Uitspraak
C0601290/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 29 mei 2007,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats], hierna: “[X.]”,
appellante bij exploot van dagvaarding van 12 oktober 2006,
procureur: mr. C.E.M. Renckens,
tegen:
de stichting TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,
gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: “Tiwos”,
geïntimeerde bij voormeld exploot,
procureur: mr. J.M.G.A. Sengers,
op het hoger beroep van de door de rechtbank Breda, sectie kanton, locatie Tilburg, gewezen vonnissen van 7 juni 2006 (de appeldagvaarding vermeldt abusievelijk 24 mei 2006) en 13 september 2006 tussen Tiwos als eiseres en [X.] als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen met zaak/rolnummer 378441 -CV-02-8292 [hof: bedoeld zal zijn nummer 378441-CV-05-8292].
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. In de appeldagvaarding, met 1 productie, heeft [X.] drie grieven aangevoerd tegen de vonnissen waarvan beroep. Zij heeft geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Tiwos zal afwijzen, met veroordeling van Tiwos in de proceskosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Tiwos de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de vonnissen waarvan beroep, met veroordeling van [X.] in de proceskosten in hoger beroep.
Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichting, zoals vermeld in appeldagvaarding.
4. De beoordeling:
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
[X.] huurt sedert 1998 van Tiwos de woning met schuur gelegen aan het [adres], [woonplaats] (de “woning”), met als bestemming woonruimte.
Op 4 oktober 2005 heeft de Politie Midden & West Brabant, district Tilburg, tijdens de actie ‘Tweety’, gericht tegen hennep- kwekerijen in de wijk [wijknaam], in de schuur bij de woning van [X.] een hennepkwekerij aangetroffen, met onder meer (tenminste) 90 hennepplanten en 8 assimilatielampen van 600 Watt ieder.
Essent Netwerk bv (“Essent”) heeft op 4 oktober 2005 geconstateerd dat de verzegeling van de aansluitkast was verbroken en dat daarin een illegale aansluiting was aangebracht die rechtstreeks, buiten de elektrameter om, was verbonden met een verdeelinrichting ten behoeve van de hennepkwekerij. Essent heeft op 7 oktober 2005 aangifte van diefstal van elektriciteit gedaan.
Tiwos heeft op 4 oktober 2005 een brief aan [X.] uitgereikt met voor zover hier van belang de volgende inhoud:
Vandaag is er in uw woning een hennepkwekerij opgerold. Wij zijn hiervan ooggetuige geweest. In de algemene huurvoorwaarden behorende bij de huurovereenkomst die wij met u hebben gesloten staat: “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld”. Door het houden van een hennepkwekerij in de woning die u van ons huurt, heeft u niet alleen gehandeld in strijd met de huurovereenkomst die u heeft met Tiwos, maar hebt u ook uzelf en omwonenden ernstig in gevaar gebracht. Een hennepkwekerij verhoogt de risico’s op brand, waterschade en veroorzaakt stankoverlast. U heeft zich schuldig gemaakt aan ernstige wanprestatie. Wij sommeren u om met onmiddellijke ingang, doch uiterlijk binnen twee weken na dagtekening van deze brief de kwekerij en alle materialen die daarbij horen te ruimen en de schade aan de woning te herstellen. Wij zullen dit controleren. Verder zullen wij hetgeen wij gezien hebben, leggen naast de constateringen van Essent en politie en gezamenlijk behoordelen welke consequenties deze wanprestatie heeft voor de huurovereenkomst die u met Tiwos heeft.
