Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Eerste meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 09/00199
Uitspraak op het hoger beroep van
de heer X,
wonende te Y (België), domicilie kiezende te Z,
hierna: belanghebbende,
tegen de schriftelijke uitspraak van de Rechtbank
's-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 24 maart 2009, nummer AWB 07/1594, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Cranendonck,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 31 oktober 2006, nummer 00000, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de A-straat 20 (grond) te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 1.596.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende een aanslag in de onroerende zaakbelasting (eigenaarsgedeelte) over het jaar 2005 opgelegd (hierna: de aanslag), welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij, in één geschrift vervatte uitspraken de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 857.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39.
Bij schriftelijke uitspraak heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3. Tegen de uitspraak van de Rechtbank heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 2 september 2010 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer B, belastingadviseur te C (België), als gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de Heffingsambtenaar, de heer D, taxateur van E BV te F.
1.5. Bij aanvang van de zitting zijn partijen erop gewezen, dat de oorspronkelijke samenstelling van de belastingkamer is gewijzigd, in dier voege, dat mr. drs. J.W.J. Huige is vervangen door mr. P.A.G.M. Cools.
1.6. Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlage.
1.7. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en partijen verzocht nogmaals te pogen het geschil over de waarde op minnelijke wijze te beslechten.
1.8. Bij hun afzonderlijk schrijven, gedagtekend 18 oktober 2010, hebben partijen het Hof medegedeeld dat zij niet tot overeenstemming zijn gekomen.
1.9. De nadere zitting heeft plaatsgehad op 5 april 2011 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord mevrouw G, dochter van belanghebbende en bestuurder van de hierna nog te noemen H B.V. en van J B.V., vergezeld van de heer B voornoemd, als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw K en de heer D voornoemd.
1.10. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
1.11. Van de zittingen is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 78.390 m² en is in gebruik bij J BV te Z. De onroerende zaak maakt deel uit van het vliegveld L te Z.
2.2. Tot de onroerende zaak behoort een parkeerterrein. Niet in geschil is de waarde die aan de verharding van het parkeerterrein moet worden toegekend, te weten een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 63.037.
2.3. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak laten taxeren door E BV te F. Daarbij is de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2003 bepaald op € 857.000.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak, voor zover het de grond betreft, op het juiste bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van de zittingen opgemaakte proces-verbaal.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot gegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de waarde volgens de beschikking tot een bedrag van € 106.000 en tot een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Gronden voor de beslissing
Ten aanzien van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2003.
4.2. Bij de waardering van de onroerende zaak heeft de Heffingsambtenaar de grond, groot 78.390 m², onderscheiden in drie typen:
- grond dienstbaar aan het parkeerterrein, groot 3.000 m², met een waarde van € 50 per m²;
- grond met potentiële bebouwingsmogelijkheden, groot 24.613 m², met een waarde van € 20 per m²; en
- restgrond, groot 50.777 m², met een waarde van € 3 per m².
Voor wat betreft de restgrond heeft de Heffingsambtenaar aansluiting gezocht bij de prijzen die voor landbouwgrond gelden.
4.3. Met inachtneming van de in 4.2 vermelde uitgangspunten heeft de Heffingsambtenaar de onroerende zaak als volgt gewaardeerd:
Parkeerterrein: grondwaarde 3.000 m² x € 50 = € 150.000
verharding (zie 2.23) € 63.037
Potentiële bouwgrond: 24.613 m²x € 20 = € 492.260
Restgrond: 50.777 m² x € 3 = € 152.331 Totaal (afgerond) € 857.000.
4.4. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Het Hof komt tot dit oordeel, omdat de Heffingsambtenaar er niet in geslaagd is de waarden van de afzonderlijke typen grond - welke waarden uitdrukkelijk door belanghebbende worden betwist - deugdelijk te onderbouwen.
