Uitspraak
zaaknr. HD 103.005.098
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 3 november 2009,
gewezen in de zaak van:
[X.],
appellante bij exploot van dagvaarding van 19 april 2007,
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [X.],
advocaat: mr. M.L.W. Weerts,
tegen:
de stichting CASADE WOONSTICHTING,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigings- en kantoorplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: Casade,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg gewezen vonnis van 21 februari 2007 tussen Casade als eiseres en [X.] en [Y.] als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 416127 CV 06-6740)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van Casade, met veroordeling van Casade in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te wijzen arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Casade de grieven bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van [X.] in haar hoger beroep, althans tot ontzegging van dit hoger beroep aan haar als zijnde ongegrond en onbewezen, met veroordeling van [X.] in de kosten van het hoger beroep.
2.3. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, [X.] bij monde van mr. M.L.W. Weerts en Casade bij monde van mr. Th.P.A. de Groot. Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van een pleitnota, welke zij hebben overgelegd.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. [X.] was ten tijde van de procedure in eerste aanleg gehuwd met [Y.] (hierna: [Y.]). Zij huurden met ingang van 14 maart 2005 van Casade de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats].
4.2. Op 29 maart 2006 heeft de politie op de zolder van de door [X.] en [Y.] gehuurde woning een in werking zijnde hennep- kwekerij met 226 planten aangetroffen. Tevens zijn diverse zaken, bestemd voor het kweken van hennep, aangetroffen, waaronder assimilatielampen, een dompelpomp, een koolstoffilter, een hygrometer en een transformator.
Daarnaast is door Essent geconstateerd dat de in de meterkast aangebrachte verzegeling was verbroken en dat sprake was van een illegale aansluiting op de elektriciteit.
4.3. Naar aanleiding van de aangetroffen hennepkwekerij heeft Casade [X.] en [Y.] bij brief, gedateerd 23 maart 2006 maar verzonden 29 maart 2006, in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
[X.] en [Y.] hebben daarop bij een op 24 april 2006 door hen beiden ondertekende ‘deelhuuropzegging’ aan Casade kenbaar gemaakt dat [Y.] de huurovereenkomst per 1 mei 2006 opzegt, maar dat [X.] in de woning zal blijven.
Bij brief van 2 mei 2006, gericht aan zowel [X.] als [Y.], heeft Casade (naar het hof begrijpt) [X.] nogmaals in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [X.] heeft dit geweigerd.
Bij brief van 18 mei 2006 heeft Casade [X.] medegedeeld dat de huurovereenkomst naar aanleiding van de deelopzegging is aangepast en op haar naam is gezet, met als gevolg dat zij vanaf 28 mei 2006 alleen verantwoordelijk is voor de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
4.4. Casade heeft vervolgens zowel [X.] als [Y.] in rechte betrokken en, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.
[Y.] is niet in het geding verschenen, [X.] heeft wel verweer gevoerd tegen de vorderingen van Casade.
4.5. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter tegen [Y.] verstek verleend. Voorts heeft hij de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [X.] en [Y.] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft tenslotte [X.] en [Y.] in de proceskosten veroordeeld en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.6. De grieven van [X.] lenen zich gelet op de onderlinge samenhang voor gezamenlijke behandeling. [X.] voert aan dat de hennepkwekerij tegen haar wil door [Y.] is opgezet en dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij haar niet kan worden aangerekend. [X.] was naar haar zeggen bang voor [Y.] en durfde niet tegen hem in te gaan, omdat hij erg gewelddadig was. Inmiddels is de echtscheiding tussen [X.] en [Y.] uitgesproken en ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand, aldus [X.].
[X.] betwist daarnaast dat sprake was van een bestemmingswijziging van het gehuurde, nu enkel de zolder als hennepkwekerij was ingericht.
Voorts is zij van mening dat de kantonrechter ten onrechte geen belang heeft gehecht aan het feit dat Casade geen duidelijk en eenduidig beleid heeft gevoerd en haar beleid niet aan [X.] kenbaar heeft gemaakt.
Tenslotte voert [X.] aan dat de gevolgen van de ontruiming te ernstig zijn, aangezien zij en haar zoon dan op straat komen te staan en [Y.] bovendien heeft gedreigd hun zoon in dat geval bij haar weg te nemen.
