Uitspraak
C0500108/RO
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 12 september 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal appel bij exploot van dagvaarding van 9 november 2004,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
verder te noemen: [X.],
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
de stichting STICHTING WONEN LIMBURG, h.o.d.n. Wonen Roer en Maas,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde in het principaal appel bij gemeld exploot,
appellante in het incidenteel appel,
verder te noemen: WRM,
procureur: mr. E.H.H. Schelhaas,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond onder zaaknummer 109806\CV EXPL 03-1842 gewezen vonnis van 7 september 2004 tussen WRM als eiser en [X.] als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het voormelde vonnis, het comparitievonnis van 5 augustus 2003 en het tussenvonnis van 13 januari 2004.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] 5 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van WRM.
2.2. Bij memorie van antwoord in het principaal appel, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel heeft WRM onder overlegging van het huurcontract de grieven bestreden en in het incidenteel appel 7 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeling van [X.] tot betaling aan haar van € 7.790,82 met nevenvorderingen.
2.3. [X.] heeft een memorie van antwoord in het incidenteel appel genomen.
2.4. WRM heeft een akte genomen en daarbij producties overgelegd. [X.] heeft een antwoordakte genomen.
2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het procesdossier van [X.] trof het hof de ‘conclusie van antwoord’ in eerste aanleg niet aan. In het dossier van WRM ontbrak productie 27 bij de brief van 17 maart 2004.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de betreffende memories.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.] huurde met ingang van 1 april 2002 een woning gelegen aan de [adres], [woonplaats], van WRM voor een (aanvangs)huurprijs van € 190,57 per maand (naar het hof begrijpt uit de toelichting op grief 7 ná aftrek van huursubsidie want het huurcontract vermeldt een huurprijs van € 331,27 per maand). Zijn buurman [Y.] huurt eveneens van WMR.
4.1.2. Bij inleidende dagvaarding van 26 juni 2003 heeft WRM de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning c.a. gevorderd op grond van het onbetaald laten van de huur.
4.1.3. [X.] heeft daartegen verweer gevoerd, kort gezegd inhoudende dat hij zodanige overlast ondervindt van zijn buurman ([Y.]) dat hij sinds 20 oktober 2002 de woning niet kan gebruiken en ook niet meer heeft gebruikt, zodat hij geen huur verschuldigd is.
4.1.4. Bij tussenvonnis van 13 januari 2004 heeft de kantonrechter [X.] belast met het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt van de door buurman [Y.] veroorzaakte overlast die dusdanig is dat daardoor de opschorting van (een deel van) de huurbetalingsverplichting wordt gerechtvaardigd.
4.1.5. In het eindvonnis heeft de kantonrechter, kort gezegd, overlast aangenomen, maar tevens geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat de bedreigingen dusdanig van ernst waren dat [X.] niet langer in het gehuurde kon blijven. De kantonrechter heeft [X.] veroordeeld de helft van de daadwerkelijk verschuldigde huurpenningen te betalen.
4.1.6. Tussen partijen is een kort geding gevoerd dat in hoger beroep heeft geleid tot het arrest van dit hof van 10 januari 2006 (rolnummer KG05/284) waarbij het vonnis in eerste aanleg werd bekrachtigd. Bij vonnis van 18 januari 2005 had de voorzieningenrechter [X.] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Uit dit arrest blijkt dat [X.] de woning thans ook metter- woon heeft verlaten (op 9 februari 2005 zoals wordt gesteld in punt 1 mva en de toelichting op grief 7) en daarin niet wil terugkeren. Met ingang van maart of april 2005 is de woning door WRM aan een derde verhuurd.
In het principaal en incidenteel appel
4.2. Nu de inleidende dagvaarding dateert van vóór 1 augustus 2003 is op het onderhavige geschil van toepassing het huurrecht zoals dat vóór de wetwijziging van die datum gold.
4.3. [X.] heeft zich neergelegd bij de aan hem in het tussenvonnis van 13 januari 2004 gegeven bewijsopdracht (punt 1.3 mvg).
4.4. [X.] stemt in met de afwijzing van de vordering van WRM tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. WRM vordert evenwel incidenteel de ontbinding van de huurovereenkomst. Grief 5 en grief 6 (ten dele) van WRM hebben hierop betrekking.
4.4.1. Deze vordering van WRM is niet toewijsbaar. De huurovereenkomst is immers al geëindigd en aan de ontbinding op grond van artikel 6:265 BW Pro kan geen terugwerkende kracht worden verleend. WRM heeft mitsdien geen belang bij de ontbinding. De grieven 5 en 6 (deels) falen derhalve.
