Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.028.768
arrest van de zevende kamer van 20 december 2011
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als [X.],
advocaat: mr. T.V.M. ten Berge,
tegen:
1. de heer [Y.],
2. mevrouw [Z.],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna aan te duiden als [Y.] c.s.,
advocaat: mr. I. Stolting,
op het bij exploot van dagvaarding van 16 maart 2009 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 8 augustus 2007, 14 november 2007, 2 april 2008, 6 augustus 2008 en 17 december 2008 (op de eerste bladzijde draagt het vonnis door een kennelijke verschrijving de datum 17 december 2009), gewezen tussen [X.] als eiseres en [Y.] c.s. als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 424723/CV/06-9039)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis, heeft [X.] 42 producties overgelegd, negen grieven aangevoerd, haar eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van de beroepen vonnissen en tot hetgeen overigens aan het slot van die memorie staat omschreven.
2.2. Bij memorie van antwoord hebben [Y.] c.s. onder overlegging van producties de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de beroepen vonnissen.
2.3. De partijen hebben hun standpunten doen bepleiten ter zitting van 19 oktober 2011. Namens [X.] is het woord gevoerd door mr. T.V.M. ten Berge en namens [Y.] c.s. door mr. I. Stolting. Mr. Ten Berge heeft gebruik gemaakt van een door haar overgelegde pleitnota. Van de zijde van [X.] zijn voorts op voorhand toegezonden producties in het geding gebracht (producties 4 en 43 tot en met 50).
2.4.Na afloop van het pleidooi hebben de partijen uitspraak gevraagd. De partijen hebben daartoe geen gedingstukken overgelegd maar het hof verzocht om gebruik te maken van de kopieën van de gedingstukken die [X.] ter voorbereiding van het pleidooi aan het hof heeft gezonden. Bij die kopieën van gedingstukken bevindt zich een akte van [X.] van 8 februari 2011. Uit de roladministratie van het hof blijkt dat deze akte geweigerd is. Zoals tijdens het pleidooi met partijen besproken zal het hof op deze akte geen acht slaan.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) Bij op 3 mei 2000 gesloten huurovereenkomst heeft de moeder van [X.], mevrouw [Q.], met ingang van 15 juni 2000 aan [Y.] c.s. de woning met erf waarop zich een schuur bevindt, gelegen aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam A.], verhuurd voor een huurprijs van ƒ 800,-- per maand. In de huurovereenkomst staat onder meer dat deze huur is aangegaan voor maximaal zes jaar en dat deze zal lopen tot en met 2006. [X.] heeft in 2000 aan [Y.] c.s. ook een bij het gehuurde eveneens aan de [perceel 1.] gelegen weiland/perceel landbouwgrond verhuurd voor ƒ 600,-- per jaar.
b) [Y.] c.s. hebben in mei 2000 de aan hen in eigendom toebehorende woning te [plaatsnaam B.] verkocht aan een derde voor een koopsom van ƒ 790.000,--. De overdracht van die woning heeft plaatsgevonden op 15 juni 2000.
c) In juli 2000 is [X.] eigenares van de verhuurde onroerende zaak aan de [perceel 1.] geworden. Sindsdien is zij op grond van (thans) artikel 7:226 lid 1 BW Pro de (opvolgend) verhuurder.
d) [X.] woont met haar echtgenoot in een bedrijfswoning aan de [perceel 2.] te [plaatsnaam C.], behorend bij het aldaar gelegen agrarisch bedrijf. [X.] en haar echtgenoot hebben daar tot medio 2002 een melkveebedrijf uitgeoefend. Ten tijde van het pleidooi in hoger beroep was [X.] 54 jaar oud en haar echtgenoot 61 jaar oud. Op de datum van dit arrest zijn zij respectievelijk 55 en 62 jaar oud.
e) In het najaar van 2005 en het begin van 2006 heeft [X.] zich tot [Y.] c.s. gewend met het verzoek om per eind 2006 tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. [Y.] c.s. heeft geweigerd om in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.
f) Bij brief van 7 juni 2006 heeft de toenmalig advocaat van [X.] aan [Y.] c.s. onder meer het volgende meegedeeld:
“Met ingang van 15 juni 2000 heeft u voor de tijd van maximaal zes jaar van cliënte een woonhuis en schuur gelegen te (…) [plaatsnaam A.] aan de [perceel 1.] (…) te huur.
(…)
De huurovereenkomst wordt hierbij namens cliënte opgezegd tegen 31 december 2006 (…), op de volgende gronden:
- De bepaalde tijd waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, te weten 15 juni 2006 respectievelijk 31 december 2006;
- Cliënte heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:274, eerste lid, onder c, BW: cliënte heeft haar boerenbedrijf in [plaatsnaam C.] beëindigd en ziet zich derhalve genoodzaakt om op afzienbare tijd gebruik te maken van haar eigendom c.q. het gehuurde.”
g) [Y.] c.s. hebben laten weten niet in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.
h) Bij brief van 9 oktober 2007 heeft [R.], Accountant-Administratieconsulent bij ABAB (hierna: [R.]), aan de advocaat van [X.] onder meer het volgende meegedeeld:
“Volgens afspraak ontvangt u hierbij een overzicht van de bedrijfsresultaten van het bedrijf van de familie [X.] over de jaren 2000 tot en met 2006.
(…)
In het bedrijfsresultaat van 2002 is een boekwinst begrepen van € 738.129. Deze boekwinst is ontstaan door de verkoop van het melkquotum en de staking van het melkveebedrijf.
In het bedrijfsresultaat van 2004 is een boekwinst begrepen van € 100.770. Deze boekwinst is ontstaan door de verkoop van grond en machines. Het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening was dus negatief (…).