(…)
Met ingang van 1 november 2005 is Tiwos toegetreden tot het Convenant Aanpak Hennepteelt (het “Convenant”). Waarbij verder partij zijn de gemeente [gemeentenaam], de Politie Midden & West Brabant, Essent en de in [plaatsnaam] actieve woningcorporaties. In het bij dit Convenant behorende Uitvoeringsplan d.d. 14 oktober 2005 is de beleidslijn van de aangesloten woningcorporaties voor zover hier van belang als volgt geformuleerd:
Beëindiging huurovereenkomst
Bij constatering van een hennepkwekerij wordt er door de woningcorporaties te allen tijde overgegaan tot beëindiging van de huurovereenkomst. Alleen in schrijnende gevallen, individueel en situationeel door de afzonderlijke woningcorporaties te bepalen, kan er door een woningcorporatie worden besloten tot een schriftelijke ingebrekestelling en voortzetting van de verhuur onder nadere voorwaarden. Recidive op hennepteelt en/of gevaarzetting leidt hoe dan ook tot huurbeëindiging. De rapportage van de politie geeft uitsluitsel over de recidive. De rapportage van Essent Netwerk bv geeft uitsluitsel over de gevaarzetting (i.c. brandgevaar, gevaar voor derden zoals elektrocutie).
(…)
Afweging 2e kans bij uitzondering
Zoals aangegeven kan in schrijnende gevallen, individueel en situationeel door de afzonderlijke woningcorporatie te bepalen, er door een woningcorporatie worden besloten tot een schriftelijke ingebrekestelling en voortzetting van de verhuur onder nadere voorwaarden. Dit kan middels de voortzetting van de bestaande huurovereenkomst met nadere voorwaarden, zoals woonbegeleiding door Traverse of herhuisvesting elders met een nieuwe huurovereenkomst inclusief woonbegeleiding door Traverse. Worden deze nadere voorwaarden door de huurder niet geaccepteerd, dan volgt alsnog de procedure tot ontbinding en ontruiming. (…)
Geen 2e kans mogelijk:
Recidive op telen van hennep
Woning wordt niet feitelijk bewoond en slechts gebruikt voor telen van hennep;
Gevaarzetting (door aftappen van stroom vóór de meter en/of een te grote belasting van het energienet en/of door gevaarzetting anderszins.
Misschien 2e kans (indicatief):
Zeer kleine hoeveelheid hennepplanten (boven de strafrechtelijke norm van 5 planten);
Geen historie van overlast naar derden (…);
Schrijnende situatie (gezin met kinderen/ gehandicapten);
Aanwijzingen voor overmacht of pressie van buitenaf;
Meervoudige problematiek in het gezin (schulden; betrokkenheid van andere hulpverlenende instanties);
Motivatie om tot verandering te komen.
(…)
Natraject & nazorg
(…)
De huurder waarvan het contract is ontbonden mag zich voor een andere woning inschrijven via ‘Woning in Zicht’, er is geen sprake van uitsluiting van de woningmarkt. Maar er zijn 2 bindende voorwaarden: 1. Na inschrijving kan geen gebruik worden gemaakt van de urgentieregeling. 2. Een huurder die al langere tijd staat ingeschreven als woningzoekende en daardoor grote kans maakt om snel een nieuwe woning te krijgen moet alsnog een wachttijd van 2 jaar wachten alvorens hij in aanmerking komt voor een nieuwe woning. Hiertoe wordt een registratie opgezet bij ‘Woning in Zicht’. De corporaties verstrekken informatie over huurders waarvan het huurcontract is ontbonden ten behoeve van deze registratie aan ‘Woning in Zicht’. Indien huurders na verloop van tijd voor een nieuwe woning in aanmerking willen komen dienen eerst alle schulden afbetaald te zijn of een betalingsregeling te zijn getroffen.
(…)
Bij brief van 28 november 2005 heeft de advocaat van Tiwos aan [X.] bericht dat zij op grond van de ontdekking van de hennepkwekerij over zal gaan tot het vorderen van ontbinding en ontruiming en heeft zij [X.] in de gelegenheid gesteld vrijwillig de huur te beëindigen en te ontruimen. [X.] heeft de huurovereenkomst niet vrijwillig beëindigd.
