Uitspraak
C0300377/MAtyp. KD
rolnr. C0300380/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 9 maart 2004,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1],
2. [APPELLANTE SUB 2],
wonende te [Woonplaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van
14 maart 2003,
hierna te noemen: [appellanten],
procureur: mr. J.E. Lenglet,
t e g e n :
[GEINTIMEERDE],
wonende te [plaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: [geintimeerde],
procureur: mr. E.G.M. van Ewijk,
op het hoger beroep tegen het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, onder nr. 189964 CV 01/1715 gewezen vonnis van 18 december 2002 tussen [geintimeerde] als eiser en [appellanten] als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar de tussenvonnissen van 10 mei 2001 en 22 augustus 2002.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellanten] 7 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde].
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten,
[appellanten] door mr. M.P.M. Meuwese en [geïntimeerde] door
mr. H.C. Kriesels. Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het hof overgelegd. Het hof heeft de uitspraak bepaald op heden.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Nu de inleidende dagvaarding in de onderhavige zaak is uitgebracht op 2 maart 2001 dient het geschil tussen partijen, ingevolge art. 205 van Pro de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, te worden beoordeeld met toepassing van het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003.
4.2. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.2.1. [appellanten] huren van [geïntimeerde] sinds november 1992 de woning [adres] te [plaats] en een (gedeelte van een) perceel grond. De totale oppervlakte van het gehuurde perceel bedraagt circa 4000 m2. De huurprijs bedraagt € 315,49 per maand.
4.2.2. Op 5 maart 1996 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] de huur opgezegd per 1 november 1997, op de grond dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd was aangegaan met het uitdrukkelijk beding dat het gehuurde na afloop van de termijn zou worden ontruimd. [appellanten] hebben niet in de beëindiging bewilligd. In de daarop gevolgde procedure heeft de kantonrechter bij vonnis van 2 april 1998 de vordering afgewezen. In het vonnis overwoog de kantonrechter dat er "gelet op de wederzijdse belangen" aanleiding bestaat de huurovereenkomst te verlengen voor de bepaalde tijd van drie jaar.
4.2.3. Bij brief van 1 mei 2000 heeft [geïntimeerde] de huur opnieuw opgezegd en wel per 1 november 2000, dit op de grond dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [appellanten] hebben niet in de huurbeëindiging bewilligd. Om die reden heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip van beëindiging zal vaststellen. De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 februari 2001 -voorzover nodig- bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de onderhavige woning geacht moet worden te zijn verlengd (door de kantonrechter in diens vonnis van 2 april 1998) per 2 april 1998 voor de bepaalde tijd van drie jaren. [geïntimeerde] is in zijn vordering tot huurbeëindiging niet ontvankelijk verklaard omdat die vordering (in strijd met art. 7A:1623f BW) eerder dan drie maanden voor het verstrijken van de termijn van drie jaren was ingesteld.
Dit vonnis is in hoger beroep door de rechtbank te Breda bij vonnis van 15 januari 2002 bekrachtigd.
4.2.4. Bij brief van 19 september 2000 was door [geïntimeerde] inmiddels opnieuw aan [appellanten] de huur opgezegd, nu per 2 april 2001, wederom wegens het dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
Omdat [appellanten] ook met deze huuropzegging niet instemden, heeft [geïntimeerde] [appellanten] op 2 maart 2001 wederom voor de kantonrechter gedagvaard en gevorderd (kort gezegd) dat de kantonrechter het tijdstip zal bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
4.2.5. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 10 mei 2001 een comparitie van partijen gelast en bij tussenvonnis van 22 augustus 2002 een descente. In het kader van die descente heeft de kantonrechter de panden [straatnaam] [nummer] en [nummer] te [plaats] bezichtigd, alsmede de woning [straatnaam] [nummer] te [plaats].
