Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.033.009
arrest van de zevende kamer van 12 oktober 2010
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. M. Koelewijn,
tegen:
de naamloze vennootschap ALTERA VASTGOED N.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.M.L. Gijzen,
op het bij exploot van dagvaarding van 8 mei 2009 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch gewezen vonnis van 12 februari 2009 tussen appellant - [X.] - als gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie en geïntimeerde - Altera - als eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 584201/rolnummer 08-8751)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [X.] is tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Partijen hebben zich bij akte uitgelaten over een eventuele comparitie van partijen. Deze heeft niet plaatsgevonden.
2.2 Bij memorie van grieven tevens vermeerdering van eis heeft [X.] onder overlegging van acht producties drie grieven aangevoerd, zijn eis vermeerderd en geconcludeerd zoals in de conclusie van deze memorie nader staat omschreven.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft Altera de grieven bestreden.
2.4 [X.] heeft bij akte overlegging producties vier producties (nrs. 9-12) overgelegd. Altera heeft onder verwijzing naar elf producties (nrs. A1- A11) maar met overlegging van twaalf producties (A1- A12) een antwoordakte genomen.
2.5 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
1) [X.] huurt van Altera een appartement aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam] tegen een huurprijs van € 656,30 per maand.
2) Op de grond dat hij geluidsoverlast ondervindt van zijn bovenburen op [perceel 2.], eveneens huurders van Altera, en dat Altera daar onvoldoende maatregelen tegen neemt, is [X.] in december 2007 begonnen om betaling van de helft van de door hem verschuldigde huur op te schorten.
3) Sinds maart 2007 werd bij [Y.] Vastgoedmanagement BV (verder: [Y.]), die het gebouw beheert, over het gedrag van de bewoner van [perceel 2.] geklaagd. [Y.] heeft zich hierover met deze bewoner verstaan. In januari 2008 heeft de bewoner van [perceel 2.] de huur opgezegd en is vertrokken.
4) Ook over de daarop volgende bewoners van [perceel 2.] heeft [X.] bij Altera geklaagd, met name maar niet uitsluitend vanwege door hem ondervonden geluidsoverlast.
5) Over de periode van december 2007 tot en met september 2008 is een huurachterstand ontstaan van in totaal € 5.484,21. Vermeerderd met buitengerechtelijke kosten ad € 833,= incl. btw en wettelijke rente tot 8 september 2008 ad € 112,08 en verminderd met een betaling door [X.] van € 1.950,= komt het volgens Altera openstaande bedrag uit op € 4.479,29.
4.2. In deze procedure vordert Altera in conventie, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, veroordeling van [X.] tot betaling van het bedrag van € 4.479,29 met de wettelijke rente vanaf 8 september 2008, veroordeling van [X.] tot betaling van € 656,03 per maand aan huur na september 2008 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van hetzelfde bedrag vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming. [X.] heeft hiertegen aangevoerd dat hij gedurende lange tijd overlast heeft ervaren van de bovenbuurman en van de twee opvolgende bewoners. Altera dan wel [Y.] heeft daartegen onvoldoende maatregelen getroffen, zodat volgens [X.] primair sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van Altera, zodat het verzuim aan zijn kant, bestaande in de huurachterstand daardoor wordt opgeheven. Subsidiair stelt [X.] zich op het standpunt dat hij schade heeft geleden door de toerekenbare tekortkoming van Altera, bestaande in de nalatigheid van Altera dan wel de voor haar optredende beheerder [Y.] met betrekking tot de overlast, welke schade voor verrekening in aanmerking komt. [X.] begroot deze schade over de periode van huurachterstand op een bedrag van € 3.837,60. In voorwaardelijke reconventie vordert [X.] veroordeling van Altera tot betaling van dit bedrag, dan wel partiële ontbinding van de huurovereenkomst. Altera betwist op haar beurt deze vordering.
4.3. In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat sprake is van overlast, zodat Altera geen maatregelen behoefde te nemen ter beëindiging van overlast en er derhalve geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van Altera in de uitvoering van de huurovereenkomst (r.o. 3.3). Op grond hiervan heeft de kantonrechter, met uitzondering van de gevorderde buitengerechtelijke kosten die zijn afgewezen, de vorderingen van Altera in conventie in grote lijnen toegewezen en de vorderingen van [X.] in (voorwaardelijke) reconventie afgewezen. [X.] is veroordeeld in de proceskosten.