Voor het geval het hof het bestreden vonnis bekrachtigt, verzoekt [X.] een ruime ontruimingstermijn tot in de zomervakantie van 2010 vast te stellen.
4.7. Casade heeft in haar memorie van antwoord de grieven bestreden.
4.8. Het hof overweegt als volgt.
[X.] heeft noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep betwist dat er in het gehuurde een bedrijfsmatige hennepkwekerij aanwezig is geweest. Door de aanwezigheid van de hennepkwekerij is in strijd gehandeld met de verplichting om het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming te gebruiken (artikel 7:214 BW Pro en artikel 6.3 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden). Het hof kan [X.] niet volgen in haar stelling dat geen sprake is van een bestemmingswijziging van het gehuurde, omdat de hennepkwekerij alleen was gevestigd op de zolder. Ook de zolder behoort tot het gehuurde en heeft een woonbestemming. Het feit dat de zolder normaal slechts voor opslag werd gebruikt en niet als woonruimte, doet daaraan niet af.
Mede gelet op de met een hennepkwekerij gepaard gaande risico’s van brand, schade, (stank- en water)overlast en andere nadelen is tevens in strijd gehandeld met de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro en artikel 6.2 van de algemene huurvoorwaarden). Zulks heeft [X.] ook niet, althans onvoldoende bestreden.
Het hof is dan ook met de kantonrechter van oordeel dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.9.1. Het verweer van [X.] dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij haar niet kan worden aangerekend, omdat [Y.] de hennepkwekerij tegen haar wil in het gehuurde heeft opgezet, kan haar niet baten. De huurovereenkomst is zowel op naam van [X.] als van [Y.] gesteld en is door hen beiden ondertekend. [X.] en [Y.] waren ten tijde van de ontdekking van de hennepkwekerij derhalve beiden contractueel huurders. Overigens zou dit ook het geval zijn geweest als de huurovereenkomst alleen op naam van [Y.] was gesteld. Immers, door het huwelijk van [Y.] en [X.] was [X.] in dat geval van rechtswege medehuurder geweest.
Uit het voorgaande volgt dat [X.] met [Y.] hoofdelijk aansprakelijk is voor een juiste nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst, de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden en de wet.
Ook indien [X.] part noch deel heeft gehad aan de inrichting en exploitatie van de hennepkwekerij, blijft dat er sprake is van een tekortkoming waarvoor zij naast [Y.] hoofdelijk aansprakelijk is.
Daar komt bij dat voor ontbinding van de huurovereenkomst toerekenbaarheid van de tekortkoming aan [X.] niet is vereist. Immers, iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de overeenkomst kan in beginsel grond voor gehele of gedeeltelijke ontbinding opleveren (artikel 6:265 BW Pro).
Het had op de weg van [X.] gelegen om haar (mede) verantwoordelijkheid voor een goede uitvoering van de huurovereenkomst te nemen en ervoor zorg te dragen dat de hennepkwekerij werd verwijderd, eventueel in overleg met Casade of een hulpverlenende instantie. Haar stelling dat zij hiertoe niet in staat was in verband met de gewelddadigheid van [Y.] heeft zij onvoldoende onderbouwd, temeer nu zij ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft verklaard dat de bedreigingen jegens haar door [Y.] eerst zijn begonnen, nadat [Y.] de woning heeft verlaten.
[X.] heeft voorts aangevoerd dat zij [Y.] vrijwel onmiddellijk na de ontdekking van de hennepkwekerij de deur heeft gewezen en de echtscheidingsprocedure in gang heeft gezet. De stelling van [X.] dat [Y.] en zij thans gescheiden leven, zodat niet gevreesd hoeft te worden dat er in de toekomst in de woning opnieuw een hennepkwekerij zal worden aangetroffen, kan haar evenmin baten. Dit doet op geen enkele wijze af aan de ernst van de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst welke reeds heeft plaatsgevonden. Hetzelfde geldt voor de stelling van [Y.] dat zij zich steeds als een goed huurster heeft gedragen en gedraagt.
4.9.2. Dat Casade niet aan [X.] kenbaar zou hebben gemaakt dat zal worden opgetreden tegen de exploitatie van een hennepkwekerij in de gehuurde woning, acht het hof, wat daar ook van zij, in deze niet doorslaggevend. Ook zonder een waarschuwing moet het voor [X.] duidelijk zijn geweest dat de exploitatie van een hennepkwekerij in een gehuurde woning een (ernstige) tekortkoming oplevert.
