Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Tilburg
zaak/rolnr.: 416127 CV 06-6740
vonnis d.d. 21 februari 2007
inzake
[eiseres],
gevestigd en kantoorhoudende te Waalwijk,
eisende partij bij exploot van dagvaarding d.d. 25 september 2006,
gemachtigde: mr. J.M.G.A. Sengers, advocaat te Best,
tegen:
1. [gedaagde 1],
[adres],
gemachtigde: mr. M. Weerts, advocaat te ‘s-Hertogenbosch.
2. [gedaagde 2],
[adres],
gedaagden bij voormeld exploot,
gedaagde sub 2 is niet verschenen,
Partijen worden aangeduid als [eiseres] en gedaagden. Gedaagden worden afzonderlijk aangeduid als [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
1. Het verloop van het geding
Dit blijkt uit de volgende processtukken:
- de inleidende dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] met producties,
- de conclusie van repliek met producties,
- de conclusie van dupliek met producties.
2. Het geschil
[eiseres] vordert, samengevat, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, veroordeling van gedaagden tot ontruiming van de gehuurde woning met machtiging die ontruiming zonodig zelf te doen bewerkstelligen en veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
[gedaagde 1] weerspreekt de vordering.
3. De beoordeling
3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist staat tussen partijen het navolgende in rechte vast.
- Gedaagden zijn gehuwd en huren sinds 14 maart 2005 krachtens huurovereenkomst van [eiseres] de woning met aanhorigheden aan [adres] tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde maandhuur.
- Het van die overeenkomst op schrift gestelde, op 14 maart 2005 door alle partijen ondertekende, contract bepaalt onder meer in artikel 2 dat het gehuurde bestemd is om als woning te dienen en dat de door [eiseres] gebruikte algemene voorwaarden van toepassing zijn. In die algemene voorwaarden is onder meer bepaald in artikel 6.2 dat huurder het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt, en in artikel 6.3 dat huurder het gehuurde gedurende de huurtijd zelf zal bewonen en er zijn hoofdverblijf zal hebben, terwijl huurder het gehuurde overeenkomstig de bestemming zal gebruiken en aan die bestemming niets zal wijzigen.
- Op 29 maart 2006 werd bij een politie-onderzoek op de zolder van de woning aan [adres] een in werking zijnde hennepkwekerij met 226 hennepplanten aangetroffen.
- Bij brief d.d. “23 maart 2006” maar feitelijk van 29 maart 2006, deelde [eiseres] aan gedaagden mee het beleid te hanteren dat bij het aantreffen van een wietplantage de rechter verzocht zal worden de huurovereenkomst te ontbinden maar dat hen ter besparing van onkosten de kans wordt gegeven om de huur vrijwillig op te zeggen.
- Bij een op 24 april 2006 door gedaagden ondertekende “deelhuuropzegging” maakten zij aan [eiseres] kenbaar dat [gedaagde 2] de huurovereenkomst per 1 mei 2006 opzegt maar dat [gedaagde 1] in die gehuurde woning zal blijven.
- Bij brief van 2 mei 2006 werd namens [eiseres] aan gedaagden meegedeeld dat het onacceptabel wordt geacht dat de gehuurde woning is gebruikt voor het exploiteren van een hennepplantage en dat [eiseres] inmiddels opdracht heeft gegeven in rechte de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de gehuurde woning te vorderen, maar dat die gerechtelijke procedure nog kan worden voorkomen door zelf de huurovereenkomst te beëindigen en de gehuurde woning uiterlijk op 31 mei 2006 te verlaten en te ontruimen.
- Bij brief van 18 mei 2006 schreef [eiseres] aan [gedaagde 1], samengevat, dat het huurcontract naar aanleiding van de ontvangen deelhuuropzegging is aangepast en op haar naam is gezet, als gevolg waarvan [gedaagde 1] vanaf 28 mei 2008 alleen verantwoordelijk is voor de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
3.2 [eiseres] baseert de vordering op een schending van de verplichtingen zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde woning als een goed huurder te gedragen en om de gehuurde woning overeenkomstig de contractuele bestemming te gebruiken, waarbij zij [gedaagde 1] (mede)aansprakelijk houdt voor de door [gedaagde 2] in de woning geëxploiteerde hennepkwekerij. [eiseres] stelt, samengevat, ook te willen voorkomen dat [gedaagde 2] zich slechts door (terug)verplaatsing van zijn hoofdverblijf opnieuw de positie van medehuurder van de onderhavige woning kan verschaffen. [eiseres] stelt haar huurders al vanaf december 2004 te hebben aangegeven dat exploitatie van een hennepkwekerij niet wordt geaccepteerd en dat dan steeds via de rechter ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd.