Uit bovenstaande gegevens blijkt dat na beëindiging van de melkveehouderijtak in 2002 het bedrijf jaarlijks een verlies realiseert. (…)”
i) Bij brief van 20 december 2007 heeft de gemeente Rucphen aan de advocaat van [X.] onder meer het volgende meegedeeld:
“Het perceel gelegen aan de [perceel 2.] is opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied 1998” en heeft daarin de bestemming “Agrarische bedrijfsdoeleinden”. Indien de familie [X.] in de agrarische bedrijfswoning gelegen op het bouwblok aan de [perceel 2.] wil blijven wonen na beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering dient de bestemming van “Agrarische bedrijfsdoeleinden” gewijzigd te worden in de bestemming “Woondoeleinden”. (…) Aan deze wijziging worden wel een aantal voorwaarden gesteld. (…)
De bouw van een tweede bedrijfswoning wordt in het algemeen niet noodzakelijk geacht. (…)”
j) Bij brief van 20 juni 2008 heeft [R.] aan [X.] onder meer het volgende meegedeeld:
“Wat ons opvalt is dat de heer [Y.] de juistheid van de financiële cijfers over 2005 en 2006 die u heeft verstrekt aan de rechtbank in twijfel trekt. Daarmee trekt hij tevens in twijfel of de samenstellingsverklaringen die wij voor beide boekjaren hebben afgegeven wel terecht zijn. Wij willen u hierbij aangegeven dat wij nog steeds achter het afgeven van deze verklaringen staan.
Wij hebben onze samenstellingsopdrachten uitgevoerd in overeenstemming met het Nederlands recht, waaronder Standaard 4410 ‘Opdrachten tot het samenstellen van financiële informatie’. (…) Van ‘manipulatie’ van cijfers, zoals de heer [Y.] dit noemt, is dus absoluut geen sprake.
Voor de volledigheid merken wij op dat voor het jaar 2005 door de Belastingdienst al een definitieve aangifte (het hof leest: aanslag) is opgelegd conform onze aangifte. Het jaar 2006 is nog in behandeling.”
k) Op verzoek van [X.] heeft [M.] van ZLTO Vastgoed (hierna: [M.]) de onroerende zaak gelegen aan de [perceel 2.] te [plaatsnaam C.] en de in de nabijheid daarvan gelegen andere percelen van [X.] getaxeerd en daarover een rapport van 6 oktober 2008 uitgebracht. Uit dit rapport volgt dat verkoop van de betrokken onroerende zaken tezamen, als complex, meer zal opbrengen dat afzonderlijke verkoop van ten eerste de bedrijfswoning met tuin en ondergrond, ten tweede de bedrijfsgebouwen met ondergrond en feitelijk erf en ten derde de landerijen.
l) Bij brief van 3 november 2008 heeft [M.] een nadere toelichting gegeven op zijn rapport van 6 oktober 2008. In de brief van 3 november 2008 staat onder meer:
“(…) Op de bedrijfswoning rust geen woonbestemming en bewoning door een particulier is derhalve strijdig met het bestemmingsplan. Het ligt niet voor de hand dat de bestemming gaat wijzigen naar een niet-agrarische woonbestemming.
(…)
Het bovenstaande laat onverlet dat solitaire verkoop van de bedrijfsgebouwen en landerijen in verband met het in dat geval ontbreken van een bijbehorende bedrijfswoning haast niet mogelijk zal zijn, nu agrariërs bij het agrarisch bedrijf willen wonen. Dit werkt dan dus kapitaalvernietigend ten aanzien van de bedrijfsgebouwen. Dit aspect had ik nog niet in mijn taxatierapport meegenomen.”
m) Bij brief van 30 juni 2009 heeft [R.] aan de advocaat van [X.] onder meer het volgende meegedeeld:
“Het bedrijfsresultaat voor 2007 is inmiddels bekend:
(…) in het bedrijfsresultaat is een bedrag van € 84.059 boekwinst begrepen als gevolg van de verkoop van grond. Het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening was dus net positief: € 4.294. Het resultaat over 2008 is nog niet bekend, maar het is de verwachting dat dit wederom erg laag zal zijn.
In 2002 heeft de familie [X.] de melkveehouderijtak beëindigd. Zowel het melkquotum als het rundvee zijn toen verkocht. Vanaf 2003 is het bedrijf voortgezet als akkerbouwbedrijf met daarnaast nog opbrengsten uit de paardenhouderij.
Na beëindiging van de melkveehouderij zijn de resultaten uit normale bedrijfsuitoefening altijd negatief dan wel nét positief geweest. Hierdoor hebben de heer en mevrouw sindsdien in moeten teren op hun bedrijfsvermogen.
n) [X.] heeft afschriften van gegevens uit de Basisadministratie Persoonsgegevens van de gemeente Rucphen van 4 oktober 2011 overgelegd. Volgens deze gegevens wonen [Z.] (geïntimeerde sub 2) en de zoon van [Y.] c.s. genaamd [L.] op het adres [perceel 3.] te [plaatsnaam C.]. Op het adres [perceel 1.] te [plaatsnaam C.] staan op genoemde datum ingeschreven: [Y.] (geïntimeerde sub 1), [T.] (dochter van [Y.] c.s.), [U.] (echtgenoot van [T.], hierna aan te duiden als [U.]), en de vier jonge kinderen van [T.] en [U.]. [X.] heeft tevens een afschrift uit de Basisadministratie Persoonsgegevens van de gemeente Rucphen van 9 augustus 2010 overgelegd. Volgens dat uittreksel woonde [Z.] ook op die datum al niet meer aan de [perceel 1.].
