Uitspraak
C0600146/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 18 september 2007,
gewezen in de zaak van:
1. [A.],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen: [A.] jr.,
2. [B.],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen: [B.]sr.,
appellanten bij exploot van dagvaarding van 12 december 2005,
samen te noemen: [C.] c.s.,
procureur: mr. H. Nieuwenhuizen,
tegen:
[D.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: [D.],
procureur: mr. G.H. Hermanides,
op het hoger beroep van de door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnissen van 27 januari 2005 en 1 december 2005 tussen [D.] als eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie en [C.] c.s. als gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen met zaak/rolnr. 339242/04-2854 en naar het vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch van 24 maart 2004 waarbij de zaak werd verwezen naar de sector kanton, locatie Eindhoven.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [C.] c.s. 8 grieven aangevoerd en geconcludeerd, onder verwijzing naar de appeldagvaarding, tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vordering van [D.] en tot veroordeling van [D.] om aan [C.] c.s.
€ 7.979,39 te betalen en schade te vergoeden, nader op te maken bij staat.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [D.] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In rov. 3.1 van het tussenvonnis van 27 januari 2005 overwoog de kantonrechter:
De vraag waar het in dit geding om gaat is of [D.]l de aan haar in eigendom toebehorende bovenwoning aan de [vestigingsadres E.] te [vestigingsplaats] per 1 januari 2003 tijdelijk aan [B.] sr. in gebruik heeft gegeven, zoals door [D.] gesteld dan wel dat zij deze aan [B.] sr. heeft verhuurd, zoals door [B.] sr. en jr. betoogd. In ieder geval wordt deze woning bewoond door [A.] jr. die, naar [B.] sr. en jr. stellen, deze woning op zijn beurt van [B.] sr. heeft gehuurd. Deze bovenwoning is een zelfstandige woonruimte, maar maakt samen met de bedrijfsruimte aan de [vestigingsadres F.] deel uit van één gebouw.
Het hof zal deze overweging tot uitgangspunt nemen.
Het geschil dient echter wel te worden beoordeeld tegen de achtergrond van onderhandelingen tussen partijen over de verkoop, en volgens [D.] zelfs verkoop aan [B.] sr., van de het pand [vestigingsadres E.] en [vestigingsadres F.].
4.2. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter [C.] c.s. belast met het bewijs van de huur-overeenkomst. In het eindvonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst niet bewezen geoordeeld en onder meer [C.] c.s. tot ontruiming veroordeeld onder vaststelling van een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking.
4.3. Grief 1 keert zich niet tegen een beslissing van de kantonrechter en kan dan ook niet tot een andere beslissing leiden, maar tegen de opgave van het procesverloop. Verzuimd is twee wel genomen aktes te vermelden. Het hof zal deze aktes tot de processtukken rekenen.
4.4. De grieven 2 tot en met 5 keren zich tegen de overwegingen van het tussenvonnis. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Kennelijk voelen [C.] c.s. zich bezwaard doordat de kantonrechter hen met bewijs heeft belast. De vordering had aanstonds afgewezen moeten worden, zo begrijpt het hof de opvattingen van [C.] c.s. En als er al een bewijsfase moet volgen dan is het [D.] die zou moeten bewijzen dat [C.] c.s. zonder recht of titel in het pand verblijven.
4.4.1. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [C.] c.s. met het bewijs van het bestaan van een huurovereenkomst belast dienen te worden. Daartoe overweegt het hof als volgt.
4.4.2. In deze zaak heeft [D.] bij inleidende dagvaarding gesteld dat zij is tegemoet gekomen aan het verzoek van [C.] c.s. om over de bovenwoning voor opslag te kunnen beschikken in afwachting van de eigendomsoverdracht van de ter beschikking gestelde ruimte en de daarbij behorende bedrijfsruimte en heeft zij het bestaan van een huurovereenkomst uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist. [C.] c.s. hebben zich beroepen op het bestaan van een huurovereenkomst woonruimte. Het is aldus aan [C.] c.s. om het bestaan van hun recht te bewijzen. Voor omkering van de bewijslast ziet het hof geen aanleiding. Evenmin is het aan [D.] om het gebruik zonder recht of titel door [C.] c.s. of het niet bestaan van een huurovereenkomst te bewijzen. Uit het feit dat [D.] eigenaresse is van de betreffende woning volgt haar recht. Het is aan [C.] c.s. om hun (beter) recht te bewijzen. Grief 5 faalt om deze reden. Ten slotte neemt het hof in overweging dat er onvoldoende gronden bestonden om een huurovereenkomst voorshands voor bewezen te houden en [D.] te belasten met het tegenbewijs.
