Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/402
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 november 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. P.J.A.M. van Sleuwen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 151.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2014. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans RMT/RT, taxateur.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement, gelegen in de serviceflat “De Pettelaer” uit 1973. Het betreft een appartement met een inhoud van 215 m³. Tot het appartement behoort ook een berging met een inhoud van 5 m³.
Geschil en beoordeling
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van € 58.716. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde (€ 151.000) naar de getaxeerde waarde (€ 153.000), zoals opgenomen in de waardematrix die aanvullend op 13 oktober 2014 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans RMT/RT.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij brief van 13 oktober 2014, aanvullend op zijn verweerschrift en het daarbij behorende taxatierapport van 24 april 2014 van taxateur M. Lukassen RMT, de onderbouwing van de getaxeerde waarde heeft gewijzigd. Het is de taxateur namelijk gebleken dat er een aantal onjuistheden in het taxatierapport zijn geslopen. Daarom heeft taxateur Roijmans een nieuwe waardematrix opgesteld. De taxateur heeft thans ter onderbouwing van de waarde de vergelijkingsobjecten [object 1], [object 2] en [object 3] opgevoerd. Daarbij is tevens een aantal objectkenmerken gecorrigeerd. Eiser heeft deze in de nieuwe waardematrix opgenomen gegevens onweersproken gelaten, zodat de rechtbank bij haar beoordeling uitgaat van de juistheid van de in deze waardematrix beschreven objectgegevens.
4. Eiser voert aan dat de bestreden uitspraak berust op een aantal onjuistheden, onvoldoende is gemotiveerd en niet zorgvuldig is genomen. Meer specifiek stelt eiser dat hij geen concrete weergave heeft ontvangen van het door verweerder in de bestuurlijke fase uitgevoerde onderzoek en dat ten onrechte geen inpandige opname heeft plaatsgevonden. Volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) hoeft echter het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet te leiden tot vernietiging van die aanslag. Naar het oordeel van de rechtbank heeft hetzelfde te gelden voor de vaststelling van een beschikking waarbij de WOZ-waarde wordt vastgesteld en voor de wijze waarop verweerder het bezwaar heeft afgehandeld. Verweerder is in zijn verweerschrift uitvoerig ingegaan op wat eiser heeft aangevoerd en heeft deze gronden in beroep naar zijn vermogen weerlegd en verduidelijkt. Daarbij heeft verweerder ook opgemerkt dat eiser in bezwaar de inpandige opname door taxateur Jonkers heeft geweigerd en in beroep niet is ingegaan op het verzoek van taxateur Lukassen om de onroerende zaak inpandig op te nemen. Hierdoor heeft geen inpandige opname kunnen plaatsvinden. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met het door hem ingebrachte taxatierapport en aangevuld bij brief van 13 oktober 2014. Eiser heeft deze stukken ontvangen en daar ook ter zitting op gereageerd. Dat eiser in zijn processuele belangen is geschaad is de rechtbank niet gebleken. Deze beroepsgrond slaagt niet.
5. Ten aanzien van het betoog van eiser dat verweerder ten onrechte geen onafhankelijk hoorcommissie heeft ingeschakeld, overweegt de rechtbank dat geen aanleiding bestaat verweerders standpunt in het verweerschrift in twijfel te trekken. Eiser heeft dit standpunt onweersproken gelaten. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid ervan.
6. Eiser heeft ter zitting uitdrukkelijk vastgehouden aan zijn betoog dat aan de taxatie van verweerder minder of geen gewicht toekomt omdat de objectiviteit van de door verweerder ingeschakelde taxateurs in geding is. Dat geldt volgens eiser zowel voor de taxateurs Manders en Jonkers, die in dienst zijn van de verweerders gemeente, als de taxateurs Lukassen en Roijmans, die door verweerder worden ingehuurd voor taxaties in beroep. De rechtbank volgt eiser niet hierin. Er bestaat geen rechtsregel die verweerder verbiedt taxaties te (laten) verrichten in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ door een door hem daartoe aangezochte of bij hem in dienst zijnde taxateur. Het staat verweerder vrij om zijn standpunt ten aanzien van de waarde te onderbouwen met een rapport van een taxateur naar zijn keuze. Nog daargelaten dat verweerder ter zake wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer, is gesteld noch gebleken dat in het onderhavige geval sprake is van een taxatie die is uitgevoerd door iemand die daartoe niet de bevoegdheid bezit of die onvoldoende capabel is. Voorts heeft het eiser steeds vrijgestaan om een (tegen)taxatie te laten verrichten door een door hem te benaderen taxateur. In dit geschil staat de waardering van de door of namens verweerder uitgevoerde taxatie ter beoordeling van de rechtbank (vergelijk bijvoorbeeld de uitspraak van 4 november 2011 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2177).
