ECLI:NL:HR:1992:ZC0719 - Hoge Raad - Ontbinding huurovereenkomst wegens onrechtmatige overlast...

Uitspraak

16 oktober 1992
Eerste Kamer
Nr. 14.764
EB

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiser]
wonende te [woonplaats 1] ,
EISER tot cassatie,

advocaat: Mr. J. Groen,

t e g e n

[verweerder] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
VERWEERDER in cassatie,
niet verschenen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Eiser tot cassatie - verder te noemen [eiser] - heeft bij exploit van 30 mei 1988 verweerder in cassatie - verder te noemen [verweerder] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Leiden.

Nadat [verweerder] tegen de door [eiser] ingestelde vorderingen, die in cassatie niet meer van belang zijn, verweer had gevoerd en in reconventie gevorderd had ontbonden te verklaren, althans te ontbinden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de voorkamer op de parterre van het pand [a-straat 1] te [woonplaats 1] met ontruiming daarvan, heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis van 12 april 1989 in reconventie [verweerder] toegelaten getuigenbewijs te leveren.

Bij eindvonnis van 21 maart 1990 heeft de Kantonrechter in reconventie de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per eind maart 1990 ontbonden en ontruiming van het gehuurde bevolen.

Tegen laatstgenoemd vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage en gevorderd, met vernietiging van het bestreden vonnis voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen per eind maart 1990 gehandhaafd blijft en voorts te bepalen dat [verweerder] zal dienen te gehengen en te gedogen dat [eiser] opnieuw de voorkamer op de parterre aan voormeld pand zal betrekken en bewonen.
Bij vonnis van 13 maart 1991 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis, voor zover in reconventie gewezen, bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen [verweerder] is verstek verleend.

[eiser] heeft zijn zaak doen toelichten door zijn advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Koopmans strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.

[verweerder] heeft ontbinding gevorderd van de tussen hem als verhuurder van een kamer en [eiser] als huurder daarvan bestaande huurovereenkomst, zulks op grond van ernstige overlast door [eiser] aangedaan aan bewoners van andere kamers in het pand, die eveneens huurders van [verweerder] zijn. Voormelde huurovereenkomst behelst niet een uitdrukkelijk beding waarbij de huurder de verplichting is opgelegd geen overlast of hinder aan medehuurders of omwonenden toe te brengen.
De Kantonrechter en de Rechtbank hebben deze vordering toegewezen. Hiertegen richt zich het middel.

3.2.1 Het eerste onderdeel strekt ten betoge dat, bij gebreke van een uitdrukkelijk in de overeenkomst neergelegde verplichting voor de huurder zich van inbreuk op het woongenot van medehuurders te onthouden, een door [eiser] gepleegde inbreuk op het woongenot van medehuurders geen wanprestatie jegens [verweerder] kan opleveren.
Ter ondersteuning van dit standpunt doet de toelichting op dit onderdeel een beroep op rechtspraak van de Hoge Raad, in het bijzonder HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495. Deze rechtspraak verdient echter heroverweging.

3.2.2 Vooropgesteld dient te worden dat een huurder van woonruimte niet op een wijze die volgens art. 6:162 BW Pro onrechtmatig is overlast mag bezorgen aan omwonenden. Indien de huurder deze verplichting niet nakomt, kunnen de omwonenden de huurder op die grond aanspreken. Zulks geldt ook wanneer de omwonenden huurder van woonruimte van dezelfde verhuurder zijn.

3.2.3 In afwijking van hetgeen is beslist in het arrest van 24 juni 1960 - welke beslissing, zoals in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 3 is vermeld, van meet af aan in de doctrine kritiek heeft ondervonden en in de lagere rechtspraak veelvuldig niet wordt gevolgd - moet thans worden aangenomen dat een huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden, tevens tekortschiet in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder.

Zulks vloeit reeds voort uit tekst en strekking van art. 7A:1596 onder 1°. Niet valt in te zien waarom een verplichting om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken uitsluitend zou zien op zorg voor de gehuurde zaak zelf en niet op zorg voor de woonomgeving. Dit klemt in de huidige tijd des te meer, omdat, zoals in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 4, tweede alinea, is uiteengezet, bewoners over het algemeen sterker dan vroeger voor de kwaliteit van hun woongenot afhankelijk zijn van het gedrag van omwonenden.

Voorts is deze opvatting bevredigend met het oog op de belangen van huurder en verhuurder. Wat betreft de huurder valt erop te wijzen dat het voor hem van belang is dat de verhuurder onder omstandigheden de medehuurder die onrechtmatig overlast bezorgt, tot ontruiming kan dwingen. Een rechterlijk verbod met dwangsom tot het verder bezorgen van overlast op vordering van de huurder zal immers in de praktijk niet altijd bewerkstelligen dat de overlast voortaan achterwege blijft. In een aantal gevallen zal dit resultaat dan ook slechts kunnen worden bereikt indien de betrokken huurder tot ontruiming van het gehuurde wordt gedwongen. In beginsel is voor een daartoe strekkende vordering van een medehuurder of een andere omwonende geen plaats wegens de daaraan verbonden complicaties, daar immers de huurovereenkomst in stand blijft.

Wat betreft de verhuurder valt op te merken dat overlast van een huurder jegens omwonenden ook zijn belangen raakt. Omwonenden die overlast ondervinden van gedragingen van een huurder, waaraan deze niet in der minne een einde wil maken, zullen zich veelal tot de verhuurder wenden met het verzoek - ingeval zij huurder zijn met een beroep op het hun toekomende huurgenot - stappen te nemen om de overlast te doen eindigen. Alsdan zal voor hem op grond van de redelijkheid en billijkheid jegens zijn huurders resp. op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens andere omwonenden een verplichting kunnen bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen. Een effectieve wijze van beëindiging bestaat in ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde.

De hiervoor aanvaarde opvatting strookt ook met de huidige maatschappelijke opvattingen, zoals mede blijkt uit de omstandigheid dat in vele huurovereenkomsten een beding wordt opgenomen dat de huurder jegens de verhuurder verplicht is niet onrechtmatig overlast aan omwonenden te bezorgen.

Opmerking verdient tenslotte dat op overeenkomstige gronden ook voor de toepassing van art. 7A:1623e onder 1° moet worden aangenomen dat de huurder zich jegens de verhuurder niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, indien hij aan omwonenden onrechtmatig overlast bezorgt, hetgeen toewijzing van de in dit artikel bedoelde vordering kan rechtvaardigen.

3.2.4 Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het onderdeel tevergeefs is voorgesteld.

3.3 Het tweede onderdeel dat inhoudt dat de overlast niet zo ernstig is dat deze, het woonbelang van [eiser] in aanmerking genomen, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, richt zich tegen een aan de rechter die over de feiten oordeelt voorbehouden waardering van feitelijk aard, die niet onbegrijpelijk is en in cassatie niet verder kan worden onderzocht. Het onderdeel faalt mitsdien.

4. Beslissing

De Hoge Raad: verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op nihil.

Dit arrest is gewezen door de vice-president Martens als voorzitter en de raadsheren Bloembergen, Mijnssen, Neleman en Heemskerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Davids op
16 oktober 1992.

Ontbinding huurovereenkomst wegens onrechtmatige overlast door huurder aan medehuurders

Uitspraak