4.4.3. Anders dan [C.] c.s. in de toelichting op grief 2 stellen is voor het aannemen van de door hen gestelde eigenschappen van een huurovereenkomst: genot, tijd en prijs hier onvoldoende om voorshands het bestaan van die overeenkomst aan te nemen. [D.] heeft immers zowel de gestelde titel van die overeenkomst (huur woonruimte versus toelating voor opslag in afwachting van de eigendomsoverdracht) als de door [C.] c.s. gestelde prijs (€ 500,- per maand of éénmalige vergoeding van € 1.500,-) en de betalingstitel (huur versus gebruiksvergoeding in het kader van een koopovereenkomst) betwist.
4.4.4. Anders dan [C.] c.s. in grief 3 betogen is de gestelde verkoop van het pand (bedrijfsruimte en woning) wel degelijk relevant. [C.] c.s. hebben de onderhandelingen over de verkoop niet betwist. Tegen deze achtergrond kan niet worden ingebracht dat de stellingen van [D.] aanstonds ongeloofwaardig zijn, of niet betrokken zouden kunnen worden in de bewijswaardering, terwijl dit feit het oordeel van het hof dat de bewijslast niet moet worden omgedraaid, verstevigt.
4.4.5. Evenmin is voor het aannemen van een huurovereenkomst voldoende dat [C.] c.s. betalingen hebben gedaan die door [D.] zijn ontvangen en (zoals zij stellen, maar [D.] betwist) zonder protest zijn behouden, omdat dit protest wel is gedaan (brief van 26 juni 2003), terwijl aan het betalen van bedragen aan [D.] (van € 1.500,- per kwartaal) en het behoud daarvan niet zonder meer de gevolgtrekking kan worden verbonden dat [D.] met het aangaan van een huurovereen-komst instemt. Anders dan [C.] c.s. stellen is voor het aangaan van een huurovereenkomst genot, tijd en prijs niet voldoende, maar is tevens de wilsovereenstemming met betrekking tot de titel (het bestaansvereiste voor elke overeenkomst) van belang. [C.] c.s. kunnen door hun eenzijdige betalingen niet bewerkstelligen dat de titel gebruik voor opslag of gebruik in afwachting van afronding van de eigendomsoverdracht wordt getransformeerd in huur van woonruimte voor onbepaalde tijd. Dit zou slechts anders zijn als uit het samenstel van betaling en ontvangst een stilzwijgende huurovereenkomst kan worden afgeleid. Het is aan [C.] c.s. deze transformatie te bewijzen.
4.4.6. Ook het feit dat de zoon van [D.] in een later stadium een concept-huurovereenkomst aan [A.] jr. heeft voorgelegd kan het bestaan van een huurovereenkomst niet bewijzen, althans niet zonder nader bewijs, nu niet blijkt dat dit aanbod strekt, tot bevestiging van een eerdere huurovereenkomst. Dit aanbod is bovendien niet aanvaard.
4.4.7. De door [C.] c.s. in grief 4 genoemde jurisprudentie geeft het hof geen aanleiding voor een ander oordeel.
4.4.8. De conclusie is dan dat de grieven falen, zodat het tussenvonnis bekrachtigd zal worden.
4.5. In grief 6 beklagen [C.] c.s. zich erover dat de kantonrechter op 26 augustus 2005 de contra-enquête heeft laten doorgaan. Zij voeren daartoe aan dat [D.] verzuimd had tijdig getuigen aan te zeggen en zij als gevolg daarvan zich niet hebben kunnen voorbereiden.
4.5.1. Het hof verwerpt dit betoog omdat hetgeen aangevoerd wordt het hof ongeloofwaardig voorkomt. [C.] c.s. zijn steeds op de hoogte geweest van het verloop van de procedure. Zij waren op het moment van de contra-enquête zelf al als getuigen gehoord. In contra-enquête zijn gehoord [D.] en haar zoon, die zijdelings bij de verkoop betrokken is geweest. Bijwoning van deze getuigenverhoren vergde dan ook geen extra voorbereiding. [C.] c.s. geven ook niet aan waaruit deze voorbereiding zou hebben moeten bestaan.