4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde [X.] in eerste aanleg, na haar eis bij conclusie van repliek te hebben vermeerderd:
A. vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam A.] zal eindigen op 31 december 2006 althans een door de kantonrechter te bepalen datum;
B. veroordeling van [Y.] c.s. tot ontruiming van het gehuurde met daarop betrekking hebbende nevenvorderingen;
C. veroordeling van [Y.] c.s. tot het in de oorspronkelijke staat brengen van het gehuurde met betrekking tot de door [Y.] c.s. aangelegde paardrijbak en de onderhoudsstaat van het perceel, waaronder met name het verwijderen van onkruid en het onderhouden van bomen en heggen;
met veroordeling van [Y.] c.s. in de proceskosten.
4.2.3.[Y.] c.s. hebben meerdere verweren gevoerd. Die verweren zullen, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
[Y.] c.s. hebben voorwaardelijk, voor het geval de vordering van [X.] tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen, verzocht om toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten en een vergoeding wegens door hen aan het gehuurde aangebrachte verbeteringen.
4.3.1.In het tussenvonnis van 8 augustus 2007 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
4.3.2.In het tussenvonnis van 14 november 2007 heeft de kantonrechter beide partijen in de gelegenheid gesteld bepaalde stukken en gegevens in het geding te brengen
4.3.3. In het tussenvonnis van 2 april 2008 heeft de kantonrechter beide partijen in de gelegenheid gesteld bepaalde nadere stukken in het geding te brengen.
4.3.4.In het tussenvonnis van 6 augustus 2008 heeft de kantonrechter opnieuw een comparitie van partijen gelast.
4.3.5.In het eindvonnis van 17 december 2008 heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [X.] het door [Y.] c.s. gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter:
- de vorderingen van [X.] afgewezen;
- op de voet van artikel 7:273 lid 2 BW Pro bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd;
- [X.] in de proceskosten veroordeeld.
4.4.[X.] heeft geen grieven gericht tegen de tussenvonnissen van 8 augustus 2007 en 2 april 2008. Het hof zal [X.] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen deze tussenvonnissen.
4.5.1.[X.] heeft bij haar memorie van grieven haar eis gewijzigd. Zij vordert thans, zakelijk weergegeven:
- primair: een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam A.] door opzegging is geëindigd op een door het hof in goede justitie te bepalen datum (omdat het beroep van [Y.] c.s. op huurbescherming in de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is);
- subsidiair: vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam A.] zal eindigen (vanwege dringend eigen gebruik aan de zijde van [X.]), met veroordeling van [Y.] c.s. tot ontruiming van het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin zal bevinden, zulks op straffe van een dwangsom;
- meer subsidiair: te verklaren voor recht dat [Y.] c.s. zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt en daarmee tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, met ontbinding van de huurovereenkomst op deze grond;
met veroordeling van [Y.] c.s. in de proceskosten.
4.5.2.[Y.] c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Zij voeren in onderdeel 49 van de memorie van antwoord aan dat de primaire en de meer subsidiaire vordering geheel nieuwe vorderingen zijn. Zij wijzen erop dat aan hen een instantie onthouden wordt indien deze vorderingen alleen in hoger beroep en niet in eerste aanleg worden behandeld.
4.5.3.Het hof verwerpt dit bezwaar. Ingevolge artikel 353 lid 1 jo Pro. 130 Rv en de vaste rechtspraak over dat artikel is het in beginsel mogelijk om bij memorie van grieven een eis te vermeerderen. Het enkele feit dat de vermeerderde eis slechts in één feitelijke instantie wordt behandeld, staat daar niet aan in de weg. Daar komt bij dat de nieuwe onderdelen van de eis betrekking hebben op de door [X.] gewenste beëindiging van de huurovereenkomst, waarover partijen in eerste aanleg al uitvoerig hebben gedebatteerd. [Y.] c.s. hebben bovendien bij hun memorie van antwoord inhoudelijk kunnen reageren op de vermeerderde eis, zodat voldaan is aan het beginsel van hoor en wederhoor. Het hof acht de eisvermeerdering dus niet in strijd met de eisen van goede procesorde en zal hierna verder uitgaan van de vermeerderde eis.
4.6.Door de negen grieven van [X.] worden haar gewijzigde vorderingen in volle omvang aan het oordeel van het hof voorgelegd. Het hof zal daarom niet alle grieven afzonderlijk behandelen, maar onderzoeken of de vorderingen van [X.] op de door haar aangevoerde grondslagen kunnen worden toegewezen.
Ten aanzien van de primaire vordering
4.7.1.[X.] vordert primair een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam A.] door opzegging is geëindigd op een door het hof in goede justitie te bepalen datum.
[X.] heeft aan deze vordering de stelling ten grondslag gelegd dat het beroep van [Y.] c.s. op huurbescherming in de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.7.2.Het hof acht geen termen aanwezig om het beroep van [Y.] c.s. op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Dat het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, baseert [X.] vooral op de stelling dat de huur voor zes jaar is aangegaan, dat de huurprijs uitzonderlijk laag is en dat sprake is van bepaalde tekortkomingen van [Y.] c.s. in de nakoming van de huurovereenkomst. Die omstandigheden maken naar het oordeel van het hof het beroep op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De primaire vordering van [X.] wordt daarom afgewezen.
4.7.3.Het hof neemt hier ook het volgende bij in aanmerking. Zoals in het navolgende zal blijken, zal het hof de subsidiaire vordering van [X.] toewijzen. Dit brengt mee dat het hof vanwege dringend eigen gebruik aan de zijde van [X.] als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro een datum zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. In zoverre baat het beroep op huurbescherming [Y.] c.s. dus niet.
