Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD
(voorheen: Stichting Eigen Haard Olympus Wonen),
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer ,
t e g e n
[Y],
wonend te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. H.F. Govers.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna Eigen Haard en [Y] genoemd.
Bij dagvaarding van 10 januari 2007 is Eigen Haard in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 11 december 2006, onder zaak-/rolnummer CV 05-33468 gewezen tussen [Y] als eiseres en Eigen Haard als gedaagde.
Eigen Haard heeft bij memorie tien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [Y] zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [Y] in de kosten van beide instanties, met rente.
Bij memorie van antwoord heeft [Y] de grieven bestreden, een productie in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van – zo begrijpt het hof - het hoger beroep.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in overweging 1 (1.1 t/m 1.16) van het bestreden vonnis een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Eigen Haard heeft een grief opgeworpen tegen rechtsoverweging 1.5, welke grief het hof hierna onder 4.4 zal behandelen. Aangezien de feiten overigens niet in geschil zijn, zal ook het hof in zoverre daarvan uitgaan.
4. Beoordeling
4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
(a) [Y] huurt sedert 3 januari 2001 van Eigen Haard de woning aan het adres [A] 470 te Amsterdam. Deze woning maakt deel uit van een in 1994 gebouwd complex seniorenwoningen, waarvan Eigen Haard verhuurder is.
(b) Op enig moment nadat [Y] (met haar toenmalige echtgenoot) de woning had betrokken, heeft de familie [X] haar intrek genomen in de woning aan het adres [A] 482. Deze woning is gelegen direct boven de woning die [Y] huurt.
(c) De huurovereenkomst waarvan Eigen Haard zich bedient bepaalt ten aanzien van de huurdersverplichtingen onder meer dat de huurder de woning zodanig zal stofferen dat geluidsoverlast aan omwonenden wordt voorkomen en dat de huurder zich zal onthouden van gedragingen van welke naar algemene opvattingen mag worden aangenomen, dat zij schade veroorzaken aan de woning of aan naburige woningen, dan wel overlast veroorzaken aan de omwonenden.
(d) Nadat [Y] en Eigen Haard al enkele malen contact hadden gehad over door [Y] ervaren geluidsoverlast, heeft Eigen Haard [Y] bij brief van 7 maart 2003 (nogmaals) laten weten dat de vloerbedekking (laminaatvloer) in de woning van [X] was onderzocht, dat dit onderzoek geen technische mankementen aan de vloer aan het licht had gebracht en dat de vloer conform de daaraan te stellen eisen was gelegd (productie 8 bij dagvaarding in eerste aanleg). Bij diezelfde brief heeft Eigen Haard laten weten dat zij geen mogelijkheden zag de door [Y] ervaren problemen verder op te lossen.
(e) Nadat de zoon van [Y] bij brief van 18 november 2003 nogmaals bij Eigen Haard aandacht voor de geluidsoverlast in de door [Y] gehuurde woning had gevraagd (productie 9 bij dagvaarding in eerste aanleg), heeft Eigen Haard bij brief van 18 december 2003, onder verwijzing naar haar (hiervoor sub d vermelde) brief van 7 maart 2003, laten weten dat zij “[t]echnisch [...] geen andere resultaten en conclusies en suggesties (plafondisolatie) [verwacht] dan die welke in de brief van 7 maart zijn verwoord.” (productie 10 bij dagvaarding in eerste aanleg)
(f) Op 4 maart 2004 heeft op initiatief van [Y] een akoestisch onderzoek plaatsgevonden door Tauw B.V. naar geluidsoverdracht tussen de woningen van [X] en [Y]. Het naar aanleiding hiervan opgestelde rapport van 16 maart 2004 vermeldt onder meer het volgende:
“Naast wettelijke normen is door de Nederlandse Stichting Geluidshinder een aanbeveling opgesteld ten aanzien van de minimale contactgeluidsisolatie in een bewoonde toestand (dus inclusief vloerafwerking).
In bewoonde toestand (inclusief vloerafwerking, bij voorbeeld parket) wordt vaak als praktijkrichtlijn een minimum contactgeluidsisolatie-waarde (Ico) van +10 dB aangehouden.”
[De in de woning van [Y] gemeten isolatie-indices voor contactgeluid zijn blijkens tabel 3.2 van het rapport: woonkamer +8 dB, keuken +4 dB, grote slaapkamer +5 dB en kleine slaapkamer +2 dB, hof]
“Resumerend kunnen wij concluderen dat de combinatie van de ondervloer en de afwerkvloer niet de verbetering van de contactgeluidsisolatie oplevert om geheel te kunnen voldoen aan de praktijkrichtlijn van de Nederlandse Stichting Geluidshinder. Een en ander betekent dat ‘normaal’ gebruik van de woning nummer 482 kan leiden tot geluidsoverlast in de ondergelegen woning nummer 470. Dit geldt vooral voor de woonkeukens en de beide slaapkamers omdat hier de gemeten contactgeluidsisolatie het laagst is.”
