Uitspraak
gewezen op het beroep in cassatie van X te Z tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 21 september 1995 betreffende na te melden aan hem voor het jaar 1993 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Nijmegen.
1. Aanslag, bezwaar en geding voor het Hof Aan belanghebbende is voor het jaar 1993 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z, een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Nijmegen opgelegd naar een heffingsgrondslag van ƒ 180.000,--, welke aanslag, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de Inspecteur belastingen van de gemeente Nijmegen is verminderd tot een aanslag berekend naar een heffingsgrondslag van ƒ 171.000,--. Belanghebbende is van de uitspraak van de Inspecteur in beroep gekomen bij het Hof. Het Hof heeft die uitspraak bevestigd. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Het Hoofd van de afdeling Belastingen van de Publieksdienst gemeente Nijmegen heeft een vertoogschrift ingediend.
3. Beoordeling van de middelen 3.1. In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende. De onroerende zaak is een appartement, gelegen op de eerste verdieping van een flatgebouw dat onder meer nog zeven qua inhoud en oppervlakte identieke appartementen omvat. Na de voltooiing van dat flatgebouw zijn de acht appartementen in juni 1990 te koop aangeboden voor ƒ 197.500,-- "vrij naam". Zij zijn ook alle acht voor die prijs verkocht, het eerste op 21 mei 1991, het laatste - aan belanghebbende - op 31 juli 1992. In verband met een tekortkoming van de verkoper heeft deze later ƒ 6.000,-- aan belanghebbende terugbetaald. Belanghebbende was in 1993 eigenaar van het appartement. De peildatum is 1 januari 1990. 3.2. Het Hof heeft geoordeeld dat de door de gemeente verdedigde waarde in het economische verkeer van ƒ 171.000,--, beoordeeld naar het prijspeil van 1 januari 1990, aannemelijk is. Daarbij heeft het Hof de voor de acht appartementen gerealiseerde verkoopprijzen in aanmerking genomen en voorts hetgeen belanghebbende had aangevoerd met betrekking tot de prijsstijging van woningen in Nijmegen sedert 1 januari 1990 (in 1990 en 1991 elk 5%, in 1992 10%) en met betrekking tot de staat van het door hem gekochte appartement. 3.3. Met zijn in het eerste middel bestreden overweging dat in het waarderingsstelsel van de Verordening onroerende-zaakbelastingen 1993 van de gemeente "geen rekening (wordt) gehouden met bedingen als "kosten koper" e.d." heeft het Hof tot uitdrukking gebracht dat indien ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak wordt gelet op een eerder voor die zaak betaalde koopprijs of op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, daarbij steeds de invloed van de kosten van overdracht dient te worden uitgeschakeld, en wel doordat, indien een verkoopprijs mede een vergoeding omvat voor door de verkoper te dragen kosten van overdracht, met dat gedeelte van de koopprijs evenmin rekening wordt gehouden als in het omgekeerde geval met de kosten van overdracht welke boven de koopprijs voor rekening van de koper komen (HR 7 juni 1978, nr. 18.857, BNB 1978/185). Dat oordeel is juist en het middel faalt voor zover het daartegen gericht is. 3.4. Voor zover in de toelichting op het middel wordt betoogd dat in de door belanghebbende voor het appartement betaalde prijs overdrachtsbelasting was begrepen mist dat betoog feitelijke grondslag. Het Hof is blijkens de vastgestelde feiten ervan uitgegaan dat de levering van het appartement van belanghebbende (evenals van de andere zeven appartementen) door de projectontwikkelaar binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden, en heeft kennelijk, in overeenstemming met de desbetreffende door belanghebbende voor het Hof niet bestreden stelling van het Hoofd, aangenomen dat deze levering aan omzetbelasting was onderworpen en dat in verband daarmee geen overdrachtsbelasting verschuldigd was. 3.5. Nu geen overdrachtsbelasting verschuldigd was, behoorde de invloed daarvan ook niet te worden uitgeschakeld bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van het appartement van belanghebbende. 3.6. In gevallen als deze maakt de aan de koper in rekening gebrachte omzetbelasting deel uit van de prijs die de koper bereid is gebleken te betalen ter verkrijging van de verkochte onroerende zaak, zodat die omzetbelasting niet geheel of ten dele in mindering behoort te worden gebracht bij de bepaling van de prijs die bij een veronderstelde verkoop door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Voor zover in het middel nog ligt besloten dat een met de "uitgespaarde" overdrachtsbelasting corresponderend deel van de betaalde omzetbelasting uit de door het Hof gehanteerde vergelijkingsprijzen zou moeten worden geëlimineerd, faalt het derhalve eveneens. 3.7. Het tweede middel bestrijdt het onder 3.2 weergegeven oordeel van het Hof met een motiverings- klacht, maar tevergeefs. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan voor het overige, als van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk, in cassatie niet met vrucht worden bestreden.
4. Proceskosten De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
5. Beslissing De Hoge Raad verwerpt het beroep.
Dit arrest is op 19 februari 1997 vastgesteld door de vice-president Stoffer als voorzitter, en de raadsheren Zuurmond, Fleers, Pos en Beukenhorst, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Reijngoud, en op die datum in het openbaar uitgesproken.