Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/04703
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, derde meervoudige Belastingkamer, op het beroep van X B.V. te Y (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Hoofd Publiekszaken van de gemeente P (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak Astraat 1 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij de beschikking is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op ƒ 49.287.000,=.
Na bezwaar heeft de ambtenaar de beschikking bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van ƒ 80,= (€ 36,30).
De ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad in raadkamer ter zitting van het Hof van 13 maart 2002 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, de ambtenaar.
Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt.
Zonder bezwaar van de wederpartij heeft de ambtenaar een stuk, zijnde het besluit van de raad van de gemeente Y van 20 februari 1992, nr. 1, overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij, die zich over dit stuk heeft kunnen uitlaten.
Naar aanleiding van het na de zitting door het Hof tot de ambtenaar gerichte verzoek om schriftelijk nadere inlichtingen te verstrekken, heeft tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgehad, waarbij het bepaalde in de artikelen 14, eerste lid, aanhef en onderdeel 2(, en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken overeenkomstige toepassing heeft gevonden.
Partijen hebben het Hof schriftelijk laten weten het niet wenselijk te achten hun standpunten nogmaals mondeling toe te lichten.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. De onroerende zaak betreft een fabriekscomplex te Y, onder meer omvattende kantoor-, productie-, opslag-, expeditie-, kleed- en wasruimten, sanitaire ruimten, kantine, laboratoria, met aanhorigheden, voorzieningen, erf en onder- en omliggende grond, in totaal groot ruim 9 ha.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil het antwoord op de volgende vragen.
3.1.1. Wat is de waarde van de grond?
3.1.2. Wat is de ongecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen in het algemeen en van de opstallen onder de nummers 30 en 31, 46 en 48, en 70 in het bijzonder?
3.1.3. Wat zijn de technische levensduur en de restwaarde van de opstallen?
3.1.4. Dienen de kantoorgebouwen als courant of incourant te worden aangemerkt?
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting de volgende argumenten toegevoegd.
3.2.1. Belanghebbende beklaagt zich erover dat zij in de bezwaarfase niet is gehoord en daarom geen, althans onvoldoende overleg met de gemeente heeft kunnen hebben. Belanghebbende verklaart desgevraagd dat zij met het onder punt 6 van haar pleitnota gestelde niet beoogt een subsidiaire stelling te betrekken, maar slechts een verwijzing naar de genoemde jurisprudentie heeft bedoeld. Verder stelt belanghebbende dat bijzondere gebouwen als laboratoria een negatieve restwaarde hebben in verband met te maken opruimkosten als gevolg van de geldende wettelijke (milieu-) voorschriften. Tenslotte heeft zij, deels in afwijking van het in haar beroepschrift gestelde, het onder 3.1.4 genoemde geschilpunt toegevoegd.
3.2.2. De ambtenaar wijst erop dat belanghebbende nimmer een verzoek heeft gedaan om gehoord te worden en is van mening dat de taxatie in goed overleg met belanghebbende is verlopen.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde tot ƒ 34.221.000,=.
De ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1. Belanghebbende klaagt over het feit dat zij in de bezwaarfase niet is gehoord. De ambtenaar heeft onweersproken gesteld dat een verzoek om gehoord te worden niet is gedaan. Het Hof acht zulks ook aannemelijk, mede gelet op het feit dat een zodanig verzoek niet tot de processtukken behoort. De klacht kan belanghebbende evenwel ook bij gegrondbevinding niet baten, aangezien zulks niet tot vernietiging van de beschikking kan leiden.
4.2. De ambtenaar verdedigt een grondwaarde van ƒ 68,= per m2, uitgaande van een gronduitgifteprijs van bouwgrond op het betreffende bedrijventerrein A rond de waardepeildatum van ƒ 67,50 per m2, blijkend uit het besluit van de raad van de gemeente Boxmeer van 20 februari 1992, nr. 1. Belanghebbende stelt daartegenover een grondwaarde van ƒ 50,= per m2, ontleend aan een overzicht van de minimale en de maximale gronduitgifteprijzen per gemeente in de provincie Q, dat gebaseerd is op het aanbod per 1 januari 1998. Deze prijzen zijn voor de gemeente Y ƒ 45,= respectievelijk ƒ 68,=.