Ten aanzien van de subsidiaire vordering
4.8.1.[X.] vordert subsidiair vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam A.] zal eindigen, met veroordeling van [Y.] c.s. tot ontruiming van het gehuurde, met al de hunnen en al het hunne, op straffe van een dwangsom.
Aan deze vordering heeft [X.] ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
4.8.2.Ingevolge artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro kan de rechter een vordering van een verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte zal eindigen, toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Het hof dient dus allereerst te onderzoeken of [X.] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
4.8.3.[X.] heeft daarover, samengevat, het volgende aangevoerd.
[X.] en haar echtgenoot hebben het melkveebedrijf dat zij aan de [perceel 2.] te [plaatsnaam C.] hebben uitgeoefend, in 2002 beëindigd. Dit heeft mede plaatsgevonden wegens de gevorderde leeftijd van [X.] en haar echtgenoot en hun gezondheidstoestand (de echtgenoot kampt met rugklachten). Op het complex aan de [perceel 2.] rust de bestemming “Agrarische bedrijfsdoeleinden”. [X.] en haar echtgenoot willen het hele complex, inclusief de bedrijfswoning, verkopen als boerenbedrijf met bedrijfswoning.
Het afzonderlijk verkopen van de bedrijfsgebouwen en landbouwgrond terwijl [X.] en haar echtgenoot in de bedrijfswoning blijven wonen is op grond van het bestemmingsplan niet toegestaan. Bovendien is een dergelijke “gesplitste” verkoop in praktische en financiële zin nadelig omdat de bedrijfsgebouwen en landbouwgrond zonder de bedrijfswoning aanzienlijk minder goed bruikbaar en moeilijker verkoopbaar zijn en dus aanzienlijk minder zullen opbrengen. [X.] en haar echtgenoot zullen dus de bedrijfswoning moeten verlaten en zij willen in de aan [X.] toebehorende woning aan de [perceel 1.]gaan wonen (na ingrijpende verbouwing van die woning). Omdat [X.] weigert de woning te verlaten en de onderhavige procedure tijd vergt, hebben [X.] en haar echtgenoot nog wel enige (minder arbeidsintensieve) activiteiten ontplooid aan de [perceel 2.], zoals de teelt van enkele voedergewassen en het aanbieden van stallingsruimte voor enkele paarden. De inkomsten die hieruit worden verworven zijn echter minimaal, zodat [X.] al enige jaren inteert op haar vermogen. Om deze reden is verkoop van het complex (inclusief de bijbehorende bedrijfswoning) aan de [perceel 2.] dringend gewenst en dus heeft [X.] dus haar woning aan de [perceel 1.] dringend nodig voor eigen gebruik.
4.8.4.Dat [X.] en haar echtgenoot het melkveebedrijf in 2002 hebben gestaakt is door [Y.] c.s. niet betwist. Het hof acht op grond van de door [X.] in het geding gebrachte bedrijfsresultaten en brieven van [R.] (van ABAB) voldoende onderbouwd dat [X.] en haar echtgenoot nauwelijks nog inkomsten genereren met de bedrijfsactiviteiten die sedertdien nog door hen worden uitgevoerd. Het hof heeft geen aanleiding om de door ABAB opgestelde financiële cijfers onbetrouwbaar te achten. Het hof gaat er daarom vanuit dat [X.] in de huidige situatie in moet teren op haar vermogen en dat dit al enige jaren het geval is.
4.8.5.Naar het oordeel van het hof heeft [X.] met het door [M.] opgestelde taxatierapport en zijn brieven voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat de bedrijfsgebouwen aan de [perceel 2.] en de landbouwgrond aanzienlijk minder goed verkoopbaar zijn indien de bedrijfswoning niet daarbij te koop wordt aangeboden. [X.] heeft hiermee voldoende onderbouwd dat zij een substantieel financieel belang heeft bij het als één complex te koop aanbieden van de bedrijfsgebouwen, de landbouwgrond én de bedrijfswoning aan de [perceel 2.].
4.8.6.Daar komt bij dat volgens het huidige bestemmingsplan particuliere bewoning van de bedrijfswoning niet is toegestaan. Er is dus een planologisch/bestuursrechtelijk beletsel voor het blijven bewonen van die woning door [X.] indien de bedrijfsgebouwen en gronden door haar aan een derde worden verkocht zonder de bedrijfswoning. Uit de door [X.] overgelegde bestemmingsplanbepalingen volgt dat wijziging van de bestemming slechts onder bepaalde strikte voorwaarden mogelijk is. [Y.] c.s. hebben geenszins aannemelijk gemaakt dat in dit geval aan die voorwaarden kan worden voldaan. [X.] heeft daarnaast voldoende onderbouwd dat ook bouw van een tweede bedrijfswoning aan [perceel 2.] bestuursrechtelijk voorshands niet tot de mogelijkheden behoort.
4.8.7. Het bovenstaande voert tot de tussenconclusie dat [X.] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning aan de [perceel 1.] dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De omstandigheid dat [X.] wellicht ook elders een woning zou kunnen huren of kopen doet daar niet aan af.
4.9.1.Het hof dient vervolgens te beoordelen of [X.] de verhuurde zaak aan de [perceel 1.] zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Uit deze wettelijke maatstaf volgt dat de vordering van [X.] alleen kan worden toegewezen indien de belangen aan haar zijde in substantiële mate zwaarder wegen dan de belangen aan de zijde van [Y.] c.s.
