Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Kenmerk: 06/00206
Uitspraak van de derde meervoudige Belastingkamer
op het incidentele hoger beroep van
de heer X,
wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de mondelinge uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 26 april 2006, nummer 05/3475 in het geding tussen
belanghebbende
en
de clustercoördinator Belastingen van de gemeente Z,
hierna: de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij de aan belanghebbende toegezonden beschikking van 28 februari 2005, nummer 00000, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak A-straat 30a77, per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op € 132.682.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 105.000, verweerder in de proceskosten van belanghebbende veroordeeld ten bedrage van € 36,14, de gemeente Z aangewezen om dit bedrag aan belanghebbende te voldoen en gelast dat de gemeente Z het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 37 aan belanghebbende vergoedt.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft de heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof.
1.4. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar heeft vervolgens het hoger beroep ingetrokken.
1.5. Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij en behoren tot de stukken van het geding.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 27 september 2007 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende alsmede de heffingsambtenaar.
1.7. De heffingsambtenaar heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Bij deze pleitnota heeft de heffingsambtenaar een achttal bijlagen overgelegd. Het Hof rekent deze pleitnota met bijlagen tot de stukken van het geding. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij zich overvallen voelt door een deel van het gestelde in de pleitnota, en heeft verzocht om aanhouding van de zaak.
1.8. Het Hof heeft met toepassing van artikel 8:64 van Pro de Algemene wet bestuursrecht het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft het Hof met toepassing van artikel 8:45 van Pro de Algemene wet bestuursrecht partijen verzocht schriftelijk inlichtingen te geven en/of onder hen berustende stukken in te zenden. Deze met partijen gevoerde correspondentie behoort tot de stukken van het geding.
1.9. Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 26 september 2008 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende alsmede de heffingsambtenaar.
1.10. Voorafgaande aan het nadere onderzoek ter zitting heeft de heffingsambtenaar een pleitnota gezonden aan het Hof en belanghebbende. Met instemming van partijen beschouwt het Hof deze pleitnota als te zijn voorgedragen en rekent het Hof deze pleitnota tot de stuken van het geding.
1.11. Tijdens het nadere onderzoek ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en de wederpartij. Het Hof rekent deze pleitnota tot de stukken van het geding.
2. Feiten
2.1. De Rechtbank heeft de volgende, in hoger beroep niet betwiste feiten en omstandigheden vastgesteld:
2.1.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande recreatiewoning gebouwd in het jaar 2000. De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 289 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 400 m2. De onroerende zaak is gelegen in fase 2 van het recreatiepark C te D.
2.2. Voorts zijn op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.2.1. De eerste eigenaren van recreatiewoningen in het park C hebben zich bij aankoop jegens de exploitant van het park verplicht de woning gedurende het overgrote deel van het jaar aan die exploitant ter beschikking te stellen voor kortstondige verhuur aan recreanten. Voorts hebben deze eerste eigenaren jegens de exploitant verplichtingen op zich genomen ten aanzien van de inrichting en het onderhoud van de recreatiewoningen en hebben zij zich verplicht tot het betalen van vergoedingen voor aanleg en onderhoud van de parkvoorzieningen. Daar tegenover heeft de parkexploitant garanties verstrekt betreffende de bruto-huuropbrengst. Door middel van zogenoemde kettingbedingen is zekergesteld dat deze verplichtingen worden overgenomen door volgende eigenaren van de recreatiewoningen.
2.2.2. De heffingsambtenaar heeft zijn waardeoordeel onderbouwd door middel van een bij de Rechtbank overgelegd taxatierapport. In dit taxatierapport worden zeven referentieobjecten genoemd. Vier daarvan zijn gelegen in het park C. Zij zijn in de maand april 2003 verkocht voor prijzen tussen € 190.000 en € 205.960. De andere drie referentieobjecten zijn gelegen in een ander complex te F. Deze objecten zijn in oktober, november en december 2002 verkocht voor achtereenvolgens € 138.000, 158.000 en € 124.790.
2.2.3. De eigenaren van woningen die gelegen zijn op het in 2.2.2 bedoelde andere complex in F, waarop drie van de zeven referentieobjecten liggen, zijn niet verplicht de woningen ter beschikking te stellen aan een exploitant. Het bestemmingsplan voor dit complex staat permanente bewoning niet toe.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak door de Rechtbank op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hieraan nog het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
Zitting van 27 september 2007
Belanghebbende
Ik kan grotendeels reageren op de pleitnota van de heffingsambtenaar en de daarbij gevoegde bijlagen. Ik voel mij echter overvallen door de cijfers en tabellen betreffende de doorverkopen. Daaromtrent kan ik op dit moment geen verweer voeren omdat ik die cijfers en de daaraan te verbinden conclusies op dit moment niet kan overzien. Ik zou graag willen dat de zaak wordt aangehouden. Het gaat mij erom dat de waarheid boven tafel komt.
