Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
rolnr. 2804/2004
zaaknr. 169226
Uitspraak d.d. 15 september 2004
VONNIS IN HET KORT GEDING VAN:
[eiser] en
[eiseres],
wonende te [woonplaats] aan de [adres], eisers,
gemachtigde mr. E.C.M.J. van Kempen, advocaat te Cuijk,
tegen:
[gedaagde],
gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats] aan de [adres], gedaagde,
gemachtigde mr. W.J.H.M. Lejeune, advocaat te Maastricht.
I. VERLOOP VAN HET GEDING:
Eisers hebben gedaagde bij deurwaardersexploot van 27 augustus 2004 doen oproepen tegen de terechtzitting van 8 september 2004 om 14.30 uur.
Ter terechtzitting zijn eisers verschenen en bijgestaan door hun gemachtigde. Gedaagde is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Tevens is voor gedaagde verschenen [naam], hoofd onroerend goed.
Eisers hebben ter terechtzitting gemotiveerd geconcludeerd overeenkomstig de inhoud van voornoemde dagvaarding.
Door gedaagde is verweer gevoerd tegen toewijzing van de gevorderde voorziening.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
II. VASTSTAANDE FEITEN:
Eisers zijn met ingang van 1 juli 2002 - door middel van een indeplaatsstelling - van gedaagde de bedrijfsruimte staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] gaan huren. De huurovereenkomst die eisers hebben voortgezet betreft de huurovereenkomst tussen gedaagde als verhuurster en de voormalige huurster [K.] De huurovereenkomst heeft een looptijd van vijf jaar, ingaande op 1 juni 2000 tot en met 31 mei 2005.
Het gehuurde mag ingevolge punt 1.2 van de huurovereenkomst uitsluitend worden gebruikt als winkelruimte ex artikel 7A:1624 van het Burgerlijk Wetboek (BW) voor de verkoop en levering van de communicatieproducten en –diensten een en ander in de ruimste zin des woords.
Eisers hebben de telecommunicatiezaak van de vorige huurster voortgezet onder een andere naam: [T.]. In de Kamer en Koophandel (dossiernummer: [nummer]) staat de bedrijfsomschrijving van eisers als volgt vermeld: verkoop aan bedrijven en particulieren van randapparatuur en diensten met betrekking tot telecommunicatie en hiermee verband houdende artikelen.
Vanwege financiële omstandigheden hebben eisers gezocht naar een derde partij die bereid zou zijn hun huurovereenkomst met gedaagde over te nemen.
Op 22 juli respectievelijk 23 juli 2004 hebben eisers en [B.] een schriftelijke overeenkomst gesloten. Hierbij is
- onder meer - bepaald dat [B.] de huurovereenkomst en bouwkundige voorzieningen van eisers zal overnemen voor een bedrag van € 140.000,- zonder BTW, alsmede dat zij het personeel van eisers zal overnemen.
Bij brief van 26 juli 2004 hebben eiseres gedaagde voor het eerst bericht dat zij gezien hun financiële situatie genoodzaakt zijn geweest om een derde partij te zoeken die hun huurovereenkomst kon overnemen en dat [B.] hen op 20 juli 2004 heeft meegedeeld dat zij interesse had in het door eisers gehuurde pand.
[B.] heeft bij faxbericht van 27 juli 2004 aan eisers medegedeeld dat de formule [B.] een assortiment voert bestaande uit: boeken, wenskaarten, tijdschriften, dagbladen, papier, schrijfwaren, tabak en multimedia. In het winkelcentrum [Br.] wil [B.] een ruim assortiment boeken gaan aanbieden, met de nadruk op studie en wetenschappelijke boeken.
Bij brief van 10 augustus 2004 heeft gedaagde aan eisers medegedeeld dat zij niet zullen meewerken aan oneigenlijke indeplaatsstelling.
III. MOTIVERING VAN DE BESLISSING:
1.
Eisers hebben gevorderd bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat gedaagde bij wege van voorlopige voorziening, dus vooruitlopende op een beslissing op de vordering tot indeplaatsstelling in een bodemprocedure, zal worden veroordeeld te gedogen dat de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [B.] als nieuwe huurster van gedaagde in de plaats wordt gesteld van eisers, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag dat in strijd met dit gebod wordt gehandeld.