Er is in de media veelvuldig aandacht gegeven aan het verrichten van hennepactiviteiten in huurwoningen en de gevolgen daarvan.
Dat Casade in een andere zaak, waarin ook een hennepkwekerij in de gehuurde woning is aangetroffen, uiteindelijk besloten zou hebben om niet over te gaan tot ontruiming, betekent niet dat Casade daartoe in de onderhavige zaak eveneens gehouden is, nog daargelaten dat niet is gebleken dat sprake is van identieke situaties.
4.9.3. Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de door [X.] en [Y.] gehuurde woning ook jegens [X.] de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.10. Thans dient nog de ernst van de tekortkoming te worden afgezet tegen het (woon)belang van [X.] en haar zoon. Hetgeen [X.] ter zake van haar (woon)belang en dat van haar zoon heeft aangevoerd, is naar het oordeel van het hof, afgezet tegen de ernst van de tekortkoming, niet toereikend om voortzetting van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De aanwezigheid van de minderjarige zoon van [X.] is van onvoldoende gewicht om de ontbinding en ontruiming tegen te houden. De ontruiming zal ongetwijfeld ingrijpend voor hem en voor [X.] zijn, maar het behoort tot de verantwoordelijkheid van [X.] als ouder om ten aanzien hiervan passende maatregelen te nemen, zonodig met inschakeling van hulpverlenende instanties. Dat in geval van een ontruiming sprake zou zijn van een noodtoestand is onvoldoende aangetoond. [X.] heeft niet onderbouwd dat vervangende woonruimte of opvang voor haar en haar zoon, in Waalwijk dan wel in een andere gemeente, op geen enkele wijze beschikbaar is. Evenmin is gebleken dat zij zich hiervoor op enige wijze heeft ingespannen, terwijl zij na het bestreden vonnis ruimschoots hiervoor de gelegenheid heeft gehad.
[X.] heeft ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep nog aangevoerd dat zij met regelmaat wordt bedreigd door [Y.] en dat de veiligheid van haar en haar zoon het beste is gewaarborgd in de huidige woonsituatie waar de buurtbewoners en de politie bekend zijn met haar situatie en een oogje in het zeil houden. Wat er ook zij van de door [X.] gestelde bedreiging door [Y.], naar het oordeel van het hof valt niet in te zien waarom [X.] en haar zoon niet in een andere woonomgeving dan de huidige veilig kunnen zijn. De omstandigheid dat zij een goed contact heeft met de politie en de huidige buurtbewoners is onvoldoende om aan ontbinding en ontruiming in de weg te staan. Ook overigens zijn het hof geen bijzondere omstandigheden gebleken die van voldoende gewicht zijn om de vordering tot ontbinding en ontruiming af te wijzen.
Gelet op het voorgaande kan het beroep van [X.] op artikel 3 IVRK Pro, zoals door haar gedaan ter gelegenheid van het pleidooi, haar niet baten. Het hof heeft het belang van haar zoon bij de beoordeling betrokken en aan de hand van bovengenoemde omstandigheden geoordeeld dat het belang van de zoon niet aan ontbinding en ontruiming in de weg staat.
4.11. Het hof ziet geen aanleiding om, zoals door [X.] is verzocht in het geval van bekrachtiging van het bestreden vonnis, een ontruimingstermijn vast te stellen tot in de zomervakantie 2010. Zoals hiervoor reeds is overwogen, heeft [X.] vanaf het bestreden vonnis ruimschoots de tijd gehad om andere woonruimte te zoeken. Het enkele feit dat haar zoon bij een ontruimingstermijn tot in de zomervakantie van 2010 zijn basisschooltijd bij zijn huidige school kan afmaken, is onvoldoende reden om een dergelijk lange termijn toe te staan.
4.12. [X.] heeft bewijs aangeboden van al haar stellingen. Het hof komt echter aan bewijslevering niet toe, omdat, gelet op hetgeen hierboven is overwogen, het verweer van [X.] onvoldoende gemotiveerd is en het bewijsaanbod niet kan bijdragen tot een andersluidende beslechting van het geschil.
4.13. De conclusie is dat de grieven van [X.] falen en dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd.
[X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de proceskosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van Casade op € 251,- voor vast recht en € 2.682,- voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Walsteijn en Theuws en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 november 2009.