4.9.2.Uit hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen, volgt dat de belangen aan de zijde van [X.] dringend zijn. Zij is met haar echtgenoot tot een mede gelet op hun leeftijd begrijpelijk besluit gekomen om het agrarisch bedrijf aan de [perceel 2.] geheel te staken en, met inbegrip van de bedrijfswoning, te verkopen. Inmiddels zijn er sinds de aanvang van de onderhavige procedure weer enkele jaren verstreken. Daarmee is de behoefte van [X.] om te verhuizen alleen maar klemmender geworden. Dat [X.] bij deze stand van zaken met haar echtgenoot wil gaan wonen in haar woning aan de [perceel 1.] is evenzeer begrijpelijk en voor de hand liggend. Het belang van [X.] om in haar eigen woning te kunnen gaan wonen is dringend, omdat het agrarisch bedrijf aan de [perceel 2.] de afgelopen jaren niet of nauwelijks rendabel is geweest, waardoor [X.] heeft moeten interen op haar vermogen. Het bedrijf staat thans (met inbegrip van de bedrijfswoning) te koop. Dat nog geen koopovereenkomst tot stand gekomen is, doet niet af aan de dringendheid van het belang van [X.], te meer niet nu de kans op verkoop zal toenemen indien zeker is dat en wanneer [X.] en haar echtgenoot uit de bedrijfswoning kunnen vertrekken.
4.9.3. Bij de belangen aan de zijde van [Y.] c.s. moet in hoger beroep worden vooropgesteld dat [Z.] en de zoon van [Y.] c.s. niet meer aan de [perceel 1.] wonen. Uit het hiervoor in rechtsoverweging 4.1 onder n) genoemde uittreksel volgt dat [Z.] al meer dan een jaar geleden uit de woning is verhuisd. Van de zijde van [Y.] c.s. is bij gelegenheid van het pleidooi erkend dat [Z.] en haar zoon de woning gelegen aan de [perceel 3.] te [plaatsnaam C.] zijn gaan huren en bewonen. Er is niet gesteld of gebleken dat zij nog naar de [perceel 1.] willen terugkeren. In zoverre is aan de zijde van [Y.] c.s. in ieder geval geen belang aanwezig dat opweegt tegen de belangen van [X.] bij eigen gebruik van het gehuurde.
4.9.4.Het hof stelt voorts vast dat de belangen van [T.], [U.] en hun vier jonge kinderen, zoals door [Y.] c.s. bij pleidooi uitdrukkelijk is erkend, bij de thans te verrichten belangenafweging geen gewicht in de schaal leggen. Zij zijn geen medehuurders van het gehuurde aan de [perceel 1.], noch verblijven zij met toestemming van [X.] in het gehuurde. Van de zijde van [Y.] c.s. is bij gelegenheid van het pleidooi uitdrukkelijk meegedeeld dat hun verblijf in het gehuurde slechts tijdelijk is en dat zij op zoek zijn naar woonruimte elders.
Overigens staat hun verblijf in het gehuurde, zoals [X.] c.s. terecht hebben opgemerkt, op gespannen voet met de artikelen 1.1 en 1.3 van de algemene bepalingen die behoren bij de huurovereenkomst. Volgens die bepalingen dienen de huurders het gehuurde zelf te gebruiken en mogen zij het zonder voorafgaande toestemming niet geheel of ten dele in gebruik aan derden afstaan. Er doet zich hier bovendien de situatie voor dat [Y.] c.s. hebben moeten begrijpen dat [X.] tegen het in gebruik geven van het gehuurde aan het gezin [U.] redelijke bezwaren had als bedoeld in artikel 7:221 BW Pro.
4.9.5.Daarmee resteren aan de zijde van [Y.] c.s. uitsluitend de belangen die [Y.] (geïntimeerde sub 1) zelf heeft om in het gehuurde te blijven wonen. [Y.] heeft aangevoerd dat hij bij de door hem bewoonde woning hobbymatig enkele paarden houdt en dat hij dat wil blijven doen. Het gaat bij de belangenafweging in het kader van artikel 7:274 BW Pro echter primair om het woonbelang van [Y.]. Aan eventuele hobby’s die hij bij het gehuurde wil uitoefenen komt bij deze belangenafweging minder gewicht toe. Bovendien kan een dergelijke hobby ook worden uitgeoefend in elders gehuurde stalruimte of bij stalruimte die in de toekomst bij de dochter van [Y.] c.s. beschikbaar kan zijn.
4.9.6.Voor wat het woonbelang betreft is niet gebleken van enig beletsel voor [Y.] om bij zijn echtgenote aan de [perceel 3.] te gaan wonen. [Y.] heeft bij gelegenheid van het pleidooi uitdrukkelijk verklaard dat van enige huwelijksproblemen tussen hem en zijn echtgenote geen sprake is.
4.9.7.Dat de huurprijs voor het gehuurde aan de [perceel 1.]relatief laag is (thans omstreeks € 370,-- per maand) brengt evenmin mee dat van [Y.] niet kan worden gevergd dat hij elders gaat wonen. [Y.] heeft naar het oordeel van het hof niet mogen verwachten dat hij tegen dergelijk gunstige huurprijsvoorwaarden tot het einde ter tijden zou kunnen blijven wonen, te meer niet nu partijen in de huurovereenkomst hebben vermeld dat de huur maximaal zes jaar zou duren. Het verstrijken van deze termijn van zes jaren vormt weliswaar op zichzelf geen reden voor beëindiging van de huurovereenkomst maar legt wel gewicht in de schaal bij de in het kader van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro te verrichten belangenafweging. Indien [Y.] bij zijn echtgenote aan de [perceel 3.]intrekt, zal dat voor [Y.] c.s. overigens geen verhoging maar juist een verlaging van hun huurlasten opleveren. Thans betalen zij immers huur voor twee woningen.
