Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/3475
Uitspraakdatum: 26 april 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente, verweerder.
Eiser wordt hierna ook aangeduid als belanghebbende.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 30 augustus 2005 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 april 2006 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, alsmede namens verweerder, medewerker cluster belastingen bij de gemeente , WOZ-taxateur bij de gemeente.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 105.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 36,14 en wijst de gemeente [woonplaats] aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
- gelast dat de gemeente [woonplaats] het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 37 aan deze vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2003 (de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 132.682. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2.2. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande recreatiewoning gebouwd in het jaar 2000. De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 289 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 400 m². De onroerende zaak is gelegen in fase 2 van het recreatiepark [adres] te [woonplaats].
2.3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 70.000.
2.4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 30 november 2005 door [taxateur], WOZ-taxateur te [woonplaats]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 132.682. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat dit taxatierapport gegevens van een zevental referentieobjecten.
2.5.1. Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder de waarde in het economische verkeer van de onderhavige onroerende zaak dient te bepalen aan de hand van de rendementswaarde in plaats van de vergelijkingsmethode. Dit vanwege het feit dat de recreatiewoning verplicht dient te worden verhuurd via een externe organisatie, waarbij hij, als eigenaar, geen zeggenschap heeft over de onroerende zaak en er ook niet meer vrijelijk over kan beschikken. Belanghebbende berekent de rendementswaarde over het jaar 2005 naar een bedrag van € 70.000.
2.5.2. Tevens voert belanghebbende aan dat er sinds het jaar 2001 geen verkopen hebben plaatsgevonden waarbij de verkoopprijs boven de aanschafwaarde lag. Belanghebbende heeft gehoord dat er nu recreatiewoningen te koop staan voor 70% à 80% van de aanschafwaarde en dat er zelfs dan geen kopers zijn te vinden.
2.5.3. Verder stelt belanghebbende dat in het jaar 2005 twee identieke woningen bij openbare executie zijn verkocht voor respectievelijk € 68.000 en € 69.000. Volgens belanghebbende is de waarde van de onderhavige onroerende zaak dan ook € 70.000 in het geval verweerder wel de vergelijkingsmethode zou dienen toe te passen. Belanghebbende stelt, naar de rechtbank verstaat, dat recentelijk vier panden gelegen op recreatiepark [adres], die als referentieobjecten zijn gebruikt, bij openbare executie zijn verkocht voor prijzen tussen de € 66.000 en € 72.000.
2.5.4. Voorts is belanghebbende van mening dat de referentieobjecten uit het recreatiepark [adres] te [woonplaats] niet vergelijkbaar zijn met zijn onroerende zaak, omdat in dat park, in tegenstelling tot het park [adres] te [woonplaats] waar de onderhavige onroerende zaak is gelegen, permanente bewoning wordt gedoogd hetgeen een aanzienlijke waardevermeerdering met zich meebrengt.
2.5.5. Belanghebbende stelt dat [adres] is gewaardeerd op € 97.974. De rechtbank begrijpt dat belanghebbende hiermee een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel.
2.5.6. Tot slot is belanghebbende van mening dat in de tuin van de onroerende zaak circa 4 m² aan putdeksels ten behoeve van allerlei nutsvoorzieningen zijn gelegen, hetgeen een belangrijk extra waardedrukkend aspect vormt, aangezien de tuin als gevolg daarvan niet meer normaal kan worden gebruikt.
2.6.1. Verweerder stelt – kort weergegeven – dat de belemmeringen en gebruikersmogelijkheden niet ter zake doen en dat de waardering, gezien het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, dient plaats te vinden via de vergelijkingsmethode.
2.6.2. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat hij voor de referentieobjecten aan [adres] niet is uitgegaan van de gerealiseerde verkoopopbrengsten maar van prijzen die € 50.000 lager zijn. Tevens heeft verweerder gesteld dat de belangrijkste referentieobjecten die hij bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak heeft gebruikt, de objecten gelegen op het recreatiepark [adres] te [woonplaats] zijn.