Bij eindvonnis van 18 december 2002 heeft de kantonrechter de vordering van [geintimeerde] toegewezen in die zin dat door de kantonrechter is vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 mei 2003. De kantonrechter heeft tevens bepaald dat de woning door [appellanten] ontruimd moet worden. [geïntimeerde] is veroordeeld om aan [appellanten] € 4.000,- te betalen wegens verhuiskosten. [appellanten] zijn in de proceskosten veroordeeld.
4.3. [appellanten] kunnen zich niet met dit vonnis verenigen. Met hun grieven beogen zij het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen.
In de appeldagvaarding wordt weliswaar slechts vernietiging van het eindvonnis gevorderd, maar uit de inhoud van grief I valt op te maken dat het appel zich mede richt tegen het tussenvonnis van 22 augustus 2002. Nu de inhoud van de grieven bepalend is voor de omvang van het appel (o.m.: HR 26-10-2001, NJ 2001/665) zal het hof van deze grieven uitgaan.
Het hof zal de verschillende geschilpunten achtereenvolgens bespreken.
4.4. De geldigheid van de huuropzegging
4.4.1. [appellanten] stellen zich op het standpunt dat de huuropzegging nietig is omdat daarin -in strijd met art. 7A:1623b BW- een rechtsgeldige opzeggingsgrond ontbreekt. Volgens [appellanten] kan niet worden volstaan met het enkel noemen van de grond "dringend eigen gebruik", maar dient die grond nader te worden onderbouwd.
4.4.2. De kantonrechter heeft dit standpunt verworpen. Hiertegen richt zich de eerste grief van [appellanten]
4.4.3. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Artikel 7A:1623b lid 4 BW bepaalt dat de opzegging door de verhuurder op straffe van nietigheid de gronden moet vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Deze bepaling strekt ertoe, dat de huurder aan de hand van de inhoud van de opzeggingsbrief, moet kunnen bepalen of hij het op een procedure kan laten aankomen of er beter aan doet toe te stemmen in een beëindiging van de huurovereenkomst in der minne (vergelijk HR 18-6-1993, NJ 1993/614).
In de onderhavige zaak bestaat al sinds 1996 tussen partijen een geschil over de beëindiging van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft diverse malen de huur opgezegd en er zijn diverse procedures gevoerd. Het kan [appellanten] niet zijn ontgaan dat de pogingen van [geïntimeerde] om tot huurbeëindiging te komen worden ingegeven door zijn wens om zijn bedrijfsmatige activiteiten te beëindigen en met zijn vrouw in de woning in [plaats] te gaan wonen. In de opzeggingsbrief d.d. 19 september 2000 is dit aldus omschreven, dat [geïntimeerde] graag na het bereiken van de VUT-leeftijd de woning in [plaats]n in eigen gebruik wil nemen en aldus wegens dringend eigen gebruik de huur opzegt.
4.4.4. In het licht van het voorgaande voldoet de opzegging aan het vereiste in het 4e lid van art. 7A:1623b BW. De eerste grief van [appellanten] wordt in zoverre verworpen.
4.4.5. De eerste grief is mede gericht tegen de verwerping door de kantonrechter in het tussenvonnis van 22 augustus 2002 van het verweer van [appellanten] dat de bij de inleidende dagvaarding aangekondigde producties (waaronder de opzeggingsbrief van 19 september 2000) buiten beschouwing moeten worden gelaten omdat [appellanten] ten tijde van de conclusie van antwoord niet de beschikking hadden over deze producties.
4.4.6. Het hof verwerpt ook dit onderdeel van de grief. Uit het tussenvonnis van 22 augustus 2002 valt af te leiden dat de kantonrechter wél de beschikking had over de hier bedoelde producties. Dit volgt ook uit het als prod. 2 bij memorie van antwoord in het geding gebrachte rolbericht. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 22 augustus 2002 bepaald dat [geïntimeerde] de desbetreffende producties aan [appellanten] moest doen toekomen. De kantonrechter heeft [appellanten] voorts in de gelegen-heid gesteld om schriftelijk op die producties te reageren. [appellanten] hebben de producties ontvangen en van de gelegenheid gebruik gemaakt om op die stukken te reageren.
