Uitspraak
C0700004/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 13 november 2007,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 20 december 2006,
verder te noemen: verhuurster,
procureur: mr. M.C.J. Houben,
tegen:
[Y.], h.o.d.n. CAFÉ PLEINZICHT,
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: huurster,
procureur: mr. C.G. Bunge,
op het hoger beroep van het onder zaaknummer 453184 en rolnummer 4395/06 door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnis van 23 november 2006 tussen verhuurster als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en huurster als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven met producties heeft verhuurster 5 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen met nevenvorderingen.
2.2. Bij memorie van antwoord met producties heeft huurster de grieven bestreden.
2.3. Verhuurster heeft een akte, huurster een antwoordakte genomen.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Verhuurster verhuurt aan huurster bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van het pand aan [vestigingsadres] te [vestigingsplaats] tegen een gedurende de looptijd niet te indexeren, kale en netto huurprijs van € 726,05 per maand (op de comparitie van partijen is het bedrag van € 757,81 genoemd). Het gehuurde is bestemd voor de uitoefening van een cafébedrijf en aldus bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro.
4.1.2. Huurster exploiteert, in de vorm van een eenmanszaak, in het gehuurde een café onder de naam Café Pleinzicht.
4.1.3. Na een eerdere huurovereenkomst voor de duur van één jaar zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan voor de periode van 5 jaren, van 1 januari 1997 tot 1 januari 2002 die daarna is verlengd voor wederom 5 jaren tot 1 januari 2007.
4.1.4. Bij exploot dd. 27 december 2005 heeft verhuurster de huur opgezegd tegen 1 januari 2007 onder meer op de grond dat zij het verhuurde duurzaam in eigen gebruik wil nemen, artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en onder b BW. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Daartegen keren zich de grieven.
4.2. De omvang van de rechtsstrijd in hoger beroep.
4.2.1. De opzegging van de huurovereenkomst is mede gedaan op de grond dat de huurovereenkomst na 10 jaar is geëindigd en op de grond dat huurster zich niet als goed huurster zou hebben gedragen (het betreft geschillen over onder andere de opbrengsten van de speelautomaten en exclusieve (bier)leverantierechten). De daarop betrekking hebbende vorderingen zijn in het vonnis waarvan beroep tevens afgewezen. Tegen die beslissingen zijn geen grieven gericht.
4.2.2. In rov. 3.6 van het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, na te hebben geconstateerd dat verhuurster geen beroep had gedaan op de grond genoemd in artikel 7:296 lid 3 BW Pro, de belangenafweging, deze grond toch, ambtshalve, beoordeeld maar die afweging in het voordeel van huurster doen uitvallen. Tegen deze beslissing is evenmin gegriefd.
4.2.3. Ook de door huurster in eerste aanleg ingestelde reconventionele vordering werd afgewezen. Daartegen is huurster niet in hoger beroep opgekomen.
4.2.4. In hoger beroep staat mitsdien uitsluitend ter beoordeling de vraag of verhuurster het verhuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik en, bij positieve beantwoording, de bepaling van de hoogte van de door huurster verzochte tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten.
4.3. Dringend nodig hebben voor eigen gebruik
4.3.1. In de inleidende dagvaarding heeft verhuurster het dringend nodig hebben voor duurzaam eigen gebruik als volgt, samengevat, toegelicht. In het verleden heeft verhuurster een eigen horeca-onderneming geëxploiteerd. Ziekte van haar partner heeft haar deze exploitatie doen staken. De zaak is toen verhuurd aan huurster. De relatie met deze partner is beëindigd, als gevolg waarvan inkomen is weggevallen. Hij is inmiddels overleden. Verhuurster wenst ‘haar eigen werkzaamheden in haar eigen zaak weer op te nemen’.
