Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.082.887
arrest van de zevende kamer van 22 november 2011
in de zaak van
STICHTING WOONPUNT,
gevestigd te [vestigingsplaats], mede kantoorhoudende te [kantoorplaats],
appellante,
advocaat: mr. H.P.M. Stevelmans,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. B.H.M. Nijsten,
op het bij exploot van dagvaarding van 21 februari 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen gewezen vonnis van 26 januari 2011 tussen appellante - Woonpunt - als eiseres en geïntimeerde - [X.] - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 387948 CV EXPL 10-6174)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 6 oktober 2010.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft Woonpunt twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog toewijzen van de vorderingen van de stichting.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [X.] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Woonpunt in de kosten van beide instanties.
2.3. Partijen hebben daarna uitspraak gevraagd; alleen Woonpunt heeft de gedingstukken overgelegd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.
4.1.1. Woonpunt verhuurt met ingang van 1 september 2005 aan [X.] de woning, gelegen aan de [woonadres] te [plaatsnaam].
Op de tussen partijen op 13 september 2005 gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van Woonpunt van toepassing. Artikel 7.7 van deze algemene voorwaarden luidt:
‘Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.’
4.1.2. Op 6 juli 2010 heeft de politie op het bij het gehuurde behorende erf (om precies te zijn op het dak van de carport) dertien hennepplanten in potten aangetroffen en in beslag genomen.
4.1.3. Bij brief van 14 juli 2010 heeft de gemachtigde van Woonpunt [X.] medegedeeld dat [X.] door de aanwezigheid en de teelt van hennepplanten in het gehuurde in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst en is [X.] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
[X.] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
4.2. Woonpunt heeft [X.] vervolgens in rechte betrokken en gevorderd:
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- veroordeling van [X.] tot ontruiming van het gehuurde;
- veroordeling van [X.] tot betaling van een bedrag gelijk aan de huur als
schadevergoeding voor de niet-ontruiming respectievelijk het gebruik van het gehuurde vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot (naar het hof begrijpt) de dag van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van algehele voldoening.
[X.] heeft hiertegen verweer gevoerd, inhoudende dat er sprake is van een tekortkoming die gezien haar geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [X.] heeft in dit kader aangevoerd dat haar partner de planten heeft gekweekt en zij niet wist dat deze planten hennepplanten waren. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat het jonge kleine plantjes waren en dat er gelet op het geringe aantal planten geen sprake was van commerciële hennepteelt. Voorts heeft zij aangevoerd dat er geen beschadiging van het gehuurde heeft plaatsgevonden en geen sprake was van een gevaarzettende situatie. Tenslotte heeft zij als verweer aangevoerd dat er geen gebruik is gemaakt van (vrouwelijke) stekjes, maar van zaadjes, zodat een deel van de planten mannelijk en waardeloos is.
4.3. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter geoordeeld dat [X.] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat die tekortkoming van een zodanige geringe aard is dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter de vorderingen van Woonpunt afgewezen, met veroordeling van Woonpunt in de proceskosten.
4.4. In haar eerste grief stelt Woonpunt dat de kantonrechter er ten onrechte aan voorbij gaat dat het [X.] op grond van artikel 7.7 van de algemene voorwaarden niet is toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Bij teelt van meer dan vijf plantjes, zoals in casu het geval, is volgens de Opiumwet sprake van beroeps- of bedrijfsmatige teelt, hetgeen strafbaar is. Reeds hierdoor is er al sprake van een toerekenbare tekortkoming van [X.] in de nakoming van een van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus Woonpunt. Woonpunt is voorts van mening dat de opvatting van de kantonrechter, inhoudende dat als een hennepplantage niet zodanig is ingericht dat gevaar, schade of ander nadeel voor derden kan ontstaan, daardoor de tekortkoming van geringe betekenis is die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, niet juist is. De kantonrechter miskent daarmee volgens Woonpunt dat de geconstateerde overtreding van de Opiumwet in strijd is met het belang van Woonpunt zelf om te voorkomen dat haar woningen door handelingen in strijd met de Opiumwet een negatieve uitstraling voor de woonomgeving hebben met alle gevolgen van dien zoals de aantasting van het woon- en leefklimaat en het veiligheidsgevoel van omwonenden in de buurt.
De tweede grief houdt in dat de kantonrechter Woonpunt ten onrechte als de in het ongelijk gestelde partij heeft veroordeeld in de proceskosten.
4.5. [X.] heeft de grieven van Woonpunt gemotiveerd bestreden.
4.6.1. Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van het hof levert het kweken van dertien hennepplanten op het bij het gehuurde behorende erf aan de zijde van [X.] een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Dat Woonpunt de kweek van dertien hennepplanten op het erf niet zou tolereren, moet aan [X.] duidelijk zijn geweest op grond van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Immers, op grond van artikel 7.7 van deze algemene voorwaarden is het uitdrukkelijk verboden in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. [X.] heeft niet betwist dat zij ervan op de hoogte was dat van overheidswege voor privégebruik slechts een aantal van vijf hennepplanten wordt gedoogd. Het voorhanden hebben van meer dan vijf hennepplanten is strafrechtelijk niet toegestaan. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen mannelijke en vrouwelijke hennepplanten. Daarnaast is algemeen bekend dat woningcorporaties zoals Woonpunt een streng anti-hennepbeleid voeren (en volgens rechtspraak kunnen voeren). Dat het voorhanden hebben van dertien planten in het onderhavige geval ook strafrechtelijk niet is gedoogd, blijkt uit het feit dat aan de vriend van [X.] in verband met de aangetroffen hennepplanten door de officier van justitie een transactie is aangeboden.
