Uitspraak
typ. YH
rolnr. HD 103.004.844
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 18 maart 2008,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 5 maart 2007,
procureur: mr. H.G.J. Jacobs,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid BEURSGEBOUW EINDHOVEN B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
procureur: mr. M.C.J. Houben,
en
2. de naamloze venootschap BAVARIA N.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
procureur: mr. H.H.M. van Litsenburg,
geïntimeerden,
op het hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenosch, sector kanton, locatie Eindhoven, gewezen von¬nis van 7 december 2006 in de gevoegde zaken tussen appellant – verder te noemen: [X.] - als gedaagde, respectievelijk gevoegde partij aan de zijde van gedaagde Bavaria, en geïntimeerde sub 1 – verder te noemen Beursgebouw - als eiseres in eerste aanleg jegens Bavaria in de zaak met zaaknr. 423538, rolnr. 05/10467 en geïntimeerde sub 2 – verder te noemen: Bavaria - als eiseres in eerste aanleg jegens [X.] als gedaagde in de zaak met zaaknr. 425510, rolnummer 05/10927.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknrs. 423538 en 425510, rolnrs. 05/10467 en 05/10927)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, hersteld bij herstelvonnis d.d. 19 april 2007, alsmede naar het tussenvonnis van 27 april 2006.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven met producties heeft [X.] tien grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot niet-ontvankelijkverklaring van geïntimeerden in hun vordering, althans ontzegging daarvan, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van de procedure in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Bavaria de grieven gesteund en zich bij de conclusie van [X.] aangesloten.
2.3. Bij memorie van antwoord, met producties, heeft Beursgebouw de grieven bestreden. Zij heeft tevens incidenteel geappelleerd met conclusie dat het vonnis waarvan beroep partieel moet worden vernietigd voor zover het betreft de (afwijzing van de) uitvoerbaarheid bij voorraad.
2.4. [X.] heeft in het incidenteel appel geantwoord.
2.5. Beursgebouw heeft daarna een akte met producties genomen en [X.] een antwoordakte.
2.6. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het appel en het incidenteel appel verwijst het hof naar de memories van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Ingaande 1 september 1991 huurde Bavaria van Beursgebouw de horeca-bedrijfsruimte aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats], omvattende het beursrestaurant met magazijn op de eerste verdieping en een bruin café annex lunchroom met spoelkeuken (bekend als de Wallstreet Pub) op de begane grond.
4.1.2. Ingaande 25 september 1993 heeft Bavaria deze bedrijfsruimten onderverhuurd aan [X.].
4.1.3. Per 1 september 1995 werden de huurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst voor de Wallstreet Pub in onderling overleg beëindigd. Voor het beursrestaurant werd, ingaande 1 september 1995 tussen Beursgebouw en Bavaria een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van 6 jaar, welke periode nadien is verlengd tot en met 31 augustus 2006. De huurprijs bedroeg, ten tijde van de inleidende dagvaarding € 82.965,- (ex BTW) per jaar. Tevens werd tussen deze partijen een exploitatie-overeenkomst gesloten op grond waarvan Bavaria het exclusieve recht verkreeg om alle spijzen en dranken, enkele uitzonderingen daargelaten, in het gehuurde te verstrekken, waartegenover Bavaria aan Beursgebouw een exploitatievergoeding verschuldigd was van 3% van de bruto omzet. Partijen hebben deze vergoeding gefixeerd op, laatstelijk, € 25.420,10 (ex BTW) per jaar.
4.1.4. Bavaria heeft voornoemd beursrestaurant c.a. met ingang van 1 september 1995 voor een termijn van zes jaren onderverhuurd aan [X.] voor een huurprijs van, aanvankelijk, f 120.000,- (ex BTW) per jaar, jaarlijks te indexeren. De huurtermijn is verlengd tot en met 31 augustus 2006. Bavaria heeft de exploitatierechten van het gehuurde aan [X.] overgedragen voor een bedrag van f 24.000,- (ex BTW) per jaar.
