet worden gesteld, conform een berekening die bij de pleitnota van belanghebbende is overgelegd, waarbij een kapitalisatiefactor van 8.6 is gehanteerd. De kapitalisatiefactor wordt berekend als volgt:
basisrendement 7,70%
opslagrisico 1,25%
leegstandsrisico 1,25%
vergoedingen:
onderhoudskosten 0,65%
verzekeringen 0,20%
belastingen 0,20%
beheerskosten 0,40%
---------
11,65%
Kapitalisatiefactor: 100/11,65% = 8,6.
Belanghebbende heeft ter zitting nader te kennen gegeven zich te kunnen vinden in de zonering zoals die door de ambtenaar is gehanteerd, zij is het echter niet eens met de door de ambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor en de huurprijzen per vierkante meter. Een en ander heeft tot gevolg dat de door belanghebbende verdedigde waarde kan worden berekend als volgt:
500 m² x f 401,-- = f 200.500,-- (zone A)
500 m² x f 221,-- = f 110.500,-- (zone B)
489 m² x f 121,-- = f 59.169,-- (zone C)
94 m² x f 221,-- = f 20.774,-- (koffiecorner en toiletten)
167 m² x f 67,-- = f 11.189,-- (magazijn en dienstruimte)
1750 m² x f 67,-- = f 117.250,-- (magazijn, bakkerij en ruimte eerste verdieping)
-------------
f 519.382,--
De huurwaarde van f 519.382,-- vermenigvuldigd met de factor 8,6 resulteert in een waarde van
f 4.466.685,--.
Belanghebbende karakteriseert de stand van de winkel niet als een A-1 locatie doch als een tweede stand locatie. Gewezen wordt op de omliggende locaties die in het rapport van de ambtenaar als een tweede of zelfs derde stand locatie worden geduid. Zij onderbouwt de waarde van zone A door te wijzen op drie referentiepanden gelegen in de C-STRAAT. De waarde van zone B wordt gesteld op 55% van de waarde van zone A.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Ter zitting hebben partijen het geschil beperkt tot de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 1995 welke waarde belanghebbende bepaalt op
f 4.466.685,-- en de ambtenaar op f 5.869.000,--.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
3.2.1. Ter zitting heeft belanghebbende hier nog aan toegevoegd dat de panden aan de overzijde van het aan de hoofdingang van de onroerende zaak grenzende parkeerterrein gelegen zijn op een A-1 locatie. Het parkeerterrein dient in dezen als een barrière te worden aangemerkt tussen de aan de ene zijde van het A-STRAAT gelegen winkelpanden die op een A-1 locatie zijn gelegen en de aan de andere zijde van het aan het A-STRAAT gelegen onroerende zaak, welke als een tweede stand locatie moet worden gekenmerkt.
3.2.2. De ambtenaar weerspreekt dat het parkeerterrein gelegen op het A-STRAAT als een barrière in de door belanghebbende geschetste zin moet worden aangemerkt. De parkeergelegenheid voor de deur van de G is een voordeel voor het winkelend publiek. De onroerende zaak is gelegen op een eerste stand locatie. Panden in de buurt hebben een kapitalisatiefactor van 11,6 of 11,7.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en, in afwijking van haar pleitnota, tot vermindering van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak tot een naar een bedrag van f 4.466.685,--.
De ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waardebegrip is ontleend aan de bepalingen in de Gemeentewet betreffende de onroerendezaakbelastingen en leidt tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2. Belanghebbende en de ambtenaar hebben ieder een taxatierapport, opgemaakt door een deskundige, overgelegd waarin, ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van de onderhavige onroerende zaak, wordt uitgegaan van de zogenoemde huurkapitalisatie methode. Het door het Hof in dezen geschikt geachte instrument van de huurkapitalisatie methode ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een bedrijfspand als het onderhavige, is opgebouwd uit de navolgende onderdelen:
-bepaling van de oppervlakte van het object waarbij het nuttig vloeroppervlak in zones is onderverdeeld;
-huurwaarde per m²;
-de kapitalisatiefactor.