Tiwos heeft bij exploot van dagvaarding van 7 december 2005 gevorderd:
ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de woning;
veroordeling van [X.] tot ontruiming van de woning, met machtiging deze ontruiming zonodig zelf te doen bewerkstelligen;
met veroordeling van [X.] in de proceskosten.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 7 juni 2006 Tiwos opgedragen inlichtingen te verschaffen omtrent het door haar met betrekking tot hennepkwekerijen in de wijk [wijknaam] tot 1 november 2005 gevoerde beleid en heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 13 september 2006 de vorderingen van Tiwos toegewezen en [X.] in de proceskosten verwezen.
[X.] kan zich niet met deze vonnissen verenigen en komt daarvan in hoger beroep.
Het hof zal de tegen de vonnissen waarvan beroep aangevoerde grieven achtereenvolgens bespreken.
Grief 1 luidt als volgt:
Ten onrechte heeft de Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg geoordeeld dat Tiwos slechts een niet-bestendig beleid, respectievelijk een niet-consistente beleidsuitvoering voerde en dat huurder op basis van dat niet-bestendig beleid, en een niet-consistente beleidsuitvoering niet het gerechtvaardigd vertrouwen kon hebben dat ook in gevaarzettende situaties geen ontbinding en ontruiming gevorderd zou worden.
Met deze grief betoogt [X.] dat zij op grond van het door Tiwos tot 4 oktober 2005 feitelijk gevoerde beleid gerechtvaardigd erop kon vertrouwen dat Tiwos na ontdekking van de hennepkwekerij in haar woning niet zou overgaan tot het vorderen van ontbinding en ontruiming (een ‘rode kaart’), maar zou volstaan met een schriftelijke waarschuwing (een ‘gele kaart’).
De kantonrechter heeft - nadat hij Tiwos in de gelegenheid had gesteld het op dit punt gevoerde beleid nader toe te lichten – beslist dat [X.] aan de ‘ontruimingspraktijk’ in de wijk [wijknaam] vóór 4 oktober 2005 niet het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat het aantreffen van een gevaarzettende hennepkwekerij geen ernstigere gevolgen zou hebben dan een waarschuwing: het aantal vóór 4 oktober 2005 in de wijk [wijknaam] aangetroffen hennepkwekerijen is daarvoor te gering geweest, terwijl bovendien niet in alle gevaarzettende situaties van actie is afgezien, aldus de kantonrechter.
[X.] komt op tegen dit oordeel en voert daartoe de volgende omstandigheden aan (in onderdelen aangeduid a tot en met f):
tot 4 oktober 2005 was er sprake van een duidelijk gedoogbeleid in de wijk [wijknaam], in die zin dat na de eerste ontdekking van een hennepkwekerij niet direct tot ontbinding en ontruiming werd overgegaan;
Tiwos heeft tot de actie van 4 oktober 2005 in de wijk [wijknaam] dit gedoogbeleid gevoerd; dit blijkt uit het geval [Y.] ([adres]) uit september 2003 en het geval [Z.] ([adres]) uit maart 2005: in beide gevallen is een gevaarzettende hennepkwekerij aangetroffen en is volstaan met een ‘gele kaart’;
ook het geringe aantal ontdekte hennepkwekerijen vóór 4 oktober 2005 wijst op een gedoogbeleid;
in het arrest van dit hof van 24 mei 2005 (‘Derrez ca Weller Wonen’, rolnr. C0400095) is het vereiste geformuleerd dat de woningcorporatie een voor huurders kenbaar niet-gedoogbeleid voert; tot 4 oktober 2005 is daarvan geen sprake;
ook uit het vonnis van de kantonrechter Tilburg van 9 november 2005 (‘Tiwos ca Van de Ven’, zaaknr 356710, in r.o. 3.6) blijkt dat Tiwos in 2005 nog het beleid voerde dat na ontdekking van een hennepkwekerij werd volstaan met een waarschuwing in het geval er geen gevaarzetting op het punt van de elektriciteitsvoorziening kon worden vastgesteld;
in het geval van een eveneens op 4 oktober 2005 ontdekte hennepkwekerij heeft de kantonrechter Tilburg in zijn vonnis van 12 april 2006 (zaaknr 378388) vastgesteld dat Tiwos niet vóór 4 oktober 2005 bekend heeft gemaakt dat zij een strenger beleid ging voeren.