4.1.5. Beursgebouw heeft Bavaria (tijdig en aangetekend) de huur van het object opgezegd tegen 1 september 2006, met een beroep op het dringend nodig hebben voor persoonlijk gebruik van het gehuurde. Bavaria heeft met deze opzegging niet ingestemd.
4.1.6. Bavaria heeft (tijdig en aangetekend) aan [X.] de onderhuur van het object opgezegd tegen 1 september 2006, met als reden dat Beursgebouw aan haar (Bavaria) de huur van het object had opgezegd tegen 1 september 2006. [X.] heeft met die huuropzegging niet ingestemd.
4.1.7. Vervolgens heeft Beursgebouw Bavaria in rechte betrokken met een vordering tot – kort gezegd - vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt (zaaknr. 423538). Als grondslag van de vordering werd het dringend nodig hebben van het gehuurde voor persoonlijk eigen gebruik aangevoerd.
4.1.8. Bij incidentele conclusie, voor alle weren, heeft [X.] gevorderd zich in deze procedure te mogen voegen. Bij tussenvonnis van 27 april 2006 heeft de kantonrechter te Eindhoven deze vordering toegewezen.
4.1.9. Bavaria heeft zich tegen de vordering van Beursgebouw verweerd. [X.] heeft zich, als gevoegde partij, eveneens tegen de vordering van Beursgebouw verweerd.
4.1.10 Bavaria heeft [X.] in rechte betrokken met een vordering tot – kort gezegd – vaststelling van de datum waarop de onderhuurovereenkomst tussen partijen eindigt (zaaknr. 425510). Als grondslag voor de vordering werd aangevoerd dat, indien de (hoofd)huurovereenkomst tussen Bavaria en Beursgebouw eindigt, ook de onderhuurovereenkomst tussen Bavaria en [X.] dient te eindigen.
4.1.11. [X.] heeft zich tegen deze vordering verweerd.
4.1.12. Bij vonnis waarvan beroep is in procedure met zaaknummer 423538 de huurbeëindigingsvordering van Beursgebouw toegewezen en is in procedure met zaaknummer 425510 Bavaria in haar vordering niet ontvankelijk verklaard.
4.1.13. [X.] kan zich met deze uitspraak in zaaknummer 423538 niet verenigen en is daarvan in hoger beroep gekomen. Bavaria heeft zich bij memorie van antwoord bij het standpunt van [X.] aangesloten.
4.1.14. Beursgebouw heeft incidenteel geappelleerd tegen het vonnis in zaaknummer 423538.
In het principaal appel
4.2. [X.] heeft in het principaal appel tegen het bestreden vonnis tien grieven aangevoerd welke zich gedeeltelijk lenen voor gezamenlijke behandeling.
4.3. De grieven strekken ertoe te betogen dat in casu van dringend eigen gebruik geen sprake zou zijn en dat de gevorderde huurbeëindiging dient te worden beoordeeld op basis van een afweging van belangen tussen Beursgebouw, Bavaria en – met name – [X.], welke belangenafweging, om een aantal in de diverse grieven genoemde gronden in het nadeel van Beursgebouw zou dienen uit te vallen. De grieven zullen hierna afzonderlijk worden behandeld, na onderstaande voorafgaande overweging van het hof.
4.3.1. Het hof overweegt vooreerst het volgende:
4.3.2. Bij een opzegging als gedaan door Beursgebouw aan Bavaria gaat het erom dat Beursgebouw als opzeggende verhuurder aannemelijk maakt dat zij het gehuurde voor eigen gebruik behoeft (HR 2 februari 1979, NJ 1979, 508 m.n. PAS). Voor de beantwoording van de vraag of dringend eigen gebruik aannemelijk moet worden geacht zijn alle omstandigheden van belang (HR 24 februari 1989, NJ 1989,435). De omstandigheid dat Beursgebouw, zoals [X.] stelt, andere mogelijkheden heeft om de door haar voorgestane geïntegreerde bedrijfsvoering te realiseren staat echter niet aan een beroep op dringend eigen gebruik aan de zijde van Beursgebouw in de weg (HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148). Een dringende noodzaak tot eigen gebruik kan voorts zeer wel gelegen zijn in algemene bedrijfseconomische redenen (laatstelijk: HR 14 november 1997, NJ 1998, 148). Voorts kan in de overweging of van dringend eigen gebruik sprake is de tijd die de (onder)huurder het gehuurde reeds heeft kunnen exploiteren een rol spelen.