4.3.2. Na bestrijding door huurster van de duurzaamheid van het voorgenomen gebruik heeft verhuurster ter gelegenheid van de comparitie van partijen gehouden op 11 oktober 2006 meegedeeld: ‘Zij is 59 jaar en wil minstens doorgaan tot haar 65 jaar en wellicht nog langer.’
4.3.3. In hoger beroep heeft verhuurster nog het volgende aangevoerd. Verhuurster exploiteert op de verdiepingen boven het café een pension. Daar verblijven ongeveer 9 gasten permanent. De gezamenlijke ruimte voor deze bewoners bevindt zich op de eerste verdieping. Het café kan dienen als gezamenlijke ruimte waardoor verhuurster de gezamenlijke ruimte kan verhuren en zo extra inkomsten kan genereren. Verhuurster wil een buurtcafé drijven met een sociaal karakter en daartoe buurtactiviteiten organiseren. Tenslotte, door het café zelf uit te baten zal verhuurster inkomsten voor zich zelf kunnen genereren, onder andere uit de opbrengst van de gokkasten en uit drankomzet.
4.3.4. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen op de grond dat verhuurster onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe het gehuurde dringend nodig heeft (Daartegen keert zich grief 1). Daartoe overweegt de kantonrechter:
De door [X.] voorgenomen exploitatie van het cafébedrijf is door haar – behoudens de wijze waarop zij de bedrijfsruimte wil gaan inrichten – verder niet onderbouwd. (Hof: daartegen keert zich grief 2).
Elke bedrijfseconomische onderbouwing, zoals een begroting, te verwachten omzet en (personeels)kosten, ten aanzien van de financiële exploitatie van het pand ontbreekt.
Ook heeft zij, behoudens de stelling dat haar uitkering krachtens de WAO is of wordt beëindigd, geen inzicht gegeven in haar financiële situatie. (Hof: grief 5)
Aan het exploiteren van een bedrijfsruimte als de onderhavige zijn financiële risico’s niet uit te sluiten. Dit geldt zeker in de aanloopfase waarbij ook de leeftijd van [X.] in aanmerking moet worden genomen alsmede het feit dat zij al ruim tien jaar geen café meer heeft geëxploiteerd. (Hof: grief 4)
Niet onaannemelijk is dan ook dat [X.] er financieel beduidend op achteruit zal gaan in vergelijking met de bestaande situatie, te weten (...). (Hof: grief 3)
Een substantieel gedeelte van haar vaste inkomstenbronnen vervalt indien [X.] het cafébedrijf zelf gaat exploiteren.
4.3.5. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij falen. Het hof is met de kantonrechter, mede op de door haar aangevoerde gronden, van oordeel dat de aangevoerde opzeggingsgrond onvoldoende onderbouwd is en dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat verhuurster het verhuurde duurzaam in eigen gebruik wil nemen en het verhuurde daarvoor dringend nodig heeft. Het hof overweegt als volgt.
4.3.6. Ook nadat de kantonrechter daaraan beslissende betekenis had toegekend, heeft verhuurster nagelaten een deug- delijke financiële onderbouwing, afkomstig of goedgekeurd door een ter zake deskundigen, in geding te brengen. Een (verantwoord) ondernemingsplan ontbreekt. De summiere financiële gegevens die thans in hoger beroep worden gepresenteerd, overigens zonder onderbouwing aan de hand van bescheiden of ondersteuning door een deskundige en kennelijk met het oog op het geding samengesteld, zijn volstrekt onvoldoende en lacuneus voor een behoorlijke waardering van het belang van verhuurster, in het bijzonder om de vraag te kunnen beantwoorden of de voorliggende opzeggingsgrond aannemelijk is.
Zo stelt verhuurster dat een totaalbedrag aan investeringen van € 7.035,- zal volstaan, maar de daarbij opgevoerde bedragen, zoals € 75,- voor een koelkast en € 150,- voor 10 barkrukken, duiden erop dat verhuurster kennelijk gebruik wil maken van tweedehands materiaal. Het hof leidt daaruit af dat zij kennelijk geen langdurige exploitatie beoogt.
