Uitspraak
zaaknr. HD 103.005.723
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 20 oktober 2009,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 15 oktober 2007,
hierna te noemen: [X.],
advocaat: mr. I.A.C. Cools,
tegen:
de stichting STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigings- en kantoorplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: de stichting,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg gewezen vonnis van 5 september 2007 tussen de stichting als eiseres en [X.] als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 443073-CV-07/3129)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot afwijzing van de vorderingen van de stichting, met veroordeling van de stichting in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te wijzen arrest tot, zo begrijpt het hof, de dag der algehele voldoening, een en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de stichting de grieven bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [X.] in de kosten van het geding.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. [X.] huurde met ingang van 29 augustus 1996 van (de rechtsvoorgangster van) de stichting de woning, gelegen aan de [huuradres] te [plaatsnaam].
4.2. Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van (de rechtsvoorgangster van) de stichting van toepassing.
Artikel 7 van Pro deze Algemene Huurvoorwaarden luidt:
- ‘Huurder zal het gehuurde … als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken’ (lid 1);
- ‘Huurder zal in de wooneenheid geen nering of bedrijf uitoefenen of de wooneenheid niet als werkplaats gebruiken’ (lid 2).
4.3. Op 27 maart 2007 heeft de politie blijkens het door haar opgemaakte proces-verbaal op de zolder van de door [X.] gehuurde woning aangetroffen:
- 18 aan het plafond gemonteerde armaturen;
- 19 verpakte op de zoldervloer gelegen assimilatielampen;
- 19 verpakte transformatoren;
- twee koolstoffilters, slangen en een afzuiger, gevestigd aan het plafond;
- 150 nieuwe plastic plantenbakken.
De politie heeft daarnaast geconstateerd dat er nieuwe wanden op de zolder waren aangebracht die deels waren voorzien van (isolerend) plastic. Voorts heeft zij in de achtertuin van de woning twee vuilniszakken met hennepafval en een groot aantal andere vuilniszakken (20-25) met zwarte tuinaarde aangetroffen.
De politie is op grond van haar bevindingen tot de conclusie gekomen dat de zolder zodanig was ingericht dat er hennep geteeld kon worden. Niet is gebleken van een illegale elektriciteitsomleiding.
4.4. De stichting heeft naar aanleiding van het voorgaande [X.] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [X.] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
4.5. De stichting heeft [X.] vervolgens in rechte betrokken en, kort gezegd en voor zover thans van belang, gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [X.] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [X.] in de kosten van het geding.
[X.] geeft hiertegen verweer gevoerd.
4.6. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [X.] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten. De kantonrechter heeft voorts [X.] veroordeeld in de proceskosten en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.7. [X.] heeft de navolgende grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd:
- ten onrechte heeft de kantonrechter geoordeeld dat een muur op de zolderverdieping verwijderd was en dat nieuwe wanden (deels) waren voorzien van isolerend plastic (grief 1);
- de kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat [X.] niet alleen een professionele en qua opzet bedrijfsmatige hennepkwekerij heeft willen inrichten, maar tevens dat deze reeds zo goed als gereed was voor gebruik (grief 2);
- de kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat het gehuurde niet conform de gegeven bestemming en conform de eisen van goed huurderschap is gebruikt en dat er sprake is van een tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst (grief 3);
- ten onrechte heeft de kantonrechter geoordeeld dat de stichting een gerechtvaardigd belang heeft bij de eis tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand (grief 4);
- de kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat de handelwijze van [X.] een zodanig tekortkomen oplevert dat de stichting zich op het standpunt kan en mag stellen dat voortzetting van de huurovereenkomst van haar niet gevergd kan worden (grief 5).
De grieven lenen zich, gelet op de onderlinge samenhang, voor gezamenlijke behandeling.
4.8.1. Het verweer van [X.] tegen de vorderingen van de stichting houdt, kort gezegd, in dat geen sprake was van een hennepkwekerij, laat staan een bedrijfsmatige hennepkwekerij, die zo goed als gereed voor gebruik was, nu er geen lampen geïnstalleerd waren, geen transformatoren waren aangesloten, geen hennepplanten-/stekjes aanwezig waren en de stroomvoorziening niet was omgelegd. Hierdoor kon er ook geen sprake van overlast en/of een risico voor de veiligheid van de buurt, aldus [X.].
Naar zijn mening is er dan ook geen sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
4.8.2. Zoals de kantonrechter reeds heeft overwogen, kan iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de overeenkomst grond opleveren voor (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt.