4.5. Blijkens de stukken van het geding heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de grond onder het parkeerterrein afgeleid van de prijs van industriegrond die binnen de gemeente Cranendonck rond de peildatum voor € 80 per m² is uitgegeven. Met de 'korting' van € 30 heeft de Heffingsambtenaar uitdrukking willen geven aan de beperkte bestemming - van luchtvaartterrein - die de grond heeft. Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat het in aanmerking genomen bedrag van € 50 moet worden beschouwd als een 'redelijkheidsbedrag', dat verder niet kan worden onderbouwd.
4.6. De potentiële bouwgrond is door de Heffingsambtenaar bepaald op 24.613 m². Uit de stukken van het geding blijkt niet op grond waarvan de Heffingsambtenaar tot deze bepaling is gekomen. Blijkens de uitspraak van de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat voor de grond van de onroerende zaak volgens het vigerende bestemmingplan een bebouwingspercentage geldt van 40. Echter, 40 % van 78.390 m², zijnde de totale oppervlakte van de onroerende zaak, komt niet overeen met de door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen potentiële bouwgrond van 24.613 m². Voorts heeft de Heffingsambtenaar met de enkele stelling dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in gebruiksmogelijkheden de waarde van € 20 per m² niet onderbouwd.
4.7. Voor de restgrond heeft de Heffingsambtenaar een prijs per m² gehanteerd die gelijk is aan die van landbouwgrond in de gemeente Cranendonck. De Heffingsambtenaar heeft niet onderbouwd waarom de restgrond met landbouwgrond dient te worden vergeleken. Naar het oordeel van het Hof had het voor de hand gelegen de restgrond te vergelijken met restgrond van andere vergelijkbare vliegvelden.
4.8. Nu de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, onderzoekt het Hof vervolgens of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
4.9. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht. Belanghebbende heeft de waarde van de grond bepaald aan de hand van de zogenaamde residuele waardemethode. Uitgaande van die methode bepleit belanghebbende een waarde van de onroerende zaak van
€ 106.000. Het Hof acht deze waardeberekening speculatief van aard en te veel op veronderstellingen gebaseerd. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd verklaard dat zijn berekening een minimumpositie betreft en dat de waarde per m² grond ergens tussen door de door hem berekende
€ 0,55 en de bedragen die door de Heffingsambtenaar in aanmerking zijn genomen, zal in liggen. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt.
4.10. Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in zijn geslaagd de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op een bedrag van € 63.037 voor de verharding van het parkeerterrein en € 390.963 voor de grond, derhalve in totaal op een bedrag van € 454.000.
Ten aanzien van het griffierecht
4.11. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de gemeente Cranendonck aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 respectievelijk € 110 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.12. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
Daarbij wordt uitgegaan van drie samenhangende zaken waarin belanghebbende geheel of gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld. Dit betreft de onderhavige zaak, een zaak ten name van H B.V., kenmerk Hof 09/00200 en een zaak ten name van J B.V., kenmerk Hof 09/00201.
4.13. Het Hof stelt deze tegemoetkoming voor de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), op € 161 (waarde per punt) x 2 (punten) x 1 (gewicht van de zaak) =
€ 322.
4.14. Het Hof stelt deze tegemoetkoming voor de kosten van het beroep, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op € 322 (waarde per punt) x 2 (punten) x 1 (gewicht van de zaak) =
€ 644.
4.15. Het Hof stelt deze tegemoetkoming voor de kosten van het hoger beroep, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op € 322 (waarde per punt) x 2,5 (punten) x 1 (gewicht van de zaak) = € 805.
4.16. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit heeft gemaakt.
4.17. Het Hof zal in deze zaak en in elk van de overige hiervóór genoemde zaken een proceskostenvergoeding toekennen van € 1.771 : 3 = afgerond € 591 (09/00199) respectievelijk
€ 590 (09/00200 en 09/00201).
5. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar,
- vermindert het bedrag van de beschikking tot een bedrag van € 454.000,
- gelast dat de Heffingsambtenaar de aanslag dienovereenkomstig vermindert,
- gelast dat de gemeente Cranendonk aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 149 vergoedt, en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar en van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, in deze zaak vastgesteld op in totaal € 591.
Aldus gedaan op 9 juni 2011 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, G.J. van Muijen en P.A.G.M. Cools, in tegenwoordigheid van R.O.J.M. de Windt, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.