Naar het oordeel van het hof zijn [appellanten] door deze gang van zaken niet benadeeld. De kantonrechter heeft dan ook terecht geen gevolgen verbonden aan het feit dat [appellanten] ten tijde van de conclusie van antwoord niet de beschikking hadden over de producties, genoemd in de inleidende dagvaarding.
4.4.7. [appellanten] hebben bij gelegenheid van het pleidooi nog bezwaar gemaakt tegen de verklaring van de huurcommissie inhoudende dat de onderhavige woning niet wordt onderverhuurd. Volgens [appellanten] gaat het om een concept-verklaring, zodat niet voldaan is aan het gestelde in art. 7A:1623c lid 3 BW.
[appellanten] stellen zich op het standpunt dat dit moet leiden tot niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde] in zijn vordering.
[geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen het feit dat de hier bedoelde grief van [appellanten] pas bij pleidooi naar voren wordt gebracht. Hij bestrijdt tevens dat er sprake is van een gebrek dat tot niet-ontvankelijkheid zou moeten leiden.
4.4.8. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Door [geïntimeerde] is als prod. 7 bij de inleidende dagvaarding een verklaring van onderhuur met betrekking tot de onderhavige woning in het geding gebracht. Uit de bijbehorende brief van de secretaris van de huurcommissie d.d. 13 maart 2001 blijkt dat het om een concept-verklaring gaat die is opgesteld nadat een onderzoek met betrekking tot de bewoning van de woning [straatnaam] [nummer] te [plaats] had plaatsgevonden.
De definitieve -ondertekende- verklaring van de huurcommissie bevindt zich niet bij de stukken.
Het hof is van oordeel dat het in strijd met een goede procesorde is dat [appellanten] pas bij pleidooi in hoger beroep hun bezwaar tegen de overgelegde verklaring van de huurcommissie naar voren brengen. Noch in eerste aanleg noch in hun memorie van grieven hebben zij op dit punt bezwaren aangevoerd.
Het hof neemt verder in overweging dat [appellanten] bij hun aangevoerde bezwaar geen belang hebben. Niet gesteld is immers dat de concept-verklaring onjuist zou zijn. Integendeel: [appellanten] hebben ter zitting desgevraagd bevestigd dat van onderhuur van de onderhavige woning geen sprake is.
Het hier bedoelde bezwaar van [appellanten] wordt dan ook verworpen.
4.5. Het dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
4.5.1. De tweede grief van [appellanten] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] de woning [straatnaam] [nummer] te [plaats] dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Zij voeren allereerst aan dat de kantonrechter de huidige woonsituatie van [geïntimeerde] niet in de beoordeling had mogen betrekken omdat [geïntimeerde] zich in zijn opzeggingsbrief slechts beriep op het verstrijken van de bepaalde tijd waarvoor de huurovereenkomst gold.
4.5.2. Dit standpunt wordt door het hof verworpen. Een beperking zoals door [appellanten] wordt gesteld, valt naar het oordeel van het hof niet in de opzeggingsbrief te lezen.
[geïntimeerde] heeft aan zijn vordering in de onderhavige procedure ten grondslag gelegd dat hij de woning [straatnaam] [nummer] te [plaats] dringend nodig heeft voor eigen gebruik omdat hij niet langer in zijn huidige woning [staatnaam] [nummer] te [plaats] kan blijven wonen en evenmin kan gaan wonen in de woning [straatnaam] [nummer] te [plaats]. [appellanten] hebben dit standpunt in de procedure bestreden.
De kantonrechter heeft deze kwestie terecht in de beoordeling van deze zaak betrokken.
4.5.3. [appellanten] stellen zich voorts op het standpunt dat er voor [geïntimeerde] geen noodzaak bestaat om zijn huidige woning te verlaten: niet valt volgens hen in te zien dat die woning niet verzelfstandigd zou kunnen worden. Evenmin valt volgens hen in te zien waarom voortgezette bewoning van de bovenwoning niet mogelijk zou zijn, gegeven het feit dat de winkelruimte geëxploiteerd gaat worden door de zoon van de heer en mevrouw [geïntimeerde].
