Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 01/04065
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:66, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, eerste enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente P (hierna: de verweerder) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak Alaan 1 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1999 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking (nummer 1) gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1999 is vastgesteld op ƒ 252.000,-. Na tijdig door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de verweerder bij de bestreden uitspraak de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is tegen die uitspraak tijdig in beroep gekomen bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van ƒ 64,- (€ 29,04).
De verweerder heeft bij verweerschrift het beroep bestreden.
1.3. Op grond van artikel 8:58 van Pro de Awb heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij en behoren tot de stukken van het geding.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft met gesloten deuren plaatsgehad op 19 november 2003 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote, alsmede, de verweerder.
1.5. Belanghebbende heeft voor de zitting een pleitnota toegezonden aan het Hof en (door tussenkomst van de griffier) aan de wederpartij, welke pleitnota met instemming van partijen wordt geacht ter zitting te zijn voorgedragen. Het Hof rekent deze pleitnota tot de stukken van het geding.
1.6. Ter zitting heeft de verweerder een pleitnota overgelegd aan het Hof en aan belanghebbende. Het Hof heeft hierop een leespauze ingelast. Het Hof rekent deze pleitnota tot de stukken van het geding.
1.7. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:
2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. Het betreft een tweekamerappartement in serviceflat "A".
2.2. Het flatgebouw is gebouwd in 1973 en bestaat uit vijftien woonlagen. Bij akte van januari 1974 (hierna: de splitsingsakte) heeft een splitsing in appartementsrechten plaatsgehad. Het betreft 82 twee-, drie-, vier- en vijfkamerappartementen, met daarnaast ruimten voor centrale voorzieningen. Deze ruimten zijn dienstbaar aan de gezamenlijke bewoners.
2.3. De gerechtigden tot de appartementsrechten zijn van rechtswege lid van de "Vereniging van Eigenaars Service Flat "A"" (hierna: de vereniging). Elk lidmaatschap geeft aan een lid het recht gebruik te maken of te doen gebruik maken van de instellingen, diensten en andere verstrekkingen van de vereniging.
2.4. De leden zijn aan de vereniging servicekosten verschuldigd, die in 2002 voor de tweekamerappartementen variëren van € 531,- tot € 536,- per maand. Deze servicekosten zijn verschuldigd ter dekking van de schulden en kosten als genoemd in artikel 17 van Pro de splitsingsakte (artikel 23, derde lid, van de splitsingsakte) en van de kosten en lasten, welke verband houden met het gewone onderhoud en de bediening van de elektriciteitsinstallatie, de centrale verwarmingsinstallatie, de centrale boilerinstallatie, de centrale watervoorzieningsinstallatie en de centrale gasvoorziening, benevens de kosten van het totale water-, brandstof en elektriciteitsverbruik (artikel 23, vierde lid, van de splitsingsakte), alsmede voor het gebruik van de instellingen, diensten en andere verstrekkingen van de vereniging (artikel 29 van Pro de splitsingsakte).
Genoemd artikel 17 luidt Pro als volgt:
"Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f, 1e lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan; zoals de kosten van brandstof, elektriciteit en water benodigd voor de centrale verwarming annex warmwater-installaties; het onderhouden, schoonhouden en de verlichting van het trappenhuis, hall, gangen bergingen en gemeenschappelijke ingang; alle kosten verbonden aan de liftinstallaties en de kosten van onderhoud van het rondom het gebouw gelegen terrein.
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars.
c. de schulden en kosten van de vereniging.
d. het bedrag van de schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaars als zodanig verschuldigd aan een van hen of een derde.
e. de kosten van een rechtsgeding waarin de gezamenlijke eigenaars als eisers of als verweerders optreden.
f. de assurantiepremieën verschuldigd naar aanleiding van verzekeringen, die door het reglement zijn voorgeschreven of waartoe ingevolge artikel 25 door Pro de vergadering is besloten.
g. de verschuldigde publiekrechtelijke lasten voorzover geen aanslag is opgelegd aan de afzonderlijke eigenaars.
h. alle overige schulden, kosten en lasten gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de verweerder ontkennend beantwoordt.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting heeft belanghebbende hieraan nog het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
De enige juiste prijs is de marktprijs die is gerealiseerd van identieke appartementen in onze flat. Je moet niet uitgaan van de marktprijzen van andere flats, want die zijn niet vergelijkbaar. Wij betalen hoge servicekosten; het is een bijzondere formule. Van dergelijke flats zijn er maar een paar in Nederland. Derhalve kun je niet vergelijken met een willekeurig andere flat.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot een waarde van ƒ 140.000,-. De verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1. Ingevolge het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onderhavige onroerende zaak bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
4.2. De verweerder beroept zich op een taxatierapport, gedagtekend 27 mei 2002, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op ƒ 252.000,-, en op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). Dit betreft Blaan 1 en Claan 1. Het eerstgenoemde referentieobject betreft een appartement met een inhoud van 252 m3 en is op 2 september 1998 verkocht voor ƒ 282.500,-. Claan 1 betreft een appartement met een inhoud van 293 m3 en is op 3 maart 1998 verkocht voor ƒ 285.000,-.
