Uitspraak
typ. CB
rolnr. HD 103.006.095
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
eerste kamer, van 8 juli 2008,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [...],
appellant bij exploot van dagvaarding
van 15 januari 2008,
procureur: mr. B.Th.H. Boomsma,
tegen:
1. [GEÏNTIMEERDE],
2. [GEÏNTIMEERDE],
beiden wonende te [...],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
procureur: mr. L.E.J.Jonker,
voorheen: mr. J.E. Lenglet,
op het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter in de rechtbank Breda gewezen vonnis van 21 december 2007 tussen appellant - [appellant] - en [gedaagde] als gedaagden en geïntimeerden - [geïntimeerden] in enkelvoud - als eisers.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 182446/KG ZA 07-653)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij dagvaarding in hoger beroep heeft [appellant] onder overlegging van producties zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing alsnog van de vordering en veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de grieven verwijst het hof naar de dagvaarding in hoger beroep.
4. De beoordeling
4.1. Onder 3.1. heeft de voorzieningenrechter de feiten vastgesteld. Hiertegen zijn grieven aangevoerd. Het hof zal de feiten opnieuw vaststellen.
4.2. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) [appellant] en [gedaagde] zijn voormalige echtelieden.
b) In de ontbonden huwelijkse goederengemeenschap valt de woning staande en gelegen te [adres], verder te noemen de woning.
c) Sedert ruim twee jaar zijn [appellant] en [gedaagde] doende middels Van Gink Makelaardij te Oosteind de woning te verkopen. Aanvankelijk bedroeg de vraagprijs € 1.095.000,--
d) Nadat de vraagprijs werd verlaagd heeft [geïntimeerden] middels zijn makelaar B.E. 'tHoen van Engan, 'tHoen en Poell Makelaardij te Breda op 14 september 2007 een bod gedaan van € 880.000,--, welk bod door [appellant] en [gedaagde] niet is aanvaard.
e) Omstreeks 26 september 2007 hebben [appellant] en [gedaagde] aan [geïntimeerden] kenbaar gemaakt dat er € 925.000,-- geboden zou moeten worden.
f) [appellant] heeft onderzocht wat de financieringsmogelijkheden voor hem waren voor toescheiding van de woning aan hem; het resultaat bleek € 880.000,-- te zijn.
g) Op 3 oktober 2007 bericht [appellant] per e-mail aan [gedaagde]:
"Zoals besproken 900000 met onderlinge verkoop.(..) Je kunt dus kiezen tussen dit bod of verkoop meer dan 925000."
h) [geïntimeerden] heeft Van Gink Makelaardij te kennen gegeven de woning te willen kopen voor € 925.250,--.
i) Door Van Gink Makelaardij is een conceptkoopovereenkomst opgesteld, waarin een koopprijs van € 925.250,-- is opgenomen. Als leveringsdatum is vermeld 28 februari 2008 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
j) [geïntimeerden] heeft de conceptkoopovereenkomst ondertekend. [appellant] en [gedaagde] hebben geweigerd te tekenen.
4.3. In onderhavige procedure heeft [geïntimeerden] gevorderd bij wege van voorlopige voorziening, uitvoerbaar bij voorraad:
i) [appellant] en [gedaagde] te veroordelen hun verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen door mee te werken aan verkoop en levering van de woning (alsmede van de overeengekomen roerende zaken) aan de [adres] op de in de koopovereenkomst d.d. 5 oktober 2007 bepaalde voorwaarden, met dien verstande dat de in de artikelen 3.1, 4.1, 6.1 en 16.1. genoemde data/termijnen worden verlengd met twee maanden, vrij van hypotheken en beslagen, ten overstaan van een door [geïntimeerden] aan te wijzen notaris, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- per dag;
ii) op de voet van artikel 3:300 en Pro 301 BW te bepalen dat indien gedaagden niet binnen dertig dagen hun medewerking als voornoemd hebben verleend, het ten deze te wijzen vonnis voor de wilsverklaring(en) van [appellant] en [gedaagde] dienaangaande in de plaats zal treden en als zodanig kan worden ingeschreven in de daartoe bestemde registers, dan wel als onderdeel van de akte van levering kan worden opgenomen, dan wel een vertegenwoordiger aan te wijzen die deze handeling(en) namens [appellant] en [gedaagde] zal verrichten;
iii) met veroordeling van [appellant] en [gedaagde] in de proceskosten.