2.7.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. Nu in de onderhavige zaak sprake is van een recreatiewoning en referentieobjecten voorhanden zijn, moet aan het door belanghebbende kennelijk voorgestane systeem waarbij hij uitgaat van de rendementswaarde voorbij worden gegaan. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, bij het vaststellen van de waarde derhalve terecht uitgegaan van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten.
2.7.2.1. In zijn arrest van 25 november 1998, nr. 33 212, gepubliceerd in BNB 1999/18 heeft de Hoge Raad geoordeeld, dat het in het wettelijk stelsel van de onroerende zaakbelastingen veeleer past om als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijk dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting, aan te houden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of de gebruiker, beperkt wordt.
Onder 3.8. in de conclusie van de Advocaat-generaal bij dit arrest, naar welke conclusie de Hoge Raad voor zijn oordeel verwijst, is het volgende opgemerkt:
“Wanneer werkt een zakelijk werkende verplichting dan wèl waardedrukkend? Uitsluitend als het woongenot daardoor wordt verminderd, bijv. door een recht van overpad van de buurman dat als erfdienstbaarheid is gevestigd of uit het burenrecht voortvloeit. Anders gezegd: het geldt voor de verplichtingen die door of krachtens de wet de omvang van het genot en het gebruik van de onroerende zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperken.”.
2.7.2.2. Naar het oordeel van de rechtbank is dat in het onderhavige geval, waarin de eigenaar van een recreatiewoning op grond van privaatrechtelijke overeenkomsten beperkingen heeft geaccepteerd in het gebruik van de onroerende zaak voor eigen doeleinden, niet anders. Aan die beperkingen kan voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ geen betekenis worden toegekend.
2.7.3. Belanghebbende heeft gesteld dat er recreatiewoningen te koop staan voor 70% à 80% van de aanschafwaarde, echter hij heeft niet aangegeven wat de aanschafwaarde is, zodat alleen om die reden al, aan deze grief voorbij gegaan wordt.
2.7.4. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift gesteld dat de recreatiewoningen in het park [adres] fase 1 goed vergelijkbaar zijn met zijn onroerende zaak. Belanghebbendes stelling dat twee van deze recreatiewoningen in het jaar 2005 en vier in januari 2006 tijdens een executieveiling voor bedragen tussen de € 66.000 en € 72.000 zijn verkocht, zodat die waarde ook voor zijn onroerende zaak moet worden gevolgd, kan hem niet baten. De omstandigheid dat sprake is van verkoop bij executie, hetgeen in het algemeen tot een lagere opbrengst leidt, alsmede de omstandigheid dat de verkopen twee jaar na de waardepeildatum zijn gelegen, maakt naar het oordeel van de rechtbank dat de door belanghebbende in dit verband voorgestane waarde geen goede afspiegeling vormt van het waardeniveau van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
2.7.5. Onder de door belanghebbende aangehaalde verkochte onroerende zaken, zoals vermeldt in 2.5.3., bevinden zich vier door verweerder opgevoerde referentieobjecten hetgeen vraagtekens zet bij de zakelijkheid van de transacties in april 2003. Deze referentieobjecten zijn toen verkocht voor een bedrag rond de € 200.000. Verweerder heeft zelf deze verkoopcijfers ook als onzakelijk beschouwd en heeft de betreffende verkoopcijfers verminderd met € 50.000. Het een en ander brengt de rechtbank tot het oordeel dat de verkoopopbrengsten van de referentieobjecten niet reëel zijn en derhalve niet voor de waardering in het kader van de Wet WOZ bruikbaar zijn.