Het Hof acht aannemelijk dat de door de ambtenaar gehanteerde grondwaarde overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer van bouwgrond op het bedrijventerrein A op de waardepeildatum. Het Hof acht belanghebbende in het door haar te leveren tegenbewijs niet geslaagd, nu zij slechts kan wijzen op een algemeen voor de gehele gemeente Y geldende minimale en maximale gronduitgifteprijs en haar stelling overigens niet onverenigbaar is met het standpunt van de ambtenaar.
4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de opstallen behorende tot de onroerende zaak, met uitzondering van de kantoorgebouwen, dient te worden bepaald naar de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde.
4.4. De ambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport. Belanghebbende beroept zich eveneens op een taxatierapport.
Het Hof constateert dat de in deze taxatierapporten gehanteerde indelingen, omschrijvingen, grondslagen en methoden ter bepaling van de vervangingswaarde van de onroerende zaak aanzienlijk van elkaar verschillen. Het Hof is van oordeel dat het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport aanmerkelijk duidelijker tot uitdrukking brengt de aan de tot de onroerende zaak behorende opstallen sedert de stichting daarvan verrichte verbouwingen en renovaties. Het Hof zal dientengevolge het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport in zijn oordeel tot uitgangspunt nemen.
4.5. Het Hof kan belanghebbende in haar stelling dat de kantoorgebouwen incourant zijn en daarmee gewaardeerd zouden moeten worden op de lager berekende waarde in het economisch verkeer niet volgen. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van één onroerende zaak. Partijen hebben elk voor zich geconcludeerd dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onderhavige onroerende zaak hoger is dan de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof verdraagt de door belanghebbende ter zitting voor het eerst ingenomen stelling zich niet met het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, aangezien de methode van waardebepaling voor de onroerende zaak als geheel heeft te gelden en niet voor de samenstellende delen van de onroerende zaak afzonderlijk.
4.6. De door de ambtenaar aan de hand van de inhoudsmaten bepaalde ongecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen, in totaal ƒ 67.476.695,= (exclusief fietsenstallingen), verschilt per saldo aanzienlijk van de door belanghebbende aan de hand van de oppervlaktematen van de opstallen bepaalde ongecorrigeerde vervangingswaarde, in totaal ƒ 62.803.950,= (inclusief fietsenstallingen).
Gelet op het onder 4.4 overwogene, zal het Hof voor de bepaling van de vervangingswaarde tot uitgangspunt nemen de door de ambtenaar berekende ongecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de berekening van de ambtenaar), behoudens de na te noemen uitzonderingen.
4.7. Het Hof constateert dat zowel in het taxatierapport van belanghebbende als van de ambtenaar uitgegaan wordt van een beoordeling naar de staat waarin de onroerende zaak per 1 januari 1997 verkeert. Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de onderhavige beschikking een zogenoemde primaire beschikking is als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet WOZ, en het Hof ambtshalve ook niet anderszins is gebleken, dient, gelet op het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, de waarde van de onroerende zaak te worden bepaald naar de staat waarin deze op 1 januari 1995 verkeert. Derhalve moeten uit de berekening van de ambtenaar worden geëlimineerd de nieuwe investeringen en verbouwingen en renovaties die in de jaren 1995 en 1996 door belanghebbende zijn verricht.
4.8. Het gaat dan allereerst om de opstallen onder de nummers 3 (kantoor), 4 (kantoor), 35 (opslag), 44 (opslag) en 78 (kantoor) die geheel in 1995 of in 1996 zijn gesticht.
4.9. Met betrekking tot de op de waardepeildatum 1 januari 1995 bestaande maar in de jaren 1995 of 1996 verbouwde of gerenoveerde opstallen kan de berekening van de ambtenaar niet worden gevolgd, aangezien de ambtenaar, hoewel daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, zijn in de brief van 9 december 2002 vermelde ongecorrigeerde vervangingswaarde van de betreffende opstallen, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door belanghebbende, naar het oordeel van het Hof niet, althans onvoldoende heeft onderbouwd.