4.5. Inzet van dit geding in hoger beroep is derhalve de verschuldigdheid van de huur tot 9 februari 2005. Een specificatie van het gevorderde bedrag heeft het hof niet aangetroffen. Uit de inleidende dagvaarding maakt het hof op dat toen een huur- achterstand, berekend tot en met juni 2003, bestond van € 526,73. Daarvan is de helft toegewezen door de kantonrechter.
4.5.1. WRM vordert deze huurtermijnen welke zij, inclusief huurverhoging, begroot op € 7.790,82. Dit saldo is gebaseerd op verschuldigde huur zonder aftrek van huursubsidie. Aldus is sprake van een vermeerdering van eis ten opzichte van de vordering in eerste aanleg. Tegen deze eiswijzing heeft [X.] bezwaar gemaakt in zijn bespreking van grief 7. Naar het oordeel van het hof is de eiswijzing toelaatbaar. Er is geen sprake van strijd met de goede procesorde. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.
4.5.2. [X.] meent dat hij deze huur niet verschuldigd is. Hij beroept zich in de stukken op een opschortingsrecht, maar kennelijk bedoelt hij de buitengerechtelijke partiële ontbinding van de huurovereenkomst (namelijk voor zover het de verschuldigdheid van de huur betreft) als bedoeld in HR 6 juni 1997, NJ 1998/128 (Van Bommel/Ruijgrok). Daaraan voegt hij toe dat, in het geval waarin hij zoals de kantonrechter heeft vastgesteld de helft van de maandelijkse huur verschuldigd zou zijn, dan de huurverlaging dient in te gaan in september 2002 zodat nog rekening moet worden gehouden met het teveel betaalde in de periode september 2002 tot maart 2003 (punt 2.4.4 mvg).
4.6. De kantonrechter heeft overwogen:
De door gedaagde [hof: [X.]] ervaren overlast kan dan ook worden gekwalificeerd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro op grond waarvan het huurgenot van gedaagde is verminderd.
4.6.1. Dit oordeel is in zoverre onjuist waar de kantonrechter meent dat het huurrecht zoals dat gold ná 1 augustus 2003 van toepassing is. Dit is niet het geval. In dit verband wijst het hof erop dat [X.] in oktober 2002 de woning heeft verlaten en daarin niet meer is teruggekeerd. De door hem gestelde overlast en het gebrek wortelen in een situatie die zich vóór de wetswijziging hebben voorgedaan.
4.6.2. De stellingen van [X.] sluiten in zich de opvatting dat hem niet het rustig genot van het gehuurde is verschaft (artikel 7A:1586 sub 3 (oud) BW) wegens overlast door [Y.]. Deze overlast kan (mede) aan WRM worden toegerekend als zij bij machte was aan die overlast een einde te maken, maar nalaat dat te doen (HR 16 oktober 1992, NJ 1993/167). Aan de overlast kan een einde worden gemaakt hetzij door ontruiming van [Y.], hetzij door het aanbieden van andere woonruimte aan [X.]. Dit leidt ertoe dat beoordeeld dient te worden of de overlast die [X.] ondervond van [Y.] zodanig ernstig was dat dit de verhuurder ertoe had moeten nopen om de huurovereenkomst met hem, [Y.], te doen ontbinden en de ontruiming te bewerkstelligen en wat de kans van slagen daarvan zou zijn geweest.
4.6.3. Naar het oordeel van het hof bracht de verplichting van WRM jegens [X.] om hem het rustig huurgenot te verschaffen inderdaad mee dat zij een ontbindingsvordering tegen [Y.] had moeten instellen en dat een dergelijke ontbindingsprocedure zou zijn geslaagd, dan wel – voor het geval zij daar niet toe bereid was – [X.] andere woonruimte had dienen aan te bieden. Daartoe overweegt het hof het volgende.
4.6.4. [Y.] verklaarde tijdens zijn verhoor als getuige onder meer:
Samen met mijn vrouw woon ik nu drie jaar op nummer 29. Ik woonde daar al toen [X.] op nummer 27 kwam wonen. In het verleden heb ik wapens in huis gehad. Een geweer, een revolver, een bajonet en 29 kogels, kaliber .22. (…) [X.] heeft van de aanwezigheid van die wapens aangifte gedaan bij de politie en ze hebben toen [hof: 15 oktober 2002] huiszoeking bij mij gedaan en de wapens in beslag genomen. Het is juist dat ik in het verleden ben veroordeeld voor mishandeling van de heer [Z.]. (…) Toen [X.] aangifte had gedaan van mijn wapenbezit heb ik tegen hem gezegd: “Ik krijg je wel.”