4.3.3. Met de kantonrechter is het hof van mening dat Beursgebouw aannemelijk heeft gemaakt dat er valide bedrijfs- economische redenen voor Beursgebouw zijn om over te schakelen op een full-service of all-in-concept. Met name de aantoonbaar dalende omzetten en de, op grond van onderzoek en ervaringen elders, verwachte verbetering van de rendementen bij implementatie van een full-serviceconcept constitueren voldoende bedrijfseconomische redenen die als dringend eigen gebruik zijn aan te merken. De door [X.] geopperde omstandigheid dat Beursgebouw tot op heden nog niet bij horeca-exploitatie betrokken zou zijn geweest maakt dat niet anders (HR 7 mei 1993, NJ 1993, 402 en HR 24 november 1997, NJ 1998, 148). Bovendien is voldoende aangetoond dat de plannen van Beursgebouw serieus en uitvoerbaar zijn, alsmede praktisch en juridisch haalbaar (HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558).
4.3.4. De huurbeëindigingsgrond dringend eigen gebruik zou alleen dan niet voor erkenning en toewijzing in aanmerking komen indien Beursgebouw met een opzegging als hier aan de orde inbreuk zou maken op de grenzen die de artikelen 6:2 en 6:248 en/of artikel 3:44 BW Pro stelt/stellen. Zulks is echter gesteld noch gebleken.
4.3.5. Terecht is dus door Beursgebouw een beroep gedaan op dringend eigen gebruik als grond voor beëindiging van de huurovereenkomst tussen haar en Bavaria. Zulks brengt met zich mee dat van een afweging van de belangen van Beursgebouw tegen die van Bavaria als huurder en/of [X.] als onderhuurder geen sprake kan zijn. Tegen de achtergrond van deze overwegingen zal het hof hierna de grieven in het principaal appel bespreken.
4.3.6. De eerste grief bestrijdt, samen met de vierde en de zevende grief, het standpunt van de kantonrechter in het bestreden vonnis dat van dringend eigen gebruik sprake is en dat daaraan niet afdoet dat Beursgebouw nog niet over alle horeca-vergunningen beschikt en ook nog niet aan alle andere met de horeca samenhangende eisen voldoet. Getuige de toelichting bij de eerste grief betwijfelt [X.] bovendien of bij Beursgebouw de wil bestaat om het gehuurde daadwerkelijk duurzaam in gebruik te nemen. Dezelfde twijfel zegt ook Bavaria te hebben.
4.3.7. De grieven falen. Als hiervoor overwogen is afdoende aannemelijk gemaakt dat Beursgebouw het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat Beursgebouw mogelijk nog niet klaar is om de horeca-exploitatie over te nemen, mogelijk nog niet aan alle horeca-eisen voldoet en mogelijk nog niet alle horeca-vergunningen heeft – hetgeen Beursgebouw overigens gemotiveerd bestrijdt – doet daaraan, zoals reeds hiervoor in ro 4.3.3. werd overwogen, niet af. Ook het bij [X.] levende vermoeden dat de wil om het gehuurde zelf in gebruik te nemen zou ontbreken – ook dat wordt door Beursgebouw overigens gemotiveerd betwist – kan niet tot een ander standpunt leiden, doch hoogstens, zo dit vermoeden later bewaarheid zou worden, tot een vordering van Bavaria en [X.] tegen Beursgebouw op grond van artikel 7:299 lid 1 BW Pro. Ook [X.] betoog, in de toelichting bij de eerste grief, dat de lagere winsten van Beursgebouw een andere oorzaak hebben – en ook dit standpunt wordt door Beursgebouw gemotiveerd bestreden – neemt niet weg dat de wens van Beursgebouw om de exploitatie van (ook) het beursrestaurant ter hand te willen nemen en een full service-concept te implementeren als een algemeen bedrijfseconomisch grond kan worden gezien die, onder de omstandigheden als door Beursgebouw geschetst – en niet, althans onvoldoende door [X.] bestreden – een beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigt. De in de toelichting bij de vierde grief door [X.] geuite twijfel of Beursgebouw met het in eigen hand nemen van de exploitatie de omzet zal kunnen verbeteren doet daar niet aan af.
