Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 01/04112
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, eerste enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y, (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd sector Middelen van de gemeente Z (hierna: de verweerder), op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak Astraat 1 te Y (hierna: de onroerende zaak) per peildatum 1 januari 1999 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij de beschikking met dagtekening 22 februari 2001 is de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op ƒ 188.000,- (€ 85.310,-), welke waarde, na daartegen tijdig gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de verweerder is verminderd tot een waarde van ƒ 160.000,- (€ 72.604,-).
1.2. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 29,-.
De verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.3. Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heeft de verweerder vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij en behoren tot de stukken van het geding.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 28 april 2004 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, de verweerder, en de taxateur.
1.5. Het hof heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een
van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:
2.1. De onroerende zaak betreft een vrijstaande houten recreatiewoning, die bedekt is met asbest golfplaten, met een vrijstaande berging, ondergrond en tuin/bos, welke buiten de bebouwde kom in een recreatiebos (de A) is gelegen aan een doorgaande weg. Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1965.
2.2. De onroerende zaak is in de gemeente Z kadastraal bekend onder sectie B, perceelnummer 1. De perceelsoppervlakte van het object is 1.037 m² en de inhoud van het object is 120 m³.
2.3. In november 1998 heeft belanghebbende de opstal gekocht voor een bedrag van ƒ 62.040,-. De jaarlijkse retributie voor het opstalrecht bedraagt ƒ 829,60.
2.4. Belanghebbende heeft na de in 2.3 genoemde datum de grond in eigendom verkregen voor ƒ 18.147,50 (1.037 m² maal ƒ 17,50 per m²).
2.5. De verweerder heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft naar partijen ter zitting uitdrukkelijk hebben verklaard het antwoord op de volgende vraag:
- Is de waarde van de onroerende zaak juist vastgesteld?
Belanghebbende is van oordeel dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De verweerder is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hieraan nog het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
Belanghebbende
- De onroerende zaak is gelegen op de A. De A ligt in het overstroomgebied van de Maas.
- In het voorstel van rentmeesterskantoor C B.V. uit Q inzake de verkoop kavels D en A aan de raad van de gemeente Z is door de rentmeester gekeken naar enigszins vergelijkbare situaties in Zuid-Nederland en de daar gehanteerde verkoopprijzen. Gemiddeld leverde dit een vrije verkoopwaarde op van ƒ 40,- per m². De grondwaarde dient dus op ƒ 40,- per m² te worden gesteld.
- De grond is gekocht voor ƒ 17,50 per m².
- Aan retributie is jaarlijks ƒ 829,60 verschuldigd.
Verweerder
- Bij het bepalen van de waarde van de grond is een grondstaffel gebruikt.
- Belanghebbende heeft de grond goedkoop kunnen kopen, aangezien hij de enige belanghebbende was.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde van de onroerende zaak naar ƒ 103.500,- (€ 46.966,-).
De verweerder concludeert, naar het hof verstaat, tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de waarde van de onroerende zaak naar € 61.129,-.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De waarde ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. De verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport van 26 juni 2002 en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de door de verweerder gebezigde vergelijkingsobjecten (hierna: referentieobjecten).
4.3. Belanghebbende stelt dat de vrije verkoopwaarde van de grond dient te worden gesteld op ƒ 40,- per m². Uit het voorstel aan de raad van de gemeente Z inzake de verkoop van de kavels D en A blijkt op grond van een advies van rentmeesterskantoor C B.V. te Q een vrije verkoopwaarde van ƒ 40,- per m². In vorengenoemd voorstel betreft het met belanghebbendes perceel vergelijkbare percelen met opstal. Naar het oordeel van het hof dient een rentmeester als deskundige te worden beschouwd, waardoor het hof een waarde van ƒ 40,- per m² voor belanghebbendes perceel aannemelijk acht.
4.4. Belanghebbende stelt dat de door de verweerder gebruikte referentieobjecten niet geschikt zijn, aangezien dit bungalows zijn die in een park liggen met ruime verhuurmogelijkheden en beschikbare faciliteiten, waaronder tennisbanen en restaurants. De verweerder heeft ter zitting verklaard dat de door hem gehanteerde referentieobjecten te veel verschillen vertonen in vergelijking met belanghebbendes onroerende zaak. De verweerder doet ter zitting het aanbod om de referentieobjecten te vervangen door beter op belanghebbendes onroerende zaak gelijkende objecten. Het hof heeft van dit aanbod afgezien, aangezien de waarde van de onroerende zaak, mede doordat de opstal vlak voor de peildatum is aangekocht, voldoende kan worden onderbouwd met de door partijen verstrekte gegevens.