(g) Bij brief van 4 juni 2004 heeft Eigen Haard de heer [X] het volgende laten weten:
“Op 4 maart 2004 heeft er in uw woning en dat van uw onderburen een onderzoek plaatsgevonden. (...) Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat uw huidige vloerbedekking (laminaatvloer) niet voldoet aan de normen zoals die worden gesteld door de Nederlandse Stichting Geluidshinder.(...) Op 25 mei 2004 heb ik wederom een gesprek met uw schoonzoon gehad. Daarbij is over en weer documentatie over isolatiemateriaal en vloerbedekking overhandigd en besproken. Uit mijn informatie blijkt dat het handhaven van de laminaatvloer in de woonkamer, keuken, hal en slaapkamers geen optie is. U krijgt hiervoor dan ook geen toestemming van ons.”
(h) In juli 2004 heeft de familie [X] het laminaat in (een groot gedeelte van) haar woning vervangen door zachte vloerbedekking.
(i) Nadat [Y] te kennen had gegeven nog immer geluidshinder te ondervinden, heeft Tauw op 2 september 2004 nogmaals een onderzoek uitgevoerd. Uit het naar aanleiding hiervan opgestelde rapport komt naar voren dat met de nieuwe vloerbedekking de contactgeluidsisolatiewaarde overal (ruim) aan de aanbeveling van de Nederlandse Stichting Geluidshinder van +10 dB voldoet.
(j) De uitgave “Klussen in de huurwoning” van Eigen Haard (productie 13 bij dagvaarding in eerste aanleg), welke blijkens de als productie 9 bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegde brief van de zoon van [Y] aan Eigen Haard van 18 november 2003 van november 2001 stamt, vermeldt het volgende:
“Vraag: Een huurder heeft laminaat, plavuizen of parket (met isolerende maatregelen) neergelegd. Moet dat bij het verlaten van de woning worden verwijderd?
Antwoord [van Eigen Haard, hof]: Dat ligt er helemaal aan waar het zit en hoe het is gelegd. (...) In het algemeen geldt dat plavuizen op een bovenwoning dienen te worden verwijderd omdat de kans op overlast heel groot is. Dat geldt ook voor parket en laminaat. Huurders krijgen daarom ook slechts ‘tijdelijke’ toestemming want als er klachten over geluidsoverlast binnenkomen zullen plavuizen, laminaat en parket toch verwijderd moeten worden. Als wij accepteren dat dit soort vloerbedekking blijft liggen, dan is Eigen Haard ook verantwoordelijk voor de gevolgen. En dat kan natuurlijk niet.”
4.2 In dit geding vordert [Y] – voor zover in appel nog van belang - veroordeling van Eigen Haard, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van:
a) € 8.216,59 aan schadevergoeding wegens gederfd woongenot over de periode van 1 juli 2001 tot 1 augustus 2004;
b) € 222,07 per maand over de periode vanaf 1 augustus 2004 tot aan de datum dat de geluidsoverlast daadwerkelijk en integraal is verholpen;
c) € 2.500,00 ter zake reeds gemaakte kosten voor rechtsbijstand;
d) € 1.200,00 wegens buitengerechtelijke kosten;
e) € 687,60 terzake van andere kosten, waaronder het akoestisch onderzoek;
een en ander met rente en met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding.
4.3 Nadat de kantonrechter zich in het kader van een plaatsopneming van de toestand ter plaatse had vergewist, heeft hij bij het vonnis waarvan beroep – uitvoerbaar bij voorraad - Eigen Haard veroordeeld tot betaling van 1) € 7.550,38 vanwege schadevergoeding in verband met verminderd huurgenot, 2) € 687,60 vanwege gemaakte kosten - beide bedragen met rente – 3) € 833,00 wegens buitengerechtelijke kosten, en het meer of anders gevorderde afgewezen, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding. Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende motivering richten zich de grieven.
4.4 Met grief I richt Eigen Haard zich tegen rechtsoverweging 1.5 van het vonnis, waarbij de kantonrechter aanneemt dat [Y] vanaf september 2001 met regelmaat schriftelijk en mondeling bij Eigen Haard over de geluidsoverlast heeft geklaagd. Volgens Eigen Haard heeft [Y] eerst in mei 2002 ‘een eerste signaal’ met betrekking tot de geluidsoverlast aan haar afgegeven.