Alsmede gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Eisers hebben – kort samengevat - ter onderbouwing van hun vordering gesteld dat zij zo spoedig als mogelijk hun winkel door middel van indeplaatsstelling wensen over te dragen aan [B.], nu zij door tekortkomingen van hun franchisegever en de economische neergang in de telecombranche in financiële problemen zijn geraakt. Zij kunnen hierdoor hun bedrijf, alsmede de huurovereenkomst met gedaagde niet voorzetten. Eisers hebben hierbij gesteld dat zij voldoende waarborgen kunnen bieden voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering door [B.]
Eisers hebben ten slotte gesteld dat zij een spoedeisend belang hebben bij de door hun ingestelde vordering, nu [B.] en eisers het voornemen hebben om de door hun beoogde transactie uiterlijk op 1 september 2004, dan wel zo spoedig als mogelijk te laten plaatsvinden.
2.
Gedaagde heeft – onder meer - ten verwere aangevoerd dat eisers niet hebben aangetoond dat [B.] het door hen in het gehuurde uitgeoefende bedrijf heeft overgenomen dan wel zal overnemen. Zo hebben eisers inmiddels de exploitatie van hun onderneming gestaakt. Voor zover het bedrijf van eisers nog zou bestaan is verder niet aannemelijk dat [B.] het telecombedrijf van eisers daadwerkelijk zal voortzetten. [B.] is immers blijkens haar inschrijving in het handelsregister, en zoals ook algemeen bekend is, een landelijke bedrijfsketen die zich toelegt op detailhandel in boeken, tijdschriften en kantoorartikelen en niet op telecommunicatieapparatuur. In het winkelcentrum [Br.] wil [B.] een ruim assortiment boeken gaan aanbieden, met de nadruk op studie en wetenschappelijke boeken. Van een situatie als bedoeld in artikel 7:307 van Pro het BW is dan ook geen sprake.
Wat eisers willen is volgens gedaagde uitsluitend een voorwaardelijke contractsoverneming met betrekking tot de huurovereenkomst. Ook hieraan wenst gedaagde echter niet aan mee te werken, gelet op de volgende door haar geformuleerde belangen.
Allereerst heeft gedaagde hiertoe aangevoerd dat het tot voor kort in het winkelcentrum [Br.], waarin ook het gehuurde is gelegen, niet ongebruikelijk was dat, indien een huurder zich tot gedaagde wendde met het verzoek te bewilligen in een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst met haar, onder gelijktijdige overdracht daarvan aan een opkomende huurder die in het gehuurde een ander bedrijf zou vestigen, dat verzoek door gedaagde in welwillende overweging werd genomen en door haar voor advies werd voorgelegd aan het bestuur van de ondernemersvereniging van genoemd winkelcentrum. Gedaagde heeft deze constructie van contractsovername ook wel genoemd oneigenlijke indeplaatsstelling. In het geval dat een positieve advies aan gedaagde werden uitgebracht volgde zij dit advies nagenoeg steeds. Op 28 juli 2004 heeft genoemd bestuur in het geval van eisers, nadat eisers zijn gehoord, echter een negatief advies uitgebracht.
Daarnaast heeft gedaagde gesteld dat in de loop van de tijd zich meerdere gegadigden voor vrijkomende bedrijfsruimte in genoemd winkelcentrum bij haar hebben gemeld. Hierbij is steeds advies gevraagd aan het bestuur van het winkelcentrum en de beheerder. Er is branchediversiteit nagestreefd en een wachtlijst van gegadigden opgesteld. [B.] staat niet op deze wachtlijst. Reeds eerder, in 2001, is ten aanzien van [B.] door het bestuur van de ondernemersvereniging van genoemd winkelcentrum een negatief advies uitgebracht.
Ten slotte heeft gedaagde vermeld dat haar eind juli 2004 berichten hebben bereikt dat huurders in het winkelcentrum bezig zijn om hun huurcontract met gedaagde buiten medeweten van gedaagde om aan derde te verkopen, waarbij een wijziging van bestemming zal plaatsvinden. Na ampel beraad heeft gedaagde besloten dat zij in het algemeen niet meer zal meewerken aan indeplaatsstellingen die geen indeplaatsstellingen zijn zoals de wetgever heeft bedoeld. Hierdoor wenst gedaagde ook niet mee te werken aan eisers oneigenlijk verzoek tot indeplaatsstelling.