4.6. Grief 7 keert zich tegen de bewijswaardering.
4.6.1. [C.] c.s. voeren aan dat de verklaring van mevrouw [G.] wel voldoende is voor het bewijs van hun stelling nu zij bevestigd heeft dat [A.] jr. de woning mocht huren. Naar het oordeel van het hof, dat de bewijswaardering geheel overdoet en daarbij wel let op hetgeen is verklaard in contra-enquête, is haar verklaring, ook niet in samenhang met die van [A.] jr. en sr., evenwel niet toereikend voor het bewijs. In de eerste plaats dient de verklaring met grote terughoudendheid te worden beoordeeld gelet op haar positie van echtgenote en moeder. Hetzelfde geldt voor de getuigenverklaringen van [A.] jr. en [B.] sr. als direct belanghebbenden en partij in deze zaak. In dit licht zijn de verklaringen afgelegd in enquête te vaag om het bewijs op te bouwen.
4.6.2. Waar het hier op aankomt is te beoordelen of het door [C.] c.s. geleverde bewijs voldoende sterk is voor een positieve beantwoording van de vraag of een overeenkomst ten titel van huur woonruimte is aangegaan. Het hof is van oordeel dat het tegenbewijs van [D.] voldoende sterk is om het geleverde (begin van) bewijs te ontzenuwen. Met name is door [C.] c.s. niet het bewijs geleverd, noch is aannemelijk geworden dat [D.], buiten het kader van de koopovereenkomst (die in haar visie in december 2002, dus voor het aangaan van de gestelde huurovereenkomst al was gesloten; over de koopprijs bestond overeenstemming) tot verhuur van de woning, los van de bedrijfsruimte heeft willen overgaan. De getuigenverklaring van [G.] biedt voor een positieve beantwoording onvoldoende aanknopingspunten, evenals overigens de verklaringen van [B.] sr. en jr. terwijl de positieve beantwoording ook niet volgt uit de verklaringen in hun samenhang beoordeeld.
4.6.3. In dit verband is van belang dat [C.] c.s. erkennen al voor de door hen gestelde huurovereenkomst in onderhandeling te zijn getreden over de verkoop, over de koopprijs enige mate van overeenstemming te hebben bereikt (de prijs van € 335.000,- leek partijen reëel) en eerst een aantal maanden later [C.] c.s. hebben aangegeven de financiering niet rond te kunnen krijgen, ook niet nadat [D.] aangaf een deel van de prijs aan [C.] c.s. te willen lenen. Het hof acht dan ook aannemelijk dat de woonruimte ter beschikking is gesteld in dit kader en niet als zelfstandige huurovereenkomst, los van deze verkoop.
4.6.4. De conclusie is dan de grief niet tot een ander oordeel kan leiden en derhalve faalt.
4.7. Grief 8 keert zich tegen de vaststelling door de kantonrechter van het bedrag waarvoor [D.] is verrijkt op € 1.250,-. [C.] c.s. vorderen ter zake € 7.979,39.
4.7.1. Bij de beoordeling van deze grief neemt het hof HR 30 september 2005, LJN AR7928, NJ 2007/154 en HR 25 juni 2004, NJ 2005/338, tot uitgangspunt. Anders dan [C.] c.s. kennelijk tot uitgangspunt nemen komen niet de waarde van de investeringen voor vergoeding in aanmerking. Voor vergoeding komt niet meer in aanmerking dan de waardevermeerdering van de onroerende zaak. Reeds hierom faalt de grief. Het had op de weg van [C.] c.s. gelegen om, in het licht van hetgeen door de kantonrechter werd overwogen en is bepaald in genoemde arresten, inzicht te geven in de op de datum van de ontruiming resterende waardevermeerdering. De vordering is mitsdien ontoereikend onderbouwd. In aanmerking nemende bovendien de aard van de gestelde verbeteringen en de periode waarin daarvan gebruik is gemaakt, is het hof van oordeel dat, zoal de grondslag ongerechtvaardigde verrijking in aanmerking kan worden genomen, het toegewezen bedrag een toereikende vergoeding vormt.
4.7.2. De grief kan mitsdien niet tot een andere beslissing leiden.
4.8. Voor zover in de slotalinea’s een grief moet worden gelezen die opkomt tegen de toegewezen uitvoerbaar verklaring bij voorraad, faalt die grief. Het hof is van oordeel dat, afwegende de belangen van partijen, de kantonrechter terecht die vordering heeft toegewezen.
4.9. [C.] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen. De vordering tot veroordeling in de nakosten wordt afgewezen nu de wet daarvoor een aparte regeling kent.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [C.] c.s., hoofdelijk, in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [D.] gevallen, tot op heden begroot op
€ 248,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris procureur, te vermeerderen met de wettelijke daarover vanaf 28 september 2007.
Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Van den Bergh en Bark–van Gink en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 18 september 2007.