4.9.8.Dat de met [Y.] c.s. overeengekomen huurprijs van ƒ 800,-- (€ 363,02) beslist niet marktconform is, heeft [X.] aangetoond met de door haar overgelegde taxatierapporten. In de door [X.] overgelegde taxatie van [O.] van 16 februari 2009 (prod. 30 bij memorie van grieven) wordt aan het gehuurde een huurwaarde van € 15.500,-- per jaar toegekend, hetgeen neerkomt op € 1.292,-- per maand. [Y.] c.s. hebben die taxatie, waarin uitdrukkelijk rekening is gehouden met de staat van onderhoud van alle bouwdelen, niet gemotiveerd betwist. [X.] heeft aan de hand van bescheiden aangetoond dat de huur die [Y.] c.s. voor het gehuurde betalen niet of nauwelijks voldoende is om de voor [X.] aan het gehuurde verbonden eigenaarslasten, zoals OZB en verzekering, te voldoen. Ook dit is een aspect dat nog enig, zij het gering, gewicht in de schaal legt ten voordele van [X.].
4.9.9.[Y.] c.s. vragen nog aandacht voor hun belang bij het ontvangen van financiële compensatie voor de door hen gedane investeringen in het gehuurde. Volgens hen moet ook dit belang worden meegewogen. Naar het oordeel van het hof kan dit belang, afgezet tegen de belangen van [X.], niet leiden tot afwijzing van de vordering van [X.] uit hoofde van dringend eigen gebruik.
4.9.10. Het hof concludeert dat in dit geval voldaan is aan de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro gestelde voorwaarde dat de huurder het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
4.10.1. Het hof dient vervolgens te onderzoeken of ook voldaan is aan de laatste door artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro gestelde voorwaarde, te weten dat [Y.] c.s. andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.
4.10.2. Het hof stelt in dit verband voorop dat [Z.] en de zoon van [Y.] c.s. reeds vervangende woonruimte hebben gevonden aan de [perceel 3.] te [plaatsnaam C.]. Dat deze woonruimte voor hen in enig opzicht niet passend zou zijn is niet gesteld of gebleken.
4.10.3. [Y.] heeft zich op het standpunt gesteld dat passende woonruimte voor hem woonruimte moet zijn waarbij het hem mogelijk is om hobbymatig paarden te houden en dat de huurprijs van deze woonruimte vergelijkbaar moet zijn met de huurprijs die voor het gehuurde aan de [perceel 1.] is overeengekomen.
4.10.4. Nu [Y.] heeft gesteld dat hij slechts als hobby paarden houdt en voor zijn inkomsten geenszins van de paarden afhankelijk is, is “andere passende woonruimte” naar het oordeel van het hof niet slechts woonruimte die gelegenheid biedt tot het houden van paarden (zie in dezelfde zin HR 24 januari 1992, LJN: ZC0485). Dat [X.] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wist dat [Y.] c.s. bij het gehuurde paarden wilden gaan houden, voert niet tot een ander oordeel. Ook woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, kan passend zijn (HR 18-10-1985, NJ 1986, 291). Zoals het hof hiervoor reeds overwoog, kan [Y.] c.s. bovendien deze hobby ook uitoefenen in elders gehuurde stalruimte of bij stalruimte die in de toekomst bij de dochter van [Y.] c.s. beschikbaar kan zijn.
4.10.5. Het hof heeft hiervoor reeds geoordeeld dat de met [Y.] c.s. overeengekomen huurprijs van ƒ 800,-- (€ 363,02) beslist niet marktconform maar uitzonderlijk laag is. [Y.] c.s. kunnen niet worden gevolgd in zijn stelling dat van passende woonruimte slecht sprake is indien die woonruimte eenzelfde huurgenot biedt tegen eenzelfde prijs als het gehuurde. Waar het om gaat is of de vervangende woonruimte passend is voor [Y.] c.s. althans voor [Y.], gelet op hun/zijn woonbehoeften en inkomen.
4.10.6. In dat kader is van belang dat [Y.] geen recente gegevens over zijn inkomen heeft overgelegd. Dat [Y.] geen passende woonruimte elders kan betalen is dus niet aannemelijk geworden. Bovendien is niet gebleken van enig beletsel voor [Y.] om bij zijn echtgenote aan het adres [perceel 3.] in te trekken. Dit zal voor [Y.] c.s. geen verhoging maar juist een verlaging van de woonlasten opleveren omdat zij dan niet langer twee maar nog slechts één woning huren.
4.10.7. [X.] heeft voorts talrijke voorbeelden overgelegd van andere passende woonruimte. Dat deze woonruimte om financiële redenen voor [Y.] c.s. onbereikbaar zou zijn, is door hen onvoldoende onderbouwd. Ten overvloede wijst het hof erop dat [Y.] c.s. niet hebben betwist dat zij uit de levering van hun woning te [plaatsnaam B.] op 15 juni 2000 een substantieel vermogen hebben verkregen.
[Y.] c.s. hebben niet aannemelijk gemaakt dat het verkrijgen van passende woonruimte voor hen niet redelijkerwijs mogelijk is.
4.11.1. Het voorgaande voert tot de conclusie dat aan al de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro gestelde voorwaarden voldaan is. Het hof is van oordeel dat van [X.] in de gegeven omstandigheden niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Het hof zal de subsidiaire vordering van [X.] tot vaststelling van een datum voor beëindiging van de huurovereenkomst daarom toewijzen. Het hof zal de datum van beëindiging van de huurovereenkomst vaststellen op 1 februari 2012. Dit brengt mee dat het beroepen eindvonnis van 17 december 2008 moet worden vernietigd.