[appellanten] stellen zich verder op het standpunt dat het pand [straatnaam] [nummer] te [plaats], dat eveneens eigendom is van [geïntimeerde], geschikt gemaakt kan worden voor bewoning door [geïntimeerde].
4.5.4. Het hof overweegt hieromtrent het volgende. Vooropgesteld moet worden dat de wens van [geïntimeerde] om zijn bedrijfsmatige activiteiten te beëindigen, gerechtvaardigd is; hij heeft zijn belang bij beëindiging voldoende onderbouwd. [geïntimeerde] exploiteert een woninginrichtingsbedrijf, hij is 64 jaar oud en uit de overgelegde verklaring van zijn huisarts blijkt dat hij het, in verband met lichamelijke klachten, rustiger aan moet doen. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde] hieraan toegevoegd dat zijn lichamelijke situatie inmiddels verder is verslechterd als gevolg van hartproblemen. Hij heeft in 2002 een hartoperatie ondergaan.
De slechte gezondheidssituatie van [geïntimeerde] is door [appellanten]. niet weersproken.
[geïntimeerde] wenst, vanwege zijn leeftijd en slechte gezond-heid, de bedrijfsruimte die hij thans exploiteert, over te dragen aan zijn zoon die de onderneming wil voortzetten.
4.5.5. De kantonrechter heeft in het eindvonnis -op basis van de waarnemingen bij gelegenheid van de descente- overwogen:
"Genoegzaam is gebleken dat de woonruimte niet te
verzelfstandigen is noch redelijkerwijs verzelfstandigd
kan worden van de winkel-/bedrijfsruimte. Er is zelfs
geen mogelijkheid (te realiseren) om in en uit de, op de
eerste etage gelegen, woonruimte te komen dan via de
winkelruimte."
4.5.6. In het licht van deze constateringen van de kantonrechter kunnen [appellanten] niet volstaan met de enkele mededeling dat verzelfstandiging van de woning [straatnaam] [nummer] te [plaats] wél mogelijk is.
Mét de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] met de beëindiging van zijn bedrijf ook de daarmee verbonden woonruimte zal dienen te verlaten.
4.5.7. Omtrent het pand [straatnaam] [nummer] te [plaats] heeft de kantonrechter -op basis van de waarnemingen bij gelegen-heid van de descente- overwogen:
"[appellant sub 1] heeft wat dat betreft verwezen naar het
naastgelegen pand [straatnaam] [nummer] dat ook aan [geïntimeerde]
toebehoort. Dit pand is in de bezichtiging betrokken. Het
heeft wat betreft de aard en bestemming van de woonruimte
hetzelfde karakter namelijk het een is niet althans
redelijkerwijs niet af te zonderen van het ander. Overigens
zou een erg kleine en onpraktische woonruimte resteren. Van
[geïntimeerde] die op leeftijd is en wil stoppen met werken, kan
niet verlangd worden dat hij een (ander) bedrijf gaat
voeren in dit pand".
4.5.8. Ook ten aanzien van dit aspect geldt dat [appellanten], in het licht van de bevindingen van de kantonrechter, niet kunnen volstaan met de mededeling dat bewoning van het pand [straatnaam] [nummer] te [plaats] wel degelijk een reële optie is. Het hof verwerpt dan ook dit standpunt.
4.5.9. Het voorgaande betekent dat de tweede grief van [appellanten] geen doel treft.
4.6. De belangenafweging.
4.6.1. De derde grief van [appellanten] richt zich tegen (het resultaat van) de belangenafweging door de kantonrechter. [appellanten] wijzen erop dat ingevolge art. 7A:1623e lid 1 onder 3e BW niet alleen de belangen maar ook de behoeften van partijen in de afweging moeten worden betrokken. Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter ten onrechte hun behoeften buiten beschouwing gelaten. Zij wijzen in dit verband met name op de behoefte van hun gezin aan ruimte in verband met hun paarden en huisdieren en in verband met de beeldhouwactiviteiten van de heer [appellant sub 1].