4.6.5. [X.] schrijft aan WRM bij brief van 15 oktober 2002 onder meer:
“Enkele maanden geleden werd ’s-nachts geprobeerd in te breken in mijn camper (…). Het toeval was dat de Fa, GAMA nep camera’s in de aanbieding had ik kocht z’n camera en plaatste deze in mijn tuin (…) De volgende dag werd ik door de Heer [Y.] al schreeuwend aangesproken (onder bedreiging als dat ding (camera) niet werd weggehaald er een hel zou losbarsten. zoals hij zij was zijn privacy aangetast en dat er kleine en grote boeven bij hem over de vloer kwamen en dat die niet gefilmd wensten te worden. (…) maar de volgende dag begon hij zijn echtgenote (zij waren zoals gewoonlijk onder invloed van alcohol) weer over de camera te schelden en dreigde mij kapot te schieten (…) betreffende het kapot schieten; moet ik U berichten dat de heer [Y.] over vuurwapens beschikt, die heeft hij mij meerdere keren en ook vrienden van mij laten zien, (…)
Vervolgens heeft de Politie op 15 oktober 2002 (…) een inval (…) gedaan, (…) een ding staat vast dat ik behoorlijk angstig ben voor wat er gaat komen (…)”
4.6.6. [X.], als getuige gehoord, verklaarde onder meer:
“Toen ik daar ongeveer 7 maanden woonde, heb ik in verband met een inbraak in mijn camper een dummy-camera geplaatst. [Y.] was daarop tegen en toen zijn de vijandigheden begonnen. Meerdere malen heeft hij mij bedreigd en uitgescholden. Hij heeft mij ook laten zien dat hij diverse vuurwapens in huis heeft en hij heeft mij gezegd dat hij mij kapot zou schieten. Uiteindelijk heb ik toch aangifte gedaan van het wapenbezit van [Y.]. Dat heeft geleid tot in beslagname van wapens. [Y.] heeft ook mijn vriend [Z.] met een pistool bedreigd. (…) Door de handelwijze van [Y.] ben ik zo bang geworden dat ik niet meer in mijn woning durf te komen.”
4.6.7. De heer [B.], politie-ambtenaar, verklaarde als getuigen onder meer:
“Op enig moment is er aangifte gedaan door [X.] van bedreiging met een vuurwapen. Er is toen ook een huiszoeking geweest bij [Y.]. Er is toen een houder met patronen in beslag genomen alsmede een loop van een geweer. (…) In feite ben ik van mening dat wanneer je een conflict hebt met [Y.], dit niet meer overgaat. Zelf zou ik niet naast [Y.] willen wonen.”
4.6.8. Uit het proces-verbaal van aangifte door [Z.] dd. 12 oktober 2002 blijkt:
“Medio de tweede helft van augustus 2002 was ik bij (…) [A.] (hof: [X.]) op bezoek. Ik stond toen in de vroege middag te praten met zijn buurman, [Y.]. (…) Ik zag toen dat [Y.] naar de slaapkamer liep en even later terugkwam. Ik hoorde toen dat hij zei: “Kijk eens hier, kijk eens hier”. Ik zag toen dat hij een revolver tegen mijn buik hield. (…) Toen hij me die revolver op mijn buik richtte schrok ik behoorlijk. Verder liet hij mij een plastic zak zien, waarin veel munitie zat.”
4.6.9. Naar het oordeel van het hof levert reeds het bezit van vuurwapens (waarvoor kennelijk geen vergunning bestond) en het tonen daarvan aan derden door [Y.] (ook als er op het moment van tonen nog geen bedreiging van uitgaat) in beginsel (behoudens bijzondere omstandigheden die hier niet zijn gebleken) een zodanig ernstig tekortkomen op, dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. [Y.] wist, althans had moeten begrijpen dat zijn handelwijze door derden als een stoornis van hun woongenot aangemerkt zou kunnen worden. De handelwijze van [Y.] kan niet als van geringe betekenis worden afgedaan. Daarvoor zijn vuurwapens te angstaanjagend.
Een en ander geldt temeer in de onderhavige situatie van animositeit tussen [Y.] en [X.], waaraan in de beleving van [X.] geen einde komt en die [Y.] ook niet weet te beëindigen. Het hof twijfelt er niet aan dat [X.] met recht zo bang is geworden van zijn buurman, mede in het licht van diens reputatie en zijn bezit van vuurwapens en munitie, dat hij niet durfde terug te keren in zijn woning. Deze angst wordt nog versterkt door de reeks van voorvallen van plagerijen en vernielingen die [X.] ondervond en de mishandeling door [Y.] van de heer [Z.] op 18 oktober 2002. Niet ter zake doet of bewezen kan worden dat de plagerijen en vernielingen zijn toe te schrijven aan [Y.]. Waar het op aankomt is dat [X.] een en ander als zodanig heeft ervaren en redelijkerwijs zo heeft kunnen ervaren. Deze ervaringen, met name die van angst, kunnen worden toegerekend aan [Y.]. WRM mocht daar niet aan voorbijgaan.