4.4. In hoger beroep vordert [X.] na vermeerdering van eis in reconventie (kennelijk niet langer voorwaardelijk):
a. voor recht te verklaren dat Altera gehouden was nader onderzoek te verrichten en thans alsnog gehouden is nader onderzoek te verrichten naar de gestelde geluidsoverlast;
voorts, primair,
b. aan [X.] ten laste van Altera een schadevergoeding toe te kennen wegens gederfd huurgenot ten bedrage van 60 procent van de huurprijs sinds juli 1997 [hof: bedoeld zal zijn 2007] ofwel € 393,62 per maand zijnde € 9.446,88 tot juli 2009 en zulks te verrekenen met aanspraken tot betaling van door [X.] verschuldigde huurpenningen;
c. Altera te veroordelen tot voldoening van een bedrag van € 393,62 per maand wegens derving van het huurgenot vanaf juli 2009 tot het tijdstip dat Altera deugdelijk onderzoek laat doen naar de oorzaak van geluidsoverlast bij gewoon gebruik van de woning boven de door [X.] gehuurde woning;
dan wel, subsidiair,
d. aan [X.] ten laste van Altera een in goede justitie te bepalen schadevergoeding te bepalen wegens gederfd huurgenot en zulks te verrekenen met aanspraken van Altera op voldoening van huurpenningen;
e. Altera te veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg alsmede de kosten van het geding in hoger beroep.
4.5. Met grief I betoogt [X.] dat de kantonrechter er ten onrechte van uitgaat dat Altera na maart 2007 aandacht heeft besteed aan de geluidsoverlast. Volgens [X.] was het toen duidelijk dat het verstrekken van nadere informatie aan Altera of [Y.] zinloos was. Uit een brief van [Y.] van 22 juni 2007 (prod. 5 mvg) blijkt dat men op 28 juni 2007 de overlastproblemen met de eigenaar zou bespreken en uit een brief van [Y.] van 27 december 2007 (prod. 6 mvg) blijkt dat men ook na juli 2007 nog klachten heeft gekregen van [X.] en een buurvrouw. Actie van de kant van Altera of [Y.] is evenwel uitgebleven, zodat in ieder geval vanaf 28 juni 2007 sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van Altera.
4.6. Het hof overweegt hierover het volgende. Bij brief van 19 maart 2007 (prod. 2 cva/cve) heeft [Y.] aan [X.] laten weten dat de bewoner van [perceel 2.] is aangeschreven met het verzoek de veroorzaakte overlast met onmiddellijke ingang te staken. Daarbij heeft [Y.] aan [X.] verzocht om haar, indien de overlast desondanks zou aanhouden, daarvan schriftelijk op de hoogte te brengen met opgave van data, tijdstippen en soort overlast. [X.] heeft in eerste aanleg gesteld dat hij aan dit verzoek heeft voldaan, maar dat is door Altera betwist en door [X.] niet aangetoond. In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter geconcludeerd dat niet is komen vast te staan dat [X.] na de briefwisseling in maart 2007 schriftelijk de gevraagde gegevens heeft verstrekt (r.o. 3.2.3). Tegen deze vaststelling is niet afzonderlijk gegriefd zodat deze tot uitgangspunt strekt. Gelet op de aard van de klachten van [X.], herhaalde geluidsoverlast, lag het verzoek van [Y.] voor de hand: wil [Y.] dan wel Altera kunnen optreden jegens een andere huurder dan wel nader onderzoek laten uitvoeren naar de gegrondheid van klachten, dan zal zij moeten beschikken over een feitelijke onderbouwing van de gestelde klachten. Die onderbouwing heeft [X.] niet verstrekt en de reden die hij hiervoor geeft, namelijk dat het niet zinvol was omdat Altera toch niets zou ondernemen, acht het hof niet steekhoudend. Uit de overgelegde correspondentie en hetgeen [X.] verder naar voren heeft gebracht, kan naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat [Y.] en/of Altera niet bereid waren om adequaat op klachten te reageren. Grief I wordt verworpen.
4.7. Grief II betreft de vraag of Altera nader onderzoek had moeten instellen naar de aard en omvang van de geluidsoverlast die door [X.] werd ervaren. [X.] verwijst hierbij naar een arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 augustus 2008 (LJN: BG6056) en met name naar het daarin verwoorde uitgangspunt (r.o. 4.8):
In zijn algemeenheid geldt dat een huurder die onrechtmatig geluidsoverlast bezorgt aan omwonenden tevens tekort schiet in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder en dat een omwonende die huurder is van dezelfde verhuurder, met klachten over dergelijke overlast van die verhuurder, die op de hoogte is van de aard en omvang van de klachten, in redelijkheid mag verwachten dat deze naar die klachten een grondig onderzoek instelt om vervolgens zodanige maatregelen tegen de overlast te nemen, dat de (klagende) huurder zonder verdere hinder het huurgenot van het gehuurde heeft.
Toepassing van dit - ook door dit hof onderschreven - uitgangspunt op het onderhavige geval leidt evenwel niet tot het resultaat dat [X.] daarmee beoogt te bereiken. Immers, in de zaak die tot de aangehaalde uitspraak leidde stonden aard, omvang en oorzaak van de overlast vast doordat de huurder een technisch onderzoek had laten uitvoeren (het ging in dat geval om contactgeluid). Daarvan is in dit geval geen sprake. Zonder de door [Y.] in maart 2007 reeds verzochte maar door [X.] niet verstrekte informatie was er destijds onvoldoende basis voor een onderzoek als door [X.] (in globale termen) verlangd. Dit brengt mee dat grief II wordt verworpen.