Het hof oordeelt hieromtrent als volgt.
Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of, en zo ja, welk beleid Tiwos tot 4 oktober 2005 in de wijk [wijknaam] heeft gevoerd ten aanzien van hennepkwekerijen. Tiwos heeft in eerste aanleg, in de akte van 21 juni 2006, aangegeven dat ná de brand in de [adres], vanaf 1 maart 2004 tot 4 oktober 2005 in totaal drie hennepkwekerijen in [wijknaam] zijn aangetroffen ([adres A.], [adres B.] en [adres C.]). Bij twee van deze drie huurders is volstaan met een ‘gele kaart’ omdat er geen sprake was van gevaarzetting, één huurder heeft de huur vrijwillig beëindigd. [X.] heeft aangevoerd dat er in dit tijdvak nog een vierde hennepkwekerij is aangetroffen, te weten bij [Z.] ([adres]) in maart 2005, alsmede dat in twee van deze vier gevallen een ‘gele kaart’ is uitgereikt, terwijl er sprake was van gevaarzetting, te weten bij [A.] ([adres B.]) en bij [Z.]. Tiwos heeft dit verder niet gemotiveerd bestreden.
Naar het oordeel van het hof is genoegzaam vast komen te staan dat Tiwos ook vóór 4 oktober 2005 het exploiteren van hennepkwekerijen in haar huurwoningen nimmer heeft gedoogd. Immers, in alle naar voren gebrachte gevallen is daadwerkelijk opgetreden en is de kwekerij geruimd. In geschil is of Tiwos tussen 1 maart 2004 en 4 oktober 2005 een duidelijk sanctiebeleid voerde – en zo ja – wat dit sanctiebeleid dan inhield.
Het hof concludeert dat er in dit tijdvak nog geen sprake was van een uitgekristalliseerd sanctiebeleid, alleen al omdat het aantal ontdekte hennepkwekerijen daartoe te gering was. Wel is genoegzaam gebleken dat Tiwos ná 1 maart 2004 de op te leggen sancties heeft aangescherpt en het uitgangspunt is gaan hanteren dat in geval van gevaarzettende hennep- kwekerijen, in het bijzonder wanneer sprake is van het illegaal aftappen van elektriciteit, in beginsel een ‘rode kaart’ wordt gegeven. In zoverre kan van een vast sanctiebeleid worden gesproken. Eveneens is echter gebleken dat dit sanctiebeleid vóór 4 oktober 2005 nog niet tot een consequente ontruimingspraktijk heeft geleid, althans niet in de wijk [wijknaam].
Het beroep van [X.] op gerechtvaardigd vertrouwen dat tot 4 oktober 2005 de sanctie op het (voor de eerste keer) exploiteren van een hennepkwekerij (ongeacht de omvang) beperkt zou blijven tot een ‘gele kaart’, ook indien er sprake is van illegaal aftappen van elektriciteit, dient tegen deze achtergrond te worden beoordeeld.
Naar het oordeel van het hof bestaat er onvoldoende grond voor het aannemen van een dergelijk gerechtvaardigd vertrouwen. Daarbij wordt allereerst in aanmerking genomen dat het beleid van Tiwos op het gebied van hennepkwekerijen in haar huurwoningen in het tijdvak tot 1 november 2005 in ontwikkeling was en dat deze beleidsontwikkeling na de brand in de [adres] (dat wil zeggen: vanaf 1 maart 2004) in elk geval gericht was op het sanctioneren (en daardoor terugdringen) van gevaarzetting als gevolg van hennepkwekerijen. Voor huurders van Tiwos was deze beleidsontwikkeling ook kenbaar - bijvoorbeeld uit persberichten over de operatie Sinbad in de omgeving van de [adres] in juni 2004 - aangezien ná 1 maart 2004 in andere wijken van [plaatsnaam], ook door Tiwos, inmiddels strenger werd opgetreden tegen hennepkwekerijen.
