Uitspraak
typ. MBR
rolnr. KG C0401558/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 5 april 2005,
gewezen in de zaak van:
1. [appellant 1],
2. [appellant 2],
wonende te [gemeente],
firmanten van de vennootschap onder firma
[v.o.f.], handelend onder de naam TELL ME MAASTRICHT,
verder te noemen: huurders,
appellanten bij exploot van dagvaarding van 12 oktober 2004,
procureur: mr. E.C.M.J. van Kempen,
tegen:
de stichting STICHTING PENSIOENFONDS VAN DE KONINKLIJKE NEDLLOYD,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: verhuurster,
procureur: mr. P.J.A. van de Laar,
op het hoger beroep tegen het onder rolnummer 2804/2004 en zaaknummer 169226 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht in kort geding gewezen vonnis van 15 september 2004 tussen huurders als eisers en verhuurster als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben huurders zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van haar vordering met veroordeling van verhuurster in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurster de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Onder 'II Vaststaande feiten' heeft de kantonrechter een aantal feiten vastgesteld die in hoger beroep niet zijn bestreden. Zij dienen het hof tot uitgangspunt.
4.1.2. Huurders huren van verhuurster een zogenoemde artikel 7:290 BW Pro bedrijfsruimte gelegen te [adres]. Zij voerden een telecommunicatiezaak onder de naam 'Tell Me Maastricht'.
4.1.3. Huurders hebben met Bruna B.V. een overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat Bruna B.V. de huurovereenkomst, de bouwkundige voorzieningen en het personeel zal overnemen tegen een vergoeding van E 140.000,-.
4.1.4. Verhuurster weigert medewerking aan de in de plaatsstelling. Vooruitlopende op de beslissing op een vordering uit artikel 7:307 BW Pro dan wel een vordering gegrond op artikel 6:159 BW Pro 'vanwege de in acht te nemen redelijkheid en billijkheid' vorderen huurders verhuurster te veroordelen Bruna BV als nieuwe huurder te gedogen.
4.1.5. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Daartegen keren zich de grieven.
4.1.6. Tussen partijen is niet in geschil dat huurders een spoedeisend belang hebben bij hun vordering. Het hof deelt dit standpunt. Het belang bij huurders weegt zwaar temeer nu zij de exploitatie van hun onderneming op 23 juli 2004 hebben gestaakt.
4.1.7. Niet bestreden is de tweede alinea van rov. 3 waarin voorop wordt gesteld dat om een voorziening te treffen als verzocht met redelijke mate van zekerheid moet kunnen worden vastgesteld dat in de bodemprocedure de vordering tot in de plaatsstelling wordt toegewezen. Het hof onderschrijft dit uitgangspunt. Zoals hierna zal worden overwogen, is het hof van oordeel dat deze redelijke mate van zekerheid niet bestaat.
4.2. De grieven 1 tot en met 4.
4.2.1. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen omdat ze allen betrekking hebben op de door de kantonrechter ontkennend beantwoorde vraag of voldaan is aan de voorwaarde die artikel 7:307 BW Pro stelt, namelijk of sprake is van 'overdracht (...) van het in het gehuurde (...) uitgeoefende bedrijf'.
4.2.2. Het hof is, voorlopig oordelend in het kader van dit kort geding, met de kantonrechter van oordeel dat aan de betreffende voorwaarde niet is voldaan. Daartoe neemt het hof in overweging dat huurders hun onderneming (handel in telecommunicatiemiddelen) reeds op 23 juli 2004 hebben gestaakt, dat Bruna B.V. een ander, eigen warenassortiment (boeken e.d.) zal aanbieden (en geen telecommunicatiemiddelen) en dat de overdracht van de positie van huurders in de huurovereenkomst, de bouwkundige voorzieningen en het personeel ontoereikend is om zulks als bedrijfoverdracht in de zin van artikel 7:307 BW Pro te kwalificeren. Het hof overweegt hieromtrent nog als volgt.
4.2.3. Huurders voeren aan dat hun de staking van de exploitatie niet kan worden tegengeworpen. Zij hebben dat gedaan in het vooruitzicht van overname van de onderneming en vanwege de contractuele verplichting jegens Bruna B.V. hebben zij het gehuurde moeten ontruimen. Zij hebben erop vertrouwd dat verhuurster met in de plaatsstelling zou instemmen. Ten tijde van de geplande overname werd de onderneming nog geëxploiteerd. Bruna B.V. biedt voldoende waarborgen voor de volledige nakoming en zij, huurders, hebben een enorm belang hebben bij in de plaatsstelling.