4.3. Ter zitting is belanghebbende alsnog akkoord gegaan met de door de ambtenaar gehanteerde zonering. In geschil zijn de aan de zones toe te rekenen m² prijs alsmede de kapitalisatiefactor.
4.4. De ambtenaar, op wie in dezen de bewijslast rust, heeft, ter onderbouwing van de door hem in het taxatierapport gehanteerde m² prijs voor zone A, gewezen op het naast de onroerende zaak gelegen referentiepand A-STRAAT 8 alsmede de aan het A-STRAAT gelegen panden met adressering C-STRAAT 41 en 43 waarvan de begane grond, met een huurwaarde van f 500,-- per m², wordt aangewend ten behoeve van respectievelijk:
-kantoorruimte met balie (uitzendbureau), toilet en berging;
-winkel-/verkoopruimte;
-winkelruimte, pantry en toilet.
Voorts heeft de ambtenaar in zijn pleitnota gewezen op het pand A-STRAAT 6/7, in gebruik als reisbureau, met een huurprijs van f 500,-- per m² voor de begane grond. Het Hof is van oordeel dat de huurprijs van f 500,-- per m² van de begane grond van deze referentiepanden als een juist uitgangspunt voor de bepaling van de m² prijs van zone A kan worden aangemerkt. De door belanghebbende in dezen berekende m² prijs van A-STRAAT 6/7 en C-STRAAT 41 gaat uit van een gemiddelde m² prijs van zowel de verdieping als de begane grond (nummer 6/7) als de begane grond en de kelder (nummer 41). Voor de beslechting van het geschil kent het Hof meer betekenis toe aan de door de ambtenaar opgevoerde referentiepanden, dan aan de door belanghebbende genoemde panden C-STRAAT nummers 9, 15/17 en 57a. Hierbij merkt het Hof op dat de panden 9 en 15/17 aanzienlijk verder van de onroerende zaak verwijderd liggen dan de referentiepanden van de ambtenaar en dat belanghebbende van alle drie door haar opgevoerde referentiepanden slechts de gemiddelde huurprijzen dan wel de “ITVA”-huren verstrekt, zonder enig onderscheid te maken naar de zones.
4.5. Het Hof verwerpt voorts de stelling van belanghebbende dat de aan de overzijde van de onroerende zaak gelegen panden aan het A-STRAAT dienen te worden aangemerkt als een eerste stand locatie, door belanghebbende ook wel aangeduid als een A-1 locatie, terwijl de zijde van het A-STRAAT, waar de onroerende zaak is gelegen, als een tweede stand locatie dient te worden aangemerkt. Redengevend daartoe acht het Hof de m² prijs van f 500,-- voor de bedrijfsruimte op de begane grond van A-STRAAT 6/7 en 8, de ter zitting door partijen overgelegde plattegronden en foto’s van het A-STRAAT waaruit van een barrière in de door belanghebbende gestelde zin niet blijkt alsmede de geloofwaardige verklaring ter zitting van de ambtenaar dat het parkeerterrein een voordeel vormt voor het winkelend publiek. Daaraan doet niet af de wens van de gemeente het winkelgebied, waarin onder meer de onroerende zaak is gelegen, te revitaliseren.
4.6. Ten behoeve van de vaststelling van de m² prijs van zone B refereert de ambtenaar aan de aan de achterzijde van de onroerende zaak gelegen bedrijfspanden B-STRAAT nummers 43, 47, 49 en 63 met een kantoor-/winkelfunctie, die, naar de ambtenaar onweersproken heeft gesteld, een huur per m² genereren van gemiddeld f 275,--. Belanghebbende berekent de prijs per m² voor zone B door uit te gaan van 55% van de huurprijs van zone A. Gelet op de door het Hof als juist aanvaarde huurprijs van f 500,-- per m² voor zone A, komt dit neer op een huurprijs van f 275,-- (55% van f 500,--) per m² voor zone B, hetgeen overeenstemt met de gemiddelde huurprijs van de voormelde bedrijfspanden aan de B-STRAAT. Hieruit leidt het Hof af dat de door de ambtenaar gehanteerde m² prijs van f 250,-- voor zone B niet te hoog is vastgesteld.