4.3.8. Het in de toelichting bij de eerste grief verwoorde standpunt dat het all-in concept feitelijk ook door [X.] wordt aangeboden, wordt, voor zover al begrijpelijk, als niet ter zake doende verworpen. Voorzover dit standpunt in de toelichting bij grief zeven wordt herhaald, wordt het afgewezen, omdat, gegeven het aanwezige dringend eigen gebruik aan de zijde van Beursgebouw, aan een afweging van het belang van [X.] (om onderhuurder te blijven) tegen het belang van Beursgebouw (om het gehuurde ter vrije eigen exploitatie ter beschikking te krijgen) niet kan worden toegekomen.
4.3.9. De tweede grief verzet zich tegen het standpunt van de kantonrechter in het bestreden vonnis dat de notitie “Ontwikkelingen bij beurzen” en het artikel uit het blad “Beursmanager” afgeleid kan worden dat het all-in pakket een succesformule is.
4.3.10. Deze grief is gebaseerd op een onjuiste lezing van het vonnis. De kantonrechter heeft “voorts” overwogen dat uit de genoemde stukken kan worden afgeleid dat het all-in pakket een succesvolle formule kan zijn. Ook de in de toelichting door [X.] naar voren gebrachte meningen – waarvan de juistheid overigens door Beursgebouw gemotiveerd wordt bestreden - kunnen deze grief niet dragen. Ze zal worden afgewezen.
4.3.11. De derde grief verzet zich tegen de overweging van de kantonrechter dat het niet aannemelijk is dat het voornemen van Beursgebouw om de horeca-exploitie in eigen hand te nemen enkel is ingegeven door de hoogte van de huidige exploitatievergoeding die zij van Bavaria ontvangt. Bavaria ondersteunt deze grief.
4.3.12. Ook deze grief faalt. Los van de gemotiveerde bestrijding van dit standpunt door Beursgebouw kan uit het feit dat Beursgebouw mogelijk in het verleden heeft aangegeven niet tevreden te zijn met de van Bavaria ontvangen exploitatie vergoeding niet worden afgeleid dat dit gegeven in de onderhavige zaak de enige reden is voor de huuropzegging op grond van dringend eigen gebruik. Voldoende is aannemelijk geworden dat het Beursgebouw gaat om het (verder) in één hand brengen van de exploitatie van het gehele beursgebouw, zulks in een poging de neergang van de rendementen te stuiten en om te buigen naar een renderender exploitatie. En dat is, als eerder vastgesteld, een bedrijfseconomische reden die een beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigt.
4.3.13. De vijfde grief verzet zich tegen de conclusie van de kantonrechter in het bestreden vonnis dat uit de door
Beursgebouw in eerste aanleg overgelegde accountantsverklaring blijkt dat de omzet in het exploitatiejaar 2004/2005 met
€ 200.000,- is afgenomen ten opzichte van het exploitatiejaar 2002/2003.
4.3.14. Ook deze grief faalt. Uit de in eerste aanleg overgelegde goedgekeurde accountantsverklaring volgt overduidelijk dat het bedrijfsresultaat terugloopt. Nog los van het feit dat Beursgebouw op andere gronden dan teruglopend bedrijfsresultaat kon en mocht oordelen dat er bedrijfseconomische redenen zijn om de huurovereenkomst met een beroep op dringend eigen gebruik te beëindigen (het beproeven van een, mogelijk meer winstgevende en praktischer all-in formule) onderstreept de inhoud van deze accountantsverklaring de zorgelijke financiële achtergrond van een dergelijk beroep op bedrijfseconomische redenen.
4.3.15. De zesde grief in het principaal appel bestrijdt de overweging van de kantonrechter dat het voor Beursgebouw moeilijker is om de beurshal onder gunstige voorwaarden aan organisators van evenementen te verhuren, wanneer zij de horeca niet in eigen hand heeft, doch in een afhankelijke positie van [X.] verkeert.
