Uitspraak
typ. SK
rolnr. KG C0201017/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zesde kamer, van 19 augustus 2003,
gewezen in de zaak van:
DE STICHTING GOED WONEN A.,
gevestigd te [vestigingsplaats], gemeente [gemeente],
appellante bij exploot van dagvaarding van
20 september 2002,
hierna te noemen: Goed Wonen,
procureur: mr. J.J.S. Bezemer,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. F.H. van Alst,
op het hoger beroep tegen het door de voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Hertogenbosch (sector kanton, locatie Helmond) gewezen vonnis in kort geding van 29 augustus 2002 tussen Goed Wonen als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (rolnr. 2002/1180)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Bij conclusie van eis in hoger beroep heeft Goed Wonen één grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het voormelde vonnis en -kort gezegd- tot veroordeling van [geïntimeerde] om de woning [adres] te [woonplaats], gemeente [gemeente], te ontruimen met machtiging van Goed Wonen om, indien [geïntimeerde] na verloop van twee weken na betekening van het in deze te wijzen arrest met die ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grief bestreden.
3. De gronden van het hoger beroep
Het hof verwijst hiervoor naar de conclusie van eis in hoger beroep.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende:
Bij schriftelijke huurovereenkomst van 11 mei 1999 heeft Goed Wonen met ingang van 12 mei 1999 voor onbepaalde tijd aan [geïntimeerde] verhuurd de woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats], gemeente [gemeente].
In artikel 9 lid 1 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming zal gebruiken. Op 5 juni 2002 heeft de politie een inval gedaan in de gehuurde woning, waarin op zolder en een slaapkamer een hennepkwekerij bleek te zijn ingericht.
4.2. Goed Wonen heeft [geïntimeerde] op 9 juli 2002 in kort geding gedagvaard voor de kantonrechter. Primair heeft zij een ontruimingsvordering tegen [geïntimeerde] ingesteld per 15 juli 2002, omdat de huur per die datum als gevolg van de huuropzegging door [geïntimeerde] beëindigd zou zijn. Subsidiair heeft zij ontruiming gevorderd bij wege van voorlopige voorzieningen wegens wanprestatie die zo ernstig is, dat een ontbindingsprocedure, voor zover vereist, niet kan worden afgewacht. Voorts heeft Goed Wonen een voorschot op de schade gevorderd en veroordeling tot betaling van een vergoeding voor het gebruik van de woning tot de ontruiming.
4.3. [geïntimeerde] heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd door te stellen dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd, aangezien Goed Wonen naar haar mening misbruik heeft gemaakt van omstandigheden door [geïntimeerde] onmiddellijk na de politie-inval het formulier ter ondertekening voor te leggen, terwijl zij bovendien nauwelijks kan lezen of schrijven. Voorts heeft [geïntimeerde] betwist dat zij een wanprestatie heeft geleverd. Met betrekking tot de vordering tot schadevergoeding heeft zij gesteld dat nog niet vaststaat dat zij schadeplichtig is.
4.4. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vorderingen van de Goed Wonen afgewezen.
De kantonrechter heeft de afwijzing van de primaire vordering gemotiveerd door te overwegen dat op voorhand niet kan worden aangenomen dat de huuropzegging rechtsgeldig is. Met betrekking tot de subsidaire vordering heeft de kantonrechter overwogen dat de kans van slagen van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure groot geacht wordt, maar dat hij niet overtuigd is geraakt van het spoedeisend karakter van de vordering tot ontruiming, aangezien de exploitatie van de hennepkwekerij inmiddels is gestaakt en niet te verwachten is dat [geïntimeerde] hennepteelt in de woning zal hervatten. De kantonrechter heeft in zijn beslissing mede de ingrijpende gevolgen die de ontruiming van de woning op korte termijn zal hebben in aanmerking genomen.
4.5. Goed Wonen kan zich niet verenigen met deze beslissing en heeft hiertegen één grief aangevoerd.
4.6. Deze grief luidt als volgt:
"Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat de onderhavige vordering zich niet leent voor aanbrenging in kort geding".
4.7. Ter toelichting op haar grief heeft Goed Wonen aangevoerd dat zij wel degelijk een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Zij acht het van belang dat de schade aan de onderhavige woning spoedig wordt hersteld en stelt dat voorkomen dient te worden dat [geïntimeerde] wederom overgaat tot het ter beschikking stellen van haar woning voor de hennepteelt.
Goed wonen voert verder aan dat haar beleid ongeloofwaardig wordt, indien een huurder, na ontdekking van een hennepkwekerij, gewoon in zijn woning kan blijven wonen.
4.8. Bij de beoordeling van de grief van Goed Wonen stelt het hof voorop dat de aanwezigheid en exploitatie van hennep in een huurwoning, op de schaal en de wijze als in de processtukken nader is omschreven, in het bijzonder het commerciële karakter en de gevaarzetting (brand- en ontploffingsgevaar, wateroverlast), aan de zijde van [geïntimeerde] een ernstige toerekenbare tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Een dergelijke toerekenbare tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.9. Het voorgaande betekent echter niet zonder meer dat een onverwijlde ontruiming bij voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Een dergelijke maatregel is immers diep ingrijpend in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.
Om die reden zal telkens van geval tot geval een afweging dienen plaats te vinden van alle betrokken belangen en zal een onverwijlde ontruiming bij voorlopige voorziening slechts dán gerechtvaardigd zijn indien zich bijzondere omstandigheden voordoen die zo zwaarwegend zijn dat in redelijkheid niet van een verhuurder als Goed Wonen gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
In dit verband is mede van belang dat een belangenafweging als hier bedoeld dient te geschieden naar de toestand ten tijde van de uitspraak van het hof in kort geding (HR 29 november 2002 NJ 2003/78).
4.10. Naar het oordeel van het hof is niet aannemelijk geworden dat zich in de onderhavige zaak zwaarwegende omstandigheden als hiervoor bedoeld voordoen.
Dat herstel van de onderhavige woning op korte termijn noodzakelijk is en dat zulks alleen mogelijk is als de woning ontruimd is, is door Goed Wonen onvoldoende onderbouwd en ook niet aannemelijk geworden, gelet op de aard en omvang van de nodige herstelwerkzaamheden zoals deze uit de processtukken blijken.
Ook de stelling van Goed Wonen dat voor herhaling van hennepteelt in de desbetreffende woning moet worden gevreesd acht het hof onvoldoende onderbouwd, in ieder geval voor wat betreft herhaling op de korte termijn.
Dat een snelle ontruiming van de woning van belang is voor de geloofwaardigheid van het beleid van Goed Wonen ten aanzien van het tegengaan van hennepkwekerijen moge wellicht juist zijn, maar het hof merkt hierbij op dat, indien de nodige voortvarendheid wordt betracht, in beginsel ook in een bodemprocedure op korte termijn een rechterlijk oordeel kan worden verkregen, zeker na de wijzigingen in het burgerlijk procesrecht per 1 januari 2002.
4.11. Het voorgaande betekent dat de grief van Goed Wonen geen doel treft en dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd.
Goed Wonen zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, als hierna te vermelden.
5. De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Goed Wonen in de kosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 48,25 aan verschotten en € 771,- aan salaris procureur, op de voet van het bepaalde in artikel 243 Rv Pro. te voldoen aan de griffier van dit hof.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 19 augustus 2003.