Onder deze omstandigheden mocht [X.] aan de twee door haar genoemde gevallen ([Z.] en [A.]) - het geval [Y.] (Lijsterstraat 64) betreft het tijdvak vóór 1 maart 2004 zodat daaraan gelet op de ontwikkelingen nadien geen betekenis toekomt – waarin ondanks de aanscherping van het sanctiebeleid in geval van gevaarzetting is volstaan met een ‘gele kaart’, niet het vertrouwen ontlenen dat het exploiteren van een gevaarzettende hennepkwekerij nimmer tot een zwaardere sanctie (een ‘rode kaart’) zou leiden.
Een dergelijk vertrouwen kan naar het oordeel van het hof in beginsel wél gerechtvaardigd zijn, indien er geen sprake is van gevaarzetting, te weten in het geval van een hennepkwekerij van geringe omvang waarbij niet illegaal elektriciteit wordt afgetapt. Tot 4 oktober 2005 was het voor huurders immers onvoldoende kenbaar dat Tiwos ook op deze gevallen met een ‘rode kaart’ zou reageren, zonder mogelijkheid voor een tweede kans. Deze situatie doet zich bij [X.] echter niet voor, nu vaststaat dat door haar illegaal elektriciteit werd afgetapt ten behoeve van de hennepkwekerij.
De beslissing van het hof is in lijn met de door [X.] aangehaalde uitspraak van dit hof van 24 mei 2005, nu hiervoor is vastgesteld dat Tiwos een consequent niet-gedoog beleid heeft gevoerd, en met de uitspraken van de kantonrechter te Tilburg van 9 november 2005 en 12 april 2006, waarop [X.] een beroep heeft gedaan.
Van handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel of het rechtszekerheidsbeginsel, zoals door [X.] gesteld, is naar het oordeel van het hof, in het licht van het voorgaande, geen sprake.
Grief 1 faalt derhalve in alle onderdelen.
Met grief 2 stelt [X.] aan de orde in hoeverre haar gedragingen een tekortkoming opleveren die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij voert daartoe aan dat een hennepkwekerij met 90 planten niet een dergelijke ernstige tekortkoming oplevert, waarbij in aanmerking dient te worden genomen dat de elektravoorziening was berekend op een hoger verbruik, aangezien zij in 2003 krachtstroom had laten aanleggen.
Het hof is van oordeel dat [X.] door het exploiteren in de woning van een hennepkwekerij met een omvang als door de politie geconstateerd ernstig is tekortgeschoten in de verplichting zich ten aanzien van het gebruik van deze woning als een goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW Pro) en in de verplichting de woning volgens haar bestemming te gebruiken (art. 7:214 BW Pro). Deze ernstige tekortkomingen rechtvaardigen (in beginsel) de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Immers, het exploiteren van een hennepkwekerij van een meer dan geringe omvang – zoals hier het geval is - in een woning heeft een gevaarzettend karakter (brandrisico), waarbij mede in aanmerking wordt genomen dat de elektriciteitsmeter was gemanipuleerd.
Hierop stuit grief 2 af.