Zij wijzen erop dat er aan de kant van [geïntimeerde] sprake is van voldoende recreatieve mogelijkheden op het bij hem in eigendom zijnde bosperceel, gelegen naast het gehuurde, waarop een vakantiewoning staat.
4.6.2. Omtrent de laatstgenoemde vakantiewoning heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het om een blokhut gaat zonder gas, water, elektra en riolering en dat het bouwsel op last van de gemeente moet worden afgebroken. Ten bewijze hiervan heeft [geïntimeerde] een brief van Burgemeester en Wethouders van [plaats] d.d. 18 maart 2003 in het geding gebracht. [appellanten] hebben een en ander niet weersproken, zodat het hof uitgaat van de juistheid van het voorgaande.
4.6.3. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter wel degelijk zowel de belangen als de behoeften van partijen in de afweging heeft betrokken. Voor wat betreft de behoeften van [appellanten] heeft de kantonrechter onder meer de arbeidsongeschiktheid van de heer [appellant sub 1] en zijn behoefte aan ruimte om zijn beeldhouwhobby uit te oefenen alsmede de behoefte aan ruimte voor het houden van dieren in de afweging betrokken.
4.6.4. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter op een zorgvuldige wijze de belangen en behoeften van partijen tegen elkaar afgewogen. Het hof verenigt zich met hetgeen de kantonrechter dienaangaande in het eindvonnis heeft overwogen en beslist.
Dit betekent dat de derde grief faalt.
4.7. Andere passende woonruimte.
4.7.1. De kantonrechter heeft, op grond van de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte huur- en koopmogelijkheden, geoordeeld dat [appellanten] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.
[appellanten] richten zich met hun vierde grief tegen dit oordeel.
Volgens hen is de gehuurde woning zodanig aantrekkelijk, gelet op de ligging nabij een natuurgebied, op de ruimte rondom het huis en op de relatief lage huurprijs, dat het niet mogelijk is om vervangende woonruimte te vinden die passend is. Dit geldt temeer nu zij aangewezen zijn op de sociale woningsector en geen financiële mogelijkheden hebben om een woning te kopen.
4.7.2. Het hof overweegt hieromtrent het volgende. Voorzover [appellanten] bedoeld hebben te stellen dat slechts woonruimte die hetzelfde woongenot te bieden heeft als hun huidige woning als passend is aan te merken, is dat standpunt onjuist (vergelijk HR 18-10-1985, NJ 1986/291).
Wel zal de vervangende woonruimte moeten voldoen aan eisen die redelijkerwijs door [appellanten] kunnen worden gesteld, gelet op hun gezinsgrootte (man, vrouw en twee kinderen van thans 19 en 16 jaar) en hun beider arbeids-ongeschiktheid.
4.7.3. Ook voor wat betreft de hoogte van de huurprijs geldt dat niet alleen woonruimte met een huurprijs die vergelijkbaar is met de huidige huur als passend moet worden aangemerkt. Bepalend is of de prijs die door [appellanten] voor de vervangende woonruimte moet worden betaald redelijk is, gelet op hun inkomens- en vermogenspositie.
4.7.4. Omtrent die inkomens- en vermogenspositie hebben [appellanten] geen informatie verschaft. Zij hebben slechts gesteld dat zij, gelet op hun uitkeringssituatie, aangewezen zijn op de sociale huursector. [geïntimeerde] heeft dit betwist en [appellanten] hebben hun stelling niet met feiten onderbouwd.
4.7.5. In het licht van het voorgaande moet, op grond van de door [geïntimeerde] overgelegde stukken (bij akte d.d. 25 september 2002) worden aangenomen dat [appellanten] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.