4.6.2. Door de aanwezigheid van de dertien hennepplanten op het erf van het gehuurde is niet alleen in strijd gehandeld met het verbod, zoals neergelegd in artikel 7.7 van de algemene voorwaarden, maar ook met de verplichting van [X.] om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:214 BW Pro en artikel 7.3 van de algemene voorwaarden). [X.] had immers een grotere hoeveelheid hennepplanten voorhanden dan strafrechtelijk wordt gedoogd. Dit strafbare feit kan onder omstandigheden het risico van verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen meebrengen. In dit geval heeft zich dit risico daadwerkelijk verwezenlijkt door de omstandigheid dat de politie een inval in het gehuurde heeft gedaan hetgeen een negatieve uitstraling heeft op de woonomgeving.
4.6.3. Naar het oordeel van het hof levert het voorgaande een tekortkoming van [X.] op in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen die niet zodanig gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. De omstandigheid dat er sprake was van buitenteelt zonder dat gebruik werd gemaakt van elektriciteit, zodat geen sprake was van de met binnenteelt verbonden risico’s zoals vochtoverlast en kortsluiting, doet aan het voorgaande niet af.
4.6.4. [X.] voert nog als verweer dat de planten door haar partner zijn gekweekt en dat zij niet wist dat het hennepplanten betrof. Dit verweer kan haar evenmin baten. Naar het oordeel van het hof heeft [X.] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij er geen weet van had dat haar partner hennepplanten kweekte. Maar ook al zou zij hiervan daadwerkelijk niet op de hoogte zijn geweest, dan nog doet dit evenmin af aan de tekortkoming. [X.] is als huurster jegens Woonpunt verantwoordelijk voor een juiste naleving van de huurovereenkomst. Uit de zorgplicht die op haar rust, vloeit voort dat zij oog dient te houden op het gebruik dat anderen van het gehuurde (waarvan vaststaat dat hiertoe ook de carport behoort) maakten en erop dient toe te zien dat ook door die anderen niet in strijd wordt gehandeld met de verplichtingen, voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Het had dan ook, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, op de weg van [X.] gelegen om bij haar partner te informeren naar de aard van de door hem gekweekte planten. Het hof is aldus van oordeel dat ook in het geval dat [X.] niet wist dat de planten op het dak van de carport hennepplanten waren, zij tekort is geschoten in haar zorgplicht en dus in haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen, zodat zij op grond van artikel 7:219 BW Pro aansprakelijk is voor de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde. Ook in dat geval is er aldus sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.6.5. Vervolgens dient de tekortkoming van [X.] te worden afgezet tegen haar (woon)belang. [X.] heeft in dit kader in eerste aanleg aangevoerd dat zij een WWB-uitkering ontvangt, hetgeen betekent dat zij bij ontbinding van de huurovereenkomst in de regio zo goed als zeker geen nieuwe woonruimte meer zal vinden. Ontbinding van de huurovereenkomst zal voor haar en haar kind betekenen dat zij uit de regio zouden moeten verhuizen, terwijl zij in deze regio zijn geboren en getogen en de hele familie van [X.] in de regio woont, aldus [X.]. Naar het oordeel van het hof is hetgeen door [X.] is aangevoerd echter van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen tegen te houden. Dat in geval van een ontruiming sprake zou zijn van een noodtoestand is onvoldoende aangetoond. Gesteld noch gebleken is dat vervangende woonruimte voor haar en haar kind in Heerlen dan wel in een andere gemeente op geen enkele wijze beschikbaar is.
[X.] heeft voorts nog aangevoerd dat zij niet begrijpt dat Woonpunt juist haar pijlen op haar heeft gericht, nu door vele andere huurders in de woonbuurt eveneens buiten hennepplanten worden gekweekt, waartegen door Woonpunt niet wordt opgetreden. Zij heeft echter deze laatste stelling tegenover de betwisting daarvan door Woonpunt niet nader onderbouwd, zodat deze stelling haar evenmin kan baten.
Ook overigens zijn het hof geen omstandigheden gebleken die aan ontbinding en ontruiming in de weg staan.
4.6.5. Uit het bovenstaande volgt dat de eerste grief van Woonpunt slaagt en dat de vorderingen van Woonpunt alsnog kunnen worden toegewezen, met dien verstande dat het hof de ontruimingstermijn zal vaststellen op één maand na de dag van betekening van dit arrest. De vordering van Woonpunt om haar te machtigen de ontruiming, indien [X.] daarmee in gebreke blijft, zelf te bewerkstelligen, zal echter, gelet op het bepaalde in artikel 556 Rv Pro, worden afgewezen.
4.8. De tweede grief van Woonpunt, welke betrekking heeft op de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, slaagt eveneens. De kantonrechter heeft Woonpunt naar het oordeel van het hof ten onrechte in het ongelijk gesteld en dus ten onrechte in de proceskosten veroordeeld.
4.9. Uit het bovenstaande volgt dat het bestreden vonnis dient te worden vernietigd.
[X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en, opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning, gelegen aan de [woonadres] te [plaatsnaam];
veroordeelt [X.] om binnen één maand na betekening van dit arrest voornoemde woning te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren en de woning met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonpunt te stellen;
veroordeelt [X.] om per de eerste dag van elke maand vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van ontruiming als vergoeding voor het gebruik van de woning te betalen het bedrag dat zij Woonpunt maandelijks wegens huur was verschuldigd op grond van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [X.] in de proceskosten van beide instanties en begroot deze aan de zijde van Woonpunt in eerste aanleg op € 385,93 voor verschotten en € 500,- voor salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 374,84 voor verschotten en € 894,- voor salaris advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en S. Bochove en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 november 2011.