ECLI:NL:HR:1992:ZC0485

• Datum uitspraak: 24 januari 1992
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 7982
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Cassatie
• Rechters: vice-president Snijders; raadsheer Bloembergen; raadsheer Roelvink; raadsheer Davids; raadsheer Heemskerk; raadsheer Hermans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling beëindiging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik en passende woonruimte

De zaak betreft een verzoek van een verhuurder om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst met de huurders zal eindigen vanwege dringend eigen gebruik van de woning. De woning betreft een vrijstaande woning met een omvangrijk erf. De rechtbank oordeelde dat de verhuurder aannemelijk had gemaakt dat andere passende woonruimte beschikbaar was en dat het dringend eigen gebruik gerechtvaardigd was.

De huurders voerden verweer en stelden onder meer dat de aangeboden woonruimte niet passend was vanwege het ontbreken van vergelijkbaar woongenot, met name het houden van paarden op het erf. De Hoge Raad bevestigde dat passende woonruimte ook kan bestaan uit woonruimte die wezenlijk anders is in grootte, ligging of woongenot, en dat het oordeel van de rechtbank hierover niet onbegrijpelijk was.

De Hoge Raad stelde echter vast dat de rechtbank ten onrechte niet had beslist op het subsidiaire verzoek van de huurders om een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. Daarom vernietigde de Hoge Raad het vonnis en verwees de zaak terug naar de rechtbank voor verdere behandeling en beslissing op dit punt.

De Hoge Raad handhaafde het oordeel dat het dringend eigen gebruik door de verhuurder gerechtvaardigd was en dat de belangenafweging door de rechtbank voldoende gemotiveerd was. De zaak betreft daarmee belangrijke aspecten van het huurrecht woonruimte, met name de uitleg van passende woonruimte en de verplichting tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten.

Uitkomst: De Hoge Raad vernietigt het vonnis en verwijst de zaak terug voor behandeling van het subsidiaire verzoek tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten.

Uitspraak

24 januari 1992

Eerste Kamer

Rek.nr. 7982

Br.

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

1. [Huurder 1] ,

2. [Huurster 2] , echtelieden,

beiden wonende te [woonplaats] ,

VERZOEKERS tot cassatie, advocaat: Mr. P.S. Kamminga,

t e g e n

[de Verhuurder] ,

wonende te [woonplaats] ,

VERWEERDER in cassatie.

niet verschenen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Met een op 30 november 1989 gedateerd verzoekschrift heeft verweerder in cassatie - verder te noemen de verhuurder - zich gewend tot de Kantonrechter te Roermond met verzoek (1) het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen verhuurder en verzoekers tot cassatie - verder te noemen de huurders - betreffende de woning, gelegen te [woonplaats] aan de [a-straat 1] , zal eindigen, en (2) de huurders te veroordelen om met ingang van de vast te stellen beëindigingsdatum genoemde woonruimte te verlaten en te ontruimen op verbeurte van een dwangsom van ƒ 100,-- per dag.

De huurders hebben tegen het verzoek verweer gevoerd en verzocht primair: afwijzing van het verzoek alsmede verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en subsidiair: voor het geval toch een tijdstip voor beëindiging van de huurovereenkomst bepaald zou worden, wegens verhuis- en inrichtingskosten betaling door de verhuurder van een bedrag van ƒ 30.000,-- met rente en schadevergoeding in de zin van art. 1623
lid 7 (oud) BW van een bedrag van ƒ 100.000,-- indien de wil tot duurzaam eigen gebruik niet aanwezig is. De Kantonrechter heeft bij beschikking van 23 oktober 1990 het verzoek van de verhuurder afgewezen.

Tegen deze beschikking heeft de verhuurder hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Roermond.

Bij beschikking van 10 april 1991 heeft de Rechtbank de bestreden beschikking van de Kantonrechter vernietigd en het tijdstip van de beëindiging van de huurovereenkomst en van de ontruiming gesteld op 1 september 1991. De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van de Rechtbank hebben de huurders beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Van Soest strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking van de Rechtbank en tot verwijzing van het geding naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In deze zaak heeft de verhuurder op de voet van art. 7A: 1623
c lid 2 BW, het verzoek gedaan om een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen. Bij de beoordeling van dat verzoek is onder meer de vraag aan de orde of de huurders "andere passende woonruimte" kunnen verkrijgen in de zin van art. 1623
e .

De Rechtbank heeft overwogen dat in dit geval andere passende woonruimte is:

- een huur- of koopwoning gelegen in [woonplaats] of omgeving,

- die geschikt is voor bewoning door een gezin,

- met een netto-woonlast van ƒ 500,-- a ƒ 600,-- per maand.

Zij heeft daaraan toegevoegd dat "andere passende woonruimte" niet slechts woonruimte is die de gelegenheid biedt tot het houden van paarden en die "een met het verhuurde in aard, ligging en omvang vergelijkbaar objekt voor (nagenoeg) dezelfde huurprijs" is. Vervolgens is de Rechtbank tot het oordeel gekomen dat de verhuurder genoegzaam heeft aangetoond dat andere passende woonruimte, als door haar omschreven, voorhanden en verkrijgbaar is.