7. Eiser plaatst in beroep kanttekeningen bij de door verweerder eerder gebruikte vergelijkingsobjecten. Het staat verweerder echter vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Verweerder heeft in beroep twee van de drie gebruikte vergelijkingsobjecten (namelijk [object 4] en [object 5]) ter onderbouwing van de waarde laten vallen. Deze zijn in de waardematrix van taxateur Roijmans vervangen door twee andere vergelijkingsobjecten, [object 2] en [object 3], evenals de woning van eiser tweekamerappartementen. Aan wat eiser aanvoert over de eerder gehanteerde vergelijkingsobjecten komt dan ook geen betekenis meer toe.
8. Eiser voert aan dat hij het appartement op 3 december 2012 voor zijn moeder heeft gekocht voor een bedrag van € 50.000. Dit betekent volgens eiser dat de aankoopwaarde, geïndexeerd naar de waardepeildatum in geding, € 58.716 bedraagt. Het verschil tussen de aankoopwaarde en de WOZ-waarde laat zich volgens eiser niet enkel verklaren uit de servicekosten. De verkoopprijzen van de appartementen in de Pettelaer kennen een groter verval door de malaise op de woningmarkt.
9. Uit proceseconomische overwegingen gaat de rechtbank eerst in op deze stelling. Aan eiser kan worden toegegeven dat een eigen aankoop van een onroerende zaak, kort voor de waardepeildatum, in beginsel een goed aanknopingspunt kan vormen voor de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer. Eisers stelling treft echter in dit geval geen doel. Op de eigenaren van de appartementen in “De Pettelaer” rust namelijk een civielrechtelijke verplichting tot het betalen van – relatief hoge – servicekosten. Dit is echter een persoonlijke verplichting waarmee bij de waardevaststelling op grond van de Wet WOZ geen rekening kan worden gehouden (vergelijk het arrest van 23 februari 2000 van de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2000:AA4901). Anders dan verweerder, onder verwijzing naar de uitspraak van het 26 maart 2004 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2004:AO8080) stelt, kan eisers betoog niet reeds met het argument ter zijde worden geschoven, dat niet vergeleken zou mogen worden met transactiecijfers van appartementen die in een serviceflat zijn gelegen. De rechtbank vindt hiervoor steun in het arrest van 9 september 2005 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU2341). Van belang is echter wel, zoals ook volgt uit dit arrest van de Hoge Raad, dat indien bij een waardering van een appartement uit een serviceflat gebruik wordt gemaakt van verkoopprijzen van appartementen uit dezelfde of andere serviceflat, de waardedrukkende invloed van de servicekosten bij de totstandkoming van die prijzen opwaarts dient te worden gecorrigeerd.
10. De rechtbank constateert dat eiser in beroep enkel heeft verwezen naar de (geïndexeerde) aankoopsom van het appartement. Eiser heeft verder niet toegelicht op welke wijze dit aankoopcijfer verder gecorrigeerd zou moeten worden, om te voldoen aan het hiervoor genoemde, door de Hoge raad geformuleerde vereiste, dat als wordt uitgegaan van het eigen aankoopcijfers van het appartement, een correctie in verband met de servicekosten dient plaats te vinden. Eiser heeft de rechtbank daarom er niet van kunnen overtuigen dat in het onderhavige geval bij de waardering beter van het aankoopcijfer van het appartement had kunnen worden uitgegaan.
11. Verweerder heeft de onroerende zaak vergeleken met een aantal appartementen gelegen in nabijgelegen appartementencomplexen. De rechtbank is van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten in beginsel kunnen worden gebruikt ter vaststelling van de waarde van de onroerende zaak, aangezien deze objecten ‘normale’ appartementen betreffen, en aldus appartementen waarvan het verkoopcijfer niet is beïnvloed door de verplichting om servicekosten te betalen. Het betreft, evenals de onroerende zaak van eiser, tweekamerappartementen. De vergelijkingsobjecten [object 1] en [object 6] hebben iets minder inhoud en [object 3] heeft iets meer inhoud dan het appartement van eiser. Verder is het object [object 3], vanwege het bouwjaar en de matige afwerking, iets minder goed vergelijkbaar. Dat betekent niet dat de verkoopcijfers van deze objecten daarom niet bruikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten sluiten verder namelijk, wat betreft objectkenmerken, goed aan bij het appartement van eiser. Ook volgt uit de waardematrix dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen. Verweerder heeft namelijk in de matrix inzichtelijk gemaakt dat op de gemiddelde prijs per m³, die volgt uit de hierboven genoemde verkooptransacties, voor het verschil in inhoud en afwerking tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak neerwaartse correcties zijn toegepast.