4.5 De grief faalt. Bij haar brief van 7 maart 2003 aan [Y] (productie 8 bij de inleidende dagvaarding) stelt Eigen Haard immers zelf: ‘Met uw brief van 24 september 2001 heeft u voor het eerst uw klachten over geluidsoverlast bij ons bekendgemaakt.’ Dit gegeven brengt mee dat ook grief VIII, waarbij erover geklaagd wordt dat de kantonrechter de aanvang van de schadevergoedingsplicht op oktober 2001 heeft bepaald, niet kan slagen.
4.6 Grieven II tot en met VII, die alle betrekking hebben op het oordeel van de kantonrechter dat Eigen Haard jegens [Y] is tekortgeschoten in haar contractuele verplichtingen, lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof oordeelt hierover als volgt.
4.7 Uit het als productie 22 bij dagvaarding in eerste aanleg door [Y] overgelegde feitenoverzicht, waarvan Eigen Haard de inhoud onvoldoende heeft weersproken, komt naar voren dat [Y] in de periode vanaf september 2001 – zijnde heel kort nadat de familie [X] in de bovengelegen woning was komen wonen en zich daar van een laminaatvloer had voorzien - tot in maart 2004, toen er op haar ([Y]’s) eigen initiatief onderzoek naar geluidsoverdracht tussen de litigieuze woningen werd verricht, veelvuldig bij Eigen Haard voor de geluidsoverlast aandacht heeft gevraagd. Het hof is van oordeel dat de uitkomst van het door Tauw op 4 maart 2004 verrichte onderzoek (zie 4.1 sub f) - dat ‘normaal’ gebruik van de woning nummer 482 kan leiden tot geluidsoverlast in de ondergelegen woning nummer 470 - voldoende aannemelijk maakt dat [Y] daadwerkelijk grond tot klagen over door de familie [X] veroorzaakte geluidsoverlast had. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat Eigen Haard geen grief heeft gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de praktijkrichtlijn van de Nederlandse Stichting Geluidshinder van +10 dB als algemeen gangbaar en gebruikelijk wordt aanvaard (r.o. 6). Dat de klacht van [Y] – zoals Eigen Haard in haar toelichting op grief V stelt – “objectief niet meetbaar was” kan in het licht van die meetresultaten niet worden volgehouden. Ook het feit dat [Y] de enige bewoner van het complex was die klaagde doet aan het oordeel van het hof niet af, nu [Y] als bewoner van het appartement onder dat van [X] bij uitstek degene was die van in dat appartement veroorzaakt contactgeluid hinder kon ondervinden.
4.8 In zijn algemeenheid geldt dat een huurder die onrechtmatig geluidsoverlast bezorgt aan omwonenden tevens tekort schiet in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder en dat een omwonende die huurder is van dezelfde verhuurder, met klachten over dergelijke overlast van die verhuurder, die op de hoogte is van de aard en omvang van de klachten, in redelijkheid mag verwachten dat deze naar die klachten een grondig onderzoek instelt om vervolgens zodanige maatregelen tegen de overlast te nemen, dat de (klagende) huurder zonder verdere hinder het huurgenot van het gehuurde heeft.
Voor de onderhavige zaak geldt dat [X] jegens Eigen Haard, zoals Eigen Haard hem bij brief van 4 juni 2004 (zie hierboven 4.1 sub g) in feite ook heeft laten weten, tekort is geschoten in zijn huurdersverplichtingen als hierboven bij 4.1 sub c weergegeven. Door na te laten de klachten van [Y] over de door [X] veroorzaakte geluidsoverlast naar behoren en met voldoende voortvarendheid te onderzoeken en (bij gebleken gegrondheid van de klachten) maatregelen te treffen om verdere geluidsoverlast te voorkomen of te beperken, is Eigen Haard in haar contractuele verplichtingen jegens [Y] tekort geschoten. Waar Eigen Haard ermee bekend was dat een laminaatvloer tot geluidsoverlast aanleiding kan geven (zie hiervoor bij 4.1 sub j) had het mede gezien de frequentie van de overlastmeldingen en de gemelde ernst van de overlast op haar weg gelegen eerder – de aanvankelijk gedane bemiddelingspogingen leidden immers niet tot verbetering - en met andere maatregelen op de meldingen te reageren dan zij heeft gedaan.
Dat Eigen Haard heeft aangeboden voor rekening van [Y] geluidswerende voorzieningen aan te brengen, zoals blijkens de brief van Eigen Haard aan [Y] van 7 maart 2003 (productie 8 bij dagvaarding in eerste aanleg) is gebeurd, kan niet als een adequate invulling van de verplichting van de verhuurder worden aangemerkt nu van [Y] redelijkerwijs niet mocht worden verwacht dat zij die kosten voor haar rekening zou nemen.
