Uitspraak
gewezen op het beroep in cassatie van X te Z tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 22 april 1997 betreffende na te melden aan hem voor het jaar 1994 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam.
1. Aanslag, bezwaar en geding voor het Hof Aan belanghebbende is voor het jaar 1994 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam opgelegd naar een heffingsgrondslag van f 251.000,--, welke aanslag, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de Inspecteur der Gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam is gehandhaafd. Belanghebbende is van de uitspraak van de Inspecteur in beroep gekomen bij het Hof. Het Hof heeft die uitspraak bevestigd. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht. 2. Geding in cassatie.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. De Directeur der Gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam heeft een vertoogschrift ingediend.
3. Beoordeling van de klachten 3.1. In cassatie moet, deels veronderstellenderwijs, van het volgende worden uitgegaan. Belanghebbende is erfpachter en bewoner van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q. Dit is een woning op door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. De erfpacht is gevestigd voor een periode van 75 jaar tegen een gelijkblijvende jaarlijkse canon van f 314,-- gedurende de gehele looptijd. Partijen hebben bij het Hof gestreden over de waarde in het economische verkeer van deze onroerende zaak. 3.2. De Inspecteur heeft zijn standpunt dat de waarde waarnaar de aanslag is opgelegd nog te laag is, verdedigd door erop te wijzen dat die waarde kan worden benaderd door uit te gaan van de verkoopprijzen van vergelijkbare eveneens op in erfpacht uitgegeven grond gelegen woningen in de directe omgeving, waarbij dan de grondwaarde moet worden opgeteld, omdat geen rekening mag worden gehouden met de omstandigheid dat de woning op in erfpacht uitgegeven grond staat. Hij heeft daaraan toegevoegd dat die grondwaarde kan worden berekend door kapitalisatie van de erfpachtcanon, waarbij dan niet moet worden gerekend met de werkelijke canon maar met een op basis van het actuele waardeniveau op f 4.000,-- per jaar te stellen erfpachtcanon. 3.3. Belanghebbende heeft bestreden dat deze werkwijze tot een juiste benadering van de waarde voert, met een betoog dat, samengevat, neerkomt op het volgende. Indien, zoals hier bij de woning en de vergelijkingspercelen, sprake is van een voor lange tijd gevestigd erfpachtrecht met een gelijkblijvende canon, wordt bij verkoop met de omstandigheid dat die canon (aanzienlijk) lager is dan een op het actuele waardeniveau vastgestelde canon, door de onderhandelende partijen rekening gehouden bij het bepalen van de verkoopprijs. In zoverre wordt in die prijs reeds een deel van de grondwaarde verwerkt. Het is niet juist ter bepaling van de waarde van de woning in volle eigendom dan uit te gaan van een aldus tot stand gekomen verkoopprijs, verhoogd met de volledige - uit een op het actuele waardeniveau afgestemde canon afgeleide - grondwaarde. Alsdan wordt immers de omstandigheid dat de werkelijk geldende erfpachtcanon achterblijft bij de bij het actuele waardeniveau passende canon, tweemaal als waardevermeerderende factor in aanmerking genomen. Daarom moet de uit vergelijking met andere percelen afgeleide waarde slechts worden verhoogd met de gekapitaliseerde waarde van de werkelijk geldende canon.
3.4. Het onder 3.3 weergegeven betoog van belanghebbende is in zoverre juist, dat indien in de transactieprijzen betreffende de vergelijkingspercelen rekening is gehouden met de omstandigheid dat de erfpachtcanon ten tijde van de transactie lager is dan overeenkomt met de actuele waarde en gedurende de resterende duur van het erfpachtrecht in die zin "te laag" zal blijven, van die "te lage" canon tevens moet worden uitgegaan bij het bepalen van de blote eigendom. Geschiedt zulks niet dan zal immers de uit de vergelijking afgeleide volle eigendomswaarde hoger kunnen worden dan de optelsom van de waarde van het erfpachtrecht en de blote eigendom, waardoor een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer zou worden bereikt. Het Hof heeft zich over dit betoog en de daardoor bestreden opvatting van de Inspecteur niet uitgelaten, maar heeft volstaan met te oordelen dat, in aanmerking genomen dat de Inspecteur zijn standpunt met een schriftelijk taxatieoordeel heeft onderbouwd, de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld. Aldus geeft dit oordeel onvoldoende inzicht in de door het Hof gevolgde gedachtegang, aangezien niet is uitgesloten dat dit oordeel mede berust op de door de Inspecteur verdedigde onjuiste opvatting. De klachten van belanghebbende zijn in zoverre gegrond en behoeven voor het overige geen behandeling. De uitspraak kan niet in stand blijven en verwijzing moet volgen.
4. Proceskosten De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. De vraag of in verband met de behandeling van het geding voor het Hof aan belanghebbende een vergoeding voor proceskosten dient te worden toegekend, zal door het verwijzingshof moeten worden beoordeeld.
5. Beslissing De Hoge Raad: - vernietigt de uitspraak van het Hof, - verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing van de zaak in meervoudige kamer met inachtneming van dit arrest, en - gelast dat door de Directeur der Gemeentebelastingen aan belanghebbende wordt vergoed het door deze terzake van de behandeling van het beroep in cassatie verschuldigd geworden griffierecht ten bedrage van f 315,--.
Dit arrest is op 23 september 1998 vastgesteld door de vice-president Stoffer als voorzitter, en de raadsheren Zuurmond, Fleers, Pos en Beukenhorst, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Dekker- Barendse, en op die datum in het openbaar uitgesproken.