3.
Vaststaat dat eisers een spoedeisend belang hebben bij de door hun ingestelde vordering, gelet op de slechte financiële situatie waarin zij thans verkeren.
Om een voorziening te kunnen treffen als is verzocht, dient echter met redelijke mate van zekerheid te kunnen worden vastgesteld dat in de bodemprocedure de vordering van eisers wordt toegewezen. Deze vaststelling moet geschieden op basis van hetgeen partijen in deze korte procedure, waarin geen plaats voor nadere bewijsvoering is, naar voren brengen.
De kantonrechter overweegt allereerst dat ingevolge artikel 7:307 van Pro het BW, indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, de huurder kan vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen. De rechter beslist hierbij met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Vaststaat dat eisers hun telecomwinkel hebben gesloten en dat zij [B.], een bedrijf in boeken, wenskaarten, tijdschriften, dagbladen, papier, schrijfwaren tabak en multimedia, als opvolgend bedrijf / huurster naar voren wenst te schuiven. Gedaagde heeft om haar moverende redenen hiermee niet ingestemd. In het kader van voornoemd artikel dient allereerst te worden beoordeeld of er daadwerkelijk sprake is van de overname van het bedrijf van eisers door [B.]
Naar het oordeel van de kantonrechter is niet aangetoond dat [B.] de doelstelling heeft om de bedrijfscontinuïteit van de telecomwinkel van eisers in het gehuurde te waarborgen. Zo zijn eisers en [B.] op 22 juli respectievelijk 23 juli 2004 alleen overeengekomen dat [B.] de huurovereenkomst en bouwkundige voorzieningen van eisers zal overnemen voor een bedrag van € 140.000,- zonder BTW, alsmede dat zij het personeel van eisers zal overnemen. Verder zijn nog een aantal praktische zaken geregeld. Dat tevens de bedoeling is om het bedrijf van eisers voort te zetten is echter niet aannemelijk gemaakt. Zo heeft [B.] bij faxbericht van 27 juli 2004 duidelijk aan eisers te kennen gegeven dat de “formule [B.]” een assortiment voert bestaande uit: boeken, wenskaarten, tijdschriften, dagbladen, papier, schrijfwaren tabak en multimedia. In het winkelcentrum [Br.] wil [B.] een ruim assortiment boeken gaan aanbieden, met de nadruk op studie en wetenschappelijke boeken. In de winkel van eisers werden direct of indirect gerelateerd aan telecommunicatie randapparatuur en diensten met betrekking tot telecommunicatie en hiermee verband houdende artikelen verkocht. Eisers opmerking dat zowel de boeken van [B.] als eisers telecommunicatiemiddelen communicatiemiddelen zijn en dat ook in eisers winkel tijdschriften werden verkocht is wel erg ver gezocht. In wezen zal door [B.] een nieuw bedrijf worden opgezet in de bedrijfsruimte van eisers en is er niet alleen sprake van een enigszins afwijkend assortiment en verkoopformule. Het feit dat [B.] het personeel van eisers wil overnemen, maakt niet dat er hierdoor alsnog sprake zou zijn van de overname van het bedrijf van eisers.
Dat de tekst van de huurovereenkomst tussen partijen onder punt 1.2 niet zou uitsluiten dat ook de [B.] onder een dergelijke omschrijving zou kunnen vallen maakt niet dat reeds op grond van deze tekst zou moeten worden geconcludeerd dat [B.] en de telecomwinkel van eisers gelijksoortige bedrijven zouden zijn. Daarnaast moet deze tekst worden gezien in het licht van de afspraken van de toenmalige contractspartijen, gedaagde als verhurende partij en de nog toenmalige huurster [K.], eveneens een telecombedrijf.
De door eisers in een bodemprocedure op grond van artikel 7:307 van Pro het BW te vorderen indeplaatsstelling van [B.], als huurster binnen het gehuurde aan de [adres], wordt gelet op het vorenoverwogene vooralsnog weinig kansrijk geacht.