11. Eiser heeft verder aangevoerd dat de lage marktprijs zich niet enkel laat verklaren door de servicekosten. Eiser heeft in dit verband gewezen op het specifieke imago dat kleeft aan een serviceflat. De groep potentiële kopers voor dergelijke appartementen is beperkter dan voor gewone appartementen en daardoor is een stagnatie ontstaan in de doorstroming van de appartementen in De Pettelaer. Verweerder heeft erkend dat uit het arrest van de Hoge Raad van 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2583 voortvloeit dat het specifieke imago van een serviceflat zorgt voor een lagere waarde en dat verweerder dit tot uitdrukking dient te brengen in de vastgestelde waarde. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder door het toepassen van een neerwaartse correctie in de waardematrix in voldoende mate rekening heeft gehouden met het specifieke (negatieve) imago dat kleeft aan een serviceflat. Daartoe acht de rechtbank van belang dat verweerder, zoals ook toegelicht in zijn verweerschrift, heeft aangegeven dat gekeken is naar de waardeontwikkeling van appartementen in dezelfde wijk in de laatste 10 jaar en dat daarnaast is gekeken naar de waardeontwikkeling van appartementen aan de Senecalaan in dezelfde periode. Daaruit is verweerder gebleken dat die waardeontwikkeling van de appartementen aan de Senecalaan 10,76 % lager is dan die van overige appartementen. Om die reden heeft de taxateur in verband met imagoschade een correctie met dit percentage toegepast. Eiser heeft weliswaar gewezen op de terugloop in verkopen in de “De Pettelaer” door malaise op de woningmarkt, maar eiser heeft niet met concrete gegevens inzichtelijk gemaakt dat verweerder in verband hiermee een verdergaande correctie had moeten toepassen. Deze beroepsgrond van eiser slaagt daarom niet.
11. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de aanvullende matrix van 13 oktober 2014 in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde van € 151.000 niet te hoog is.
14. Ter zitting heeft eiser er nog op gewezen dat voor hem de pijn van deze WOZ-beschikking vooral is gelegen in de omstandigheid dat de WOZ-waarde doorwerkt op de aanslag inkomstenbelasting. Eiser heeft kennis genomen van het door verweerder meegezonden Besluit van de staatssecretaris van Financiën van 2 juli 2013 (nr. BLKB2013/791M) dat voor de erfbelasting kennelijk mag worden uitgegaan van de lagere verkoopwaarde van de serviceflat op het moment van overlijden van de erflater in plaats van de WOZ-waarde, mits die in belangrijke mate afwijkt van de WOZ-waarde. Dat besluit heeft echter geen relevantie voor de inkomstenbelasting, omdat hij in dat kader (eigenwoningforfait of box 3-inkomsten) immers nog steeds wordt aangeslagen op grond van de vastgestelde WOZ-waarde, die substantieel hoger ligt dan de aankoopprijs. De rechtbank constateert dat het eiser onbegrijpelijk voorkomt dat in het kader van de erfbelasting wel de lagere waarde in het economisch verkeer van de serviceflat mag worden aangehouden in plaats van de WOZ-waarde, terwijl dat niet geldt voor de inkomstenbelasting. De wetgever heeft er, blijkens voormeld Besluit van de staatssecretaris van Financiën, bewust voor gekozen ter vereenvoudiging van de uitvoering van de Successiewet niet langer de WOZ-waarde van een serviceflat als uitgangspunt te nemen bij de bepaling van de waarde van woningen. Kennelijk is daarbij niet stilgestaan bij het feit dat er gevallen kunnen zijn als de onderhavige waarbij de WOZ-waarde aanzienlijk afwijkt van de waarde in het economische verkeer en van grote invloed is op de hoogte van de verschuldigde inkomstenbelasting. Dat is echter een uitdrukkelijke keuze van de wetgever waarin de rechtbank niet mag treden. Bovendien kunnen dergelijke argumenten in het kader van deze procedure, die betrekking heeft op de waarde van het appartement op grond van de Wet WOZ, eiser niet baten. Eiser kan dit desgewenst te zijner tijd naar voren brengen in een procedure tegen de aanslag inkomstenbelasting.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Tadic, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 november 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.