4.11.2. Het hof zal [Y.] c.s. tevens, zoals door [X.] gevorderd, veroordelen het gehuurde met al degenen die zich daarin bevinden en met al hetgeen zich daarin bevindt uiterlijk op 1 februari 2012 te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden. Naar aanleiding van punt 75 van de pleitnota van [X.] merkt het hof op dat de deurwaarder ingevolge artikel 556 Rv Pro belast is met de executie van de veroordeling tot ontruiming. De deurwaarder ontleent zijn ontruimingsbevoegdheid rechtstreeks aan art. 556 Rv Pro zodat een nadere machtiging tot ontruiming niet nodig is.
4.11.3. [X.] heeft het hof verzocht dit arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In artikel 7:272 lid 1 BW Pro is ten aanzien van huur van woonruimte echter bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst in een geval als dit van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op, kort gezegd, een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Anders dan bij bedrijfsruimte (artikel 7:295 lid 1 BW Pro) kan de rechter ten aanzien van woonruimte zijn beslissing in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Dit laat overigens onverlet dat [X.] in geval van een eventueel cassatieberoep van [Y.] c.s. kan overwegen een voorziening te vorderen waardoor ontruiming toch doorgang kan vinden.
4.11.4. [X.] heeft veroordeling van [Y.] c.s. gevorderd tot betaling van een dwangsom van € 5.000,-- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [Y.] c.s. in gebreke blijven om te voldoen aan de veroordeling tot ontruiming. Gelet op de strekking en achtergrond van artikel 7:272 lid 1 BW Pro acht het hof thans geen termen aanwezig voor oplegging van een dwangsom.
4.11.5. [Y.] c.s. hebben in de onderhavige procedure geopperd dat [X.] wellicht het gehuurde aan de [perceel 1.] niet zelf wil betrekken maar het wil verkopen. Het hof acht die suggestie van [Y.] c.s. niet aannemelijk. Indien [X.] het gehuurde echter niet zelf zal betrekken, kan zij schadeplichtig zijn jegens [Y.] c.s. op grond van het bepaalde in artikel 7:276 lid 1 BW Pro.
4.12.1. Bij gelegenheid van het pleidooi hebben de partijen het hof verzocht om zich uitdrukkelijk uit te laten over de vraag of het bij het gehuurde (woning met erf waarop zich een schuur bevindt) gelegen weiland, waarvoor [Y.] c.s. met [X.] een huurprijs van ƒ 600,-- per jaar zijn overeengekomen, een onlosmakelijk geheel vormt met de huur van de woning met erf en schuur. [Y.] c.s. hebben zich bij pleidooi expliciet op het standpunt gesteld dat dit wèl het geval is. Ook het hof is van oordeel dat dit weiland onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van de tussen partijen bestaande huurverhouding. Aangenomen kan worden dat [Y.] c.s. het weiland niet zouden hebben gehuurd (gepacht) indien zij de woning niet gehuurd zouden hebben. Het enkele feit dat het weiland iets later beschikbaar werd gesteld aan [Y.] c.s. doet er niet aan af dat het onderdeel vormt van de huurovereenkomst die ten aanzien van de woning is gesloten. Tussen partijen staat vast dat zij de afspraken daarover direct gemaakt hebben, zij het dat zij de tekst niet in de huurovereenkomst wilden hebben en daarin hebben doorgehaald.
4.12.2. Het voorgaande brengt mee dat de beëindiging van de huurovereenkomst ook betrekking heeft op genoemd weiland.
4.13.1. [Y.] c.s. hebben in de onderhavige procedure voorwaardelijk, voor het geval de vordering van [X.] tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen, verzocht om:
A. toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten;
B. een vergoeding wegens aangebrachte verbeteringen.
Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen volgt dat de aan deze verzoeken verbonden voorwaarde in vervulling is gegaan, zodat het hof over deze verzoeken moet oordelen.
4.13.2. De onder A bedoelde tegemoetkoming kan op grond van artikel 7:275 BW Pro door de rechter worden vastgesteld indien de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zoals de onderhavige toewijst. Voor het verzoeken van een dergelijke tegemoetkoming hoeft geen eis in reconventie te worden ingesteld.
4.13.3. [X.] heeft bij gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat een tegemoetkoming van hooguit € 2.000,-- toereikend is en dat eigenlijk in het geheel geen tegemoetkoming zou moeten worden toegekend. Van de zijde van [Y.] c.s. is bij gelegenheid van het pleidooi gesteld dat toekenning van een aanzienlijk hoger bedrag dan € 2.000,-- op zijn plaats is. Een concreet bedrag is door [Y.] c.s. niet genoemd.
4.13.4. Het hof acht toekenning van een vergoeding gepast nu [Y.] c.s. het gehuurde moeten verlaten omdat [X.] het gehuurde zelf in gebruik wenst te nemen. Bij de begroting van de vergoeding neemt het hof in aanmerking dat de tegemoetkoming nadrukkelijk geen betrekking heeft op verhuis- en herinrichtingskosten van het gezin van [T.] en [U.]. Zij kunnen niet als huurders worden aangemerkt en bovendien is van de zijde van [Y.] c.s. bij gelegenheid van het pleidooi uitdrukkelijk verklaard dat hun verblijf in het gehuurde tijdelijk was. Met andere woorden: zij zouden toch op enig moment in de nabije toekomst elders onderdak moeten zoeken.
4.13.5. Het hof acht het wel redelijk om bij de begroting van de tegemoetkoming te betrekken dat [Z.] en de zoon van [Y.] c.s. reeds kosten hebben moeten maken in verband met de verhuizing naar en de inrichting van de woning aan de [perceel 3.] te [plaatsnaam C.]. [X.] heeft niet betwist dat deze verhuizing verband houdt met haar wens om weer over het gehuurde te kunnen beschikken. Het hof zal dus uitgaan van een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten voor een gezin van 3 personen ([Y.] c.s. en hun zoon).