4.8. Met grief III komt [X.] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [X.] Altera onvoldoende heeft geïnformeerd. [X.] verwijst hierbij naar een brief van 1 december 2008 aan [Y.] (prod. 8). Altera betwist in haar memorie van antwoord dat zij deze brief heeft ontvangen en wijst erop dat deze brief in eerste aanleg ook niet aan de orde is geweest. Op de brief staat een stempel met als datum van ontvangst 5 december 2008, maar door wie deze brief op die datum is ontvangen staat er niet bij. In zijn akte is [X.] niet nader ingegaan op deze brief. Bewijs van de ontvangst ervan door [Y.] en/of Altera heeft hij niet aangeboden. De brief wordt daarom terzijde gelaten. Voor het overige is hetgeen [X.] in zijn toelichting op deze grief naar voren brengt reeds aan de orde geweest bij de behandeling van de overige grieven. Ook deze grief wordt verworpen.
4.9. [X.] heeft bij akte nog een aantal producties in het geding gebracht, zonder daarbij overigens aan te geven op welke grief of grieven de verschillende producties betrekking hebben. Deze producties werpen geen nieuw licht op de zaak, en wel om de volgende redenen.
Productie 9 betreft een brief over overlast inzake een ander appartement dan waarop de onderhavige procedure betrekking heeft, namelijk op [perceel 3.]. Deze brief biedt geen nadere onderbouwing voor de stellingen van [X.] met betrekking tot de door hem gestelde wanprestatie van Altera jegens hem in verband met haar optreden of het ontbreken daarvan tegenover de bewoners van [perceel 2.].
Productie 10 betreft een brief van 3 november 2009 van [X.] en de bewoners van [perceel 4.] betreffende geluidsoverlast door de huidige bewoonster van [perceel 2.]. De inhoud van deze brief heeft geen betrekking op de situatie in de periode van december 2007 tot en met september 2008 waarop de vorderingen in eerste aanleg over en weer betrekking op hebben, zodat deze brief daarvoor geen rol speelt. De betekenis van deze productie voor de vermeerderde eis van [X.] komt hierna aan de orde.
Productie 11 is de brief van [X.] van 1 december 2008 die hiervoor al aan de orde is geweest.
Productie 12 betreft een brief aan (kennelijk) de voormalige raadsman van Altera; Altera betwist in haar antwoordakte dat deze brief hem ooit ter hand is gesteld. De kopie van de brief waarover Altera blijkens het door haar overgelegde procesdossier beschikt is, zoals zij ook aangeeft, vrijwel onleesbaar. Nu gesteld noch gebleken is dat Altera eerder over een leesbaar exemplaar van deze brief heeft kunnen beschikken, dient deze productie buiten beschouwing te blijven.
4.10. Voor zover de vermeerderde eis van [X.] ziet op de periode van december 2007 tot en met september 2008 wordt deze op de hiervoor aangegeven gronden afgewezen. Voor zover de vermeerderde eis ziet op de periode na september 2008 overweegt het hof het volgende. Ten aanzien van deze periode is [X.] kennelijk van mening dat sprake is van ontoelaatbare geluidsoverlast door de huidige bewoonster van [perceel 2.] en dat Altera onvoldoende onderneemt om daaraan een einde te maken. Deze stelling heeft [X.] zonder nadere onderbouwing geponeerd in zijn toelichting op grief III. Voor zover de brief van 3 november 2009 bedoeld is als onderbouwing van deze stelling, is deze daarvoor naar het oordeel van het hof onvoldoende nu [X.] in het geheel niet stelt dat hierop geen reactie is gevolgd, zodat er van uit gegaan dient te worden dát er een reactie is geweest. [X.] geeft evenwel niet aan wat de inhoud van de reactie van Altera en/of [Y.] is geweest en in welk opzicht die reactie niet adequaat zou zijn geweest.
Afgezien daarvan ontbreken ook in deze brief voldoende concrete en verifieerbare gegevens over de gestelde geluidsoverlast.
Een en ander leidt tot de conclusie dat [X.] met betrekking tot grondslag voor alle onderdelen van zijn vordering zoals deze thans luidt zijn stellingen onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd zodat hij niet heeft voldaan aan zijn stelplicht. Bewijslevering als door hem aangeboden is bij deze stand van zaken niet aan de orde, zodat het bewijsaanbod van [X.] als niet relevant wordt gepasseerd.
4.11. De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd, dat hetgeen [X.] in hoger beroep meer of anders heeft gevorderd wordt afgewezen en dat [X.] als de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Altera begroot op € 262,= aan verschotten en op € 1.341,= aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep bij eisvermeerdering gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Meulenbroek en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 oktober 2010.