Het Hof neemt derhalve in zoverre voor de in 4.9.1 tot en met 4.9.4 te vermelden opstallen de brief van belanghebbende van 6 januari 2003 (hierna: de brief) tot uitgangspunt.
4.9.1. Met betrekking tot de opstal onder nummer 24 (MKC) bedraagt naar het oordeel van het Hof de ongecorrigeerde vervangingswaarde 600 m2, de oppervlakte naar de staat per 1 januari 1995 zoals belanghebbende in de brief heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht, maal ƒ 2.350,=, is ƒ 1.410.000,=.
4.9.2. Met betrekking tot de opstal onder nummer 45 (kantoor) mist hetgeen belanghebbende in de brief betoogt omtrent een verschil in oppervlaktematen in de brief van de ambtenaar van 9 december 2002 en in het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport feitelijke grondslag, aangezien in de berekening van de ambtenaar inhoudsmaten worden gehanteerd en het verschil in oppervlaktematen geen invloed heeft op de door de ambtenaar gehanteerde herbouwwaarde.
4.9.3. Met betrekking tot de opstal onder nummer 49 (productieruimte) bedraagt naar het oordeel van het Hof de ongecorrigeerde vervangingswaarde ƒ 556.943,=, hetgeen, zoals belanghebbende in de brief heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht, de naar evenredigheid van de oppervlaktematen vóór en na 1 januari 1995 bepaalde inhoud maal de helft van de door de ambtenaar bepaalde inhoudsprijs per kubieke meter van de gerenoveerde opstal na 1 januari 1995 is.
4.9.4. Met betrekking tot de opstallen onder de nummers 80 (laboratorium), 81 (laboratorium), 82 (laboratorium), 83 (laboratorium) en 84 (kantine) gaat het Hof uit van de helft, zoals belanghebbende in de brief heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht, van de door de ambtenaar bepaalde inhoudsprijs per kubieke meter van de renovatie na 1 januari 1995, hetgeen leidt tot een ongecorrigeerde vervangingswaarde van achtereenvolgens ƒ 218.700,=, ƒ 214.800,=, ƒ 83.400,=, ƒ 170.700,= en ƒ 75.300,=.
4.10. Tussen partijen is verder in geschil de ongecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen onder de nummers 30 en 31, 46 en 48, en 70, waarbij de ambtenaar zijn standpunt feitelijk uitsluitend heeft gebaseerd op de herbouwwaarde voor de brandverzekering. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de juistheid van dat standpunt voldoende gemotiveerd weersproken. Voor deze opstallen komt het Hof tot het volgende oordeel.
4.10.1. Met betrekking tot de opstallen onder de nummers 30 en 31 (werkruimte en laboratorium) verdedigt belanghebbende een ongecorrigeerde vervangingswaarde van ƒ 2.377.200,= en de ambtenaar een van ƒ 5.347.300,=. De bouwkosten van deze in 1994 gebouwde opstallen bedroegen naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld ƒ 3.024.000,=. Aangezien deze bouwkosten, herrekend naar de waardepeildatum, voor belanghebbende ten minste de herbouwwaarde weerspiegelen, stelt het Hof de ongecorrigeerde vervangingswaarde van deze opstallen op ƒ 3.110.000,=.
4.10.2. Met betrekking tot de opstallen onder de nummers 46 en 48 (magazijn en brandvrije opslag) verdedigt belanghebbende een ongecorrigeerde vervangingswaarde van ƒ 618.125,= en de ambtenaar een van ƒ 2.537.475,=. Het betreft hier opstallen, voornamelijk bestaande uit een magazijn (nummer 46), die in 1916 gebouwd en in 1960 en 1976 gerenoveerd zijn. Het magazijn heeft een werkhoogte van zeven meter. Belanghebbende heeft voldoende gemotiveerd en onweersproken gesteld dat de bouwkosten van een magazijn met een vrije hoogte van zeven meter tussen ƒ 450,= en ƒ 850,= per vierkante meter zijn. Belanghebbende hanteert in haar taxatie een bedrag van ƒ 625,= en de ambtenaar een bedrag van ƒ 2.345,= per vierkante meter. Het Hof is van oordeel dat de ongecorrigeerde vervangingswaarde kan worden gesteld op 893 m2 maal ƒ 650,=, is ƒ 580.450,=, respectievelijk 96 m2 maal ƒ 650,=, is ƒ 62.400,=, dus in totaal ƒ 642.850,=.