4.2.4. Deze stellingen van huurders kunnen niet leiden tot de conclusie dat een bedrijf wordt overgedragen. Artikel 7:307 BW Pro maakt in de plaatsstelling mogelijk in die gevallen waarin een bedrijf wordt overgedragen maar de overdracht niet mogelijk is zonder overdracht van de huurovereenkomst. Het huurrecht is een sequeel van de bedrijfsvoering, in dit geval de handel in telecommunicatiemiddelen en wat daarmee samenhangt. Het omgekeerde geldt niet: als de (positie van de huurder in de) huurovereenkomst (en de inrichting en het personeel) wordt overgedragen is daarmee nog niet gegeven dat het bedrijf overgaat.
4.2.5. Van een bedrijfsoverdracht als bedoeld in artikel 7:307 BW Pro is naar het voorlopig oordeel van het hof geen sprake. Huurders exploiteerden een bedrijf in telecommunicatiemiddelen (telefoons en dergelijke); Bruna B.V. gaat boeken en al hetgeen daarmee verband houdt aanbieden, maar geen telecommunicatiemiddelen. De ondernemingsactiviteiten van huurders, dat wil zeggen de handelsactiviteiten (de handel in telecommunicatiemiddelen), de klantenkring, knowhow, goodwill (mogelijk ook vergunningen), contracten met leveranciers gaan niet over en kunnen ook niet meer overgaan nu de winkel al ruime tijd is gesloten. Daarmee is de identiteit van de onderneming Tell Me verloren gegaan en zal door Bruna B.V. ook niet opnieuw worden opgepakt. De bouwkundige voorzieningen en het personeel vormen niet de identiteit van de onderneming van huurders.
4.2.6. Huurders beroepen zich er nog op dat in de huurovereenkomst wordt gerept van een bestemming verkoop en levering van communicatieproducten en -diensten e.e.a. in de ruimste zin van het woord, en doen een beroep op het arrest van dit hof van 18 juli 1995, Prg. 1995/4410, waaruit valt af te leiden dat een afwijkend assortiment of afwijkende verkoopformule aan de in de plaatsstelling niet in de weg hoeft te staan. Deze beroepen falen, want zien eraan voorbij dat het bij toepassing van artikel 7:307 BW Pro niet gaat om wat voor bedrijf huurders hadden kunnen voeren of hoe de bedrijfsvoering van verhuurders (exact) zal gaan worden, maar om de vaststelling dat een bedrijf wordt overgedragen (en dat Bruna B.V. deze bedrijfsvoering zal gaan voortzetten). Dat is nu juist niet het geval.
4.2.7. Het hof onderschrijft de vaststelling van de kantonrechter dat de bedrijfscontinuïteit van de telecomwinkel aangetoond moet worden en dat zulks niet gebeurt.
4.2.8. Met de kantonrechter is het hof ook van oordeel dat de bestemming van het gehuurde in het huurcontract de exploitatie niet toelaat. De uitleg van de woorden 'verkoop en levering van telecommunicatieproducten en -diensten e.e.a. in de ruimste zin des woords' kan niet bewerkstelligen dat daaronder moet worden begrepen de door Bruna B.V. voorgenomen exploitatie. De omstandigheden dat huurders ook wel boeken verkochten maakt dit niet anders, want neemt niet weg dat Bruna B.V. zich niet gaat bezig houden met de handel in telecommunicatiemiddelen, ook niet in de ruimste zin van het woord.
4.2.9. De grieven 1 tot en met 4 falen.
4.3. De grieven 5 tot en met 7
4.3.1. De grieven 5 tot en met 7 zal het hof gezamenlijk behandelen nu deze kennelijk betrekking op de vraag of verhuurster gehouden kan worden mee te werken aan de contractsoverneming op grond van de redelijkheid en billijkheid.
4.3.2. Bij de beoordeling van deze grondslag stelt het hof voorop dat de wet de contractsvrijheid tot uitgangspunt neemt. Artikel 7:307 BW Pro (vroeger artikel 7A:1635 (oud) BW) maakt op deze contractsvrijheid een uitzondering voor specifieke door de wetgever nauwkeurig omschreven situaties en omstandigheden. Dit brengt weer mee dat in beginsel alleen plaats is voor in de plaatsstelling
- tegen de wil van verhuurster in en afgezien van andersluidende afspraken - indien voldaan is aan de voorwaarden die artikel 7:307 BW Pro stelt. Voor een in de plaatsstelling op grond van artikel 6:159 BW Pro 'in verband met de in acht te nemen redelijkheid en billijkheid' kan dan nog slechts plaats zijn in zeer uitzonderlijke situaties. Deze doen zich hier niet voor.