4.3. Belanghebbende stelt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is, gelet op de koopprijs van zijn onroerende zaak van ƒ 135.000,- in augustus 1999, en gelet op de opbrengst van identieke tweekamerappartementen in hetzelfde flatgebouw. Tevens is belanghebbende van mening dat door de hoge servicekosten de opbrengst van serviceflats lager is dan die van andere flats met een vergelijkbare inhoud, en dat de door de verweerder gehanteerde referentieobjecten daarom niet vergelijkbaar zijn.
4.4. Het Hof is het met belanghebbende eens dat bij het totstandkomen van de aankoopprijzen van de appartementen de maandelijks te betalen servicekosten een rol zullen spelen in die zin dat het hoge bedrag aan servicekosten de prijs van de onroerende zaak in negatieve zin beïnvloedt, maar daaraan valt voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ geen betekenis toe te kennen. Naar het oordeel van het Hof is de verplichting tot het betalen van servicekosten geen zakelijke verplichting, noch een daarmee gelijk te stellen verplichting, waaraan voor de toepassing van de Wet WOZ een waardedrukkende invloed moet worden toegekend. Het Hof vindt hiervoor steun in het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 2000, nummer 34 900, onder meer gepubliceerd in BNB 2000/191. Dat in dat arrest, in tegenstelling tot de onderhavige situatie, sprake was van een rechtsvorm van een coöperatieve vereniging, doet naar het oordeel van het Hof hieraan niet af.
4.5. Reeds om deze reden kunnen de aankoopprijzen van de onroerende zaak van belanghebbende en van identieke tweekamerappartementen in hetzelfde flatgebouw niet als een voldoende betrouwbaar aanknopingspunt worden aanvaard voor het vaststellen van de onderhavige waarde in het kader van de Wet WOZ.
4.6. Naar het oordeel van het Hof vormt de door belanghebbende bedoelde marktprijs (in economische zin) het verschil tussen enerzijds de gekapitaliseerde waarde van de aan het appartementsrecht verbonden rechten, waaronder het exclusieve gebruiksrecht van het privé gedeelte en het niet-exclusieve gebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, en anderzijds de gekapitaliseerde waarde van de servicekosten, waaronder de kosten en lasten ter zake van die gebruiksrechten. Aldus opgevat, zou de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ kunnen worden benaderd door vergelijking met de waarde van een eeuwigdurend huurrecht van het appartement, waarbij de in de servicekosten begrepen kosten en lasten ter zake van de gebruiksrechten ten laste komen van de verhuurder.
Nu een zakelijke huurprijs voor een dergelijk huurrecht niet bekend is, valt op deze wijze de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ niet te benaderen. Aangezien zowel het bedrag van de bedoelde kosten en lasten als de waarde van de in bedoelde marktprijs begrepen (beschikbaarheid van) dienstverlening, welke waarde immers niet de onroerende zaak zelf betreft, niet bekend is, valt evenmin langs deze weg de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ te benaderen.
4.7. Onder de in 4.6, laatste en voorlaatste zin, bedoelde omstandigheden kan de waarde ingevolge de Wet WOZ, gelijk de verweerder heeft gedaan, het beste worden bepaald op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, te weten door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarbij aard en omvang van de servicekosten geen dan wel in aanzienlijk mindere mate een rol spelen.
4.8. Het Hof heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van het in 4.2 genoemde taxatierapport te twijfelen. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot het oordeel dat het taxatierapport op onjuiste uitgangspunten berust, zodat het er op grond hiervan voor moet worden gehouden dat de door de verweerder verdedigde waarde van ƒ 252.000,- niet te hoog is. Belanghebbende, die zelf geen deskundige is op het gebied van waardering van onroerende zaken, heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
4.9. Voorzover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de waarde te veel is gestegen ten opzichte van de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 1995, dient deze grief te worden verworpen. De taxatie met betrekking tot de waardepeildatum die aan de onderhavige waardepeildatum voorafgaat, staat los van die per 1 januari 1999. Hoeveel de waarde van de onroerende zaak ten opzichte van de vorige taxatie ook is gestegen, zo'n stijging kan, naar het oordeel van het Hof, op zichzelf geen reden zijn om een juist vastgestelde waarde per 1 januari 1999 te verlagen.
4.10. Het staat de verweerder en de taxateur vrij in de aangevallen uitspraak, het verweerschrift en/of in het taxatierapport verkoopopbrengsten te noemen van andere met de onroerende zaak vergeleken objecten dan in het bij de beschikking behorende taxatieverslag. Derhalve dient ook die grief van belanghebbende te worden verworpen.
4.11. De grief van belanghebbende dat de verweerder zijn bezwaarschrift onzorgvuldig heeft behandeld en de uitspraak onvoldoende is gemotiveerd kan, daargelaten of daar in het onderhavige geval sprake van is, op zichzelf niet leiden tot een vermindering van de waarde van de onroerende zaak. De grieven van belanghebbende worden immers thans in de beroepsfase opnieuw aan een oordeel onderworpen, waarbij wordt bezien of de waarde van de onroerende zaak op de juiste wijze is bepaald.
4.12. Uit het vorenoverwogene volgt dat het beroep ongegrond is.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door J.W. van der Voort, lid van voormelde Kamer, en voor wat betreft de beslissing in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier, in het openbaar uitgesproken op: 26 maart 2004
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 26 maart 2004
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.