De heffingsambtenaar
Ik begrijp dat ik na intrekking van het hoger beroep, thans niet meer kan concluderen tot verhoging van de door de Rechtbank vastgestelde waarde. Dat doe ik dan ook niet. Ik wens slechts verweer te voeren tegen de door belanghebbende bepleite verlaging van die waarde en concludeer tot ongegrondverklaring van het incidentele hoger beroep en handhaving van de door de Rechtbank vastgestelde waarde. Ik biedt mijn excuses aan voor het feit dat ik pas thans ter zitting extra feitenmateriaal inbreng. Deze handelwijze is veroorzaakt door grote drukte op het gemeentehuis.
Zitting van 26 september 2008
Belanghebbende
Ik heb geen bezwaar tegen de wijziging van de samenstelling van de kamer van het Hof die de zaak behandelt. Ik ga ermee akkoord dat alles wat is voorgevallen tijdens de eerste zitting, geacht wordt thans te zijn herhaald.
Het is juist dat er na 1 januari 2003 Polen in de huisjes in Fase 1 van het park zijn gekomen. Die Polen zijn in 2006 weer vertrokken.
Er is één bestemmingsplan voor fase 1 en fase 2 van het park. Dit bestemmingsplan staat alleen kortstondig gebruik door wisselende personen toe. In het park G in F, waarin een aantal van de door de heffingsambtenaar genoemde referentieobjecten liggen, is de situatie geheel anders. Daar wordt al meer dan 20 jaar door de gemeente F permanente bewoning door de eigenaren gedoogd. Er zijn op dat park zelfs bedrijven gevestigd. U kunt dat zien in de Gele Gids.
De heffingsambtenaar:
Ik heb geen bezwaar tegen de wijziging van de samenstelling van de kamer van het Hof die de zaak behandelt. Ik ga ermee akkoord dat alles wat is voorgevallen tijdens de eerste zitting, geacht wordt thans te zijn herhaald.
Na de peildatum 1 januari 2003 zijn er pas Polen in de huisjes in Fase 1 van het park gekomen. Die Polen zijn in 2006 weer vertrokken. Als u de vergelijkingsobjecten beziet, kan verwarring ontstaan doordat de straatnamen in de loop der tijd veranderd zijn. De huisnummers zijn echter steeds hetzelfde gebleven.
Het klopt dat de feitelijke situatie in het park aan de G in F geheel anders is dan die in het park waarin de onroerende zaak van belanghebbende ligt. Ik heb geen uitgebreid onderzoek gedaan naar de bestemmingsplannen voor beide parken en ook ken ik de exploitatieovereenkomsten voor beide parken niet. Belanghebbende is zeer goed voorbereid in deze zaak, dat leidt tot een dik dossier, en dwingt mij om telkens inhoudelijk te reageren op allerlei feitelijke stellingen. Deze benadering leidt af van de hoofdzaak, namelijk de vraag of recreatiewoningen als die van belanghebbende, moeten worden gewaardeerd volgens de voor woningen geldende vergelijkingsmethode, of volgens de voor bedrijfsobjecten wel gebruikte huurwaardekapitalisatiemethode. Ik stel mij op het standpunt dat recreatiewoningen moeten worden gewaardeerd als woningen, volgens de vergelijkingsmethode, en dat bij toepassing van die methode de waarde door de Rechtbank niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar als de privaatrechtelijke exploitatievoorwaarden worden weggedacht. De verkopen in het park zelf, waarbij die exploitatievoorwaarden een rol hebben gespeeld, representeren naar mijn mening de minimale waarde.
De omstandigheden waaronder de panden in het park van belanghebbende verkocht zijn, zijn niet optimaal. Ik kan zo snel niet een lijst met de verkopen in dat park tonen. In het taxatierapport dat door ons is overgelegd zijn verkopen genoemd van rond de € 200.000. Als ook rekening wordt gehouden met lagere verkoopcijfers onder minder goede omstandigheden, dan is een reële WOZ-waarde van € 132.000 goed verdedigbaar. De Rechtbank heeft de waarde nog verder verlaagd tot € 105.000. Wij accepteren die waarde, maar verzetten ons tegen een nog verdere verlaging.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 73.821. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Vooraf:
4.1. Nadat belanghebbende bij zijn verweerschrift incidenteel hoger beroep had ingesteld, heeft de heffingsambtenaar het door hem ingestelde hoger beroep ingetrokken. De intrekking van het principale hoger beroep staat niet aan de ontvankelijkheid van het incidentele hoger beroep in de weg. Het Hof zal daarom het incidentele hoger beroep hierna bespreken en beoordelen.