Of na de overlastmelding van [Y] in september 2001 bij controle van de Interne Technische Dienst van Eigen Haard, en nadien in november en december 2002, zou zijn gebleken dat de laminaatvloer conform de voorschriften is gelegd – zoals Eigen Haard stelt en [Y] betwist - kan in het midden blijven, nu immers vaststaat dat de vloer blijkens de in maart 2004 verrichte metingen niet aan de daaraan te stellen isolatie-eisen voldeed.
Tot slot overweegt het hof in dit verband nog dat het feit dat Eigen Haard meer dan 47.000 woningen in haar bestand heeft, zoals zij in haar toelichting op grief VI stelt, haar geenszins ontslaat van haar verplichting adequaat op klachten over geluidsoverlast te reageren.
4.9 Met grief IX klaagt Eigen Haard er allereerst over dat bij de vaststelling van de omvang van de schadevergoeding is aangeknoopt bij de normen overeenkomstig bijlage II onder C bij artikel 6 lid 1 van Pro het Besluit huurprijzen woonruimte, zijnde een begroting van 40% van de maximale huurprijs, en voorts dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat Eigen Haard de cijfermatige vordering van [Y] niet heeft bestreden.
De grief kan in zoverre niet slagen. De rechter heeft op grond van artikel 6:97 BW Pro ruime vrijheid voor het begroten van de omvang van de schade. In het licht daarvan stond het de kantonrechter – ook bij gebreke aan een andere, bijvoorbeeld door Eigen Haard aangedragen maatstaf - vrij bij die begroting aan te knopen bij de normen overeenkomstig bijlage II onder C bij artikel 6 lid 1 van Pro het Besluit huurprijzen woonruimte.
Zoals uit voorgaande blijkt, is hier sprake van onder C vermelde “onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende (...) vloeren of plafonds”. De Huurcommissie, was deze bij aanvang van de overlast geadieerd, had dus in beginsel de mogelijkheid de huurprijs te verlagen tot 40% van de maximale huurprijsgrens, zoals door [Y] becijferd. Bij gebreke van een andere maatstaf lag het voor de hand dat de kantonrechter heeft aangesloten bij meergenoemde categorie C.
Bij de sanctionering van de door de kantonrechter gevolgde begrotingswijze neemt het hof ook in aanmerking de voldoende aannemelijk geworden duur, ernst en impact van de overlast en daarmee de omvang van de genotsderving, waaraan de door Eigen Haard wel ontplooide activiteiten in de periode waarvoor de schadevergoedingslicht wordt aangenomen, niets hebben afgedaan.
4.10 Met grief IX klaagt Eigen Haard er voorts over dat de kantonrechter is voorbij gegaan aan haar beroep op het exoneratiebeding (artikel 9) van de huurovereenkomst. De grief slaagt in zoverre.
Het exoneratiebeding moet echter – zoals [Y] ook aanvoert -worden aangemerkt als een bepaling als bedoeld in artikel 6:237 aanhef Pro en onder f BW, wat meebrengt dat het vermoed wordt onredelijk bezwarend te zijn. Eigen Haard heeft onvoldoende duidelijk gemaakt waarom het beding niet onredelijk bezwarend is, zodat ook het hof aan het beding voorbij zal gaan en de grief voor het overige faalt.
4.11 Met grief X, tot slot, klaagt Eigen Haard over de veroordeling in de kosten van het akoestisch onderzoek, de kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 BW Pro, de wettelijke rente en de proceskosten. Ook deze grief faalt. De grief is ten aanzien van de kosten van akoestisch onderzoek en de wettelijke rente uitsluitend gebaseerd op het – onjuiste – standpunt dat Eigen Haard niet toerekenbaar jegens [Y] tekort is geschoten. Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten slaagt de grief omdat [Y] onvoldoende feiten heeft gesteld om te kunnen aannemen dat zij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt als bedoeld in art. 6:96 lid 2 sub c BW Pro. Uit al het voorgaande volgt dat de kantonrechter Eigen Haard op goede grond heeft veroordeeld heeft in de proceskosten.
4.12 Eigen Haard zal niet worden toegelaten tot het leveren van bewijs van haar stellingen, nu zij geen feiten heeft gesteld, die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden.
5. Slotsom
De grieven leiden alleen met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep, zodat het hof dit voor het overige zal bekrachtigen. Eigen Haard zal als de voor het overgrote deel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
6. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover het betreft de veroordeling tot betaling van € 833,-- voor buitengerechtelijk kosten;
en in zover op nieuw rechtdoende:
wijst de vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten alsnog af;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voorzover tot op heden aan de zijde van [Y] gevallen, op € 248,-- voor verschotten en € 894,-- voor salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mr. W.J.J. Los, mr. J.H. Huijzer en mr. J. Wortel en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2008 door de rolraadsheer.