4.10.3. Met betrekking tot de opstal onder nummer 70 verdedigt belanghebbende een ongecorrigeerde vervangingswaarde van ƒ 3.391.300,= en de ambtenaar een van ƒ 5.282.280,=. Het betreft hier een magazijn dat gebouwd is in 1988 en waarvan de bouwkosten ƒ 2.940.000,= bedroegen. Het Hof is van oordeel dat, anders dan belanghebbende stelt, de bouwkosten, gelet op het tijdsverloop tussen 1988 en de waardepeildatum, een onvoldoende indicatie geven van de herbouwwaarde van deze opstal op waardepeildatum. De ambtenaar heeft een waarde gehanteerd van ƒ 180,= per kubieke meter, hetgeen gelijk aan of lager is dan de waarde per kubieke meter voor de overige, niet in geschil zijnde magazijnen. Het Hof stelt de ongecorrigeerde vervangingswaarde derhalve, gelijk de ambtenaar verdedigt, op 3.083 m3 maal ƒ 180,=, is ƒ 5.282.280,=.
4.11. Gelet op het onder 4.3 tot en met 4.10 overwogene, komt het Hof tot een ongecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen (exclusief fietsenstallingen) van ongeveer ƒ 55.943.000,=.
4.12. De ambtenaar verdedigt voor de opstallen, met uitzondering van de nummers 14, 18 en 88, een levensduur van 40 jaren, overeenkomend met een afschrijvingspercentage van 2,5% over de ongecorrigeerde vervangingswaarde op de waardepeildatum, en een restwaarde van 25% van de ongecorrigeerde vervangingswaarde op de waardepeildatum, terwijl belanghebbende een levensduur van 25 jaren en een restwaarde van nihil verdedigt, tenzij de opstallen reeds langer dan 25 jaren in gebruik zijn.
Het Hof sluit zich aan bij het standpunt van de ambtenaar aangezien dat, gelet op de aard en bestemming van de opstallen en op de in het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport opgenomen stichtings- en verbouwings- of renovatiejaren van de opstallen, aannemelijk voorkomt.
Aldus komt het Hof tot een voor de technische afschrijving gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen per waardepeildatum van ongeveer ƒ 40.287.000,= (exclusief fietsenstallingen).
4.13. Gelet op het onder 4.4 met betrekking tot het door belanghebbende overgelegde taxatierapport overwogene, sluit het Hof voor de bepaling van de functionele veroudering met betrekking tot de opstallen aan bij de door de ambtenaar gehanteerde percentages, hetgeen resulteert in een bedrag aan functionele afschrijving van ongeveer ƒ 7.215.000,=.
4.14. Het Hof is, gelet op het vorenoverwogene, van oordeel dat het totaal van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen per waardepeildatum ongeveer ƒ 33.190.000,= (inclusief fietsenstallingen) bedraagt.
4.15. Belanghebbende, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt, op grond waarvan moet worden aangenomen dat de restwaarde van bijzondere gebouwen als laboratoria negatief zou moeten zijn.
4.16. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot het oordeel dat het taxatierapport waarop de ambtenaar zich beroept, behoudens het onder 4.7 tot en met 4.12 overwogene, op onjuiste uitgangspunten berust.
4.17. Op grond van al het vorenoverwogene bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op een bedrag van ƒ 40.307.000,=.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, nu geen sprake is van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en belanghebbende niet heeft verzocht om vergoeding van overige, voor nadere opgaaf vatbare kosten.
6. Beslissing
Het Hof:
vernietigt de bestreden uitspraak,
vermindert de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot een waarde van ƒ 40.307.000,=, en
gelast dat de ambtenaar aan belanghebbende het gestorte griffierecht ten bedrage van € 36,30 vergoedt.
Aldus vastgesteld op 1 juli 2003 door A. Bijlsma, voorzitter, J.W. van der Voort en J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van C.F.A.M. Stassen, griffier, en op die dag in het openbaar uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 1 juli 2003
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.