Grief 3 betreft de vraag of de persoonlijke omstandigheden van [X.] in de weg staan aan ontbinding van de huurovereen- komst en de ontruiming. Zij voert daartoe aan dat zij leeft van een WAO-uitkering in verband met een chronische long- aandoening en hoofdpijn aanvallen als gevolg van de ziekte van Horton. Zij is een alleenstaande moeder met een zoon van 12 jaar oud (begin 2006). In de buurt geniet zij mantelzorg. Subsidiair voert zij aan dat zij wegens haar schrijnende persoonlijke situatie in aanmerking komt voor een ‘tweede kans’. Meer subsidiair voert zij aan – met een beroep op een door het hof in kort geding gewezen arrest van 16 augustus 2005 - dat voor uitsluiting gedurende twee jaren van toewijzing van een andere huurwoning via ‘Woning in Zicht’ geen redelijke en objectieve rechtvaardiging kan worden gevonden in het Convenant, nu dit niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen.
Aan de door [X.] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, rekening houdende met haar woonbelang en dat van haar inwonende, minderjarige zoon, komt - afgezet tegen de ernst van de tekortkoming - niet een zodanig gewicht toe dat de gevorderde ontbinding en ontruiming op die grond niet gerechtvaardigd is. Daarvoor zou in geval van (ernstig) tekortschieten door een huurder zoals hier aan de orde slechts in uitzonderlijke situaties (zoals die waarin een huurder zodanig onevenredig zwaar wordt getroffen door de ontruiming dat een redelijk handelend verhuurder daartoe niet kan overgaan, vergelijk Hof Den Bosch 7 nov. 2007, Prg. 2007,49) aanleiding bestaan.
Het ontstaan van een dergelijke uitzonderlijke situatie acht het hof hier niet aannemelijk. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat [X.] niet aannemelijk heeft gemaakt dat het onmogelijk zal zijn (voor haar handicap passende) andere woonruimte te vinden en dat hierdoor na ontruiming voor haar of voor haar inwonende zoon een noodtoestand zal ontstaan. Evenmin heeft zij aannemelijk gemaakt dat haar gezondheidstoestand zodanig is dat een verhuizing tot onaanvaardbare (medische) gevolgen zou leiden. Aan de omstandigheid dat als gevolg van de ontruiming de mogelijkheid mantelzorg in de directe omgeving te ontvangen verloren zal gaan, komt onvoldoende gewicht toe tegenover de ernst van de tekortkoming.
Voor het geven van een ‘tweede kans’ overeenkomstig het met ingang van 1 november 2005 op grond van het Convenant gevoerde beleid bestaat naar het oordeel van het hof geen aanleiding. In het Convenant is immers uitdrukkelijk vastgelegd dat geen ‘tweede kans’ wordt geboden in geval van gevaarzetting als gevolg van het illegaal aftappen van stroom. Het beroep van [X.] op de situatie van [B.] (bij wie op 4 oktober 2005 eveneens een hennepkwekerij in de woning is aangetroffen) gaat niet op. Allereerst verschillen de persoonlijke omstandigheden: [B.] had een baby van ca 17 maanden. In de tweede plaats berust het bieden van een ‘tweede kans’ op een individuele en situationele waardering van de persoonlijke omstandigheden van ieder afzonderlijk geval. Het hof acht de persoonlijke omstandigheden van [X.] niet van dien aard dat toepassing van het beleid inzake een ‘tweede kans’ is aangewezen.
Voor de invoering van een wachttijd van twee jaren voor het kunnen verkrijgen van een nieuwe huurwoning via ‘Woning in Zicht’ bestaat ten slotte een redelijke en objectieve rechtvaardiging. Immers, de aan [X.] opgelegde civielrechtelijke sanctie zou vrijwel iedere zin ontberen indien zij zonder wachttijd meteen over een andere woning kon beschikken. [X.] heeft verder niet onderbouwd waarom deze in het Convenant vastgelegde afspraak niet zorgvuldig tot stand zou zijn gekomen, zodat het hof aan dit onderdeel van de grief voorbij gaat.
Ook grief 3 faalt dus.
Conclusie:
De grieven falen alle. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van Tiwos gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op € 248,- aan verschotten en € 894,- aan salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 29 mei 2007.