4.6.10. WRM had moeten beseffen dat de geschillen tussen [X.] en [Y.] niet anders oplosbaar waren dan verhuizing van één van de twee, waarbij de verhuizing van [Y.] het meest voor de hand ligt gelet op zijn vuurwapenbezit. Nu WRM heeft nagelaten passende maatregelen te nemen – hetzij de ontruiming van [Y.], hetzij het aanbieden van passende vervangende woonruimte voor [X.] – schiet zij jegens [X.] tekort in de nakoming van de overeenkomst. Dit tekortschieten oordeelt het hof zodanig ernstig dat zij van [X.] geen huurbetaling kan verlangen.
4.7. WRM heeft in grief 6 nog een beroep gedaan op een schadebeperkingsplicht van [X.] en in grief 3 op de onbegrijpelijkheid van de passage ‘zolang de situatie nog voortduurt’.
4.7.1. [X.] had, zo stelt WRM, de huurovereenkomst dienen op te zeggen dan wel ontbinding daarvan moeten vragen. Dit beroep wordt verworpen. Het onbetaald laten van de huur (in plaats van opzeggen) strekte er mede toe, zo blijkt uit de correspondentie tussen partijen, WRM te bewegen om een andere huurwoning aan te bieden. Inderdaad had het op de weg van WRM gelegen een andere woning aan te bieden in het zich hier voordoende geval waarin zij niet bereid was een ontbindingsprocedure tegen [Y.] aanhangig te maken. Tegen deze achtergrond kan WRM [X.] niet tegenwerpen dat hij de huur niet heeft opgezegd.
4.7.2. Dit komt anders te liggen nádat [X.] zelf andere woonruimte had gevonden. Daarmee doelt het hof dan op definitieve woonruimte, dus niet de tijd dat hij bij derden of in zijn camper verbleef. Immers ook van hem kan worden verlangd dat hij meewerkt aan het vinden van een oplossing. Vanaf het moment van de verhuizing (metterwoon) is [X.] weer huur (en wel de volle huurprijs; voor de woning aan de [adres] kan geen huursubsidie meer worden verkregen) verschuldigd, tenzij hij de huur van de woning [adres] tegen die verhuisdatum zou hebben opgezegd, maar dit heeft hij niet gedaan. Over zijn verhuizing heeft [X.] geen inlichtingen verschaft.
4.7.3. Bij het vorenstaande dient voorts in aanmerking te worden genomen dat de door WRM te treffen maatregelen, zo die zouden zijn genomen, enige tijd in beslag zou hebben genomen alvorens deze geëffectueerd zouden zijn. Gedurende deze tijd zou [X.] de huur verschuldigd zijn gebleven. Zodanig tijdsverloop kan aan WRM niet worden toegerekend. Het hof is daarom van oordeel dat enerzijds de vordering van WRM tot betaling van de huurachterstand tot en met juni 2003 ad
€ 526,73 niet verschuldigd is, maar anderzijds dat hetgeen [X.] tot en met juni 2003 heeft betaald, niet onverschuldigd is betaald.
4.8. Vorenstaande leidt ertoe dat de afzonderlijke grieven verder geen bespreking behoeven. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd en de vorderingen van WRM dienen te worden afgewezen, met uitzondering van de huur over de periode vanaf de verhuizing van [X.] tot 9 februari 2005. Voor de toewijzing van buitengerechtelijke kosten is geen plaats nu niet is gebleken van kosten die niet zijn gemaakt dan ter voorbereiding en instructie der zaak. WRM zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en in zoverre opnieuw recht doende:
veroordeelt [X.] tot betaling aan WRM van de huur over de periode vanaf zijn verhuizing metterwoon naar een andere woning tot 9 februari 2005, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum tot de dag der voldoening;
veroordeelt WRM in de kosten van het geding aan de zijde van [X.] gevallen, tot op heden begroot op
€ 408,- voor salaris gemachtigde;
€ 244,- voor vast recht hoger beroep;
€ 1.788,- voor salaris procureur,
op de voet van het bepaalde in artikel 234 Rv Pro te voldoen aan de griffier van het hof;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 12 september 2006.