4.8.3. Als onweersproken staat vast dat de in rechtsoverweging 4.3 genoemde zaken op 27 maart 2007 in de door [X.] gehuurde woning en bijbehorende tuin aanwezig waren. [X.] betwist dat de zolderwanden waren voorzien van (isolerend) plastic. Uit de door de stichting in eerste aanleg overgelegde foto’s is naar het oordeel van het hof echter duidelijk zichtbaar dat een groot deel van de zolderwanden waren bedekt met isolatiemateriaal. Gelet hierop en op het feit dat alle benodigde apparatuur en materiaal voor het kweken van hennep, op de hennepplantjes na, in het gehuurde aanwezig waren, is naar het oordeel van het hof voldoende komen vast te staan dat [X.] een hennepkwekerij heeft willen inrichten. Hierbij kan in het midden worden gelaten of er al dan niet op zolder een muur is verwijderd. Het hof is tevens van oordeel dat de hennepkwekerij vrijwel klaar was voor gebruik, aangezien de twee koolstoffilters, de afzuiger en de armituren voor de assimilatielampen reeds aan het plafond waren bevestigd, de wanden waren voorzien van isolatiemateriaal en alleen de assimilatielampen en de transformatoren nog geïnstalleerd c.q. aangesloten dienden te worden. Hetgeen [X.] in dit kader heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
De verklaring van [X.] tegenover de politie, zoals weergegeven in het proces-verbaal van verhoor van 28 maart 2007, duidt er in ieder geval op dat hij daadwerkelijk voornemens was om met behulp van de aanwezige zaken hennep te kweken. Evenals de kantonrechter acht het hof het niet geloofwaardig dat het de intentie van [X.] was om uitsluitend voor eigen gebruik te kweken. Niet valt in te zien waarom maar liefst 19 assimilatielampen, 19 transformatoren, 150 plantenbakken, twee koolstoffilters en een afzuiger dienden te worden aangeschaft voor de kweek van slechts vijf hennepplantjes. De aangetroffen hoeveelheid vuilniszakken met tuinaarde in de achtertuin (20 tot 25) wijst evenmin in de richting van beperkte kweek.
4.8.4. Gelet op het voorgaande en mede gelet op de in eerste aanleg overgelegde foto’s dient naar het oordeel van het hof ervan te worden uitgegaan dat er in de woning wel degelijk sprake was van (de opbouw van) een professioneel ingerichte hennepkwekerij, bestemd voor de beroeps- of bedrijfsmatige teelt van hennep. Hiermee heeft [X.] in strijd gehandeld met zijn verplichting om de door hem gehuurde woning te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming (artikel 7:214 BW Pro, artikel 7 leden Pro 1 en 2 van de Algemene Huurvoorwaarden). Het feit dat de hennepkwekerij nog niet daadwerkelijk in werking was, doet hieraan niet af. Aannemelijk is dat alleen de inval door de politie op 27 maart 2007 de daadwerkelijke exploitatie van de hennepkwekerij in de weg heeft gestaan.
4.8.5. Door zijn zolder in te richten als hennepkwekerij heeft [X.] tevens in strijd gehandeld met de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro, artikel 7 lid 1 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden). De aanwezigheid van een hennepkwekerij brengt, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, risico’s en nadelen mee. Het is een feit van algemene bekendheid dat bij hennepkwekerijen sprake is van een hoog stroomverbruik en een hoog vochtgehalte en dat de elektrische voorzieningen van een woonhuis hierop niet zijn berekend met als gevolg een verhoogd risico op overbelasting van het elektriciteitsnetwerk en op brandgevaar. Dit risico bestaat, ongeacht of er al dan niet sprake is van een illegale omleiding van de stroom. Daarnaast kan, zoals de kantonrechter ook heeft overwogen, water- en stankoverlast ontstaan en mogen ook andere nadelen, zoals de negatieve uitstraling op de omgeving, niet uit het oog worden verloren. Aan [X.] kan worden toegegeven dat de hennepkwekerij ten tijde van de inval door de politie nog niet in werking was. Echter, hiervoor is reeds overwogen dat het, mede gelet op de verklaring van [X.] tegenover de politie, aannemelijk is dat de exploitatie van de hennepkwekerij enkel is voorkomen door de inval door de politie. Het hof gaat er dan ook van uit dat, indien de inval niet had plaatsgevonden, de hennepkwekerij in werking was gesteld met als gevolg bovengenoemde risico’s en nadelen. Anders dan [X.] stelt, is het, om te kunnen spreken van strijd met de zorgplicht van de huurder, niet noodzakelijk dat de hennepkwekerij daadwerkelijk heeft geleid tot schade, gevaar of overlast. Voldoende is dat [X.] door het inrichten van zijn zolderverdieping als hennepkwekerij en zijn voornemen om deze te gaan exploiteren de mogelijkheid heeft geschapen dat de stichting of derden daarvan nadeel zouden ondervinden.
4.8.6. Uit het bovenstaande volgt dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat de inrichting van de zolderverdieping van het gehuurde als een hennepkwekerij een ernstige tekortkoming oplevert, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, ondanks het feit dat de hennepkwekerij nog niet in werking was. Het feit dat [X.] niet strafrechtelijk is vervolgd, maakt dit niet anders.
4.8.7. De tekortkoming dient vervolgens te worden afgezet tegen het (woon)belang van [X.] (vgl. HR 30 november 1984, NJ 1985, 232). [X.] heeft in dit kader echter geen feiten en omstandigheden aangevoerd die, afgezet tegen de ernst van de tekortkoming, een zodanig gewicht toekomen dat de vordering van de stichting tot ontbinding en ontruiming alsnog had dienen te worden afgewezen.
4.8.8. [X.] heeft in hoger beroep bewijs aangeboden van zijn stellingen. Aan bewijslevering wordt echter niet toegekomen, omdat het verweer van [X.] tegen de vorderingen van de stichting, zoals hiervoor reeds is gebleken, onvoldoende is gemotiveerd.
4.9. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat de grieven van [X.] falen en dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de proceskosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van de stichting tot op heden op € 251,- aan vast recht en € 894,- aan salaris advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Meulenbroek en Den Hartog Jager en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 oktober 2009.