4.3. De voorzieningenrechter heeft het verweer van [appellant] dat [geïntimeerden] er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde] hem, [appellant], rechtsgeldig vertegenwoordigde nu zij van de echt waren gescheiden, verworpen en geoordeeld dat, hoewel niet voldaan is aan het vormvereiste van een schriftelijke overeen-komst, [appellant] zich niet zonder meer mag terugtrekken na het bereiken van mondelinge overeenstemming met [geïntimeerden] omdat alsdan op de verkopers een verplichting tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daarvoor vereiste akte rust. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen toegewezen, met dien verstande dat de termijn genoemd onder 4.2. sub ii) aanvangt met de door de notaris bepaalde datum.
4.4. Grief 1 heeft betrekking op de consequenties van het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro en de grieven 2, 3, 4 en 5 op de vraag of mondelinge overeenstemming is bereikt betreffende de verkoop van de woning.
Grief 6 bevat een bezemgrief.
4.5. Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat na het bereiken van mondelinge overeenstemming over de koop/verkoop van de woning op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daarvoor vereiste akte.
Volgens [appellant] is de mondelinge overeenkomst nietig vanwege het niet voldaan zijn aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro. Met deze nietigheid is onverenigbaar dat toch rechts-gevolgen worden verbonden aan een dergelijke "niet-rechtshandeling" omdat aldus het vormvereiste zou kunnen worden genegeerd. aldus [appellant].
4.6. [geïntimeerden] stelt zich op het standpunt dat ondanks het voorschrift van artikel 7:2 BW Pro onder bijzondere omstandigheden de verkoper gehouden is mede te werken aan het opmaken c.q. ondertekenen van de schriftelijke overeenkomst. [geïntimeerden] verwijst daarbij naar de parlementaire geschiedenis waaruit, aldus [geïntimeerden], volgt dat het artikel is ingevoerd ter bescherming van de kopers van woningen, alsmede dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming niet zonder meer mag terugtrekken, omdat denkbaar is dat op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het ondertekenen van de vereiste akte.
Volgens [geïntimeerden] bestaan de bijzondere omstandigheden daarin dat [appellant] bij [geïntimeerden] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de overeenkomst tot stand zou komen.
4.7. Het per 1 september 2003 ingevoerde artikel 7:2 lid 1 BW Pro bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemd onroerende zaak door een consumentkoper schriftelijk wordt aangegaan.
Volgens de hoofdregel van artikel 3:39 BW Pro is een rechtshandeling die niet aan de voorgeschreven vorm voldoet nietig tenzij uit de wet anders voortvloeit.
Daarnaast bepaalt artikel 3:40 lid 2 BW Pro dat strijd met een dwingende wetsbepaling tot nietigheid leidt, tenzij de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één der partijen, een en ander voor zover niet uit de strekking van de bepaling iets anders voorvloeit.
4.8. Blijkens de parlementaire geschiedenis van artikel 7:2 BW Pro is de sanctie op het niet voldoen aan dit vormvereiste nietigheid (MvA p. 13), terwijl het schriftelijkheidsvereiste het belang van zowel koper als verkoper dient. Dit vereiste dient volgens de parlementaire geschiedenis immers de rechtszekerheid, nu een schriftelijke overeenkomst tussen partijen duidelijkheid bewerkstelligt ten aanzien van (het moment van) het bereiken van wilsovereenstemming tussen partijen en ten aanzien van hetgeen werd overeengekomen (vgl. MvT p.4, MvA p.4 en 13/14, Verslag van Schriftelijk Overleg vastgesteld 16 oktober 2000 p.20). Nu deze dwingende wetsbepaling aldus niet alleen strekt ter bescherming van de koper gaat de uitzondering van artikel 3:40 BW Pro niet op en leidt zulks tot de conclusie dat de koop bij gebreke van de voorgeschreven vorm niet rechtsgeldig tot stand is gekomen en de rechtshandeling ingevolge artikel 3:39 BW Pro nietig is.
De door [geïntimeerden] nog aangevoerde omstandigheden kunnen, gelet op het voorgaande niet tot een ander oordeel leiden.
4.9. De conclusie is dat de vordering niet toewijsbaar is, zodat grief 1 slaagt en het vonnis waarvan beroep behoort te worden vernietigd.
4.10. Dit brengt mee dat ook grief 6 slaagt en dat de overige grieven geen bespreking meer behoeven.
4.11. [geïntimeerden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [appellant] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 251,-- aan verschotten en € 816,-- aan salaris in eerste aanleg en op € 385,44 aan verschotten en € 894,-- aan salaris procureur voor het hoger beroep;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Begheyn, Feddes en Riemens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 8 juli 2008.