Rest de vraag of eisers ingevolge artikel 6:159 van Pro het BW van gedaagde kunnen verlangen dat zij meewerkt aan de overdracht van hun rechtsverhouding tot gedaagde aan [B.] Artikel 6:159, eerste lid, van het BW bepaald dat een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste kan overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte.
Gedaagde heeft aangevoerd dat zij niet wenst mee te werken aan de overdracht van haar rechtsverhouding tot eisers aan [B.] Overwogen wordt dat zij in beginsel ook niet is gehouden om als verhuurster aan een dergelijke overdracht mee te werken. Nu echter is komen vast te staan dat eisers een zwaarwegend belang hebben bij de verzochte overdracht - vanwege hun slechte financiële situatie hebben zij hun winkel moeten sluiten -, dient te worden bezien of gedaagde desondanks in het kader van de door partijen jegens elkaar in acht te nemen redelijkheid en billijkheid moet meewerken aan de overdracht, op grond dat zij geen in redelijk te respecteren belang zou hebben om niet mee te werken aan de overdracht. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.
[B.] is kennelijk geen geschikte kandidaat huurder voor gedaagde, nu deze onderneming niet staat op gedaagdes wachtlijst met door haar geselecteerde potentiële huurders. Gedaagde heeft hierbij benadrukt dat zij het beleid heeft dat zij alvorens zij opkomend huurders op de lijst plaats het bestuur van de ondernemersvereniging van het winkelcentrum de [Br.] om advies vraagt. In 2001 heeft [B.] reeds getracht om bedrijfsruimte binnen dit winkelcentrum te verkrijgen. Ook toen, gelijk als in onderhavige zaak, is echter door het bestuur een negatief advies uitgebracht.
Nog afgezien van het vorenstaande heeft gedaagde er belang bij dat zij betrokken wordt bij de keuze van een vervangend huurder, nu haar vrij recent de informatie heeft bereikt dat in het winkelcentrum de [Br.] meerdere huurders zijn die hun huurcontract met gedaagde, buiten haar medeweten om, min of meer te koop aanbieden. Voorts zouden huurders van het winkelcentrum worden benaderd door grote bedrijven en vervolgens door hen worden “uitgekocht”. Gedaagde dreigt hierdoor als verhuurder van bedrijfsruimten in het winkelcentrum geheel buiten spel te worden geplaatst. Begrijpelijk is dan ook dat gedaagde als contractspartij de onderhandelingen met een nieuwe huurder thans zelf in de hand wenst te houden, waarbij zij tevens een invulling kan geven aan de bestemming van de te verhuren bedrijfsruimten en haar eigen financiële belangen.
Gedaagde heeft dan ook wel degelijk een te respecteren belang bij haar weigering om niet aan de huuroverdracht door eisers aan [B.] mee te werken, en wel dusdanig, dat aan gedaagde thans geen dwang tot medewerking kan worden opgelegd.
Dat eisers thans in een slechte financiële situatie verkeren is betreurenswaardig. Zij hadden hun situatie echter al veel eerder onder de aandacht van gedaagde kunnen brengen en kunnen trachten om in onderling overleg tot een voor beide wenselijke oplossing te komen. [gedaagde hoofd onroerend goed] heeft namens gedaagde ter terechtzitting van 8 september 2004 nog aangevoerd dat gedaagde zeer zeker bereid zou zijn geweest om desgevraagd een kandidaat van haar wachtlijst te benaderen, teneinde er voor zorg te dragen dat eisers hun huurcontract met gedaagde zo spoedig als mogelijk zouden kunnen beëindigen.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen komt de vordering van eisers niet voor toewijzing in aanmerking.
De kantonrechter acht tenslotte termen aanwezig om in onderhavige zaak de kosten van deze procedure te compenseren, en wel aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
IV. BESLISSING:
Wijst het gevorderde af.
Compenseert de kosten van deze procedure aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Aldus gegeven en in het openbaar uitgesproken door mr. A.A.H. Verheezen, kantonrechter te Maastricht, op 15 september 2004, en door deze en mr. C.M.N. Menten, griffier, getekend.