4.7.6. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellanten] sinds het vonnis van de kantonrechter van 2 april 1998 rekening hadden moeten houden met de reële kans, gelet op de belangenafweging in dat vonnis, dat de huurovereenkomst binnen afzienbare tijd zou eindigen. Indien zij vanaf dat moment initiatieven hadden ondernomen om vervangende woonruimte te verkrijgen dan zou, naar redelijkerwijs aangenomen moet worden, thans een (voor hen geschikte) woning beschikbaar zijn geweest, dit gelet op het woningaanbod zoals dat blijkt uit de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte stukken.
Zij hebben echter geen enkel initiatief ondernomen om vervangende woonruimte te verkrijgen. Bij gelegenheid van het pleidooi hebben zij weliswaar meegedeeld dat zij zich, na de laatste uitspraak van de kantonrechter, hebben aangemeld bij de plaatselijke woningbouwvereniging, maar een dergelijke aanmelding kan bezwaarlijk worden gezien als een serieuze stap om vervangende woonruimte verkrijgen, dit gelet op het "sollicitatie-systeem" dat de woningbouwvereniging hanteert.
Bezien vanuit hun wens om in hun huidige woning te blijven is deze handelwijze van [appellanten] wellicht begrijpelijk, maar bezien vanuit de belangen van [geïntimeerde] en in het licht van het vonnis van de kantonrechter d.d. 2 april 1998, is deze handelwijze onjuist.
4.7.7. Het hof neemt bij het hiervoor vermelde oordeel tevens in aanmerking dat [appellanten] niet gebonden zijn aan [plaats]. [Appellanten] hebben geen speciale binding met [plaats] en hun kinderen zijn op een zodanige leeftijd dat enige reistijd naar school niet tot problemen hoeft te leiden.
4.7.8. Het voorgaande betekent dat ook de vierde grief moet worden verworpen.
De vijfde grief is een verzamelgrief, die naast de reeds besproken grieven geen zelfstandige betekenis heeft.
4.8. De vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten.
4.8.1. De kantonrechter heeft, met toepassing van art. 7A:1623e lid 7 BW, een vergoeding vastgesteld van € 4.000,-. De kantonrechter heeft dat bedrag gerelateerd aan in het algemeen aan te nemen reële kosten in het kader van een verhuizing en de waargenomen omstandigheden aan de zijde van [appellanten]
4.8.2. De zesde grief is tegen dat oordeel gericht. [appellanten] achten een standaardvergoeding ontoereikend omdat ook het dierparkje verhuisd moet worden. Ook zal de huurprijs van de vervangende woonruimte waarschijnlijk hoger zijn en zal er waarschijnlijk een aparte garage gehuurd moeten worden.
4.8.3. Naar het oordeel van het hof dient bij de vast-stelling van een vergoeding als hier aan de orde geen rekening te worden gehouden met een mogelijk hogere huurprijs van de vervangende woning en extra woonlasten in verband met het huren van een garage.
Dat [appellanten] in verband met de verhuizing meer kosten zullen maken dan door de kantonrechter is begroot, is door hen niet onderbouwd. Het hof acht het door de kantonrechter geschatte bedrag van € 4.000,- reëel.
Dit betekent dat de zesde grief van [appellanten] moet worden verworpen.
4.8.4. [geïntimeerde] heeft bij gelegenheid van het pleidooi meegedeeld dat de vaststelling van een vergoeding van € 4.000,- voor hem geen reden is om de huuropzegging in te trekken.
In zijn MvA heeft hij weliswaar gesteld dat een vergoeding van € 3.000,- redelijk is, maar bij gelegenheid van het pleidooi heeft hij meegedeeld dat daarmee niet bedoeld is incidenteel te appelleren.
4.9. De zevende grief is een verzamelgrief en heeft geen zelfstandige betekenis. De kantonrechter heeft [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij terecht in de proceskosten veroordeeld.
Het voorgaande betekent dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd, met dien verstande dat het hof de ontruimingsdatum op 1 juli 2004 zal vaststellen.
[appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij ook in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met dien verstande dat de ontruimingsdatum wordt vastgesteld op 1 juli 2004;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op € 205,- voor verschotten en op € 2.313,- voor salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 9 maart 2004.