4.3.16. Ook deze grief faalt. Nog los van het feit dat bij verhuur van de beurshal met horeca-faciliteiten thans steeds [X.] bij de besprekingen betrokken moet worden – hetgeen op zichzelf al een complicerende factor is in de bedrijfsvoering – heeft Beursgebouw bovendien bij memorie van antwoord terecht aangevoerd dat de marges van Beursgebouw negatief beïnvloed (kunnen) worden door de betrokkenheid van een zelfstandige horeca-exploitant bij de onderhandelingen met een mogelijke exposant. Voorzover deze grief een beroep behelst op belangenafweging tussen [X.] en Beursgebouw wordt ze afgewezen, omdat aan een dergelijke belangenafweging, gegeven de aanwezigheid van dringend eigen gebruik aan de zijde van Beursgebouw, niet kan worden toegekomen.
4.3.16. De achtste en negende grief behoeven, ingevolge het hiervoor overwogene, geen nadere bespreking en dienen te worden afgewezen.
4.3.17. Het door [X.] gedaan bewijsaanbod wordt als te vaag en algemeen gepasseerd.
In het incidenteel appel
4.4. De grieven in het incidenteel appel als door Beursgebouw geformuleerd strekken ertoe om, in de zaak met zaaknummer 423538 alsnog een uitspraak te verkrijgen die uitvoerbaar bij voorraad is. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.4.1. De grieven beklagen zich over de overweging van de kantonrechter in het (partieel) bestreden vonnis, luidende: Anders dan Beursgebouw stelt kan echter niet worden aangenomen dat het verweer van Bavaria en [X.] kennelijk ongegrond is. Dit betekent dat op grond van artikel 7:295 BW Pro lid 1 het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard.
4.4.2. Het hof overweegt als volgt. Weliswaar kan aan Beursgebouw worden toegegeven dat ook indien geen sprake is van kennelijk ongegrond verweer wèl sprake kan zijn van misbruik van (proces)recht. Doch naar het oordeel van het hof is in deze zaak noch van het één noch van het ander sprake. Het verweer van [X.] dat – kort gezegd – geen sprake is van dringend eigen gebruik, is, zoals hiervoor is gebleken, ongegrond, doch van kennelijke ongegrondheid is in de visie van het hof geen sprake, nu het begrip ‘dringend eigen gebruik’ als huurbeëindigingsgrond bij horeca-bedrijfsruimte, evenals de daaraan ten grondslag liggende ‘algemene bedrijfseconomische redenen’ in een zaak als de onderhavige door uitleg en weging van alle omstandigheden van het geval moeten worden ingevuld en toegepast. Daarbij kan niet worden gezegd dat de weren van [X.] zich op voorhand als klaarblijkelijk kansloos en ongegrond hebben aangediend.
4.4.3. Ook van misbruik van (proces)recht is volgens het hof geen sprake; de vertragingen in de procesvoering, voorzover die aan [X.] zouden kunnen worden verweten, zijn niet zodanig groot en ongebruikelijk dat van een dergelijk misbruik kan worden gesproken.
4.4.4. De incidentele grieven falen derhalve.
4.5. Bavaria en [X.] zijn als de in het ongelijk gestelde partijen terecht in de proceskosten in eerste aanleg veroordeeld zodat ook de tiende grief van [X.] faalt.
4.6. De conclusie is dat het vonnis waarvan beroep, in zijn geheel dient te worden bekrachtigd.
4.7. [X.] zal worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel en Beursgebouw in de kosten van het incidenteel appel.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep in de gevoegde zaken met zaaknummers 423538 en 425510;
veroordeelt [X.] in de kosten van het principaal appel aan de zijde van Beursgebouw gevallen, tot op dit moment geraamd op € 248,- voor vast recht en € 894,- voor salaris procureur;
veroordeelt Beursgebouw in de kosten van het incidenteel appel aan de zijde van [X.] gevallen, tot op dit moment geraamd op nihil voor vast recht en op € 447,- aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Van den Bergh en Adriaansens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 18 maart 2008.