4.3.3. Voor zover huurders deze uitzonderlijke situatie zoeken in de Mededingingswet, in het bijzonder artikel 6, (grief 5) faalt zij. Deze wet strekt ertoe bepaalde overeenkomsten, besluiten en onderling afgestemde gedragingen die van (negatieve) invloed zijn op de concurrentieverhoudingen te verbieden. Zij strekt er niet toe een inbreuk te maken op de contracteervrijheid van een verhuurder of, in samenhang met de redelijkheid en billijkheid die een rechtsverhouding beheerst, een in de plaatsstelling te bewerkstelligen of mogelijk te maken. In het midden kan daarom blijven of de door verhuurster gehanteerd wachtlijst en branchediversiteit hout snijden. Zelfs als verhuurster in zoverre onjuiste argumenten hanteert, dan nog resulteert dat niet in de verplichting Bruna B.V. in de plaats te stellen voor huurders. Daarbij komt dat het enkele feit dat verhuurster een evenwichtige brancheverdeling nastreeft ontoereikend is om daaraan de conclusie te verbinden dat sprake is van een verboden concurrentiebeperkende maatregel of beleid. Feiten en omstandigheden die meebrengen dat het streven van verhuurster om ter plaatse een telecommunicatiewinkel gevestigd te hebben en een boekwinkel als Bruna B.V. te weigeren concurrerende maatregelen inhouden zijn niet gebleken.
4.3.4. Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel, het opgewekt vertrouwen en de brief van mr. Lejeune van 14 juli 2004 acht het hof ontoereikend om de gewenste in de plaatsstelling af te dwingen. De brief heeft geen betrekking op de relatie tussen huurders en verhuurster zodat huurders daaraan geen (gerechtvaardigd) vertrouwen kunnen ontlenen voor de in de plaatsstelling van Bruna B.V. Wat er ook zij van de opvattingen van de advocaat in deze brief naar voren gebracht, het staat verhuurster vrij in deze procedure haar eigen opvattingen naar voren te brengen. Daarbij komt dat ook als de brief inhoudelijk juiste juridische betogen zou bevatten, dit nog niet leidt tot toewijzing van de onderhavige vordering.
4.3.5. Ontoereikend voor toewijzing van de vordering is ook het feit dat verhuurster in andere gevallen wel is ingegaan op verzoeken tot in de plaatsstelling of dat verhuurster eerst in een laat stadium haar beleid heeft gewijzigd (hetgeen door verhuurders wordt betwist). Het staat verhuurster in beginsel vrij gebruik te maken van haar contractsvrijheid en huurders kunnen dit gebruik niet in onaanvaardbare situaties aan verhuurders tegenwerpen. Zulke situaties doen zich niet voor. De enkele omstandigheid dat verhuurster in het verleden heeft meegewerkt aan in de plaatsstellingen verplicht haar niet om in het onderhavige geval dat ook te doen. Huurders konden aan eventuele eerdere in de plaatsstellingen dan ook niet een gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen.
4.3.6. De belangenafweging waarop huurders een beroep doen, faalt eveneens.
In dit verband is van belang dat een belangenafweging niet de maatstaf is.
Het komt erop aan te beoordelen of verhuurster naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (of mogelijk onrechtmatig) handelt door in de plaatsstelling - buiten toepassing van artikel 7:307 BW Pro maar in het kader van artikel 6:159 BW Pro - te weigeren. Dit is niet het geval. De door huurders aangevoerde belangen (van financiële aard en die ontleend aan de personeelsoverdracht) dient verhuurster zich aan te trekken, maar ze zijn in casu ontoereikend om van verhuurster te verlangen dat zij haar eigen gerechtvaardigde belangen opzij schuift. Dat verhuurster op de betreffende locatie een telecomwinkel gevestigd wil zien, en niet Bruna B.V., om zodoende een evenwichtige brancheverdeling te bewerkstelligen, is een te respecteren belang.
4.3.7. Het hof neemt ten slotte in overweging dat de door Bruna B.V. voorgenomen bestemmingswijziging (ruw gezegd: van telecommunicatiewinkel in boekwinkel) op zich zelf al meebrengt dat de weigering van verhuurster om mee te werken niet onaanvaardbaar is. Gronden waaruit valt af te leiden dat verhuurster Bruna B.V. moet accepteren boven een eventuele andere gegadigde, zijn niet gesteld of gebleken.
4.4. De conclusie is dat de grieven falen zodat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt huurders in de kosten van het hoger beroep tot op heden begroot op E 241,- voor vast recht en op E 894,- voor salaris procureur en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 5 april 2005.
griffier rolraadsheer