2.7.6. Belanghebbende heeft gesteld dat de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de door verweerder gehanteerde referentieobjecten gelegen op het recreatiepark [adres] te [woonplaats]. Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat in het recreatiepark [adres], in tegenstelling tot het park [adres] te [woonplaats] waar de onderhavige onroerende zaak is gelegen, permanente bewoning wordt gedoogd hetgeen een aanzienlijke waardevermeerdering met zich meebrengt en dat de referentieobjecten op het recreatiepark te [woonplaats] meer in een woonwijk lijken te zijn gelegen dan in een recreatiepark. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat deze door verweerder bij de vaststelling van de waarde gehanteerde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Alsdan rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen het te waarderen object en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden (Hoge Raad 19 april 2000, nr. 35 212, gepubliceerd in BNB 2000/195). De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder genoemde onroerende zaken niet als referentieobject kunnen dienen. Die onroerende zaken hebben een aanzienlijk andere ligging dan belanghebbendes onroerende zaak en hebben – naar blijkt uit de in het taxatierapport opgenomen foto’s – een geheel andere uitstraling. Daarnaast wordt in het recreatiepark [adres] te [woonplaats] permanente bewoning gedoogd, in tegenstelling tot het park waar de onderhavige onroerende zaak is gelegen. Het is een feit van algemene bekendheid dat een woning die permanent mag worden bewoond, aanmerkelijk meer waard is dan een woning waarin slechts recreatief mag worden gewoond. De onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten gelegen op het recreatiepark [adres] te [woonplaats] zijn derhalve dermate groot dat de voor die objecten gerealiseerde verkoopopbrengsten geen of althans onvoldoende steun bieden aan de door verweerder verdedigde waarde.
2.7.7. Belanghebbende heeft zich voorts, naar de rechtbank verstaat, beroepen op het gelijkheidsbeginsel. In dit verband heeft hij gesteld dat het object [adres] veel lager is gewaardeerd dan zijn onroerende zaak, terwijl het identieke woningen betreffen. Gelet hierop, dient naar de opvatting van belanghebbende de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak eveneens lager te worden vastgesteld dan de door verweerder voorgestane waarde in het economische verkeer. Verweerder heeft erkend dat de WOZ-waarde van het door belanghebbende aangehaald object [adres] lager is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer daarvan op de waardepeildatum. Zulks berust volgens verweerder echter niet op een door hem gevoerd (begunstigend) beleid, maar op een onjuiste waardevaststelling van die woning als gevolg van een (incidentele) fout. De rechtbank acht de stelling van verweerder, dat de van de WOZ-waarde afwijkende gunstige behandeling van het door belanghebbende bedoelde object niet berust op een beleid van de gemeente, aannemelijk. Niet gesteld of aannemelijk is geworden dat de afwijkende behandeling van de eigenaar van het object [adres] berust op een oogmerk tot begunstiging. Dit betekent dat belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen, indien in dezen is voldaan aan de voorwaarden van de zogenoemde meerderheidsregel. Bij toepassing van die regel gaat het erom of in de meerderheid van de met het geval van belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Indien deze vraag bevestigend moet worden beantwoord, dient deze – in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen door het bestuursorgaan gevolgde – gedragslijn ook in het geval van belanghebbende te worden gevolgd. Nu slechts in één geval de juiste wetstoepassing achterwege is gebleven, is naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan aan de meerderheidsregel, zodat het belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt.
2.7.8. Tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door belanghebbende heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de in belanghebbendes tuin gelegen putdeksels ten behoeve van allerlei nutsvoorzieningen.
2.7.9. Al het vorenoverwogene leidt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 132.682.
2.8. Belanghebbende heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank, evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum € 70.000 bedraagt.
2.9. Nu partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt hebben, bepaalt de rechtbank met inachtneming van het voorgaande de waarde op de waardepeildatum, in goede justitie op € 105.000.
2.10. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
3. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten van belanghebbende komen slechts in aanmerking voor zover het reis- en verletkosten betreffen. De reiskosten worden becijferd op basis van het openbaar vervoer 2e klasse op een bedrag van € 36,14. Met betrekking tot de verletkosten rusten de stelplicht en de bewijslast van deze kosten op belanghebbende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende onvoldoende gesteld, en de rechtbank is ook ambtshalve niet gebleken, dat hij voor vergoeding in aanmerking komende verletkosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht
Deze uitspraak is gedaan op 26 april 2006 door mr. A.J. Kromhout, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.H.W.N. Lammers, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ‘s-Hertogenbosch; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303,
2500 EH ‘s-Gravenhage, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een schriftelijke verklaring van de wederpartij gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank;
2 - tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal de rechtbank deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.