4.13.6. Met het verhuizen en herhuisvesten van eventuele hobbymatig door [Y.] gehouden paarden houdt het hof geen rekening. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [X.] heeft [Y.] onvoldoende onderbouwd dat hij thans nog zelf, los van zijn dochter [T.], paarden houdt. Bovendien moet deze hobby los worden gezien van de primaire woonbehoefte van [Y.] c.s. en is niet aannemelijk geworden dat ten aanzien van de paarden substantiële “verhuis en herinrichtingskosten” moeten worden gemaakt.
4.13.7. Het hof zal, rekening houdend met het voorgaande en met tegemoetkomingen die in vergelijkbare gevallen worden toegekend, een bedrag vaststellen van € 5.000,--. Het hof neemt daar ook bij in aanmerking dat aan de zijde van [X.] voldoende financiële ruimte aanwezig is om een dergelijke vergoeding te voldoen. [X.] zal zich overigens kunnen beroepen op verrekening van haar verplichting tot betaling van dit bedrag met de betalingsverplichting van [Y.] c.s. die voortvloeit uit de na te melden proceskostenveroordeling.
4.13.8. Het hof acht in dit geval geen termen aanwezig voor toepassing van de niet verplicht voorgeschreven regeling van artikel 7:275 lid 2 BW Pro.
4.14.1. Ten aanzien van de voorwaardelijk verzochte vergoeding die hierboven onder B is genoemd – een vergoeding wegens aan het gehuurde aangebrachte verbeteringen – heeft [X.] bij conclusie van repliek (punt 30) aangevoerd dat die niet toewijsbaar is, omdat [Y.] c.s. geen eis in reconventie hebben ingesteld. [Y.] c.s. hebben vervolgens bij conclusie van dupliek (bovenaan blz. 7) niet betwist dat zij geen eis in reconventie hebben ingesteld, doch uitsluitend aangevoerd dat het instellen van een eis in reconventie niet noodzakelijk is voor toekenning van een vergoeding voor aan het gehuurde aangebrachte verbeteringen.
4.14.2. Nu tussen partijen niet in geschil is dat [Y.] c.s. geen eis in reconventie hebben ingediend, zal het hof hen volgen in die uitleg van de gedingstukken en er dus vanuit gaan dat geen eis in reconventie is ingediend. Dit brengt mee dat de door [Y.] c.s. gevorderde vergoeding voor aan het gehuurde aangebrachte verbeteringen niet kan worden toegewezen. Anders dan een op artikel 7:275 BW Pro gebaseerde tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten, kan een dergelijke vergoeding voor aangebrachte verbeteringen uitsluitend worden toegekend indien de huurder als gedaagde in eerste aanleg daartoe in reconventie een vordering heeft ingesteld (vgl. ook 7:216 lid 3 BW).
4.15. Nu het eindvonnis zal worden vernietigd en opnieuw recht zal worden gedaan zoals hierna onder “De uitspraak” weergegeven, heeft [X.] geen belang meer bij een beoordeling van haar grieven tegen de tussenvonnissen van 14 november 2007 en 6 augustus 2008. Het hof zal [X.] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen deze tussenvonnissen.
Ten aanzien van de meer subsidiaire vordering
4.16. Aangezien het hof de subsidiaire vordering van [X.] toewijst, komt het hof niet toe aan de meer subsidiaire vordering van [X.]. De gebruikelijke uitleg van de term “meer subsidiair” brengt immers mee dat een dergelijke vordering slechts behoeft te worden beoordeeld indien de primaire vordering én de subsidiaire vordering niet worden toegewezen. De meer subsidiaire vordering kan daarom onbesproken blijven.
Proceskosten eerste aanleg en hoger beroep
4.17. Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen, volgt dat [Y.] c.s. in de onderhavige procedure grotendeels in het ongelijk zijn gesteld. Het hof zal [Y.] c.s. daarom veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
verklaart [X.] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover gericht tegen de beroepen tussenvonnissen van 8 augustus 2007 en 2 april 2008, omdat zij tegen deze tussenvonnissen geen grieven heeft gericht;
verklaart [X.] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover gericht tegen de beroepen tussenvonnissen van 14 november 2007 en 6 augustus 2008, omdat zij gelet op de na te melden vernietiging van het eindvonnis geen belang meer heeft bij beoordeling van haar grieven tegen deze tussenvonnissen;
vernietigt het beroepen eindvonnis van 17 december 2008 en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
- stelt vast dat de huurovereenkomst tussen [X.] en [Y.] c.s. met betrekking tot de woning, erf, daarop gebouwde schuur en het erbij gelegen weiland, kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam C.], sectie [sectieletter] nummer [sectienummer], zal eindigen op 1 februari 2012;
- veroordeelt [Y.] c.s. het gehuurde met al degenen die zich daarin bevinden en met al hetgeen zich daarin bevindt uiterlijk op 1 februari 2012 te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden;
- stelt vast dat [X.] aan [Y.] c.s. een bedrag moet betalen van € 5.000,-- ter tegemoetkoming in hun verhuis- en herinrichtingskosten;
- veroordeelt [Y.] c.s. in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [X.] tot op heden begroot op € 84,87 aan dagvaardingskosten, € 105,-- aan vast recht en € 2.712,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [Y.] c.s. in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [X.] tot op heden begroot op € 85,98 voor de appeldagvaarding, € 262,-- aan vast recht en € 2.682,-- aan salaris advocaat;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, Th.J.A. Kleijngeld en J.H.H. Theuws en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 december 2011.