3.3 [gedaagde 1] verweert zich door, samengevat, te stellen dat de op de zolder van de gehuurde woning aangetroffen hennepkwekerij tegen haar zin door [gedaagde 2] werd gerealiseerd en in stand gehouden, terwijl zij daar vanuit haar Turkse achtergrond en mentaliteit niets tegen kon en mocht doen. Volgens [gedaagde 1] werd bovendien niet bedrijfsmatig geteelt, was geen sprake van een gevaarlijke situatie en werd ook geen overlast veroorzaakt. [gedaagde 1] stelt na de ontdekking van de hennepkwekerij echter de kracht te hebben gevonden een echtscheidingsprocedure te starten. Volgens [gedaagde 1] is [gedaagde 2] geheel verantwoordelijk voor hetgeen op zolder werd aangetroffen en is er geen aanleiding om haar met haar minderjarige zoon op straat te zetten, omdat zij en haar achtjarige zoon met de hennepkwekerij niets van doen hadden. Zij stelt onbekend te zijn met een door [eiseres] niet of nauwelijks kenbaar gemaakt beleid om bij een hennepkwekerij steeds de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. [gedaagde 1] stelt dat een eventuele tekortkoming harerzijds de ontbinding met haar gevolgen ook niet rechtvaardigt. [gedaagde 1] verzoekt haar zonodig nog een terme de grâce te verlenen, terwijl bovendien de gevorderde ontruimingstermijn veel te kort zou zijn en een eventuele veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard zou dienen te worden. [gedaagde 1] wenst dat [eiseres], zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten wordt veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4 Nu [gedaagde 2] niet in het geding is verschenen maar de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, wordt tegen [gedaagde 2] verstek verleend en is de vordering tegen [gedaagde 2] toewijsbaar, tenzij deze onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Omdat [gedaagde 1] in het geding is verschenen, is tussen de [eiseres] en [gedaagde 1] voortgeprocedeerd. Ondanks haar bevoegdheid daartoe heeft [gedaagde 1] niet dadelijk bij antwoord een duidelijke eis in reconventie geformuleerd en ingesteld, zodat daarbij enkel op basis van de door [eiseres] ingestelde vordering is voortgeprocedeerd. Tussen alle partijen wordt thans aldus één vonnis gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak dient te worden beschouwd.
3.5 Blijkens het daarvan opgemaakte en door [eiseres] (als productie 2 bij dagvaarding) overgelegde politieproces-verbaal, werd op 29 maart 2006 bij een politie-onderzoek op de bijna 19 m2 grote zolder van de onderhavige woning een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen met 226 hennepplanten en onder meer 20 assimilatielampen van 600 watt en 20 transformatoren, waarvoor de benodigde elektriciteitsvoorziening na verbreking van de verzegeling van de aansluitkast werd verkregen middels een illegale en directe elektriciteitsaftakking. [gedaagde 1] ontkent dat ook niet. De aanwezigheid van een dergelijke in werking zijnde hennepkwekerij is een onbehoorlijk en met de bestemming strijdig gebruik van de gehuurde woning en vormt in beginsel een aan gedaagden toerekenbare tekortkoming, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat de woning voor het overige als een normaal woonhuis werd bewoond, maakt dat niet anders.
3.6 Die tekortkoming kan ook aan [gedaagde 1] worden toegerekend. [gedaagde 1] stelt zich wel op het standpunt dat haar geen schuld treft met betrekking tot de door [gedaagde 2] in de woning geëxploiteerde hennepkwekerij en dat zij zelf geen laakbare handelingen dienaangaande heeft verricht, maar rechtens is ook zij tegenover [eiseres] volledig (mede)aansprakelijk voor de gedragingen van haar echtgenoot en toenmalige medehuurder. Dat [gedaagde 1] tegen de haar bekende situatie vanuit haar Turkse achtergrond en mentaliteit in beginsel niet zou hebben kunnen en mogen optreden, doet er niet aan af dat die tekortkoming tegenover [eiseres] ook volledig voor haar rekening komt.