Met betrekking tot de referentieobjecten is het hof bij het object Apad 1, ook desgevraagd, niet duidelijk geworden wat de retributie is. Tevens ligt de verkoopprijs van voornoemd object meer dan 13/4 jaar na de waardepeildatum. Met betrekking tot het referentieobject Aweg 1 1 te R is, ook desgevraagd, niet duidelijk wat de canon is bij het recht van erfpacht. Het referentieobject Aweg 1 3 te R heeft naar het oordeel van het hof te veel verschillende objectkenmerken om met belanghebbendes onroerende zaak vergeleken te kunnen worden.
Deze referentieobjecten vormen naar het oordeel van het hof dan ook een onvoldoende onderbouwing van de door verweerder voor de onroerende zaak vastgestelde waarde.
4.5. In een geval waarin een belanghebbende een onroerende zaak kort voor of kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
4.6. Belanghebbende heeft de grond in eigendom verkregen voor ƒ 18.147,50 (1.037 m² maal ƒ 17,50 per m²). De verweerder heeft ter zitting gesteld dat de grond te goedkoop verkocht was aan belanghebbende, aangezien belanghebbende de enige gegadigde was. Naar het oordeel van het hof kan een waarde van de grond van ƒ 40,- per m², zoals in 4.3 is overwogen, als een zakelijke prijs worden aangemerkt. Verweerders stelling dwingt niet tot een andersluidende conclusie.
4.7. In het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35 797, onder meer gepubliceerd in BNB 2001/52, is beslist dat de in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20 van Pro de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ, hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
Uitgangspunt voor de waardebepaling dient naar het oordeel van het hof dan ook de door belanghebbende op 4 november 1998 betaalde koopprijs voor het opstalrecht van ƒ 62.040,- te zijn. Vervolgens dient daarbij in aanmerking te worden genomen dat belanghebbende bij de verkrijging van het opstalrecht ook de verplichting op zich heeft genomen tot het voldoen van een jaarlijkse retributie van ƒ 829,60, welk bedrag met een rekenrente van vijf procent tot een gekapitaliseerde waarde leidt van ƒ 16.592,-(vergelijk Hoge Raad 23 september 1998, nr. 33 358, onder meer gepubliceerd in BNB 1998/361*).
4.8. Gelet op het in 4.1 tot en met 4.7 overwogene berekent het hof een waarde voor belanghebbendes onroerende zaak van:
- Grond 1.037 x ƒ 40,- ƒ 41.480,-
- Koopsom opstal ƒ 62.040,-
- Contante waarde retributie 20 x ƒ 829,60 ƒ 16.592,-
Totaal ƒ 120.112,-
Het hof stelt de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 1999 in goede justitie op ƒ 120.000,-.
4.9. Gelet op het vorenoverwogene, is het gelijk aan de zijde van de belanghebbende. Het beroep dient gegrond te worden verklaard.
5. Griffierecht
Gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht dient aan belanghebbenden het door hem gestorte griffierecht te worden vergoed.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, acht het hof termen aanwezig de verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij het hof redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten van belanghebbende komen slechts in aanmerking voorzover het reis- en verletkosten betreffen.
De reiskosten worden becijferd op basis van het openbaar vervoer tweede klasse op een bedrag van € 20,30. Het hof stelt de verletkosten van belanghebbende in goede justitie vast op een bedrag van twee uur maal € 25,- per uur is € 50,-. Het hof acht deze kosten van in totaal € 70,30 redelijk en in overeenstemming met het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht.
7. Beslissing
Het hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot een waarde van ƒ 120.000,- (€ 54.453,-);
- gelast dat aan belanghebbenden wordt vergoed het door dezen ter zake van de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 29,-;
- veroordeelt de verweerder in de kosten van het geding aan de zijde van belanghebbenden, vastgesteld op € 70,30; en
- wijst de gemeente Z aan als de rechtspersoon die het griffierecht en de proceskosten moet vergoeden.
Aldus gedaan door J.W. van der Voort, lid van voormelde Kamer, en voor wat betreft de beslissing in tegenwoordigheid van P.J.A.M. van Sleuwen, griffier, in het openbaar uitgesproken op: 6 juli 2004
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 6 juli 2004
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen
van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus
70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden
uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.