3.2 Onderdeel I klaagt over onbegrijpelijkheid van dit oordeel met het betoog dat uit de stukken van het geding niet is af te leiden dat de verhuurder heeft aangetoond dat de huurders andere passende woonruimte, als door de Rechtbank omschreven, kunnen verkrijgen.

De verhuurder heeft, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, gesteld dat de huurders andere passende woonruimte in huur kunnen verkrijgen van de Bouwvereniging [A] te [woonplaats]. De huurders hebben daartegen slechts aangevoerd dat het bij het huren van die vereniging gaat om een rijtjeswoning of soortgelijke woning en dat een zodanige woning voor hen niet geschikt is in verband met hun paarden.

Nu de Rechtbank heeft overwogen dat andere passende woonruimte niet slechts woonruimte is die de gelegenheid biedt tot het houden van paarden, is het door het onderdeel bestreden oordeel van de Rechtbank niet onbegrijpelijk, zodat de klacht faalt.

3.3 Onderdeel II strekt in hoofdzaak ten betoge dat de Rechtbank van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan betreffende het begrip "andere passende woonruimte" als bedoeld in art. 1623
e lid 1 onder 3, nu het (voor ƒ 500,-- per maand) gehuurde niet alleen bestaat uit een woning maar ook uit een erf van 1500 m
2 met een grote schuur en de Rechtbank bij de vraag of de huurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen, niet in aanmerking heeft genomen het woongenot dat de huurders ontlenen "aan vrijstaand wonen in een landelijke omgeving op een erf van niet onbeduidende omvang, met een grote schuur". Aan dat betoog ligt de stelling ten grondslag dat van het verkrijgen van andere passende woonruimte geen sprake kan zijn wanneer dat zou leiden tot een wezenlijke verandering van het woongenot. Die stelling kan evenwel niet als juist worden aanvaard. Aangenomen moet worden dat ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn (HR 18 oktober 1985, NJ 1986, 291). Het onderdeel stuit wat betreft de rechtsklacht op het voorgaande af.

Ook de in het onderdeel vervatte motiveringsklacht faalt, omdat het oordeel van de Rechtbank niet onbegrijpelijk is nu deze dat oordeel heeft gebaseerd op de door haar vastgestelde en in cassatie niet bestreden omstandigheid dat de huurders het houden van paarden als hobby beoefenen en voor hun inkomsten daarvan niet afhankelijk zijn.

3.4 De Rechtbank heeft geoordeeld dat de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij heeft daartoe onder meer overwogen dat niet valt in te zien waarom de belangen en rechten van de huurders van zes eveneens door de verhuurder verhuurde kamereenheden ten achter gesteld dienen te worden bij de belangen van de huurders. Onderdeel III bestrijdt het oordeel van de Rechtbank doch tevergeefs. In dat oordeel ligt besloten dat aan het trekken van de kamereenheden bij de thans bij de verhuurder in gebruik zijnde woonruimte voor deze en voor de huurders van de kamereenheden ernstige moeilijkheden en bezwaren zijn verbonden. Door een en ander bij de afweging van de belangen van partijen in aanmerking te nemen aan de zijde van de verhuurder, geeft de Rechtbank geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De Rechtbank heeft haar oordeel voldoende gemotiveerd.

3.5 Onderdeel IV is gegrond. De huurders hebben bij verweerschrift in eerste aanleg subsidiair verzocht, voor het geval een tijdstip voor beëindiging van de huurovereenkomst wordt bepaald, de verhuurder te veroordelen tot betaling aan hen wegens verhuis- en inrichtingskosten van een bedrag va ƒ 30.000,-- met wettelijke rente. Nu de Rechtbank een tijdstip heeft vastgesteld, waarop de huurovereenkomst eindigt, had zij het zoëven vermelde subsidiair gedane verzoek moeten behandelen. Hieraan doet niet af dat de huurders in hoger beroep in hun verweerschrift hebben volstaan met het verzoek om de beschikking van de Kantonrechter te bevestigen en voor zoveel nodig de verhuurder in zijn vorderingen niet ontvankelijk te verklaren althans hem die te ontzeggen: wanneer de Rechtbank zou hebben geoordeeld dat hierin besloten lag dat het verzoek was ingetrokken, had zij zulks tot uitdrukking moeten brengen. Op grond van het vorenstaande kan de beschikking van de Rechtbank niet in stand blijven en moet verwijzing volgen teneinde met inachtneming van het bepaalde in art. 1623
e lid 6 te beslissen op het door de huurders subsidiair gedane verzoek.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de beschikking van de Arrondissementsrechtbank te Roermond van 10 april 1991;

verwijst de zaak naar die Rechtbank ter verdere behandeling en beslissing.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Bloembergen, Roelvink, Davids en Heemskerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Hermans op
24 januari 1992 .