3.7 [gedaagde 1] stelt [gedaagde 2] uiteindelijk tot de deelhuuropzegging te hebben bewogen, inmiddels zelfs een echtscheidingsprocedure tegen [gedaagde 2] in gang te hebben gezet en verwijst ook naar de taak die [eiseres] als toegelaten instelling krachtens de Woningwet heeft. Zij beroept zich ook op (andere) omstandigheden, zoals het ontbreken van in Nederland wonende familie die haar onderdak wil geven en het dreigende zwervende bestaan dat zij als bijstandsmoeder met haar achtjarige zoontje bij een ontbinding zou moeten leiden. Evenals de overige aangevoerde omstandigheden, maakt dit echter nog niet dat uitoefening van de [eiseres] toekomende bevoegdheid om de huurovereenkomst geheel te ontbinden in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit geldt zelfs indien [gedaagde 1] onbekend zou zijn geweest met het door [eiseres] gevoerde beleid inzake in haar huurwoningen aangetroffen hennepkwekerijen en [eiseres] in enig ander geval haar ontbindingsvordering niet zou hebben gehandhaafd.
3.8 De kantonrechter ziet geen enkele aanleiding aan [gedaagde 1] een zogenoemde terme de grâce te verlenen. Een contra-indicatie daarvoor is veeleer ook dat aan de ernstige tekortkoming reeds een einde is gemaakt. Er is ook geen aanleiding de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van dit vonnis te weigeren. Aan de vereisten daartoe is voldaan, terwijl met name ook het belang van [eiseres] bij een spoedige voldoening aan dit vonnis zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde 1] bij behoud van de bestaande toestand tot op een in te stellen hoger beroep is beslist. Daarbij is ook in aanmerking genomen het door [eiseres] gestelde belang bij een handhavend en effectief optreden tegen aangetroffen hennepkwekerijen in haar verhuurde woningen in het algemeen, mede ook vanwege de uitstraling daarvan naar haar andere huurders. Het belang van [gedaagde 1] bij behoud van de bestaande toestand tot op een in te stellen hoger beroep is beslist en de door haar gestelde omstandigheid dat er andere verhuurders zijn die dat wel toestaan, doen aan dat zwaarwegende belang van [eiseres] in dit geval niet af. Het staat [gedaagde 1] uiteraard vrij de haar tegen dit vonnis ter beschikking staande rechtsmiddelen aan te wenden, maar nu de vordering van [eiseres] zal worden toegewezen wordt [eiseres] vermoed het vereiste belang bij de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad te hebben terwijl de door [gedaagde 1] gestelde en voor haar ingrijpende en niet of nauwelijks ongedaan te maken gevolgen van de executie van dit vonnis, op zichzelf ook niet aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg staan.
3.9 Als de in het ongelijk gestelde partij(en) zullen gedaagden in de proceskosten worden veroordeeld.
3.10 Gelet op het voorgaande behoeven de overige geschilpunten geen bespreking meer en omdat de vordering tegen [gedaagde 2] ook niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, wordt als volgt beslist.
4. De beslissing
De kantonrechter:
verleent tegen [gedaagde 2] verstek;
spreekt uit de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning c.a., staande en gelegen te [adres]
veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis genoemde woning c.a. te verlaten en te ontruimen, met medeneming van al diegenen die, en al hetgeen dat zich daarin of daarop niet vanwege de eisende partij bevinden/bevindt, eventuele onderhuurders, voorzover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn, daaronder begrepen, en de woning c.a. ter vrije en algehele beschikking van de eisende partij te stellen, onder afgifte der sleutels, met machti-ging op de eisende partij, de ontruiming zelf en op kosten van gedaagde te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm;
verwijst gedaagden in de kosten van het geding en veroordeelt die partij derhalve tot betaling van deze kosten aan de zijde van de eisende partij gevallen en tot op heden begroot op € 665,87, waaronder begrepen een bedrag van € 300,-- voor salaris en noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van de eisende partij;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
ontzegt het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 februari 2007, door mr. M.G.W.M. Stienissen, kantonrechter, in tegenwoordigheid van de griffier.