Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 99/00821
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
PROCES-VERBAAL MONDELINGE UITSPRAAK
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, tiende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Belastingen van de dienst Bestuursondersteuning van de gemeente P (hierna: de ambtenaar. op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ. aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van het object plaatselijk bekend flat A, woning 1 te B (hierna: de onroerende zaak. per de peildatum 1 januari 1992 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
De mondelinge behandeling
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden met gesloten deuren ter zitting van het Hof van 13 februari 2002 te B. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de belanghebbende, alsmede de ambtenaar.
Na de behandeling van de zaak heeft het Hof heden, 27 februari 2002, de volgende mondelinge uitspraak gedaan.
De beslissing
Het Hof:
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot een waarde van fl. 360.000,= (€ 163.360,=.; en
- gelast dat de ambtenaar aan de belanghebbende het gestorte griffierecht ten bedrage van fl. 85,= (€ 38,57. vergoedt.
De gronden voor de beslissing
1. Bij voormelde beschikking heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op fl. 400.000,= en bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
2. De onroerende zaak is een flatwoning, onderdeel uitmakend van een complex dat in 1988 is gereedgekomen. Tussen partijen is niet in geschil dat een groot aantal woningen van het complex 3 tot 4 jaar leeg heeft gestaan, kennelijk omdat de bouwer en oorspronkelijk eigenaar van het complex er niet in slaagde om deze woningen eerder te verkopen tegen de door de bouwer vastgestelde prijzen volgens de door de belanghebbende overgelegde prijslijst. Het complex is de eerste in zijn soort in B. De ambtenaar heeft tijdens de mondelinge behandeling opgemerkt dat de bevolking in B wellicht 'moest wennen' aan woningen met een dergelijke bouwstijl.
3. De ambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten.
4. De ambtenaar heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de transactieprijzen van referentiewoningen waarop hij zich beroept allen tot stand zijn gekomen tussen de bouwer, oorspronkelijk eigenaar, van het complex en de eerste bewoners van de referentiewoningen. De ambtenaar heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij zich beroept op verkoopprijzen tussen bouwer en eerste bewoners bij gebrek aan andere verkoopgegevens.
5. De belanghebbende heeft een brief van de eenheid Registratie en successie van de rijksbelastingdienst van 16 december 1992 overgelegd waarin staat dat de waarde van de onroerende zaak door de taxateur van voornoemde eenheid is vastgesteld op fl. 350.000,= per de peildata 1 januari 1991 en 1 januari 1992. De belanghebbende heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de onroerende zaak dermate ongunstig in de markt lag dat hij de woning op de peildatum nimmer voor fl. 400.000,= had kunnen verkopen. Hij verwijst hierbij naar de leegstand binnen het complex, zoals genoemd onder 2. Hij is tevens van mening dat de verkoopprijzen van transacties tussen bouwer en eerste bewoners geen prijzen vormen die door onderhandeling in het economisch verkeer tot stand zijn gekomen.
6. Belanghebbende verdedigt in zijn beroepschrift een waarde van de onroerende zaak van fl. 350.000,=, conform de taxatie genoemd onder 5. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij geconcludeerd tot een vermindering van de WOZ-waarde met 10%, derhalve tot een waarde van fl. 360.000,=.
7. Voor de benadering van de waarde van een onroerende zaak kan het beste worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. Het door de belanghebbende kennelijk voorgestane systeem, waarbij hij uitgaat van de gemiddelde aankoopprijs van drie in de bestreden uitspraak genoemde referentieobjecten per april 1992, verminderd met bouwrente en verminderd met aankoopkosten, kan niet worden gevolgd (zie arrest van de Hoge Raad der Nederlanden, nummer 31 590, onder meer gepubliceerd in BNB 1997/121*). In aanmerking genomen dat de door belanghebbende overgelegde brief van 16 december 1992 een taxatie vermeldt die niet is onderbouwd met verkoopopbrengsten van vergelijkbare objecten, kent het Hof bij de beslechting van het onderhavige geschil geen gewicht toe aan deze taxatie.
8. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de belanghebbende een pleitnota overgelegd met twee bijlagen. De eerste bijlage is een notariële akte van de verkoop van, naar vaststaat tussen partijen, een flatwoning van het A complex met een zogenaamde kleine garage op 22 december 1989. De tweede bijlage is een lijst van verkoopprijzen zoals deze door de bouwer en oorspronkelijk eigenaar van het complex werd gehanteerd. In de pleitnota heeft de belanghebbende aangegeven dat de op 22 december 1989 verkochte woning door de eerste bewoners aan de tweede bewoners is verkocht voor een bedrag van fl. 347.210,= vrij op naam, terwijl de eerste bewoners de woning voor fl. 385.000,= hebben gekocht van de bouwer.
9.1. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de
zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waardebegrip is ontleend aan de bepalingen in de Gemeentewet betreffende de onroerende-zaakbelastingen en leidt, zoals vermeld in de Memorie van toelichting (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.2 bij het arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 29 november 2000, nummer 35 797, onder meer gepubliceerd in BNB 2001/52c*) tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In een geval waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meest biedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (zie eerder vermeld arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 29 november 2000, nummer 35 797).
9.2. Het Hof is van oordeel, dat de in januari 1990 door de belanghebbende overeengekomen prijs niet kan gelden als een kort voor de peildatum van 1 januari 1992 totstandgekomen prijs. Aan deze prijs zal het Hof derhalve voorbijgaan.
10. Het Hof is van oordeel, dat de prijzen van de referentieobjecten, die allen tussen de bouwer en de eerste bewoners overeengekomen prijzen zijn en welke prijzen zijn bepaald conform de prijslijst van de bouwer per 1 januari 1990 (inclusief renteverlies tot deze datum) vermeerderd met fl. 1.500,= aan bouwrente per maand vanaf 1 januari 1990, geen bedrag opleveren dat overeenkomt met de prijs op de waardepeildatum die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De belanghebbende is naar het oordeel van het Hof erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak op de peildatum lager is dan de door de ambtenaar vastgestelde waarde. Hierbij neemt het Hof de omstandigheden zoals genoemd onder 2 en 8 en de verklaringen van de ambtenaar als bedoeld onder 2 en 4 in aanmerking. Nu het Hof de door de ambtenaar noch de door de belanghebbende verdedigde waarde kan volgen, stelt het Hof de waarde voor de onroerende zaak in goede justitie vast op fl. 360.000,=.
11. Het gelijk is derhalve aan de zijde van de belanghebbende. De overige grieven behoeven geen behandeling.
De proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, nu de belanghebbende daarom niet heeft verzocht en ook niet is gebleken dat de belanghebbende, die zich niet heeft laten bijstaan door een beroepsgemachtigde, kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten fiscale procedures heeft gemaakt.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.
Aldus vastgesteld op 27 februari 2002 door P. Fortuin, lid van voormelde kamer en op die datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, waarnemend-griffier.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 11 maart 2002
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak dit gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch..
Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht voor de belanghebbende € 68,=.
Het bestuursorgaan is voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak een griffierecht van € 68,= verschuldigd.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.