Dat de opsomming van te plegen investeringen volledig is wordt niet onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een verklaring van een ter zake deskundige. Informatie over belangrijke investeringskosten ontbreekt. Zo heeft huurster gesteld dat zij 4 personeelsleden in dienst heeft. Verhuurster meent te kunnen volstaan met één medewerker. Bij overgang van de onderneming op verhuurster zullen de werknemers overgaan op verhuurster en de eventuele afvloeiingskosten voor rekening van verhuurster komen. Informatie over de hoogte van deze kosten ontbreekt.
Verhuurster voert verder extra inkomsten op uit verhuur van de thans nog gemeenschappelijke ruimte aan een pensiongast. Onder punt 7 van de memorie van grieven voert zij als reden voor haar plannen op dat in februari 2006 een pensiongast is vertrokken en dat ten tijde van die memorie, een jaar later, nog geen verhuur heeft kunnen plaatsvinden. Een verklaring voor deze prima vista tegenstrijdige standpunten wordt niet gegeven.
Bij haar opstelling gaat verhuurster uit van de door huurster behaalde omzetten, maar toont niet aan dat deze omzetten ook gehaald zullen worden bij de beoogde verandering van karakter van het café in een ‘buurtcafé met een sociaal karakter’.
De door verhuurster voorgenomen exploitatie is dan ook onvoldoende onderbouwd. De verwijzing in de toelichting op grief 2 naar haar leeftijd en het feit dat zij eerder in een café heeft gewerkt, maakt dit niet anders.
Grief 2 faalt. De grieven 3, 4 en 5, die eveneens financiële aspecten betreffen, wat daar ook van mogen zijn, nemen een en ander niet weg en behoeven mitsdien geen bespreking.
4.3.7. Het hof neemt voorts in overweging dat verhuurster inmiddels 60 jaar is geworden zodat de exploitatie van het café door haar tot haar 65-ste jaar, mede gelet op een eventuele ontruimingstermijn, waarschijnlijk hooguit dan 4 jaar zal bedragen. De duurzaamheid van het voorgenomen eigen gebruik wordt daarmee niet aannemelijk. De geringe periode zal bovendien te kort zijn voor een behoorlijke afschrijving van de te plegen investeringen. Verhuurster heeft evenmin inzicht gegeven in deze temporele kanten van de door haar voorgestane exploitatie.
4.3.8. Voorts leidt het hof uit de door huurster bij memorie van antwoord overgelegde brieven van [A.] en [B.] Automatiek BV – waarin te kennen wordt gegeven dat het betreffende pand door verhuurster hen te koop is aangeboden – af dat verhuurster, zo zij al de exploitatie daadwerkelijk gaat overnemen, deze van korte duur zal zijn. In de akte van 10 april 2007 betwist verhuurster bepaalde aspecten uit de brieven, zoals wie initiatiefnemer was en of lege oplevering is aangeboden, maar niet de contacten zelf over de mogelijke verkoop. Naar het oordeel van het hof ontzenuwen deze brieven in voldoende mate dat sprake is van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik ten behoeve van een duurzame eigen exploitatie van het café als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 BW Pro.
4.3.9. Het in algemene bewoordingen geformuleerd bewijsaanbod wordt als te vaag gepasseerd. Immers, niet wordt aangegeven welke betwiste feiten en omstandigheden te bewijzen worden aangeboden, noch hoe die feiten, mits bewezen tot een ander oordeel kunnen leiden. Bovendien is het aanbod rechtens niet relevant nu de vordering als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen.
4.4. De conclusie is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Verhuurster zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
veroordeelt verhuurster in de kosten aan de zijde van huurster in hoger beroep gevallen, tot op heden begroot op € 248,- voor vast recht en op € 1.341,- voor salaris procureur en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 13 november 2007.