4.7. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard zich te kunnen vinden in de door de ambtenaar gehanteerde zonering. Belanghebbende heeft in haar verweer geen nadere onderbouwing gegeven van de verhouding van de huurprijs van zone A en B tot die van de overige zones. Hieruit trekt het Hof de conclusie dat belanghebbende de huurprijs van zone C, de koffiecorner en toiletten, magazijn en dienstruimte alsmede de ruimtes op de eerste verdieping, in de zelfde verhouding tot zone A en B, zoals door de ambtenaar in zijn taxatie is weergegeven, wenst vast te stellen. Ten aanzien van de bepaling van de huurwaarde van het onderhavige winkelpand is, gezien het overwogene onder 4.4 tot en met 4.7, het gelijk derhalve aan de ambtenaar.
4.8. Ten aanzien van de berekening van de huurkapitalisatie factor spitst het geschil zich toe op de elementen 'basisrendement' en 'beheerskosten'.
4.9. Basisrendement.
De ambtenaar baseert zich, onder verwijzing naar een overzicht met vermelding "Nederland in macro-economie en financien", voor de bepaling van het basisrendement op het gemiddelde effectieve rendement van 6,79% van alle aflosbare staatsleningen met een resterende looptijd van 8 tot 9 jaar, welk rendement wordt afgerond op 6,6%. Belanghebbende stelt het basisrendement, onder mededeling dat dit het rendement op staatsleningen was op 1 januari 1995, op 7,7%. Het Hof constateert dat belanghebbende ten aanzien van het door haar gestelde basisrendement van 7,7% geen bron vermeldt. De ambtenaar wijst, ter motivering van het door hem gehanteerde percentage van het basisrendement, voorts op de kapitalisatiefactor van 11,6% van het door I gehuurde pand C-STRAAT 41. Het verweer van belanghebbende tegen het gebruik van deze vergelijkingsmaatstaf overtuigt niet omdat de verwijzing in dezen naar overzichten van "bruto-aanvangsrendementen winkels buiten de randstad na correctie op prijspeil 1-1-1999" niet correct is nu deze overzichten niet uitgaan van de toestand naar de peildatum van 1-1-1995. Het Hof komt tot de conclusie dat de ambtenaar het gehanteerde basisrendement voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
4.10. Beheerskosten.
De door de ambtenaar gehanteerde factor van 0,1% voor beheerskosten is berekend door, onder verwijzing naar de factor 0,15% voor beheer van het nabijgelegen door I gehuurde winkelpand C-STRAAT41, uit te gaan van 1% van de huur. Belanghebbende hanteert voor de factor beheerskosten 4% van de huursom en onderbouwt dit met verwijzing naar een kopie van blz. 227 van het handboek "J" van K. Omdat in de overgelegde kopie van het handboek onder meer wordt gesteld: "Een percentage van boven de 3% lijkt hoog (...)", is het Hof is van oordeel dat het door belanghebbende, zonder nadere motivering, gehanteerde percentage dient te worden verworpen. Belanghebbende herrekent voorts de voor het genoemde I-pand gehanteerde factor voor beheerskosten. Gelet op de daarbij gebruikte tabel "BAR na correctie WOZ op pp 1-1-1999" wordt evenwel geen enkel inzicht gegeven in de toestand per 1-1-1995. Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de factor van 0,1 waar de ambtenaar zich op beroept een redelijke benadering is van de beheerskosten.
4.11. Gelet op het in 4.9 en 4.10 overwogene heeft de ambtenaar de door hem gehanteerde huurkapitalisatie factor voldoende onderbouwd.
4.12. Conclusie.
Gelet op het vorenoverwogene komt het Hof tot de conclusie dat de ambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, zodat de uitspraak moet worden bevestigd.
5. Proceskosten
Nu het beroep ongegrond is en bijzondere omstandigheden niet zijn gesteld of gebleken, acht het Hof geen termen aanwezig de ambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de bestreden uitspraak.
Aldus vastgesteld op 31 augustus 2001 door A. Bijlsma, voorzitter, J.W.J. Huige en J.A. Monsma, en op die datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van Th.A.J.Kock, waarnemend-griffier.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 31 augustus 2001
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.