Inzake het incidentele hoger beroep:
4.2. Naar het oordeel van het Hof vormt de voor de waardering van woningen toepasselijke vergelijkingsmethode in het algemeen de beste waarderingsmethode voor individuele recreatiewoningen. Dit geldt ook in gevallen als dat van belanghebbende, waarin de eigenaar van de woning zich tegenover de exploitant van het park waarin de recreatiewoning ligt, heeft verplicht om de woning gedurende het overgrote deel van het jaar aan die exploitant ter beschikking te stellen voor kortstondige verhuur. Het standpunt van belanghebbende, inhoudende dat de huurkapitalisatiemethode in zijn geval zou moeten worden toegepast in plaats van de vergelijkingmethode, wordt daarom door het Hof verworpen.
4.3.Belanghebbende betoogt voorts dat de waardering bij toepassing van de vergelijkingsmethode zou moeten plaatsvinden aan de hand van opbrengsten bij al dan niet vrijwillige openbare verkopen van huisjes die eveneens in het park C liggen. Deze verkopen hebben echter, naar het Hof begrijpt, plaatsgevonden onder de voorwaarde dat de koper het huisje bij de exploitant van het park moet aanbieden voor kortstondige verhuur met de daarbij behorende bedingen omtrent inrichting en onderhoud, maximaal eigen gebruik en met opbrengst- of bezettingsgaranties. Een dergelijke verkoop biedt geen goede basis voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer in vrij opleverbare staat als bedoeld in artikel 21 van Pro de Wet waardering onroerende zaken. Terecht stelt belanghebbende dat hij en degenen die bij een dergelijke openbare verkoping een woning in het park hebben gekocht, in economische zin een beleggingsobject hebben verworven. Voor de waardering die in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ wordt uitgevoerd, moet echter niet de waarde van dit beleggingsobject worden vastgesteld, maar de waarde van de onroerende zaak, uitgaande van de fictie dat de koper de volle en onbezwaarde eigendom verwerft. Dit betekent dat de onroerende zaak van belanghebbende gewaardeerd moet worden, uitgaande van de fictie dat de koper het huisje niet ter beschikking van de exploitant van het park behoeft te stellen en het naar eigen inzicht mag gebruiken, verhuren, inrichten en onderhouden. De door partijen genoemde openbare en onderhandse verkopen van objecten op het park C zijn daarom niet geschikt als uitgangspunt voor de waardering.
4.4. In beginsel wel geschikt zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte objecten die zijn gelegen in een complex waar de eigenaren van de recreatiewoningen niet verplicht zijn om de huisjes voor kortstondige verhuur ter beschikking te stellen aan een exploitant. Omtrent deze objecten heeft belanghebbende echter, naar het oordeel van het Hof geloofwaardig, verklaard dat permanente bewoning feitelijk werd toegestaan, zulks in tegenstelling tot de situatie in het park C. Nu de markt voor woningen waarin permanente bewoning wordt toegestaan een geheel andere is dan die voor recreatiewoningen, brengt het voorgaande mee dat ook de verkoopcijfers die gerealiseerd zijn ten aanzien van de objecten in het andere complex niet geschikt zijn om er te dezen een waardeoordeel op te baseren. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Anderzijds is het Hof er op basis van de niet in geschil zijnde objectkenmerken van de onroerende zaak wel van overtuigd dat de waarde in het economische verkeer in vrij opleverbare staat hoger is dan het door belanghebbende laatstelijk verdedigde bedrag van
- afgerond - € 74.000.
4.5. Alle objectkenmerken van de onroerende zaak in ogenschouw nemend, waaronder enerzijds de ligging in de directe nabijheid van recreatieve voorzieningen en anderzijds de aanwezigheid van grote putdeksels in de tuin, is het Hof van oordeel dat aannemelijk is dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de peildatum niet lager is geweest dan
€ 90.000.
4.6. Het voorgaande brengt mee dat het incidentele hoger beroep gegrond moet worden verklaard en dat de in geschil zijnde waarde moet worden verminderd tot € 90.000.
Inzake de proceskosten:
4.7. Nu het door belanghebbende ingestelde incidenteel hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.8. Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op een bedrag aan reis- en verletkosten van belanghebbende zelf voor het bijwonen van de zittingen ad € 31,72 per uur maal 3 uur per zitting, vermeerderd met reiskosten ten bedrage van twee maal € 24,82 is in totaal € 239,96. Ter zake van de tijd die belanghebbende heeft besteed aan het schrijven van stukken en de voorbereiding van de zittingen kan geen tegemoetkoming worden verleend.
5. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het incidentele hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten;
- verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2003 tot € 90.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot een tegemoetkoming in van de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 239,96, en
- wijst de gemeente Z aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden.
Aldus gedaan op 7 november 2008 door R.J. Koopman, voorzitter, N. van Beelen en J.Th. Simons, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.